Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

(n° 22/2026, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14827 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ57G

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 juin 2024 du tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 21/00328

APPELANTES

S.E.L.A.R.L. ASTEREN MJ, venue aux droits de la SELAFA MJA, mandataire judiciaire, agissant poursuites et diligences de Me [C] [O], es qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société NAF NAF

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 440 672 509

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Stéphane BOUILLOT de la SELEURL WIN LEX AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, P0497

S.E.L.A.R.L. [I] MJ, es qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société NAF NAF

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le numéro 821 325 941

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Stéphane BOUILLOT de la SELEURL WIN LEX AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, P0497

INTIMÉE

S.A.S. INFLUENCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 379 276 086

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocat au barreau de PARIS, E1642, et assistée de M^e Augustin TRUBERL de TA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, R76

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3 chargée d’instruire l’affaire, et Stéphanie DUPONT, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de:

— Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

— Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère

— Madame Marie GIROUSSE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrats signataire.

I – FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 13 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant la S.E.L.A.R.L [I] MJ et la S.E.L.A.F.A MJA ès qualités de mandataires judiciaires à la liquidation judiciaire de la société Naf Naf à la société Influence.

Le litige à l’origine de cette décision porte sur la compensation entre les créances fixées au passif de la société Naf Naf relatives, notamment, au coût de la remise en état des locaux et le dépôt de garantie.

Par acte du 20 avril 2007, la société Influence a donné à bail à la société Naf Naf divers locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] dans le département de la Seine-Saint- Denis.

Le 6 mars 2019, la société Naf Naf a donné congé à effet du 31 décembre 2019 ; les 30 et 31 décembre 2019, la société Naf Naf faisait réaliser un procès-verbal de constat pour établir l’état des lieux de sortie et la remise des clefs.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 15 mai 2020, la société Naf Naf a été placée en redressement judiciaire.

Le 15 juin 2020, la société Influence a déclaré une créance au passif de la société Naf Naf.

Par jugement du 19 juin 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la société Naf Naf.

C’est dans ces conditions que, par acte du 4 décembre 2020, la société Influence a fait assigner la SELARL [E] MJ et la SELAFA MJA ès-qualités de mandataires judiciaires à la liquidation judiciaire de la société Naf Naf aux fins de les condamner à lui payer les sommes suivantes :

5.468.887,83 € TTC au titre de la créance de remise en état des locaux ;

1.926.513,30 € HT au titre de l’impossibilité de relouer les locaux ;

10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance du 30 août 2022, le juge de la mise en état a :

déclaré les demandes principales de la société Influence irrecevables ;

déclaré la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie recevable;

condamné la société Influence aux dépens de l’incident ;

condamné la société Influence à payer à la SELARL [E] MJ et la SELAFA MJA ès-qualités de mandataires judiciaires à la liquidation judiciaire de la société Naf Naf une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par arrêt du 19 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a déclaré la société Influence irrecevable à solliciter l’infirmation de l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny du 30 août 2022 et a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par jugement du 13 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré compétent et a :

rappelé que les demandes en paiement formées par la société Influence au titre des travaux de remise en état et au titre de l’impossibilité de relouer les locaux sont irrecevables ;

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Influence de la demande formée par les sociétés MJA et [I] MJ au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie ;

ordonné la compensation entre les créances déclarées au passif de la liquidation judiciaire de la société Naf Naf et le dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur;

rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les sociétés MJA et [I] MJ;

dit que les parties conserveront la charge des dépens qu’elles ont engagés ;

débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Par déclaration du 7 août 2024, les sociétés Asteren MJ et [I] MJ ont interjeté appel du jugement.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 3 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

II – PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 10 décembre 2024, les sociétés Asteren MJ et [I] MJ, appelantes, demandent à la cour de :

infirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a « rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie et ordonné la compensation entre les créances déclarées au passif de la liquidation judiciaire de la société Naf Naf et le dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur » ;

infirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les sociétés MJA et [I] MJ ;

Statuant à nouveau,

débouter la société Influence de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société Influence à payer à la SELARL Asteren MJ et la SELARL [I] MJ, es qualité de Mandataires Liquidateurs de la société NAF NAF, la somme de 963.256,65 euros, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter du 15 juin 2020, date de première mise en demeure ;

condamner la société Influence au paiement d’une somme de 35.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamner la société Influence à payer à la SELARL [I] MJ et à la SELAFA MJA une indemnité de procédure d’un montant de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Influence aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 décembre 2024, la société Influence, intimée, demande à la cour de :

confirmer le jugement querellé en ce qu’il a rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie de la SELARL Asteren MJ et la SELARL [I] MJ ;

confirmer le jugement querellé en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances déclarées au passif de la liquidation judiciaire de la société Naf Naf et le dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur ;

fixer la créance privilégiée (privilège du bailleur) de la société Influence au passif de la société Naf Naf pour un montant de 7.648.974,5 € ;

Y ajoutant

ordonner la compensation entre les créances fixées au passif de la société Naf Naf et le dépôt de garantie ;

confirmer le jugement querellé à ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les sociétés MJA et [I] MJ pour procédure abusive ;

rejeter les demandes de la SELARL Asteren MJ et la SELARL [I] MJ es qualités de liquidateurs judiciaires de la société Naf Naf au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais de procédures ;

condamner la SELARL Asteren MJ et la SELARL [I] MJ es qualités de liquidateurs judiciaires de la société Naf Naf à verser à la société Influence la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SELARL Asteren MJ et la SELARL [I] MJ es qualités de liquidateurs judiciaires aux entiers dépens.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

III – MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour souligne, d’une part, que l’appel partiel interjeté par les S.E.L.A.R.L [I] MJ et la S.E.L.A.F.A MJA ès qualités de mandataires judiciaires à la liquidation judiciaire de la société Naf Naf est limité, notamment, aux seuls chefs du jugement ayant rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie et ordonné la compensation entre les créances déclarées au passif de la liquidation judiciaire de la société NAF NAF et le dépôt de garantie, d’autre part, qu’il a été définitivement jugé que les demandes en paiement de la société Influence sont irrecevables dès lors qu’elles concernent des créances nées antérieurement au jugement d’ouverture.

Pour examiner les prétentions des appelantes de voir débouter la société Influcence de l’intégralité de sa demande, la cour considère, pour la clarté du débat, nécessaire d’examiner préalablement la demande de fixation d’une créance au passif de la liquidation puis la demande de compensation avec le montant du dépôt de garantie détenu par le bailleur.

' Sur la demande de fixation de la créance de la société Influence

Sur la recevabilité de la demande

Moyens des parties

Au soutien de la fin de non-recevoir opposée, les appelantes exposent que :

l’action en paiement de la société Influence est irrecevable du fait de l’antériorité au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 15 mai 2020 de l’intégralité des créances dont se prévaut la société Influence et, notamment, la créance de remise en état née à la restitution des locaux intervenue le 31 décembre 2019 ;

cette antériorité est confirmée par la propre déclaration de créance de la société Influence du 15 juin 2020 et a été définitivement consacrée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 30 août 2022, confirmée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 octobre 2023, qui a déclaré les demandes principales de la société Influence irrecevables et est revêtu de l’autorité de la chose jugée.

L’intimée oppose que :

sa demande de fixation de sa créance au passif de la société Naf Naf pour un montant total de 7.648.974,5 € est recevable en appel car elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ou vise à opposer compensation ;

elle a déclaré cette créance le 15 juin 2020 et le jugement déféré a relevé à raison que les appelantes (mandataires liquidateurs) n’avaient pas contesté son montant ou le principe de la compensation dès la déclaration initiale, l’ordonnance de sursis à statuer du juge-commissaire renvoyant d’ailleurs la fixation de la créance à la présente instance.

Réponse de la cour

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

L’article L.622-7 du code de commerce énonce que « le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17 » au titre duquel figurent les créances locatives.

Devant le premier juge, le bailleur a sollicité non pas la fixation de la créance mais la condamnation des sociétés MJA et [I] MJ au paiement, notamment, du coût de la remise en état des locaux et a été, conformément aux dispositions de l’article L.622-7 susvisées qui interdit le paiement d’une dette antérieure à l’ouverture de la procédure collective, déclaré irrecevable en cette demande.

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, l’irrecevabilité prononcée à ce titre n’entraîne pas l’irrecevabilité de la demande en fixation de la créance déclarée par le bailleur le 15 juin 2020 entre les mains des mandataires liquidateurs formée devant la cour qui ne saurait s’analyser en une demande nouvelle, en ce qu’elle tend , d’une part, aux mêmes fins que celles soumises au tribunal, d’autre part, à faire écarter les prétentions adverses notamment la demande de restitution de dépôt de garantie en opposant la compensation.

Dans ces conditions, la demande en fixation de la créance du bailleur au passif de la liquidation judiciaire de la société Naf Naf est recevable.

Sur la fixation de la créance au passif

La cour souligne qu’il lui incombe, afin de fixer la créance de la bailleresse, d’en apprécier le caractère certain, liquide et exigible de sorte que les moyens soutenus par les parties de ce chef seront examinés à ce stade.

Moyens des parties

Les appelantes contestent le montant de la créance en absence de preuve du préjudice allégué au titre des réparations locatives faute de justifier de dégradations imputables au preneur et antérieures à la fin du bail, les pièces produites étant postérieures de plus de sept mois à la restitution des lieux.

Elles considèrent que :

la liquidité fait défaut puisque la société Influence n’établit ni l’existence de dégradations imputables au preneur et antérieures au 31 décembre 2019, ni le préjudice réel et ne produit aucune facture de réparation ;

l’exigibilité n’est pas acquise, la société Influence ayant elle-même reconnu dans sa déclaration de créance l’existence d’un désaccord et l’existence d’une expertise judiciaire en cours pour évaluer le coût des travaux ;

la certitude, la société Influence ne prouve pas le bien-fondé de ses revendications, ayant fait obstruction au déroulement de l’expertise qu’elle avait elle-même sollicitée, notamment, en refusant l’accès aux lieux à l’expert pendant une longue période. L’argumentation tirée d’un jugement du juge de l’exécution n’est pas pertinente, car celui-ci a uniquement mentionné l’existence d’une créance « paraissant fondée en son principe » sans attester de sa certitude ou de sa liquidité.

L’intimée fait valoir que :

le montant déclaré se décompose en 5.031.997,97 € pour les travaux de remise en état, 1.819.995 € pour les loyers impayés de janvier à mai 2020, ainsi que des sommes pour complément de dépôt de garantie, taxe sur les bureaux et pénalité contractuelle, ces trois derniers points n’ayant fait l’objet d’aucune contestation sérieuse ;

le coût des travaux de remise en état devant être actualisé au regard du constat d’huissier en date du 28 juillet 2020, régulièrement versé aux débats, ayant révélé des dégâts des eaux, des installations électriques dégradées, des travaux non autorisés et des dégâts matériels, justifiant un chiffrage par devis à hauteur de 5.468.887,83 € T.T.C sans que l’argument tiré de l’absence de contradiction du constat puisse prospérer car celui-ci est corroboré et soumis à discussion ;

la créance de la bailleresse est au moins certaine et liquide à hauteur de 1.095.927,21 €, ainsi que l’a consacré la motivation du juge de l’exécution dans sa décision du 19 mai 2020.

Réponse de la cour

Au cas d’espèce, par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 15 juin 2020, la société Influence a, suite au jugement rendu par le tribunal de commerce de Bobigny en date du 15 mai 2020 ouvrant une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Naf Naf, opéré une « déclaration des créances antérieures », auprès des mandataires judiciaires désignés, portant sur :

une créance pour travaux de remise en état à hauteur de 5.031.997,97 € ;

une créance au titre des impayés de loyers à hauteur de 1.810.995,43 € ;

une créance au titre du complément de dépôt de garantie pour un montant de 26.646,89 €

une créance au titre de la taxe sur les bureaux 83.972,89 € ;

une créance au titre des pénalités de retard pour un montant de 695.361,32 €

soit la somme totale de 7.648.995,43 euros.

Par ordonnance en date du 30 juin 2020, le juge commissaire désigné a simplement constaté l’existence d’une procédure en cour et dit qu’il appartiendra à la juridiction saisie de fixer le cas échéant la créance au passif de la liquidation judiciaire prononcée le 19 juin 2020.

a) Sur la créance au titre des travaux de remise en état

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Par application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1719 code civil prévoit cependant que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ressort de l’article 2 du titre III.II relatif aux conditions générales du contrat du bail de 2007 signé entre les sociétés Naf Naf et Influence que « le preneur prendra les lieux loués en l’état où ils se trouvent (…), devra entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et les rendre en bon état à l’expiration du bail, quel que soit leur état lors de la prise de possession des lieux, et acquitter le montant des réparations qu’il pourrait devoir. »

Il « ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun de murs (') et généralement il ne pourra leur apporter, non plus qu’aux installations qu’ils comprennent, aucune modification quelconque, sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur ('). Quand bien même le bailleur aura autorisé les travaux, il pourra exiger la remise des lieux dans leur état d’origine en fin de bail ou lors du départ des lieux du preeur. »

Il est en outre prévu que « tous les travaux d’aménagement (') et d’installations réalisés par les preneur dans les lieux loués, devenus ou non immeuble par destination, resteront acquis au bailleur, en fin de bail ou lors du départ du preneur, sans indemnité à sa charge. »

Il se déduit de ces dispositions que, dans le silence du bail, les travaux relevant de l’article 606 du code civil, de la vétusté ou de la mise aux normes des locaux à l’usage auxquels ils sont destinés relèvent du bailleur.

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, en absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état d’entretien et doit les rendre comme tel à son départ.

Il ressort, notamment, du rapport de M. [T], architecte, en date du 11 avril 2019, que le preneur a opéré une modification des cloisonnements en R+1 et R+2, supprimé et remplacé le système de chauffage et de rafraîchissement par ventilation par un système de climatisation réversible. Il évalue le coût des travaux à la somme de 4.307.023,84 euros.

Aux termes d’une « note explicative sur les estimations de travaux de restitution », en date du 13 juin 2019, M. [S] a chiffré :

les travaux relatifs à l’ensemble des cloisons, ce inclus les cloisons vitrées, devant être déposées ;

la remise en état, la dépose et reprise des sols anciens ;

le clos et couvert avec reprise de la façade sur laquelle il souligne qu’il s’agit d’un problème de vétusté ;

la verrière dont il souligne que la conception d’origine a empêché toute maintenance et nettoyage par le locataire.

Il a conclu que « les travaux initialement envisagés par l’architecte ne seraient, a priori, pas forcément à prévoir en totalité (…) les postes relativement lourds tels que remise en place d’un système de chauffage identique à celui pré-existant, remplacement des ouvrants de façade, etc, seraient à revoir drastiquement à la baisse, (de même pour l’intervention sur la verrière). Au final, les travaux qui seraient à envisager par Naf Naf seraient principalement les travaux de cloisons, revêtements de sol, reprises et diverses et finitions » ce pour un montant de 830.000 € H.T.

Il ressort des procès-verbaux dressés par :

Maître [D], huissier de justice, en date du 10 octobre 2019 que des travaux sont en cours au sein du réfectoire situé au rez-de-chaussée des locaux, dont la dépose de cloisons vitrées, l’enlèvement de salles plastiques au sol sous lesquelles apparaissent des dalles en marbre en état d’usage, le remplacement en cours de dalles plafond en mauvais état et le nettoyage des autres ;

Maître [N], huissier de justice, requis par la société Influence, le 30 décembre 2019, que la locataire a déclaré que les lieux étaient vides de tout occupant, le déménagement en cours de finalisation ainsi que les travaux de reprise/réparations mais ne s’est pas prononcée sur la remise en état du système de climatisation amenant la bailleresse a refusé la restitution des clés du local ;

Maître [A], huissier de justice, requis par la société Naf Naf, le 30 décembre 2019, que les mêmes déclarations ont été faîtes par les parties et que, de façon générale, l’huissier a constaté des locaux en état d’usage ou sales, avec des peintures en mauvais état, la présence des racks dans les entrepôts, des fuites et traces d’infiltration voire des flaques d’eau notamment dans la zone de préparation de commande ;

Maître [N], le 31 décembre 2019, que la locataire a déclaré que les locaux sont vides de toute occupation humaine et matérielle, que dans la partie entrepôt est constatée la présence de rayonnages métalliques, qu’aucune remise en état du système de climatisation n’a été faîte amenant la bailleresse à refuser la restitution des clés du local ;

le 28 juillet 2020 par Maître [H], huissier de justice, que, par suite d’une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, en date du 29 mai 2020, condamnant la bailleresse à reprendre possession des clés des locaux loués, que ces dernières lui ont été remises le 12 juin 2020 et qu’il a opéré un constat de l’état de locaux dont il ressort en général que les locaux sont très usagés ou en état d’usage, que des câbles électriques sont restés au sol, dans les espaces de stockage sont installés des palletiers ou racks, que dans la partie bureaux les revêtements de sol sont très usagés.

Il s’infère de ces éléments qu’il ressort de ces constats concordants, d’une part, que les locaux n’ont pas été remis au bailleur en bon état de réparations locatives au départ des lieux de la locataire de sorte que l’obligation contractuelle à laquelle elle est tenue d’avoir à assumer les coûts des travaux de remise en état n’est pas contestable, d’autre part, que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, le constat opéré par Maître [H] ne met pas en exergue de nouvelles dégradations en ce que les fuites et dégâts des eaux avaient déjà été consignées par Maître [A]. Au demeurant, la locataire ayant quitté les lieux et s’étant dépossédée des clés remises à huissier tout au plus pourrait-il lui être imputée une aggravation des désordres, ni soutenue, ni démontrée au cas d’espèce.

