Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10948 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2NG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n°

APPELANT

Monsieur [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de Paris, toque : B1141

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/010779 du 07/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE

S.A. [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro B.552.022.105

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de Paris, toque : R199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MÉANO, présidente

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MÉANO, présidente et par Édouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2016, avec effet au 25 juillet 2016, la SA d’HLM ICF La Sablière a donné à bail à M. [J] [I] un appartement à usage d’habitation, n°050779, rez-de-chaussée, escalier 1, porte n°102, [Adresse 2].

Le bailleur a été informé de nuisances imputables au locataire, notamment des menaces contre la gardienne et contre les autres locataires, et a mis en demeure M. [I] de faire cesser ces troubles par lettres recommandées des 26 novembre 2018 et 20 mai 2019.

Par acte d’huissier du 3 février 2022, la SA d’HLM ICF La Sablière a fait assigner M. [J] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin qu’il :

déboute M. [J] [I] de ses demandes ;

prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [J] [I], pour nuisances locatives, ou subsidiairement, pour défaut de paiement ;

ordonne l’expulsion sans délai de M. [J] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

condamne M. [J] [I] à lui payer mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération totale et effective des lieux, une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

condamne M. [J] [I] à lui payer la somme de 6 005,13 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges arrêtées au mois de décembre 2022 inclus ;

condamne le défendeur aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelle l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [J] [I] a sollicité le rejet des demandes du bailleur, sa condamnation aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 1er mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail relatif au logement conclu entre la SA d’HLM ICF La Sablière, d’une part, et M. [J] [I], d’autre part, à compter de la présente décision ;

Autorise la SA d’HLM ICF La Sablière à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de M. [J] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement n°050779, rez-de-chaussée, escalier 1, porte n°102, [Adresse 2] ;

Dit que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [J] [I] à payer à la SA d’HLM ICF La [Adresse 10] la somme de 6 005,13 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 11 janvier 2023, échéance de décembre 2022 incluse ;

Autorise M. [J] [I] à se libérer de la dette, soit de la somme de 6 005,13 euros, par le versement de 23 mensualités de 200 euros, chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette (1 405,13 euros) majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 24ème mois ;

Dit que les versements effectués par M. [J] [I] auprès du 'prêteur’ ou de son mandataire, non justifiés dans le cadre de la présente instance, pourront s’imputer sur la somme arrêtée au terme de cette décision, sur présentation des justificatifs correspondants par M. [J] [I] ;

Rappelle que la présente décision suspend toute majoration d’intérêts ou pénalités encourues à raison du retard, pendant le délai fixé par la présente décision ;

Précise cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible ;

Condamne M. [J] [I] à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer, majoré des charges, soit la somme de 611,63 euros, qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

Déboute la SA d’HLM ICF La Sablière du surplus de ses demandes ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [J] [I] aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [J] [I] à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière ;

Dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à M. le Préfet de [Localité 9] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 juin 2023 par M. [J] [I],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 07 septembre 2023 par lesquelles M. [J] [I] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail relatif au logement conclu entre la SA [Adresse 6] et M. [J] [I]

Autorisé la SA D’HLM ICF La Sablière à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux à l’expulsion de Mr [I] et de tous occupants de son chef

Condamné solidairement M. [I] à payer la somme de 6005,13 euros, loyers de décembre 2023 inclus

Condamner M. [J] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer, soit la somme de 611,63 euros et charges jusqu’à parfaite libération des lieux

Condamné solidairement M. [J] [I] à payer la somme de 300,00 Euros sollicitée au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens

Et statuant à nouveau,

Débouter la SA [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes

Constater que M. [I] règle son loyer en cours et apure sa dette conformément à l’échéancier fixé par le premier juge.

Condamner la société ICF La Sablière SA D’HLM à payer à Maître [E] la somme de1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 29 juillet 2025 par lesquelles la SA d’HLM ICF La Sablière, demande à la cour de :

DIRE ET JUGER M. [J] [I] mal fondé en son appel ;

LE DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONFIRMER la décision entreprise en tout son dispositif au besoin en en complétant les motifs ;

Y ajoutant et en tout état de cause,

CONDAMNER M. [J] [I] à payer à la Société [Adresse 7] la somme de 3.022,08 euros arrêtée au 9 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse,

CONDAMNER M. [J] [I] à payer à la Société ICF La Sablière SA D’HLM la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LE CONDAMNER aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Elodie Schortgen, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE La DÉCISION

Sur la résiliation du bail

M. [I] fait grief au jugement entrepris d’avoir prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et de l’avoir condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, et sollicite que la SA d’HLM ICF La Sablière soit déboutée de ses demandes, en faisant valoir :

— s’agissant des nuisances alléguées, que la plainte de Mme [N], gardienne, datant du 13 novembre 2018 est prescrite par l’effet de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, outre qu’elle a été classée sans suite ; que les autres plaintes des voisins sont anciennes, et que lui-même et sa compagne sont gênés par le bruit de leurs voisins ; qu’une mésentente s’est installée avec la deuxième gardienne, Mme [Y] [U], au sujet du nettoyage devant leur porte d’entrée, et qu’elle a depuis été remplacée par M. [P] avec lequel il n’y a plus de difficulté ; que le premier juge a dès lors pertinemment écarté ce chef de résiliation ;

— s’agissant de la dette locative, qu’il a effectué de nombreux règlements et respecte l’échéancier fixé par le premier juge, de sorte que la dette a diminué et que le manquement n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La SA d’HLM ICF [Adresse 8] conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à compléter les motifs retenus par le premier juge, en adjoignant à la dette locative les nuisances occasionnées par M. [I]. Elle fait valoir qu’elle a dû affecter un homme au poste de gardien face au comportement menaçant de M. [I], dénoncé également par les voisins ; elle ajoute que M. [I] a été condamné le 23 septembre 2024 pour des menaces de mort et violences sur sa concubine commis dans les lieux loués. S’agissant de la dette locative, elle souligne que les échéances mensuelles ne sont plus honorées en totalité, de sorte que la dette s’élève à la somme de 3.022,08 euros arrêtée à juin 2025 inclus.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…)'.

Selon l’article 7-1, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

¿ S’agissant des manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible

Si la prescription triennale de l’article 7-1 est susceptible d’être opposée s’agissant des faits relatés dans la plainte de Mme [N], gardienne, du 13 novembre 2018, laquelle a au demeurant été classée sans suite le 14 décembre 2020 pour infraction insuffisamment caractérisée, en revanche la demande de résiliation en ce qu’elle repose sur les autres mains courantes déposées tant par plusieurs voisins que par la nouvelle gardienne, Mme [Y], n’est pas entachée de prescription en ce qu’elles sont toutes postérieures au 3 février 2019 (soit trois ans avant l’acte introductif d’instance du 3 février 2022).

Si aucune des mains courantes n’est postérieure au mois de janvier 2022, le caractère réitéré des menaces dénoncées par plusieurs voisins et par Mme [Y], gardienne, et leur gravité, justifient que ce motif de résiliation du bail soit retenu, contrairement à ce qu’avait considéré à tort le premier juge dans ses motifs. La cour ajoute que la bailleresse justifie par la production du jugement correctionnel du 23 septembre 2024 que M. [I] a été condamné pour des faits de menaces de mort et violences commis sur sa concubine dans les lieux loués à une peine de sursis probatoire assortie de l’obligation particulière de soins psychologiques, ce qui établit le caractère menaçant et violent de M. [I] et constitue un manquement récent à l’obligation de jouissance paisible.

¿ Le manquement à l’obligation de paiement des loyers et charges

M. [I] ne conteste pas l’existence d’une dette locative ; s’il a un temps respecté l’échéancier prévu par le premier juge, le décompte actualisé produit par la bailleresse permet d’établir qu’il a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des indemnités d’occupation et des mensualités des délais de paiement depuis le mois d’octobre 2023, de sorte que la dette est à nouveau en augmentation et s’élève à la somme de 3022,08 euros arrêtée au 9 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus. En conséquence, ce second motif de résiliation du bail doit être retenu, ainsi que l’a pertinemment considéré le premier juge.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [I] a commis des manquements graves à ses obligations justifiant que soit confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, et en ses chefs de dispositifs subséquents relatifs à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

Sur la dette locative

M. [I] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamné au paiement de la somme de 6005,13 euros correspondant au montant du loyer et des charges dus au 11 janvier 2023, échéance de décembre 2022 incluse, et sollicite que la SA d’HLM ICF La Sablière soit déboutée de sa demande. Il affirme respecter l’échéancier fixé par le premier juge et soutient que la dette locative s’élève à la somme de 2698,77 euros.

La SA d’HLM ICF La Sablière sollicite la confirmation du jugement entrepris et, y ajoutant, demande que M. [I] soit condamné au paiement de la somme réactualisée de 3022,08 euros arrêtée au 9 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse.

En l’espèce, ainsi qu’il a été indiqué plus haut, il résulte du décompte actualisé produit par la bailleresse que la dette locative s’élève à la somme de 3022,08 euros arrêtée au 9 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus.

M. [I] ne justifie d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte et qui devrait être déduit de ce montant.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] au paiement de ladite somme réactualisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [J] [I] à payer à la SA d’HLM ICF La Sablière la somme réactualisée de 3022,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus,

Condamne M. [J] [I] à payer à la SA d’HLM ICF La [Adresse 10] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M.[J] [I] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE