RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14022 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHPU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]- RG n° 17/16971

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic la société PIERRE ET GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro B 377 919 089

C/O Société PIERRE ET GESTION

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Ayant pour avocat plaidant : M^e Linda SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0803 en sa qualité de suppléante de M^e Jean-Daniel SIMONET, avocat honoraire

INTIMÉES

S.C.I. DE LA PICHARDIERE

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro D 391 381 506

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : M^e Martine CHOLAY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0242

Société ULYSSE, en liquidation judiciaire

[Adresse 5]

[Localité 11]

N° SIRET : 823 950 928

Représentée par M^e Yoram KOUHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1132

INTERVENANTE FORCEE EN REPRISE D’INSTANCE :

S.E.L.A.R.L. ATHENA prise en la personne de Me [L] [R] es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ULYSSE

[Adresse 4]

[Localité 11]

DEFAILLANTE (à personne habilitée)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est géré par son syndic, la société Pierre et Gestion. Il est régi par un règlement de copropriété dressé le 4 décembre 1969 avant la construction de l’immeuble.

La copropriété comprend :

'1°) Un corps de bâtiment, dit 'Bâtiment A', en façade sur l’avenue du Maine élevé sur trois sous-sol, rez-de-chaussée et trois et 12 étages.

2°) Un corps de bâtiment, dit 'Bâtiment B', en retrait du précédent à l’intérieur du terrain élevé sur rez-de-jardin et cinq étages.

3°) Garages, dits 'Bâtiment C', Des locaux à usage de garages situés au sous-sol et rez-de-chaussée sous le bâtiment 'B’ et sous le jardin, entre les deux corps de bâtiments. Les dits locaux comprenant :

— au rez-de-chaussée : un garage avec station-service, atelier mécanique et bureaux,

— au premier sous-sol : 49 emplacements pour voitures

— au deuxième sous-sol : 49 emplacements pour voitures

— au troisième sous-sol : 53 emplacements pour voitures'.

Ce règlement de copropriété a été modifié par acte notarié du 29 janvier 1997 comprenant une modification de l’état descriptif de division avec subdivision, création, échanges de lots, ainsi que création d’un syndicat secondaire pour le bâtiment C.

La société civile immobilière de [Adresse 12] est ainsi propriétaire des lots n°637 à 639 issus de la subdivision du lot n° 429, ainsi que du n° 640 issu des parties communes.

Ces locaux étaient loués par la société Patrick Pons Diffusion, locataire de l’époque (pour l’exploitation d’un atelier de réparation de cycles et motocycles) et sont situés à gauche de la voie d’accès aux parkings ; selon l’état descriptif de division, ces lots sont désignés comme 'local’ au rez-de-chaussée.

Suite au départ de la société Patrick Pons Diffusion le 28 juillet 2015, un bail commercial à effet du 1er décembre 2016 et portant sur les lots n° 637 à 640 a été consenti par la société La Pichardière à la société par actions simplifiée Ulysse.

Se plaignant de violation des stipulations du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division et manquements aux règles de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans un immeuble d’habitation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] Paris [Adresse 2], a, par acte du 5 décembre 2017, assigné la SCI de la Pichardière et la société Ulysse devant le tribunal aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la société de la Pichardière en sa qualité de bailleresse, et la société Ulysse, preneuse, l’expulsion de cette dernière et la réparation du préjudice subi au titre de l’abus de jouissance subi du fait des défenderesses.

Par acte du 2 août 2019, la société Ulysse a assigné en intervention forcée la société MK Gestion, exerçant sous l’enseigne 'Point de Vente Gestion', société qui avait été chargée des négociations préalables à la signature du bail et qui avait représenté la société La Pichardière lors de la signature du bail commercial consenti à la société Ulysse à compter du 1er décembre 2016 ; cette procédure a été enrôlée sous le n° 19 /09337.

Saisi d’un incident par la société Ulysse, le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 14 février 2020, a dit irrecevable la demande de la société Ulysse aux fins d’organisation d’une expertise judiciaire portant sur des infiltrations dont son local était l’objet, et ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 19 /9337 et 17/16971, la procédure se poursuivant sous le seul numéro RG 17/16971.

Par jugement du 24 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré recevable l’action en résiliation de bail engagée par voie oblique par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 2] par acte d’huissier de justice du 5 décembre 2017, laquelle n’est pas prescrite,

— rejeté la demande de résiliation du bail commercial consenti à la société Ulysse à compter du 1er décembre 2016 portant sur les lots de copropriété appartenant à la société de La Pichardière n° 637, 638, 639 et 640 au rez-de-chaussée haut du bâtiment C de l’ensemble immobilier au [Adresse 8] [Localité 3] formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9],

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9],

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société de La Pichardière à l’encontre du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir les sommes suivantes :

10 000 euros au titre d’une amende civile pour procédure dilatoire,

50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

46 755 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus,

8 897 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur des loyers commerciaux,

— rejeté la demande présentée par la société de La Pichardière tendant à faire prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Ulysse,

— rejeté les demandes reconventionnelles présentées par la société Ulysse à l’encontre de la société de La Pichardière et de la société MK Gestion (exerçant sous le nom commercial 'Point de vente Gestion') tendant au paiement de diverses sommes et à faire prononcer la

résolution du bail aux torts exclusifs de la société de la Pichardière,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 14] à payer à la société Ulysse la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— rejeté le surplus des demandes des demandes des parties,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] aux dépens, à l’exclusion de ceux afférents à l’intervention forcée de la société MK Gestion qui demeureront à la charge de la société Ulysse,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la société Ulysse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2022.

Par jugement du 12 décembre 2024 le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert la procédure de liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Ulysse et désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena prise en la personne de Mme [L] [R], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur.

Par acte du 29 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 14] a assigné en intervention forcée la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Ulysse.

La société Athena ès qualités n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 juin 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 14], appelant, invite la cour, au visa des articles 55 du décret du 17 mars 1967, 9, 42 ancien de la loi du 10 juillet 1965, 1231-7, 1240, 1341-1, 1343-2 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, à :

sur la recevabilité de son appel principal,

— le déclarer recevable en son appel principal, le syndic ayant été autorisé par l’assemblée générale du 22 juin 2017 à exercer à l’encontre de la société de La Pichardière et de la société Ulysse une action oblique en résiliation du bail commercial du 1er décembre 2016,

sur la recevabilité de son action oblique,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré non prescrite et donc recevable son action oblique engagée suivant exploit du 29 novembre 2017 à l’encontre de la société de La Pichardière et de la société Ulysse en résiliation du bail commercial du 1er décembre 2016,

— déclarer la société de La Pichardière et la société Ulysse irrecevables et mal fondées en leur appel incident tendant à faire juger prescrite son action oblique,

— les en débouter à toutes fins qu’il comporte,

sur le bon fondement de son action oblique,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’action oblique qu’il a exercé,

et, statuant de nouveau,

sur sa demande principal,

— le déclarer recevable en ses demandes,

— le déclarer bien fondé en ses demandes,

sur la résiliation du bail commercial et la libération des lieux par la société Ulysse,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation du bail commercial de la société Ulysse du 1er décembre 2016,

et, statuant de nouveau,

— juger en raison de la carence de la société de La Pichardière et de sa complicité passive avec la société Ulysse, que le copropriétaire bailleur et son locataire assument l’entière responsabilité de la résiliation du bail commercial pour avoir laissé installer et exploiter par la société Ulysse un établissement commercial recevant du public dans les lots de copropriété n° 637, 638, 639 et 640 au rez-de-chaussée haut du bâtiment C de l’ensemble immobilier au [Adresse 7] [Localité 14] sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, sans l’autorisation de l’administration, en violation des décisions unanimes précitées des assemblées générales des copropriétaires des 23 décembre 1996 et 20 janvier 1997 et des dispositions précitées du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division modificatif du 29 janvier 1997, ainsi que des dispositions impératives de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans un immeuble d’habitation bourgeoise,

sur la sanction de l’abus de jouissance,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

et, statuant de nouveau,

— condamner la société de La Pichardière à lui payer une somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’abus de jouissance perpétré depuis le 1er décembre 2016 jusqu’à la liquidation judiciaire de la société Ulysse prononcée le 12 décembre 2024 au mépris des dispositions législatives, réglementaires et contractuelles qui s’imposait à elle et en raison de sa carence délibérée, voire de sa complicité passive avec sa locataire,

— la condamner en outre aux intérêts au taux légal sur cette somme de 80 000 euros à compter du jugement à intervenir par application de l’ancien article 1153-1 devenu l’article 1231-7 du code civil,

— dire en vertu de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

— fixer sa créance au passif de la société Ulysse à 80 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’abus de jouissance précité,

sur les demandes reconventionnelles,

— déclarer la société de La Pichardière et la société Ulysse tant irrecevables que mal fondées en leurs demandes reconventionnelles,

— les en débouter à toutes fins qu’elles comportent,

sur la demande reconventionnelle de la société de La Pichardière,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société de La Pichardière de sa demande de dommages et intérêts à son encontre,

— déclarer la société de La Pichardière tant irrecevable que mal fondée en son appel incident à ce titre,

— l’en débouter à toutes fins qu’il comporte,

sur la demande reconventionnelle de la société Ulysse,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la société Ulysse la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son 'préjudice financier et moral’ et, statuant de nouveau, déclarer la société Ulysse tant irrecevable que mal fondée en sa demande de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’en débouter à toutes fins qu’elle comporte,

sur l’abus du droit d’ester en justice,

— juger, en considération des violations graves et répétées des dispositions législatives et réglementaires, ainsi que des violations graves et répétées du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division modificatif du 29 janvier 1997, lesquelles compromettent la sécurité-incendie dans un immeuble à usage d’habitation bourgeoise, que ces demandes reconventionnelles constituent un abus du droit d’ester en justice prévu et sanctionné par l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner en conséquence la société de [Adresse 12], copropriétaire bailleur, au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner en outre aux intérêts au taux légal sur cette somme de 20 000 euros à compter de la décision à intervenir par application de l’ancien article 1153-1 devenu l’article 1231-7 du code civil,

— dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

— fixer à la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse au titre de l’abus du droit d’ester en justice,

sur les demandes accessoires,

sur l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande à ce titre,

et, statuant de nouveau,

— condamner la société de La [Adresse 15] à lui payer la somme de 30 825 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à parfaire,

— fixer à la somme de 30 825 euros sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse par application de l’article 700 du code de procédure civile,

sur les dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné aux dépens,

et statuant de nouveau,

— condamner la société de [Adresse 12] aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— le confirmer en ce qu’il a condamné la société Ulysse aux dépens de son intervention forcée de la société MK Gestion ;

Vu les conclusions notifiées le 28 mai 2025 par lesquelles la société civile immobilière de [Adresse 12], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement attaque en ce qu’il a :

rejeté la demande de résiliation du bail commercial consenti à la société Ulysse à compter du 1er décembre 2016 formulée par le syndicat des copropriétaires,

rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires,

rejeté les demandes reconventionnelles présentées par la société Ulysse à son encontre,

à titre d’appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande de résiliation formulée par le syndicat des copropriétaires,

statuant à nouveau,

— juger que les locaux loués par la société de La Pichardière ont été affectés à usage commercial depuis un bail commercial du 1er mai 1969 ainsi que le règlement de copropriété en date du 4 décembre 1969,

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est restée passif pendant plus de dix années,

par conséquent,

— juger que l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] tendant à voir constater le caractère non commercial des locaux lui appartenant est prescrite,

— juger que la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre elle et la société Ulysse sur le fondement de la violation de la destination des locaux telle que prévue au règlement de copropriété est irrecevable,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes de dommages et intérêts présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros au titre d’une amende civile pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

10 000 euros au titre d’une amende civile pour procédure dilatoire,

50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

46 755 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus,

8 897 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur des loyers commerciaux,

8 000 euros en réparation de la condamnation prononcée à son encontre du fait des fautes commises par le syndicat des copropriétaires,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à faire prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Ulysse,

statuant à nouveau,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse sa créance à la somme principale de 119 726,26 euros sauf à parfaire avec intérêts au taux légal,

— fixer à la somme de 17 400 euros HT l’indemnité d’occupation trimestrielle due par la société Ulysse ou par tous occupants de son chef, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au propriétaire,