Il s’infère de ces éléments que la créance de remise en état des lieux est bien antérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Il n’est, ni contestable, ni contesté que le coût des travaux de reprise des sols, murs et plafond, ainsi que le retrait des cloisons modifiées par la locataire est exigible.

La société locataire ne conteste pas d’avantage avoir modifié le système de chauffage ventilation dont la remise en état a été chiffrée par M. [T] à hauteur de 1.135.980 € HT et estimé devoir être « drastiquement revu à la baisse » par M. [S].

En revanche, le coût des travaux de la façade, vétuste, de la verrière, inaccessible, des racks et pelletier intégrés au bâtiment n’a à être pris en charge par le locataire et incombe au bailleur.

Il se déduit de ces éléments qu’au regard de l’état des locaux au jours du départ des lieux du locataire, de la concordance des constats opérés par les huissiers et hommes de l’art, des estimations financières versées aux débats que la créance de remise en état des locaux de la société Influence doit être fixée à la somme de 1.380.000 euros.

Contrairement à ce que soutient la société Influence, le fait générateur de la créance étant antérieur à l’ouverture de la procédure collective, elle n’est pas la contrepartie d’une prestation fournie par la bailleur, de sorte qu’elle n’a pas le caractère d’une créance privilégiée.

b) Sur la créance au titre des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 1731 susvisé que le locataire a l’obligation de restituer les lieux à la fin du bail dans les conditions prévues par le bail.

Le refus du bailleur de reprendre les clés ne dispense pas le locataire de son obligation de restitution, lequel doit faire tout son possible pour restituer les lieux, au risque de rester, notamment, tenu du paiement des loyers.

Au cas d’espèce, par congé délivré par la société Naf Naf à la société Influence, le 6 mars 2019, il a été régulièrement mis fin au bail au 31 décembre 2019.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

la société Naf Naf a fait sommation au bailleur, par acte extra-judiciaire en date du 10 décembre 2019, d’assister à l’état des lieux de sortie à être établi contradictoirement le 31 décembre 2019 ;

des procès-verbaux ci-dessus mentionnés, dressés le 31 décembre 2019, que le bailleur, sommé, a refusé de reprendre possession des clés et d’assister au constat d’état des lieux établie le 31 décembre 2019 par huissier ;

la société Naf Naf a fait délivrer sommation interpellative et itérative au bailleur, le 7 janvier 2020, d’avoir à prendre les clés des locaux litigieux ;

le Président du tribunal judiciaire de Bobigny a, par ordonnance rendu en référé, en date du 29 mai 2020, a condamné la société Influence à reprendre possession des clés des locaux loués, placées sous enveloppe scellée par huissier, ce sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard.

Il s’infère de ces éléments que le preneur a tout mis en 'uvre pour que le bailleur reprenne possession des clés à la date de la résiliation du bail le 31 décembre 2019 de sorte qu’il ne peut être tenu de la créance locative invoquée par le bailleur alors que le contentieux opposant les parties ne portait pas sur la validité du congé délivré mais sur la remise en état des locaux.

La prétention de la société Influence de ce chef sera donc rejetée ainsi que les demandes subséquentes portant sur le complément de dépôt de garantie, la taxe sur les bureaux et les pénalités contractuelles de retard.

' Sur le dépôt de garantie et la demande de compensation

Sur le rejet de la demande de compensation

Moyens des parties

Les appelantes soutiennent que :

la créance n’étant ni certaine, ni liquide, ni exigible, la compensation doit être rejetée :

la bailleresse n’a pas mentionné la compensation dans sa déclaration de créance ;

le jugement de première instance a, d’une part, méconnu l’autorité de chose jugée en ordonnant la compensation du dépôt de garantie avec ces créances, car la compensation est un mode de paiement interdit pour les créances antérieures par l’article L.622-7 du code de commerce, d’autre part, soulevé d’office le moyen de l’admission de la créance sans respecter le principe du contradictoire, alors même que la créance était contestée, comme l’atteste l’ordonnance du juge commissaire du 30 juin 2022 renvoyant son examen devant le juge du fond.

L’intimée oppose que :

la compensation de sa créance avec le dépôt de garantie doit être actée, justifiant le rejet de la demande de restitution. L’article L.622-7 I du code de commerce pose comme seule condition pour la compensation des créances antérieures l’existence d’un lien de connexité, laquelle est reconnue par les appelants. La date de naissance de la créance du bailleur est indifférente, la compensation étant autorisée que la créance soit antérieure ou postérieure, la seule difficulté qui ferait obstacle étant l’absence de déclaration de créance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La créance n’a à être ni certaine, ni liquide, ni exigible, condition exigée uniquement lorsque le lien de connexité fait défaut, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

l’article 1348-1 du code civil, à supposer qu’il soit applicable, dispose que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible ;

enfin, la société Influence a expressément mentionné dans sa déclaration de créance son intention de procéder à la compensation de sorte que l’irrecevabilité des demandes de paiement prononcée par l’ordonnance du conseiller de la mise en état n’exclut pas la possibilité de la compensation.

Réponse de la cour

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il sera simplement ajouté qu’aux termes de la déclaration de créances antérieures opérés, le bailleur, après avoir décomposé le montant estimé de celle-ci tel que vu ci-dessus, a précisé qu’il « est cependant procédé à la compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 963.000 euros », de sorte que le moyen soutenu de ce chef est inopérant et qu’en toute hypothèse la compensation est admise quand bien même le bailleur n’en aurait pas fait mention dans ladîte déclaration.

Tel que rappelé par le tribunal, la créance déclarée au passif de la société Naf Naf et la demande de conservation du montant du dépôt de garantie trouvent leurs sources dans les obligations contractuelles réciproques des parties au titre du bail du 20 avril 2007 et sont donc connexes.

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il est de jurisprudence constante que l’interdiction de paiement paiement prévu par l’article L.622-7 du code de commerce ne fait pas obstacle au paiement par compensation de dettes connexes.

En outre, aux termes de l’article 6 du bail de 2007 relatif au dépôt de garantie il est spécifié que « ce dépôt (') sera remboursable en fin de contrat, après déduction de toute somme pouvant être due par le bailleur » faisant ainsi échec au moyen tiré de l’obligation de restitution du dépôt de garantie en fin de bail, dès lors qu’a été reconnue l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible au titre de la remise en état des locaux au bénéfice du bailleur.

Il sera donc fait droit à la demande de compensation entre cette créance, fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Naf Naf et le montant du dépôt de garantie détenue par le bailleur.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

' Sur la demande indemnitaire

Moyens des parties

Les appelantes font valoir que la société Influence doit être condamnée à leur verser la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive aux motifs que son action est entachée d’abus en raison, notamment :

d’une saisine infondée du tribunal de commerce de Nanterre sur des demandes identiques, le 31 janvier 2020, ayant postérieurement reconnue l’incompétence de cette juridiction ;

la rétention abusive du montant du dépôt de garantie depuis près de cinq années et prétend de manière mensongère n’avoir reçu aucune réponse des mandataires liquidateurs à son courrier du 3 août 2020, alors qu’une réponse exhaustive et circonstanciée a été adressée le 7 octobre 2020. La Cour doit infirmer le jugement qui a rejeté cette demande et, statuant à nouveau, condamner la société Influence.

L’intimée oppose que le jugement a justement relevé que la société Influence avait partiellement obtenu gain de cause sur la demande de conservation du dépôt de garantie grâce à la compensation opérée entre les dettes connexes et qu’elle n’avait pas commis d’erreur grossière ou équipollente au dol dans la conduite de la procédure. En outre, les appelants ne justifient aucunement d’un préjudice.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile… sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés… ».

Le droit d’agir qui est l’expression d’une liberté fondamentale n’est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, le caractère infondé des moyens soulevés ne suffit pas à caractériser une intention malicieuse de la société Influence, dans le but de tromper ou de nuire à l’autre partie.

La demande à ce titre sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

' Sur les frais du procès

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Au regard de la situation impécunieuse de l’appelante, la demande de l’intimée au titre des frais irrépétibles sera rejetée et chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Bobigny en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Fixe la créance de la société Influence au passif de la liquidation judiciaire de la société Naf Naf Rejette pour un montant de 1.380.000 euros ;

Ordonne la compensation entre les créances fixées au passif de la liquidation judiciaire de la société Naf Naf avec le montant du dépôt de garantie ;

Rejette la demande indemnitaire de la S.E.L.A.R.L [I] MJ et la S.E.L.A.F.A MJA ès qualités de mandataires judiciaires à la liquidation judiciaire de la société Naf Naf ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE