Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08200 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLJ54

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 13] – RG n° 24/53984

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL CABINET CSJC,

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1159

INTIMÉE

S.A.S. [Localité 14], RCS de [Localité 13] sous le n°982 002 156, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Michel AZOULAI, avocat au barreau de PARIS, toque : P07

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025 en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère et Laurent NAJEM, Conseiller chargé du rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 février 2024, la société St André des Arts a acquis auprès de la SCI SADA, au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 7], le lot référencé selon le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier comme étant le numéro 6, correspondant à un logement situé au 1er étage et composé d’une pièce et d’un débarras.

Sollicitant la dépose d’un climatiseur positionné sur l’une des façades du bâtiment au niveau de l’appartement de la société St André des Arts et l’interdiction pour cette société de mettre en location de courte durée son bien immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], l’a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait assigner la société St André des arts devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, notamment :

Condamner la société St André des Arts à déposer l’extracteur de climatisation installé sur la façade de la cour, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation ;

Condamner la société St André des Arts à cesser la location meublée saisonnière de courte durée dans le lot n° 6 de la copropriété du [Adresse 8], sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

Condamner la société St André des Arts à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic, la société cabinet CSJC, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le montant des dépens de l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 4 avril 2025, le juge des référés, a :

Condamné la société St André des Arts à déposer l’extracteur de climatisation desservant le lot n°6 dont elle est propriétaire, lequel est installé sur la façade côté cour de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jours pendant 4 mois ;

Rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

Condamné la société St André des Arts à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société St André des Arts aux dépens ;

Rappelé que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] notamment celle de voir condamner la société St André des Arts à cesser la location meublée saisonnière de courte durée dans le lot n° 6 de la copropriété du [Adresse 8], sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 novembre 2025, il demande à la cour, sur le fondement des articles 8, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Infirmer l’ordonnance rendue le 4 avril 2025 en ce qu’elle « rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] » notamment sa demande formée au titre de l’interdiction de location saisonnière de courte durée ;

Statuant à nouveau sur ce chef :

Condamner la société St André des Arts à cesser la location meublée saisonnière de courte durée dans le lot n° 6 de la copropriété du [Adresse 6], sous astreinte de 1.000 euros par jour et/ou infraction constatée ;

Confirmer l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions, et débouter la société Saint André des Arts de son appel incident et de toutes ses demandes ;

Y ajoutant :

Condamner la société St André des Arts à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Cabinet CSJC, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le montant des dépens de l’instance.

Il allègue qu’en dépit d’un cadre législatif et règlementaire extrêmement clair, une climatisation a été installée ; qu’il appartient à l’intimée de justifier de l’autorisation d’installer un climatiseur et non au syndicat des copropriétaires de justifier des démarches entreprises concernant d’autres appareils. Il rappelle que la jurisprudence constante considère que constitue un trouble manifestement illicite l’installation sans autorisation sur une façade de l’immeuble, faisant valoir que le mur de façade a été percé. Il estime que le fait que l’intimée ne soit pas responsable de cette pose n’est pas pertinent, il lui appartient si elle l’estime nécessaire de se retourner contre son vendeur. Il souligne que le juge des référés demeure compétent même en présence d’une contestation, la demande présentée n’est pas provisionnelle. Il se prévaut d’un nouveau procès-verbal de constat.

S’agissant de la location meublée, il fait valoir que la mention de l’interdiction de la location saisonnière de courte durée a été notifiée au notaire rédacteur de l’acte de vente ; que le lot n°6 n’est pas considéré comme un local à usage commercial ; que la location d’un appartement à usage de meublé de tourisme dans un immeuble consacrant une occupation bourgeoise est interdite. Il souligne que le débat en première instance ne portait pas sur l’existence de la location saisonnière de courte durée mais sur sa légalité, puisque même l’intimée ne la contestait pas. Il soutient que la société St André des Arts avait reconnu la location en prétendant qu’elle serait autorisée et qu’en tout état de cause, il démontre la location de l’appartement sur la plateforme Airbnb. Il relève que cet usage est indiqué dans l’acte de vente et que l’appelante n’a pas déféré à la sommation du communiquer des photographies de l’appartement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 novembre 2025, la société St André des Arts demande à la cour, sur le fondement des articles 8, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de son appel et de toutes ses demandes ;

Déclarer recevable et bien fondé la société St André des Arts en son appel incident de l’ordonnance rendue le 4 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 4 avril 2025 en ce qu’elle « Condamnons la société St André des Arts déposer l’extracteur de climatisation desservant le lot n°6 dont elle est propriétaire, lequel est installé sur la façade côté cour de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jours pendant 4 mois » ;

Statuant à nouveau sur ce chef d’infirmation :

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de l’extracteur de climatisation sous astreinte ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 4 avril 2025 en ce qu’elle « rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] » notamment sa demande formée au titre de l’interdiction de location saisonnière de courte durée ;

Y ajoutant :

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société St André des Arts la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le montant des dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’en retenant qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire et que la pose d’un climatiseur relevait de la catégorie des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, le premier juge a tranché des contestations sérieuses ; qu’il s’est ainsi livré à une appréciation relevant des pouvoirs du juge du fond, à savoir l’interprétation d’une disposition légale et des documents contractuels relatifs au règlement de copropriété. Elle rappelle que l’extracteur a été posé avant qu’elle n’acquière le lot n°6 et que l’ancien propriétaire n’a jamais été poursuivi, de sorte qu’elle n’est pas responsable de cette situation. Elle conteste le fait que la pose de climatiseur affecterait les parties communes, plusieurs groupes de climatisation ayant été installés sur la façade de l’immeuble. Elle souligne qu’aucune obligation de dépose n’a été spécifiée dans un quelconque document contractuel. Elle allègue qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré par la destination de l’immeuble ni aucune nuisance.

Elle soutient que la preuve de la location meublée n’est pas rapportée ; que rien ne permet d’identifier son lot dans les éléments produits. Elle conteste avoir prétendu avoir réalisé les locations litigieuses. Elle fait valoir que la consécration d’une occupation uniquement bourgeoise n’est aucunement démontrée à la lecture de l’acte de vente ou du règlement de copropriété ; que la location de courte durée est bien autorisée par le règlement de copropriété ; qu’il n’appartient pas en toute hypothèse au juge des référés d’interpréter un contrat ; que la Cour de cassation a jugé que l’activité de location meublée est une activité civile dès lors qu’elle ne s’accompagne que des prestations de services accessoires et des prestations mineures qui ne revêtent pas le caractère d’un service para-hôtelier. Elle considère qu’outre le fait que l’activité de location saisonnière de courte durée est compatible avec la clause d’occupation bourgeoise et qu’en tout état de cause, cette question relève du juge du fond. Elle conteste le fait que le lot n°6 aurait un usage exclusif d’habitation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

SUR CE,

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur l’extracteur de climatisation

Aux termes de l’article 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 25 b) de cette loi, les travaux réalisés par les copropriétaires dans leurs parties privatives, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le règlement de copropriété prévoit que les parties communes de l’immeuble comprennent les gros murs de façade (page 9).

Un procès-verbal de constat en date du 20 mars 2024, étayé de photographies, relève la présence d’un climatiseur au sein de la cour intérieure de l’immeuble, face à la porte d’entrée au premier étage, la société St André des Arts à l’origine de ce constat reconnaît en avoir la propriété.

Il est constaté la présence de deux autres climatiseurs gainables appartenant à des tiers au présent litige.

Comme l’a relevé le premier juge, le courrier accompagnant l’état daté adressé au notaire instrumentaire, la SCP [L] en date du 26 février 2024 fait état de la présence de deux groupes de climatisation au 1er étage dans la cour sans autorisation et de ce qu’une procédure de référé de demande d’enlèvement sous astreinte sera diligentée auprès du copropriétaire présent au moment de la mise en action de la procédure, de sorte que la société St André des Art avait nécessairement connaissance de la volonté du syndicat des copropriétaires sur ce point.

Le fait que d’autres installations soient présentes est indifférent : il n’exonère pas la société St André des Arts de la démonstration qu’une autorisation préalable de l’assemblée générale est intervenue en ce qui concerne son lot, ce qu’elle ne fait pas.

De même, il importe peu que la société St André des Arts ne soit pas à l’origine de la pose dudit bloc, lequel dessert l’appartement dont elle est désormais propriétaire, la pose d’un extracteur a pour effet de modifier la façade du bâtiment, soit une partie commune, ainsi qu’en attestent les photographies annexées au constat du 15 octobre 2025. L’appareil étant en outre fixé sur la façade, celle-ci a nécessairement été percée, ce qui affecte cette partie commune.

Dès lors que cette installation n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires alors qu’une telle autorisation était requise, l’existence d’un trouble manifestement illicite est caractérisée et il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’y mettre fin, en l’espèce, par la dépose de l’installation ; l’existence alléguée d’une contestation sérieuse, au demeurant non établie en l’espèce, n’est pas de nature à priver le juge des référés des pouvoirs qu’il tient de l’article 835 du code de procédure civile en présence d’un tel trouble.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société St André des Arts à déposer l’extracteur de climatisation desservant le lot n°6 dont elle est propriétaire, lequel est installé sur la façade côté cour de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous condition d’astreinte.

Sur la location saisonnière de courte durée

Le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires ne versait pas de pièce permettant de caractériser l’activité dénoncée, seules des mises en demeure et le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mai 2022 rappelant que la location en meublé était seule autorisée, étaient versés.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette activité n’était pas contestée en première instance par la société St André des Arts, il ne justifie pas de cette reconnaissance devant le premier juge.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’acte de vente aux termes duquel il est mentionné :

« Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage autre que d’habitation, comme étant usage commercial de meublé touristique.

(')

Le VENDEUR déclare que l’usage actuel du BIEN est identique à celui de son acquisition.

L’ACQUEREUR entend conserver cet usage ».

Il est produit en outre une impression d’une annonce Airbnb qui mentionne la présence d’une climatisation et l’emplacement du studio étant indiqué sur une carte du quartier avec le nom de la rue.

Aux termes du procès-verbal de constat du 15 octobre 2025, le commissaire de justice expose avoir rencontré une personne qui lui a indiqué « en anglais, avoir réservé la location de l’appartement du premier étage sur « Pick a flat » et qu’elle quittait les lieux prochainement sans autre précision », la société Pick a flat étant le gestionnaire de l’appartement sur l’annonce Airbnb.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la preuve de la location saisonnière est suffisamment établie. La société St André des Arts ne verse pas au demeurant de photographies récentes de l’appartement, malgré sommation en ce sens, ou un contrat de location sur le fondement de la loi de 6 juillet 1989 qui viendraient utilement démentir les pièces produites par l’appelant.

La violation d’un règlement de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires est susceptible de caractériser l’illicéité manifeste d’un trouble.

Le règlement de copropriété précise l’objet des parties privatives et communes, définit leurs modalités de jouissance et contribue à la détermination de la destination de l’immeuble.

Aux termes des dispositions de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, tel que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » : la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe toute activité professionnelle au sein de l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire » permet l’exercice de certaines activités telles les activités libérales, d’enseignement, associatives etc.

Dans l’un et l’autre des cas, et sauf stipulation expresse du règlement de copropriété les admettant par exception, les activités commerciales sont en revanche prohibées.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que « chaque copropriétaire aura seul le droit sauf les réserves ci-après formulées de jouir et disposer des locaux dont il se sera rendu acquéreur, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements ou locaux, et ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison (') »

« les appartements, locaux et leurs dépendances (') pourront être occupés et habités commercialement pour les premier et troisième lots et pourront être pour les autres lots occupés et habités bourgeoisement et par des artisans à l’exclusion de toutes professions nuisibles à la bonne tenue de l’immeuble ('). Ils pourront être consacrés à la location meublée, mais par appartements entiers seulement à des personnes honorables de bonne vie et m’urs. » (pages 15 et 16).

L’occupation « bourgeoise » n’apparaît pas exclusive : il ne résulte aucune obligation de cette formulation (« pourront » et non « devront »).

En outre, la cour relève que l’occupation par des « artisans » est expressément prévue.

En tout état de cause, cette interprétation procède d’un débat de fond qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 19 mai 2022 qu’un rappel (point 14) a été effectué aux copropriétaires quant aux modalités à respecter pour la location d’appartements. Ce rappel, non soumis au vote des copropriétaires, précise que « le règlement de copropriété prévoit (') que les appartements devront être occupés que bourgeoisement et que la location en meublé de ceux-ci est possible. Ainsi, seules les locations dans le cadre d’un bail d’habitation vide ou meublé régi par la loi du 06 juillet 1989 est possible. Il est toutefois rappelé, selon les critères édictés par la ville de [Localité 13], que la location saisonnière d’appartements meublés pour de courtes durées n’est possible que pour une durée maximale de 120 jours par an ('). »

Il s’agit cependant d’un rappel qui ne peut à lui seul ajouter au règlement de copropriété.

Par ailleurs, le lot de la société intimée est le lot 6 qui ne fait pas partie des exceptions pour lesquelles une utilisation commerciale est prévue (lots 1 et 3).

L’activité en cause, telle qu’elle résulte de l’annonce sur le site Airbnb, doit être considérée comme effectuée dans le cadre d’une location de meublé de tourisme selon la définition qui en est donnée par l’article D 324-1 du code de tourisme (villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine, ou au mois, et qui n’y élit pas domicile). Il n’est pas démontré en l’espèce que cette activité était accompagnée de prestations de services accessoires ou consistant en autre chose que des prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier (cf 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.455).

Par conséquent, le caractère commercial de cette activité et qui serait manifestement contraire au règlement de copropriété, n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé.

L’ordonnance déférée sera confirmée pour ce motif en ce qu’elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’interdiction de location saisonnière de courte durée.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer la décision entreprise s’agissant du sort des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Laisse à la charge de chacune des parties ses dépens ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE