Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07507 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQFN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/11592

APPELANTE

S.A.S. DM GESTION immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°750 133 373, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K006 assistée de M^e Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0351

INTIMÉE

Syndicat Des Coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic, la SAS SJLB immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°453 439 606, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, [Adresse 4], à [Localité 3].

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté et assisté de M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et sa gestion a été confiée, par contrats de syndic successifs des 27 janvier 2016, 20 février 2017 et du 17 mai 2018, à la société par actions simplifiée DM Gestion.

Courant 2017, la société civile immobilière Nave, prise en la personne de M. [L], son gérant, a proposé de racheter les combles de l’immeuble afin de procéder à la surélévation de celui-ci et à la création d’un lot d’habitation.

Cette proposition a reçu un accord de principe du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], lors d’une assemblée générale 12 juillet 2017 au cours de laquelle il a été décidé que : le projet de modificatif du règlement de copropriété consécutif à la création de ce lot, à sa cession, à l’autorisation de surélévation et à la transformation de ce lot en local d’habitation, serait présenté lors d’une prochaine assemblée, et que le prix d’acquisition ferait l’objet d’une évaluation par les copropriétaires, postérieurement et au regard du projet définitif.

Lors d’une assemblée générale exceptionnelle du 10 janvier 2018 a été portée à l’ordre du jour une résolution n° 4, relative à la création d’un lot n°22 issu de la privatisation des combles, partie commune, et à son acquisition par la société Nave au prix de 150 000 euros, qui a donné lieu à un vote de rejet ; et le mandat de syndic de la société DM Gestion a été renouvelé pour la période du 17 mai 2018 au 30 juin 2019.

Au cours d’une seconde assemblée générale exceptionnelle du 27 juin 2018, ayant exclusivement pour objet la réalisation de ce projet, ont été mis au vote et adoptés :

— un point n°4 portant création du lot n°22 à la demande de la société Nave, établi suivant un projet modificatif de l’état descriptif de division d’un cabinet de géomètre-expert,

— un point n°5, non soumis au vote, rappelant la nécessité d’obtenir l’accord des copropriétaires du dernier étage du bâtiment à surélever,

— un point n°6 concernant la « cession du lot n°22, issu des parties communes (combles) à la SCI Nave moyennant le prix de 310.000 euros »,

— un point n°7 portant autorisation de cette société à réaliser les travaux affectant les parties communes, à savoir, la création d’un lot d’habitation en lieu et place des combles de l’immeuble.

La vente est intervenue par acte notarié, dont seul un projet non daté et non signé est versé aux débats (pièce 9 de l’intimé).

Postérieurement à la vente, la société DM Gestion a adressé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] une facture du 10 janvier 2019, d’un montant de 46 500 euros TTC, concernant des « honoraires divers » relatifs à la cession des parties communes, soit 38 750 euros hors taxes sur le prix de vente, outre la TVA au taux de 20 % (soit 7 750 euros) facturée en sus par le syndic.

Cette somme a été perçue par la société DM Gestion consécutivement à la vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 3 avril 2019 à la société DM Gestion, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], contestant la régularité et le bienfondé, de ces honoraires, a fait valoir que les précédents mandats de syndic incluaient dans le montant de ses honoraires « les diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition de disposition des parties communes », que dans son dernier mandat, la société DM Gestion a, de manière abusive et sans en informer les copropriétaires, modifié unilatéralement son contrat de syndic pour l’assemblée générale ayant validé ladite vente, pour les fixer à la somme de 15 % du montant de celle-ci ; qu’il s’agit d’une man’uvre frauduleuse et que la perception de la somme de 46 500 euros, incluant de surcroît une TVA non mentionnée, l’était tout autant.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] a, ainsi, mis en demeure la société DM Gestion de lui rembourser cette somme de 46 500 euros sous huitaine à compter de la réception de la présente.

La société DM Gestion est demeurée taisante.

Lors d’une assemblée générale ordinaire du 24 juin 2019, les copropriétaires ont désigné la société SJLB, cabinet [S], en qualité de nouveau syndic et lui ont donné mandat d’ester en justice à l’encontre de la société DM Gestion, d’une part afin d’obtenir le remboursement des honoraires susvisés, et d’autre part, pour engager sa responsabilité sur des travaux de ravalement ayant donné lieu à des malfaçons, notamment pour le défaut de souscription d’une assurance dommages-ouvrage qui avait pourtant été votée en assemblée le 15 avril 2013 (résolutions n°10, 20 et 21).

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Paris 16ème, désormais représenté par le syndic SLJB, a assigné la société DM Gestion devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment le remboursement de la somme de 46 500 euros, ainsi que sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 14 mars 2023 le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société SLJB [S], en son action,

— condamné la société DM Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 46 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019,

— condamné la société DM Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société DM Gestion aux dépens, avec application de l’article 699 du même code,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société DM Gestion a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 avril 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 12 juillet 2023 la société DM Gestion, appelante, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret portant application de cette loi, à :

— la recevoir en son appel,

— la recevoir en ses présentes écritures,

— la déclarer bien fondé,

en conséquence,

— infirmer le jugement du 14 mars 2023 (RG n°19/11592) en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] :

la somme de 46 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019,

la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] en ses demandes,

et subsidiairement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] à lui régler la somme de 49 500 euros (46 500 + 3 000) avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2023,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] aux dépens d’appel.

Par conclusions notifiées le 1er août 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret portant application de cette loi, à :

— le juger fondé et recevable dans sa demande,

à titre liminaire,

— le déclarer recevable dans l’ensemble de ses demandes et prétentions formulées,

— débouter la société DM Gestion de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre principal, sur la confirmation de la décision du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 mars 2023,

— juger que la société DM Gestion a commis une faute dans la gestion de l’immeuble en modifiant unilatéralement et abusivement le montant de sa rémunération dans son unique intérêt personnel et sans l’informer expressément et a perçu de manière frauduleuse la somme de 46 500 euros,

en conséquence,

— confirmer le jugement du 14 mars 2023 en ce qu’il a condamné la société DM Gestion au remboursement de la somme de 46 500 euros au titre des sommes indûment perçues,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement du 14 mars 2023 en ce qu’il a :

condamné la société DM Gestion au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société DM Gestion aux dépens de l’instance,

ordonné l’exécution provisoire du jugement à venir,

et statuant à nouveau,

— condamner la société DM Gestion au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette procédure d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

La société DM demande à titre principal à la cour de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires. Dans une partie intitulée « Observations préalables », avant la discussion contenue dans ses écritures, elle évoque le fait que l’assemblée générale des copropriétaires lui a donné quitus de sa gestion pour l’année 2018 et que, « si la demande du syndicat des copropriétaires était recevable, lorsqu’il a engagé son action, cette demande est aujourd’hui devenue sans objet au regard du quitus donnée par le syndicat des copropriétaires au cabinet DM Gestion et de l’approbation des termes de son contrat ».

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

l’approbation des comptes est un acte qui concerne la comptabilité et la gestion financière de l’immeuble et ne décharge aucunement le syndic d’une éventuelle responsabilité encourue par celui-ci en raison des fautes commises dans la gestion de nature à faire obstacle à la présente procédure ;

le contrat de syndic, que la société DM Gestion prétend avoir été validé par le quitus, ne peut être considéré comme un acte de gestion, il s’agit au contraire de l’acte fondateur du rapport juridique entre syndic et syndicat des copropriétaires ;

les faits reprochés à la société DM Gestion, à savoir une perception illicite de la somme de 46 500 euros lors de la vente des parties communes à la SCI Nave, n’a été facturée que le 10 janvier 2019

Réponse de la cour

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société DM Gestion soulève le défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.

Le quitus au syndic est une approbation formelle, facultative, donnée par les copropriétaires qui décharge le syndic de sa responsabilité pour la gestion de l’immeuble durant l’exercice écoulé.

Il n’a aucunement pour effet de rendre irrecevable une action en responsabilité contre le syndic pour des manquements à ses obligations.

La fin de non-recevoir doit par conséquent être rejetée et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a reçu le syndicat des copropriétaires en son action.

Sur le manquement de la société DM Gestion à ses obligations contractuelles

Moyens des parties

La société DM Gestion soutient que :

le contrat de syndic soumis à l’assemblée générale du 17 mai 2018 est conforme au contrat-type défini par décret ;

ainsi que le relève le tribunal, il n’a pas uniquement modifié les modalités de tarification concernant les diligences spécifiques liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes ;

le tribunal ne s’est prononcé qu’au regard des montants générés au profit de la société DM Gestion par la vente intervenue ;

aucun manquement au devoir d’information ne peut lui être reproché puisque le projet de contrat de syndic était joint à la convocation annuelle de l’assemblée générale ; il n’y a eu aucun votre contre ni aucune abstention et cette assemblée générale est définitive ; par ailleurs, l’assemblée générale lui a donné quitus de sa gestion pour l’exercice 2018-2019, et ce quitus entraîne décharge de la gestion de l’ensemble du syndic au cours de l’exercice écoulé et, par conséquent, l’approbation du contrat aujourd’hui critiqué ;

la résolution ayant accepté la vente précise que l’assemblée générale acte que les honoraires du syndic sont conformes à son contrat de syndic ;

le tribunal va au-delà de ce que prévoit la loi, notamment les articles 1112-1 et 1137 du code civil, dès lors qu’aucune dissimulation d’une information importante ne peut lui être reprochée ;

elle a revu en 2018 l’ensemble de ses contrats de syndic et prévu au titre des diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition et de disposition des parties communes une rémunération égale à un pourcentage du montant de la vente ;

en contrepartie de sa rémunération, elle s’est livrée à une véritable étude de marché pour estimer le prix au mètre carré et le coût de la construction et a procédé à une négociation avec l’acquéreur, qui a permis de doubler le prix de vente ;

le tribunal ne peut prendre pour référence les taux pratiqués par un agent immobilier, la mission de ce dernier se limitant à rechercher un acquéreur, faire visiter le bien et passer des annonces.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

le syndic doit veiller aux intérêts de son mandant ;

la société DM Gestion, face à l’opportunité d’une vente du lot 22 issu des parties communes, a décidé de modifier les modalités de rémunération spécifiques à ces diligences sans pour autant le notifier directement au syndicat avant la signature du contrat ;

cela traduit l’intention malveillante du syndic qui a profité d’une relation de confiance établie avec le syndicat pour modifier le contrat de syndic, ce qui caractérise les man’uvres dolosives ;

le syndic a également manqué à son obligation de conseil et de diligence à l’occasion de l’approbation de la vente du lot n° 22 par l’assemblée générale du 27 juin 2018, puisque la résolution mentionnait que l’assemblée générale « [prenait] acte que les honoraires du syndic seront conformes à son contrat de syndic » ;

la cour de cassation a considéré qu’un syndicat des copropriétaires doit être considéré comme un non-professionnel ; en l’espèce l’information qui devait lui être délivrée a été inexistante ; ainsi que l’a retenu le tribunal, le seul fait que le contrat de syndic ait été joint à la convocation et paraphé à l’assemblée générale par la présidente de séance ne suffit pas comme preuve d’une information préalable ;

il ne remet pas en cause les honoraires forfaitaires mais l’absence d’informations sur la modification de ces informations essentielle ;

la cession du lot n° 22 n’est pas le résultat de démarches conduites par le syndic mais le résultat de négociations et démarches réalisées à l’initiative dus copropriétaires et notamment du conseil syndical ; les pièces produites par le syndic ne démontrent pas dans quelle mesure il aurait participé à la vente des parties communes et son implication ; si le syndicat des copropriétaires lui avait demandé de faire un appel à candidature, la société DM Gestion ne démontre pas avoir entrepris ces démarches et son lien avec la vente des parties communes.

Réponse de la cour

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Selon l’article 1112 alinéa 1er du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En application de ces dispositions, le syndic était tenu à une obligation d’information, de conseil et de bonne foi envers son mandant dans le cadre du renouvellement de son contrat.

Un syndicat des copropriétaires a la qualité de non-professionnel (1re Civ., 25 novembre 2015, pourvoi n° 14-20.760, Bull. 2015, I, n° 296).

La société DM Gestion reproche au tribunal de ne s’être prononcé qu’au regard des montants générés à son profit par la vente des combles.

Mais c’est à juste titre que le tribunal a considéré qu’un accord d’un tel montant nécessitait une discussion préalable en assemblée, suivie d’un accord exprès du syndicat des copropriétaires sur cette rémunération spécifique, et que cela impliquait que le syndic attire l’attention des copropriétaires sur cette clause préalablement au vote de la résolution désignant le syndic, ce dont il s’est abstenu. En effet, le devoir d’information et de conseil et son exécution s’analysent à l’aulne de l’importance des dispositions contractuelles en cause. En l’espèce, alors qu’une vente de combles pour un prix de 310 000 euros devait être autorisée un mois après par la copropriété, la rémunération de 15% sur le prix de vente prévue par le syndic avait des conséquences immédiates essentielles pour le syndicat, lesquelles imposaient au syndic un devoir d’information accru.

Si la société DM Gestion démontre par la production de deux contrats afférents à d’autres copropriétés que l’insertion de la clause litigieuse prévoyant la rémunération du syndic à hauteur de 15% du prix de vente des parties communes n’a pas été insérée uniquement dans le contrat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ce qui permet d’écarter les man’uvres dolosives reprochées par ce dernier à son syndic, il importe peu, ainsi que l’a souligné le tribunal,que la société DM Gestion ait appliqué cette tarification sur les ventes de parties communes à d’autres contrats. En effet, cette dernière était tenue à un devoir d’information, qui s’imposait non seulement compte tenu du pourcentage de rémunération très important prévu par le nouveau contrat mais encore par le fait qu’une vente de partie commune était imminente.

La société DM Gestion, qui ne prétend pas avoir délivré la moindre information préalable sur les modifications qu’elle a apporté à son contrat et leurs conséquences en vue de son renouvellement, est mal fondée à soutenir qu’aucun manquement au devoir d’information ne peut lui être reproché au motif que le projet de contrat de syndic était joint à la convocation annuelle de l’assemblée générale, alors que la production de ce contrat était une obligation pour permettre le vote de la résolution la désignant comme syndic et qu’il ne lui est pas reproché de ne pas avoir indiqué cette stipulation (laquelle n’aurait eu, dans ce cas, aucune existence) mais de ne pas avoir attiré l’attention du syndicat des copropriétaires sur celle-ci et de n’avoir ainsi permis aucune discussion ou négociation.

La cour relève, au demeurant, que la société DM Gestion a doublement manqué à son devoir d’information :

d’une part, dans le cadre des relations précontractuelles, lors de la préparation de l’assemblée générale du 17 mai 2018 vis-à-vis du conseil syndical et lors de cette assemblée au cours de laquelle elle a été renouvelée dans sa mission de syndic, en ne précisant pas qu’une nouvelle tarification de 15 % du prix de vente était prévue au contrat pour les ventes de parties communes, alors qu’une vente importante était sur le point d’être finalisée, rendant dès lors impossible toute négociation ou recherche d’un nouveau syndic,

d’autre part, après le renouvellement du contrat, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2018 ayant autorisé la vente des parties communes, en se contentant d’indiquer « elle prend acte que les honoraires du syndic seront conformes à son contrat de syndic » sans préciser la nature de cette rémunération, pourtant nouvelle et particulièrement élevée.

S’agissant de la contrepartie à cette rémunération, la société DM Gestion produit plusieurs courriels émanant notamment d’elle-même et de membres du conseil syndical, qui, s’ils révèlent que la société DM Gestion a participé à la réflexion relative à ce projet de vente de combles en vue de leur surélévation pour créer de nouveaux appartements, ne démontre pas, ainsi qu’elle le prétend, qu’elle « s’est livrée à une véritable étude de marché pour estimer le prix au m², et le coût de la construction et a procédé à une négociation avec l’acquéreur, négociation qui, au demeurant, a permis de doubler le prix de vente ».

Au demeurant, la cour relève que l’intégralité de ces échanges a eu lieu avant le 17 mai 2018, l’offre d’achat concurrente ayant d’ailleurs été formalisée le 26 décembre 2017, soit sous l’empire du contrat de syndic conclu le 20 février 2017 pour la période du 20 février 2017 au 30 juin 2018 stipulant en son article 7.2.7 que la rémunération des diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisitions ou de dispositions des parties communes faisaient l’objet était incluse dans le forfait. La société DM Gestion ne justifie d’aucune diligence accomplie en exécution du contrat litigieux. Les échanges postérieurs à la signature du contrat de syndic émanent de copropriétaires et de M. [L], gérant de la SCI Nave, par lesquels ils s’entendent sur le prix de 310 000 euros.

Ajoutant au jugement, il y a lieu de dire que la société DM Gestion a commis un manquement à son devoir d’information et de loyauté à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur le préjudice indemnisable

Moyens des parties

La société DM Gestion soutient que :

c’est conformément aux dispositions légales qu’elle a appliqué la TVA et le tribunal ne pouvait juger que celle-ci était injustifiée ;

le préjudice indemnisable n’est pas une réparation intégrale mais est limité à la perte d’une chance de ne pas contracter ou de contracter à d’autres conditions ;

le syndicat des copropriétaires n’a subi aucune perte de chance puisqu’au contraire elle a permis que la vente soit conclue au prix de 310 000 euros au lieu de 125 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires allègue que :

son préjudice est constitué par la rémunération du syndic augmentée de la TVA, qu’il aurait dû percevoir si le contrat avait été conclu selon les conditions des précédents contrats ;

la perte de chance invoquée par la société DM Gestion est dépourvue de tout fondement.

Réponse de la cour

Selon l’article 12 alinéa 1er à 3 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. »

En l’espèce, le fondement de la responsabilité de la société DM Gestion est non pas délictuel mais contractuel, puisqu’il lui est reproché un manquement à son obligation d’information et de bonne foi dans le renouvellement de son contrat et pour son exécution

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, son préjudice est non pas la rémunération du syndic augmentée de la TVA appliquée à la vente des parties communes, mais la perte de chance d’avoir négocié ou refusé le contrat de syndic ainsi que la perte de chance d’avoir négocié les honoraires du syndic relativement à la vente.

En l’espèce, ainsi qu’il a été vu supra, la cour retient que :

le contrat a été renouvellement un peu plus d’un mois avant l’assemblée générale extraordinaire ayant autorisé la vente des combles, alors qu’une proposition d’achat des combles pour 300 000 euros avait été formulée ;

la rémunération des diligences spécifiques liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes était jusqu’alors comprise dans le forfait ;

la société DM Gestion ne justifie d’aucune diligence spécifique liée à la préparation de cette vente depuis le renouvellement de son contrat le 17 mai 2018.

Il en résulte que la perte de chance pour le syndicat de négocier la suppression de la clause litigieuse du contrat ou les honoraires du syndic dans le cadre spécifique de la vente des combles, ainsi que de contracter avec un autre syndic peut être évaluée à hauteur de 90% des sommes facturées par le syndic en exécution du contrat.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une facture de 46 500 euros comprenant la rémunération et la TVA ; la société DM Gestion ne conteste pas avoir perçu cette somme.

Le préjudice du syndicat des copropriétaires s’établit donc à la somme de 46 500 x 90% = 41 850 euros, que la société DM Gestion sera condamnée à lui payer.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DM Gestion, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société DM Gestion.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la société DM Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 46 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019,

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit que la société DM Gestion a commis un manquement à son devoir d’information et de loyauté à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Condamne la société DM Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 41 850 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la société DM Gestion aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,