— condamner la société Ulysse à lui payer la somme de 17 400 euros HT, outre les charges, à titre d’indemnité d’occupation trimestrielle à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux loués par la remise des clefs au propriétaire,

— ordonner, sous astreinte de 150 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de la société Ulysse et de tous occupants de son chef des lieux du [Adresse 5] à [Localité 14], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques,

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Mme ou M. le Président de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile,

— juger qu’elle pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle et forfaitaire le montant du dépôt de garantie,

en cas de réformation du jugement attaqué en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail,

— juger qu’il appartenait à la société Ulysse de mettre le local qu’il exploite en conformité avec les normes législatives et réglementaires en vigueur spécifique à son activité,

— juger que la société Ulysse a déclaré avoir pris connaissance du règlement de copropriété,

par conséquent,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

— débouter la société Ulysse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

— condamner en tout état de cause la société Ulysse à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et en conséquence fixer au passif toute somme mise à sa charge à titre de garantie,

en tout état de cause,

— fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Ulysse la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux dépens,

— condamner la société Athena en la personne de Maître [R] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Ulysse, au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’assignation en reprise d’instance et la signification des conclusions d’appelants à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 14], délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena prise en la personne de Mme [L] [R], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société par actions simplifiée Ulysse, le 29 janvier 2025, à personne habilitée ;

Vu la signification des conclusions à la requête de la société civile immobilière de [Adresse 12] délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena prise en la personne de Mme [L] [R], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société par actions simplifiée Ulysse, le 30 mai 2025, à personne habilitée.

SUR CE,

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena prise en la personne de Mme [L] [R], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société par actions simplifiée Ulysse n’a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les lots n° 637 à 640 appartenant à la SCI de [Adresse 12] et loués à la société Ulysse suivant bail commercial à effet du 1er décembre 2016 ne sont pas des locaux commerciaux, puisqu’ils sont définis dans l’état descriptif de division modifié du 29 janvier 1996, chacun comme 'local'. Elle soutient que ces locaux sont donc exploités commercialement en infraction au règlement de copropriété.

La SCI de la [Adresse 15] maintient en appel que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite dans la mesure où il est invoqué une violation du règlement de copropriété tenant au fait que les locaux loués à la société Ulysse et appartenant à la SCI de la [Adresse 15] sont occupés pour une activité commerciale alors qu’une telle utilisation est connue du syndicat depuis 1969, peu important la modification de l’état descriptif de division réalisée en 1997. Elle se fonde sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, qui prévoit une prescription de 10 ans pour les actions fondées sur la méconnaissance du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires maintient que par des décisions définitives (de 1996 et 1997), l’assemblée générale des copropriétaires a modifié l’état descriptif de division en supprimant en particulier l’ancien lot commercial pour le remplacer par un couloir et une aire de circulation et par quatre lots non commerciaux n°637 à 640, ce que la SCI de [Adresse 12] ne pouvait ignorer, de sorte que la signature d’un bail commercial portant sur les locaux non commerciaux en cause étant intervenue au 1er décembre 2016 l’action en résiliation de ce bail, intentée en 2017, n’est pas prescrite.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'.

Les lots n° 637, 638, 639 et 640 situés au rez-de-chaussée du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 5] appartiennent à la SCI de [Adresse 12] depuis le 31 juillet 1997. Ils sont définis dans l’état descriptif de division modifié le 29 janvier 1997 comme 'local'.

Cependant, ces lots sont affectés à un usage commercial depuis 1969. En effet, le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5], établi en 1969 et qui n’a pas été modifié, prévoit que le bâtiment C de l’immeuble comprend 'au rez-de-chaussée : un garage avec station-service, atelier mécanique et bureaux'.

Selon l’article 8 du règlement de copropriété, les lots du bâtiment C situés respectivement

au rez-de-chaussée et premier sous-sol pourront être utilisés pour l’exploitation commerciale d’un garage (')', ce qui a été le cas depuis 1969 sans discontinuer.

L’article 9 du même règlement stipule que :

'Les boutiques et les locaux commerciaux pourront être utilisés pour l’exercice de

n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas

à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit

qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagés'.

La société Garage Universel, aux droits de laquelle vient la SCI de [Adresse 12], a consenti à la société Patrick Pons Diffusion un bail commercial pour l’occupation à effet du 1er avril 1997 d’un hall d’exposition des motocycles et d’un atelier de réparations situés au rez-de-chaussée du bâtiment C le long de 'l’aire de circulation', partie commune, qui permet l’accès aux trois sous-sols d’emplacements de parking. Ce bail succède au premier bail conclu le 1er mai 1969 et renouvelé le 1er mai 1988 pour tenir compte de la modification de l’état descriptif de division intervenue le 29 janvier 1997.

Selon le modificatif de l’état descriptif de division du 29 janvier 1997 visé plus haut, le local commercial de la société Patrick Pons Diffusion est installé au rez-de-chaussée du bâtiment C dans les lots de copropriété n° 637, 638, 639 et 640 appartenant à la société Garage Universel et devenus la propriété de la SCI de la [Adresse 15] suivant acte authentique du 31 juillet 1997. La société Garage Universel a donc vendu à la SCI de [Adresse 12] les lots n° 637, 638, 639 et 640 occupés et exploités à usage commercial par la société Patrick Pons Diffusion. Au départ de la société Patrick Pons Diffusion en juillet 2015, la SCI de [Adresse 12] a consenti à la société Ulysse un bail commercial à effet au 1er décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires a pris l’initiative d’engager des procédures en raison de

l’usage des parties communes qui en a été fait par la société Patrick Pons Diffusion dès

1997, mais non pas parce qu’elle exploitait indûment à titre commercial les lots n° 637, 638 et 640.

Le syndicat des copropriétaires a assigné la société Patrick Pons Diffusion par acte du 4 juin 2002 devant le juge des référés aux fins de lui faire défense d’exposer, d’entreposer ou de stationner des motocyclettes et des scooters à l’extérieur de son local commercial, sur les parties communes de l’immeuble. Par ordonnance du 7 mars 2003 le juge des référés a fait droit à la demande du syndicat. Il en ressort qu’au moins depuis le 4 juin 2002, date de l’assignation devant le juge des référés, le syndicat des copropriétaires n’ignorait pas que les lots n° 637, 638, 639 et 640 étaient exploités à usage commercial. Le syndicat disposait donc d’un délai de 10 ans expirant le 4 juin 2012 pour engager une action contre la SCI de [Adresse 12], propriétaire des lots n° 637, 638, 639 et 640, et la société Patrick Pons Diffusion, locataire commercial, pour faire cesser l’exploitation commercial des ces lots motif pris de l’usage commercial de lots définis dans l’état descriptif comme 'local’ et non pas 'local commercial'. Aucune action en ce sens n’a été engagée par le syndicat avant le 4 juin 2012.

Il résulte de ce qui précède que les locaux du rez-de-chaussé du bâtiment C de l’immeuble sont exploités sans discontinuer à titre commercial depuis le 1er mai 1969 par divers locataires, dont le dernier en date est la société Ulysse, titulaire d’un bail commercial depuis le 1er décembre 2016.

Dans son assignation au fond délivrée le 20 août 2013 à la SCI de [Adresse 12] et à la société Patrick Pons Diffusion, d’ailleurs intervenue après le 4 juin 2012, le syndicat des copropriétaires a sollicité, sur le fondement des articles1166 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la résiliation du bail commercial du 1er avril 1997 en invoquant des emprises illicites sur les parties communes par la société Patrick Pons Diffusion et des troubles anormaux de voisinage (stationnement permanent de motocycles sur les aires de circulation, annexion de la ventilation haute du parking, annexion des skydomes de l’immeuble, réduction de la margeur de la voie de circulation automobile et suppression corrélative de la circulation à deux sens, méconnaissance des exigences de sécurité administrative). Le syndicat des copropriétaires ne contestait pas l’usage commercial des lots n° 637, 638, 639 et 640 par la société Patrick Pons Diffusion. Par jugement du 24 février 2017 le tribunal judiciaire de Paris a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement et dans ses conclusions notifiées le 13 juin 2017 il a fait valoir, pour la première fois, que les lots n° 637, 638, 639 et 640 sont exploités par la société Patrick Pons Diffusion à titre commercial en infraction au règlement de copropriété.

Dans le cadre de la présente instance diligentée par le syndicat contre la société Ulysse et la SCI de [Adresse 12] par assignation du 29 novembre 2017, le syndicat sollicite la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI de [Adresse 12] et la société Ulysse le 1er décembre 2016 au motif que l’exploitation des locaux à titre commercial n’est pas conforme à leur destination de 'local’ telle qu’indiquée dans l’état descriptif de division modifié le 29 janvier 1997. Cependant il a été vu plus haut que l’affectation à usage commercial des lots n° 637, 638, 639 et 640 qui a débuté le 1er mai 1969 sans discontinuer, a perduré après la modification de l’état descriptif de division du 29 janvier 1997 sans que le syndicat des copropriétaires ne conteste cette affectation qu’il connaissait dès le 29 janvier 1997, à tout le moins depuis le 4 juin 2002, date de l’assignation devant le juge des référés du locataire de l’époque à qui il reprochait, non pas l’exploitation commerciale des lots, mais des emprises répétées sur les parties communes.

Le syndicat n’ayant contesté la commercialité des lots n° 637, 638, 639 et 640 qu’en 2017, que ce soit le 13 juin 2017 lorsqu’ils étaient exploités par la société Patrick Pons Diffusion, ou le 29 novembre 2017 depuis qu’ils sont exploités par la société Ulysse, est prescrit pour le faire puisque plus de 10 ans se sont écoulés entre le 29 janvier 1997 et le 13 juin 2017 ou le 29 novembre 2017. A tout le moins, plus de 10 ans se sont écoulés entre le 4 juin 2002 et le 13 juin 2017 ou le 29 novembre 2017.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI de [Adresse 12] et la société Ulysse le 1er décembre 2016 sur le fondement de la destination des locaux telle que prévue au règlement de copropriété doit donc être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande du syndicat fondée sur la destination des locaux.

En revanche la demande de résiliation du bail commercial formulée par le syndicat des copropriétaires motif pris de manquement de la société Ulysse aux règles de sécurité incendie est recevable. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes, par la voie d’une action oblique de l’ancien article l 166 devenu l’article 1341-l du code civil, de résiliation du bail commercial de la société Ulysse à ses torts et griefs exclusifs et d’expulsion de cette dernière société des lieux dans lesquels elle exploite un établissement commercial en violation de la réglementation relative à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation. Il se base sur le rapport du Cabinet [H] & associés du 26 avril 2017selon lequel les locaux litigieux ne respectent pas la réglementation applicable en matière de sécurité incendie.

L’article l 341 -1 du code civil dispose que 'lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne'.

Le bail commercial conclu entre la SCI de [Adresse 12] et la société par actions simplifiée Ulysse à effet du 1er décembre 2016 stipule au paragraphe 'destination des lieux loués’ :

'Les locaux loués ne pourront être utilisés, pendant la durée ci-dessus définie du présent bail qu’à usage commercial pour les activités de :

Plate-forme de distributeur de boissons, stockage,

et à l’exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou toute autre utilisation des lieux'.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort du rapport dressé le 26 avril 2017 par le Cabinet [H] (pièce n°6) et du mail de l’architecte de l’immeuble, M. [Y] du 28 janvier 2019 (pièce n° 21), que les locaux exploités par la société Ulysse ne sont pas conformes aux règles de sécurité incendie.

Le rapport [H] conclut ainsi :

'L’implantation d’une activité de vente en ligne de boissons alcoolisées, non alcoolisées ainsi que tous produits alimentaires, caviste, etc…' dans un parc de stationnement qui relève de la réglementation 'habitation’ et dont le référentiel est l’arrêté du 31 janvier 1986 modifié est interdite.

De plus, la présence d’un local professionnel et de stockage divers engendre une aggravation des risques (humains, matériels) dans le parc de stationnement en premier lieu mais aussi dans le bâtiment d’habitation en superposition.

(…)

Le niveau de sécurité existant du parc de stationnement, conforme au référentiel applicable au moment de sa construction, est aujourd’hui inférieur aux exigences réglementaires actuelles par l’absence notamment d’un système de désenfumage mécanique permettant l’extraction des fumées d’incendie.

Les référentiels réglementaires 'Habitation’ (avant 1986 et après) sur la protection incendie et du code du travail (qualité de l’air) n’ont pas été respectés. De ce fait, la conformité de cet établissement professionnel et de stockage aux exigences minimales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie dans les immeubles d’habitation n’est pas assurée'.

Les premiers juges ont exactement relevé que 'le rapport du cabinet [H] & Associés du 26 avril 2017 a été dressé sans que les locaux loués à la société Ulysse aient été visités et alors qu’ils étaient 'en cours d’aménagement’ (rapport page 3). Il part du postulat que le local de stockage objet de la mission du technicien se situe dans un parc de stationnement, alors qu’il ressort des plans des locaux en cause que si le local est situé le long de la voie de circulation permettent l’accès aux places de stationnement, ces dernières sont situées dans les étages inférieurs ; le technicien du Cabinet [H] n’explicite pas les caractéristiques distinguant un local situé dans un parc de stationnement. En outre, il juge les conditions d’exploitation du local contraires aux dispositions du code du travail alors que les défenderesses soutiennent que les locaux ne sont utilisés que comme local de stockage sans présence constante d’employés ; le qualificatif d’établissement recevant du public est attribué à ce local sans autre vérification'.

Le rapport du cabinet [H] a été établi sur la base d’informations partiales transmises par le syndicat des copropriétaires, ce qui a conduit le technicien à tirer des conclusions erronées.

En effet, dans son rapport, le technicien part du postulat que :

— le bâtiment C est un parc de stationnement et les locaux de la société Ulysse sont à usage de garage,

— l’activité exercée par la société Ulysse au sein des locaux commerciaux est : Vente en ligne de boissons alcoolisées ou non alcoolisées ainsi que tous les produits alimentaires cavistes ; Entrepositaire et livraison à domicile ; Service conciergerie ; Diffusion et production audio et vidéo ; Diffusion et vente de vidéos d’apprentissage spécialisé ; Consulting artistique, informatique et conseil,

— le local est un Etablissement Recevant du Public (ERP).

En réalité

— les lots n° 637, 638, 639 et 640 du bâtiment C ne sont pas exploités en tant que parc de stationnement, ils sont affectés à usage commercial depuis le 1er avril 1997, soit après la modification de l’état descriptif de division, et même depuis le 1er mai 1969 dès la mise en copropriété de l’immeuble ;

— le règlement de copropriété ne prévoit pas une activité exclusive de garage mais contient une clause qui laisse la liberté d’exploiter tout type de commerce (article 9 du règlement de copropriété : 'les boutiques et les locaux commerciaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées') ;

— la société Ulysse exploite une activité de 'plate-forme de distributeur de boissons, stockage et non pas un Etablissement Recevant du Public.

Le rapport du cabinet [H] a été établi d’une manière non contradictoire, et surtout en l’absence de visite du local commercial en cause, ce qui lui enlève toute force probante.

Le syndicat des copropriétaires produit également l’avis de son architecte daté du 28 janvier 2019 à la suite de sa visite des locaux litigieux et de l’immeuble, qui ne résulte toutefois que d’un courriel dont les termes sont les suivants :

'Pour faire suite à votre demande et à notre visite de l’immeuble le mercredi 28 novembre 2018, nous vous confirmons que les locaux exploités par la société Ulysse ne sont pas conformes aux règles de sécurité incendie.

Nous rappelons à ce sujet les points suivants :

— les parois (murs et planchers) qui séparent les locaux de l’immeuble d’habitation et du parc de stationnement doivent être CF 2 heures,

— les locaux doivent posséder un système désenfumage,

— l’ancien système d extraction de l’atelier motos doit être supprimé,

— le stockage d’alcool est un risque aggravant,

— cette activité est soumise à autorisation administrative préalable à l’ouverture des locaux.

A notre avis, la non-conformité de ces locaux présente en cas d’incendie un risque important de propagation dans le parc de stationnement et le bâtiment d’habitation'.

Les premiers juges ont exactement relevé que, sans méconnaître la gravité des risques tels que décrits par ces deux techniciens, le syndicat des copropriétaires n’a pas sollicité, à propos de ce local commercial et des risques encourus par l’immeuble et ses occupants, l’avis des autorités publiques chargées de faire respecter la réglementation en matière de sécurité incendie. Les conditions exactes d’exploitation du local litigieux ne sont pas établies par le syndicat des copropriétaires et alors qu’il ressort des photographies versées aux débats par le syndicat des copropriétaires (et provenant de la société Ulysse à propos des fuites dont ses locaux ont été l’objet) que le local en cause semble peu rempli de produits (pièce syndicat n°27-1, seules des bouteilles non emballées sont visibles). L’aggravation supposée liée aux produits entreposés dans le local n’apparaît pas clairement établie. Dans ces conditions, les éléments invoqués par le syndicat des copropriétaires ne suffisent donc pas à établir un manquement au règlement de copropriété tiré de l’interdiction d’exercer une activité susceptible de nuire à la sécurité de l’immeuble visé dans l’article 9 du règlement de copropriété (cité précédemment) justifiant une résiliation par voie oblique.

La même observation s’impose au vu des photographies produites par la SCI de [Adresse 12] (pièce SCI n° 54: photos prises en présence de l’architecte de l’immeuble le 6 janvier 2020). Les bouteilles apparaissant sur les photos sont pour l’essentiel des bouteilles de bière et de jus de fruits, les autres bouteilles ne sont pas identifiables, et des casiers à bouteilles sont vides. L’aggravation supposée liée aux produits entreposés dans le local n’apparaît pas davantage établie.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail commercial liant la SCI de [Adresse 12] à la société Ulysse.

Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

Sur les demandes de dommages-intérêts pour abus de jouissance

En première instance le syndicat sollicitait la condamnation in solidum de la SCI de La [Adresse 15] et de la société Ulysse à lui payer la somme de 50.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par l’abus de jouissance perpétré au mépris des dispositions législatives, réglementaires et contractuelles qui s’imposaient à elles et en raison de la carence délibérée, voire de la complicité passive, de la SCI de La [Adresse 15].

Devant la cour le syndicat des copropriétaires porte sa demande de condamnation à l’encontre de la SCI de la [Adresse 15] à la somme de 80.000 € et sollicite la fixation de sa créance au passif de la société Ulysse à la somme de 80.000 €.

Les motifs invoqués par le syndicat sont ceux allégués à l’appui de sa demande de résiliation du bail, à savoir d’une part d’avoir loué le local litigieux pour l’exercice d’une activité commerciale, demande prescrite comme il a été dit plus haut, d’autre part d’avoir méconnu la réglementation en matière de sécurité incendie, demande qui a été rejetée. Par ailleurs, tout comme en première instance le syndicat ne produit aucune pièce tendant à justifier les montants successivement réclamés.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 50.000 €.

Les demandes du syndicat des copropriétaires formulées en appel de condamnation de la SCI de [Adresse 12] à lui payer la somme de 80.000 € de dommages-intérêts pour abus de jouissance et de fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse à la somme de 80.000 € doivent être rejetées.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour abus du droit d’ester en justice

Faisant valoir qu’en considération des violations graves et répétées des dispositions législatives et réglementaires, ainsi que des violations graves et répétées du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division modificatif du 29 janvier 1997, lesquelles compromettent la sécurité-incendie dans un immeuble à usage d’habitation bourgeoise, le syndicat des copropriétaires considère que les demandes reconventionnelles de la SCI de [Adresse 12] et de la société Ulysse constituent un abus du droit d’ester en justice prévu et sanctionné par l’article 32-1 du code de procédure civile. Il sollicite la condamnation de la SCI de [Adresse 12] à lui payer la somme de 20.000 € de dommages-intérêts et la fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse à la somme de 20.000 €.

En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice ou la défense à une telle action ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que les demandes reconventionnelles de la SCI de [Adresse 12] et de la société Ulysse auraient dégénéré en abus du droit de formuler des demandes reconventionnelles ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de fixation de créance.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Ulysse contre le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice moral

La société Ulysse a demandé en première instance la condamantion du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice moral. Elle a estimé subir un préjudice par la faute du syndicat des copropriétaires qui, depuis sa prise de possession des lieux, a multiplié les exploits d’huissier à son encontre, refusé que son nom apparaisse sur une boîte aux lettres de l’immeuble et donné pour instruction à la gardienne de l’immeuble de refuser l’accès à l’immeuble aux transporteurs de marchandises venus l’approvisionner. Elle a soutenu avoir subi en particulier une perte de commandes lors de la période de Noël- Nouvel an.

Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Ulysse la somme de 3.000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement sur ce point.

Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :

'Il ressort de l’attestation de M. [C], qui se présente comme gardien de l’immeuble du [Adresse 5], datée du 25 juillet 2019, que, selon ses termes 'depuis octobre 2018, ordre m’a été donné de ne pas recevoir ni distribuer courrier ou colis pour la société Ulysse, sis au [Adresse 6], et certifie qu’aucune boîte aux lettres n’a pu être accordée par la copropriété à cette dernière'.

La société Ulysse produit également une attestation de Mme [E] qui indique qu’un matin 'en allant chercher mon courrier, j’ai trouvé des lettres au sol. J’ai constaté qu’elles étaient destinées à la société Ulysse. Ne trouvant pas de boîte aux lettres à ce nom, je me suis permise de les déposer devant la porte de leur local situé à l’entrée du parking'.

Ces pièces, qui ne sont pas contredites par le syndicat des copropriétaires, établissent qu’une obstruction a été opposée par le syndicat à la réception par la société Ulysse de ses courriers et colis, cette attitude constituant prolongement de l’opposition de principe de la copropriété à l’installation de cette société dans le local litigieux.

Si la faute du syndicat des copropriétaires est établie par ces faits, la société Ulysse ne fournit toutefois pas d’éléments précis permettant de justifier la somme réclamée à hauteur de 50.000 € en réparation d’un préjudice financier et moral.

Seul le préjudice moral, constitué par l’hostilité évidente manifestée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son installation dans les lieux et illustrée par ce refus de permettre la réception par cet occupant de l’immeuble, titulaire d’un bail commercial, de son courrier, sera retenu. Une indemnité de 3.000 € lui sera accordée en réparation'.

Il convient d’ajouter que les lots n° 637, 638, 639 et 640 occupés par la société Ulysse pour y exercer son activité sont des locaux commerciaux depuis 1969 et qu’après la modification de l’état descriptif de division en 1997 ils ont continué à être exploités à titre commercial, sans que le syndicat des copropriétaires ne s’y oppose. Il ne s’y opposera que 20 ans après la modification de l’état descriptif de division, en 2017, comme il a été vu plus haut. Contrairement à ce que soutient le syndicat, ces lots n’ont jamais constitué des emplacements de parking. En outre, les lots commerciaux, tout comme ceux d’habitation, doivent bénéficier d’une boîte aux lettres. C’est donc à tort que le syndicat a exclu la société Ulysse, occupante des lots commerciaux du bâtiment C, du bénéfice d’une boîte aux lettres.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat à payer à la société Ulysse la somme de 3.000 € en réparation du préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI de la [Adresse 15]

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI de la [Adresse 15] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

La SCI de la [Adresse 15] maintient que le syndicat des copropriétaires use de motifs fallacieux pour tenter d’obtenir la résiliation des baux commerciaux conclus par elle, pour selon elle, obtenir des places de parking au sein de l’immeuble ; elle précise que les précédentes demandes concernant la société Patrick Pons Diffusion ont été rejetées, les procédures engagées par le syndicat ont pour conséquence de dégrader ses relations avec ses locataires. Elle considère que les actions abusives du syndicat entraînent pour elle un préjudice moral incontestable et ont des conséquences financières graves liées au départ de son précédent locataire le 23 juillet 2015, de nouveaux locataires n’ayant pu être trouvés qu’à compter du 1er décembre 2016, soit un préjudice pour perte de loyers de l5 mois (46.755 €), ainsi qu’à la perte de valeur des loyers commerciaux (le loyer mensuel fixé pour la société Ulysse étant inférieur de 217 € du loyer du locataire précédent). La SCI maintien ainsi sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :

—  10.000 € au titre d’une amende civile pour procédure abusive

—  10.000 € au titre d’une amende civile pour procédure dilatoire,

—  50.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

—  46.755 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus,

—  8.897 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur des loyers commerciaux,

—  8.000 € en réparation de la condamnation prononcée à son encontre du fait des fautes commises par le syndicat des copropriétaires,

Les premiers juges ont justement énoncé qu’en application de l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme faisant de l’accès à un tribunal un droit fondamental, et l’article 1240 du code civil, la demande au titre de la procédure abusive doit caractériser une faute de la partie demanderesse faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice.

Le droit d’agir en justice constituant un droit fondamental, le seul fait pour une partie d’intenter une action en justice en vue d’obtenir le dédommagement d’un préjudice qu’elle estime fondé ne saurait constituer un abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

Comme l’a dit le tribunal, quand bien même la SCI de [Adresse 12] fait état de ce que le syndicat des copropriétaires avait déjà échoué en son action en résiliation du précédent bail signé avec la société Patrice Pons Diffusion, il apparaît que le syndicat estimait notamment qu’un risque pour la sécurité de l’immeuble était encouru, même s’il n’a pas été considéré comme suffisamment établi, de sorte que la mauvaise foi ou la malveillance du demandeur ne peut être retenue.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de [Adresse 12] de ses demandes en paiement des sommes de 10.000 € au titre d’une amende civile pour procédure abusive et 10.000 € au titre d’une amende civile pour procédure dilatoire.

La SCI de [Adresse 12] ne justifie pas d’un préjudice moral. Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant de l’absence de perception de loyers entre juillet 2015, date du départ des lieux de la société Patrick Pons Diffusion, et la prise d’effet du bail de la société Ulysse (1er décembre 2016), la SCI de la [Adresse 15] se borne à affirmer qu’elle n’a pas pu trouver de nouveau locataire plus vite en raison de la réticence des éventuels candidats à louer des locaux en présence de procédures judiciaires en cours.

Les premiers juges ont justement relevé qu’elle ne se réfère à aucune pièce spécifique pour établir la réalité des recherches menées à cette époque et de la réticence des professionnels susceptibles d’être intéressés.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de [Adresse 12] de sa demande en paiement de la somme de 46.755 € en fonctions des loyers 'perdus’ entre le 23 juillet 2015 et le 1er décembre 2016.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 8.897 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur des loyers commerciaux, le prix du bail résulte des négociations entre le SCI bailleresse et la société Ulysse, preneuse, sans qu’il soit démontré que le syndicat des copropriétaires ait eu une quelconque action néfaste sur ce point. Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de [Adresse 12] de sa demande en paiement de la somme de 8.897 €.

Par jugement du 22 mars 2023 le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI de [Adresse 12] à payer à la société Ulysse la somme de 8.000 € de dommages-intérêts. La SCI de [Adresse 12] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer cette somme en réparation de la condamnation prononcée à son encontre du fait des fautes commises par le syndicat des copropriétaires. Cependant la SCI de [Adresse 12] a relevé appel de ce jugement et à la date de la clôture de la présente procédure, le 25 juin 2025, la cour n’a pas rendu son arrêt sur l’appel du jugement du 22 mars 2023, de sorte qu’il n’est pas établi que la condamnation de la SCI de [Adresse 12] à payer à la société Ulysse la somme de 8.000 € soit définitive. La SCI de [Adresse 12] ne justifie donc avoir subi un préjudice sur ce point qui serait imputable à faute au syndicat.

La demande de la SCI de [Adresse 12] de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 € en réparation de la condamnation prononcée à son encontre du fait des fautes commises par le syndicat des copropriétaires doit donc être rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Ulysse sollicitée par la SCI de [Adresse 12]

La SCi de [Adresse 12] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à faire prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Ulysse,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse sa créance à la somme principale de 119.726,26 € sauf à parfaire avec intérêts au taux légal, cette somme étant décomposée comme suit :

106.305,01 € au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 12 décembre 2024,

5.315,25 € à titre d’indemnité forfaitaire contractuellement fixée pour non paiement des sommes dues,

8.106 € au titre de la taxe foncière 2024,

— fixer à la somme de 17 400 euros HT l’indemnité d’occupation trimestrielle due par la société Ulysse ou par tous occupants de son chef, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au propriétaire,

— condamner la société Ulysse à lui payer la somme de 17 400 euros HT, outre les charges, à titre d’indemnité d’occupation trimestrielle à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux loués par la remise des clefs au propriétaire,

— ordonner, sous astreinte de 150 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de la société Ulysse et de tous occupants de son chef des lieux du [Adresse 5] à [Localité 14], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques,

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Mme ou M. le Président de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile,

— juger qu’elle pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle et forfaitaire le montant du dépôt de garantie.

Il convient de rappeler que par jugement du 12 décembre 2024 le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert la procédure de liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Ulysse et désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena prise en la personne de [R], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur (pièce SCI n° 79 : parution au BODACC). La SCI de [Adresse 12] a déclaré sa créance entre les mains du liquidateur le 19 février 2025 (pièce SCI n° 80 : déclaration de créance).

Par courrier du 20 janvier 2025 le liquidateur de la société Ulysse a informé la SCI de [Adresse 12] qu’il n’entend pas poursuivre le bail des locaux situés [Adresse 5] à Paris 14ème et que les clés du local lui seraient remises par le dirigeant de la société Ulysse en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception (pièce SCI n° 78).

Dans un courrier du 4 février 2025 adressé à l’avocat du syndicat des copropriétaires faisant suite à l’assignation en reprise d’instance qui lui a été délivrée le 29 janvier 2025, le liquidateur de la société Ulysse indique que la liquidation judiciaire étant impécunieuse, il ne sera pas représenté à l’instance et que les clés du local ont été restituées par son administré (pièce syndicat n°102).

Préalablement à la liquidation judiciaire, et par acte extrajudiciaire du 9 mai 2019, la SCI de la [Adresse 15] a fait délivrer à la société Ulysse un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 30.934,22 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2019, la SCI de la [Adresse 15] a fait délivrer à la société

Ulysse un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à respecter ses obligations

relatives aux règles de sécurité incendie, aux prescriptions administratives et aux autorisations nécessaires à l’exercice de son activité.

Par acte extrajudiciaire du 17 juillet 2019, la SCI de la Pichardière a fait délivrer à la

société Ulysse un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à constituer une

garantie bancaire à première demande conformément aux termes du bail.

Par actes séparés du 1er août 2019, la société Ulysse a assigné la SCI de la Pichardière

devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de contester les

commandements délivrés le 9 juillet 2019 et le 17 juillet 2019. Les affaires ont été jointes.

Par acte du 9 septembre 2019, la SCI de la Pichardière a assigné la société Ulysse devant

le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par ordonnance du 25 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause

résolutoire du bail sur le fondement du commandement visant la clause résolutoire du 9 mai 2019 sur le règlement des loyers impayés, mais a condamné la société Ulysse à payer

la somme provisionnelle de 22.477,76 € sur les arriérés locatifs, en 18 mensualités de

1.248 € chacune,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sur le

fondement du commandement du 17 juillet 2019 visant l’obligation contractuelle d’avoir

à remettre une garantie bancaire à première demande étaient réunies,

— suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire du bail à

condition que la société Ulysse remette la garantie autonome à première demande telle que

prévue dans le bail dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que, faute pour la société Ulysse de remettre à la SCI de la Pichardière ladite garantie

autonome à première demande dans le délai d’un mois et huit jours après l’envoi d’une

simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la clause

sera acquise et produira son plein et entier effet, et qu’il pourra être procédé à l’expulsion

immédiate de la société Ulysse qui devra payer une indemnité mensuelle d’occupation

égale au dernier loyer,

— condamné la société Ulysse au paiement d’une provision de 22.477,76 € au titre de

l’arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2019 et accordé dix huit mois de délais de paiement.

L’ordonnance, signifiée le 26 juin 2020, est devenue définitive en l’absence de recours.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 août 2020, la SCI de la [Adresse 15] a

mis en demeure la société Ulysse d’avoir à remettre sans délai la garantie bancaire

autonome à première demande, puis par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2020, la SCI

de la Pichardière a fait délivrer un commandement aux fins de quitter les lieux avec

signification de la déchéance du terme.

Par jugement du 10 novembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris,

saisi par la société Ulysse, a notamment accordé à la société Ulysse un délai de 24 mois,

soit jusqu’au 10 novembre 2022 inclus pour libérer les lieux en cause, délai subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation visée dans l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 25 mai 2020, disant qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie.

Le 16 novembre 2020, la société Ulysse a obtenu auprès de la Caisse d’Epargne une

garantie à première demande de 18.493,12 € en faveur de la SCI de la [Adresse 15] que

cette dernière a mis en application obtenant par la banque le paiement de 16.049,61 € le 23 novembre 2023.

Par jugement du 22 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment :

— déclaré nul le commandement délivré le 9 juillet 2019 par la SCI de la Pichardière visant

la clause résolutoire,

— dit n’y avoir lieu à enjoindre à la SCI de la [Adresse 15] d’avoir à prendre toutes les

mesures nécessaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires dudit immeuble afin que

les normes de sécurité incendie et prescriptions administratives soient respectées dans

l’immeuble, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— déclaré nul le commandement délivré le 17 juillet 2019 visant la clause résolutoire,

— condamné la société Ulysse à payer à la SCI de [Adresse 12] la somme de 16.049,82 € au titre de l’arriéré de loyers et de charges dû, terme du premier trimestre 2022 inclus, selon décompte arrêté au 10 janvier 2022,

— débouté la société Ulysse de sa demande de délais,

— condamné la SCI de la [Adresse 15] à payer à la société Ulysse la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

— dit n’y avoir lieu à condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Par déclaration du 14 avril 2023, la SCI de la [Adresse 15] a interjeté appel partiel du

jugement.

Dans le cadre de l’appel du jugement du 22 mars 2023 la cour est saisie des demandes pécuniaires de la SCI de [Adresse 12] contre la société Ulysse en vertu du bail, à savoir les loyers et charges, l’indemnité forfaitaire contractuellement fixée pour non paiement des sommes dues, la taxe foncière 2024, l’indemnité d’occupation et le dépôt de garantie. Il est noter que dans le cadre de la présente instance la SCI de [Adresse 12] ne produit aucune pièce justifiant de sa demande en fixation de créance à la somme de 106.305,01 € au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 12 décembre 2024,et la taxe foncière 2024, les seules pièces étant des situations locative aux 5 septembre 2019, 31 janvier 2020, 20 mai 2020, 1er septembre 2020, des appels de fonds de 2015 à 2019, la taxe foncière 2019. La SCI de [Adresse 12] ne justifie donc pas de sa demande au titre des loyers et charges arrêtés au 12 décembre 2024 et de la taxe foncière 2024.

S’agissant de la demande de résiliation du bail et d’expulsion, elle est sans objet puisque la société Ulysse a quitté les lieux, outre que les commandements visant la clause résolutoire délivrés les 9 et 17 juillet 2019 ont été annulés par le jugement du 22 mars 2023 dont l’appel est pendant devant une autre formation de la cour.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI de la Pichardière contre la société Ulysse.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI de [Adresse 12] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la SCI de [Adresse 12] en ce qu’elle est dirigée contre la société Ulysse.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande du syndicat de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] de résiliation du bail commercial du 1er décembre 2016 fondée sur la destination des locaux ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable comme étant prescrite la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 14ème de résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI de [Adresse 12] et la société Ulysse le 1er décembre 2016 sur le fondement de la destination des locaux telle que prévue au règlement de copropriété ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] Paris 14ème de sa demande de condamnation de la SCI de [Adresse 12] à lui payer la somme de 80.000 € de dommages-intérêts pour abus de jouissance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] de sa demande de fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse à la somme de 80.000 € ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de sa demande de condamnation de la SCI de [Adresse 12] à lui payer la somme de 20.000 € de dommages-intérêts pour abus du droit d’ester en justice ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 3] de sa demande de fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Ulysse à la somme de 20.000 € pour abus du droit d’ester en justice ;

Déboute la SCI de [Adresse 12] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 € en réparation de la condamnation prononcée à son encontre du fait des fautes commises par le syndicat des copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la sociét civile immobilière de [Adresse 12] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE