Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 7 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15142 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ62F

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Juin 2024 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX – RG n°24/00279

APPELANTS

M. [T] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Richard LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E2309

INTIMÉS

M. [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [U] [C] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Myriam MALKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E2134

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er mai 2017, M. [B] et Mme [C] ont loué à M. [O] et Mme [G] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros et 45 euros de provision sur charges.

Les époux [B] ont, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant au principal de 3.412,05 euros.

M. [B] et Mme [C] ont, par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, fait signifier aux mêmes locataires un second commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant de 3.108, 84 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, M. [B] et Mme [C] ont fait assigner M. [O] et Mme [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

Ordonner leur expulsion,

Les condamner solidairement au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.149,28 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.108,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle et d’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 18 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :

Déclaré recevable l’action de M. [B] et Mme [C] ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2017 entre M. [B] et Mme [C], d’une part, et M. [O] et Mme [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 3 février 2024 ;

Constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

Dit M. [O] et Mme [G] occupants sans droit ni titre depuis le 3 février 2024 ;

Ordonné, en conséquence, à M. [O] et Mme [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

Autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, M. [B] et Mme [C] à faire procéder à l’expulsion de M. [O] et Mme [G], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné solidairement M. [O] et Mme [G] à verser à M. [B] et Mme [C], à titre provisionnel, la somme de 4.526,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 3.108,84 euros, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

Débouté M. [O] et Mme [G] de leur demande de délais de paiement ;

Condamné solidairement M. [O] et Mme [G] à payer à M. [B] et Mme [C], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

Condamner in solidum M. [O] et Mme [G] à verser à M. [B] et Mme [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [O] et Mme [G] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 14 août 2024, M. [O] et Mme [G] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, M. [O] et Mme [G] demandent à la cour, de :

Infirmer l’ordonnance rendue en date du 18 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

Déclarer M. [O] et Mme [G] recevables en leurs demandes ;

Constater que les conditions de la résiliation du bail ne sont pas réunies ;

Constater que M. [O] et Mme [G] n’ont pas violé leurs obligations contractuelles ;

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation ;

Ordonner le maintien de M. [O] et Mme [G] dans le logement loué ;

Recevoir, en conséquence, leur demande de délais de paiement ;

Constater les désordres intervenus dans le logement du fait des manquements du bailleur ;

Débouter M. [B] et Mme [C], de toutes leurs demandes ;

En conséquence,

Condamner Mme [C] et M. [B] à payer à M. [O] et Mme [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, M. [B] et Mme [C] demandent à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juin 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, de :

Débouter M. [O] et Mme [G] de leur appel, de leur demande d’infirmation de l’ordonnance de référé du 18 juin 2024 ainsi que de leur demande au titre de l’article 700,

Confirmer l’ordonnance de référé du 18 juin 2024 rendue par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Meaux, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner solidairement M. [O] et Mme [G] à payer aux époux [B] à titre provisionnel, la somme de 1.824 euros au titre de la remise en état du logement, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1.050 euros, soit à la somme de 774 euros,

En tout état de cause,

Condamner in solidum M. [O] et Mme [G] à verser à M. [B] et Mme [C], la somme de 3.000 euros, sauf à parfaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

SUR CE,

Les appelants soutiennent notamment qu’ils sont de bonne foi, allant jusqu’à régler des loyers d’avance, et ont démontré leur volonté de solder leur dette locative, mais qu’ils ont rencontré des difficultés à honorer leur loyer en raison de faibles ressources. Ils précisent que le logement loué est insalubre, qu’ils y ont habité une année sans chauffage et que les fondations présentaient de l’amiante, de sorte que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Les intimés exposent pour leur part, en substance, que le commandement de payer délivré le 22 décembre 2023 n’a pas reçu règlement dans le délai prescrit de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 février 2024. Ils observent que les appelants ne produisent aucun justificatif de revenus et que Mme [G] est domiciliée à [Localité 5] (06), étant précisé qu’ils ne sont pas dans le besoin. S’agissant de l’insalubrité dont serait affecté le logement loué, ils indiquent que les locataires produisent les photographies d’un appartement qui n’est pas le leur, l’opérateur de diagnostic n’ayant relevé aucune présence d’amiante. Ils ajoutent qu’ils ont été contraints au départ des locataires de remettre en état l’appartement loué, ceux- ci ayant installé une pompe à chaleur qu’ils ont retirée, ce qui a généré des dégradations.

Les appelants ne contestent ni le montant de la dette locative au paiement de laquelle ils ont été condamnés par l’ordonnance entreprise ni l’ acquisition de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai requis des causes du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023 et visant cette clause.

Ils sollicitent en revanche des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cependant, ainsi que le font observer à juste titre les appelants, force est de constater que M. [O] et Mme [G] se contentent d’affirmer que leur ressources sont « faibles », sans produire aucune pièce financière. Il sera relevé en outre que selon le décompte établi le 13 février 2024 (pièce n°7 des intimés) le dernier versement remonte à décembre 2023, ce qui est ancien et que les locataires ont désormais quitté les lieux.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, demande qui ne peut prospérer.

L’ordonnance déférée sera confirmée.

S’agissant de la demande provisionnelle des intimés au titre des travaux de remise en état, ceux-ci produisent pour en justifier un état des lieux de sortie (pièce n°11 des intimés), et une facture du 9 octobre 2024 de la société Jegebat ( pièce n°20).

Si le bail met à la charge du preneur l’obligation d’entretenir les lieux loués en bon état et de faire effectuer à ses frais toutes les réparations locatives ainsi que tous les travaux d’entretien et ceux prévus à l’article 606 du code civil, la facture produite, qui comporte la mention d’un ensemble de travaux, et non seulement le retrait de fils électriques, est insuffisante à justifier de la somme réclamée de sorte que la demande se heurtant à une contestation sérieuse, elle devra être rejetée, étant au surplus relevé que la pose et la dépose d’une pompe à chaleur par les locataires, invoquée dans les conclusions des intimés, ne ressort pas du constat susvisé.

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été justement apprécié.

Perdant en appel, les appelants seront condamnés in solidum aux dépens de cette instance et à payer aux intimés la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Déboute M. [B] et Mme [C] de leur demande provisionnelle au titre des frais de remise en état,

Condamne in solidum M. [O] et Mme [G] aux dépens de l’instance d’appel et à payer à M. [B] et Mme [C] la somme globale de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE