RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13696 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ242

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00188

APPELANTS

Madame [U] [K] veuve [V] (décédée)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS

Madame [B] [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Localité 3] ALLEMAGNE

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS

Madame [P] [T] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [L] [V]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.A. SOREQA

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par M^e Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 7] – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président de Chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Mme [U] [K] veuve [V], Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] (ci-après désignés les consorts [V]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 9], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1], d’une superficie totale de 557,35m².

Il s’agit d’un ensemble immobilier constitué d’un local d’activité et de deux hangars en enfilade se trouvant dans une zone mixte d’habitation, d’activité et de commerce.

Les consorts [V] ont adressé à la mairie de [Localité 10] une déclaration d’aliéner leur bien au prix de 697.000 euros, prix comprenant l’usufruit de Mme [U] [K] et les 4/5èmes de nu-propriété des autres consorts.

Par décision du 27 septembre 2022, le président d’Est Ensemble a délégué à la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) le droit de préemption du bien.

La SOREQA a exercé son droit de préemption par une décision du 16 mai 2023 au prix de 240.000 euros.

Les consorts [V] ont refusé cette proposition par courrier du 10 juillet 2023 et ont maintenu le prix indiqué dans la DIA.

Par requête et mémoire introductif d’instance reçus le 25 juillet 2023, la SOREQA a saisi le juge de l’expropriation de la Seine-[Localité 11] en vue de la fixation du prix du bien.

La SOREQA justifie avoir consigné le 13 octobre 2023 une somme de 45.000 euros [15% de 300.000 euros] auprès de la Caisse des dépots et Consignations. Cette consignation a été dûment notifiée.

Le transport sur les lieux a été effectué le 12 mars 2024.

Par jugement contradictoire du 18 juin 2024, le juge de l’expropriation de la Seine-[Localité 11] a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 12 mars 2024 ;

FIXÉ à la somme de 290.263 euros le prix d’acquisition du bien pour les 4/5èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 10] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] ;

CONDAMNÉ la SOREQA à payer à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTÉ l’exécution provisoire ;

CONDAMNÉ la SOREQA aux dépens.

Par déclaration au greffe du 05 août 2024, Mme [U] [K] veuve [V] décédée, Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

***

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 04 novembre 2024 par Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] appelants, notifiées le même jour (AR SOREQA le 06/11/2024 et AR CG le 07/11/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER le jugement en date du 18 juin 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ à la somme de 290.263 euros le prix d’acquisition du bien pour les 4/5èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 10] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] ;

CONDAMNÉ la SOREQA à payer à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

JUGER que le prix d’acquisition fixé par le tribunal à hauteur de 4/5èmes de pleine propriété ne correspond pas à la consistance de la déclaration d’intention d’aliéner numérotée 23-171 ;

FIXER à la somme de 1.025.524 euros le prix d’acquisition des biens préemptés pour les 4/5èmes de pleine propriété pour Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] pour le bien cadastré H [Cadastre 1] situé au [Adresse 10] à [Localité 10] ;

CONDAMNER la SOREQA à la somme de 10.000 euros au titre des frais d’avocat.

2/ Déposées au greffe le 30 janvier 2025 par la SOREQA, intimée, notifiées le 28 février 2025 (ARs le 05/03/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

CONFIRMER purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a :

FIXÉ à la somme de 290.263 euros le prix d’acquisition du bien pour les 4/5èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V] , M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 10] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] ;

CONDAMNÉ la SOREQA à payer à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTÉ l’exécution provisoire ;

CONDAMNER les consorts [V] en tous les dépens d’appel.

3/ Adressées au greffe le 06 janvier 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 28 février 2025 (AR [V] le 05/03/2025 et AR Soreqa le 07/03/2025), et aux termes desquelles il conclut à ce qu’il plaise à la cour de bien vouloir confirmer le jugement de première instance.

4/ Déposées au greffe le 10 décembre 2025 par Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] appelants, notifiées le lendemain (ARs en attente), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de:

INFIRMER le jugement en date du 18 juin 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ à la somme de 290.263 euros le prix d’acquisition du bien pour les 4/5èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 10] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] ;

CONDAMNÉ la SOREQA à payer à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

ORDONNER une nouvelle visite en raison du changement de la consistance du bien ;

REJETER les éléments de comparaison communiqués par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement en raison du changement de consistance du bien immobilier ;

REJETER l’abattement pour vétusté en raison du changement de la consistance du bien immobilier et de la faute de la SOREQA dans l’entretien de l’immeuble du [Adresse 10] permettant l’accès découlant du droit de passage dont bénéficient les consorts [V] ;

JUGER que le prix d’acquisition fixé par le tribunal à hauteur de 4/5èmes de pleine propriété ne correspond pas à la consistance de la déclaration d’intention d’aliéner numérotée 23-171 ;

FIXER à la somme de 1.025.524 euros le prix d’acquisition des biens préemptés pour les 4/5èmes de pleine propriété pour Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] pour le bien cadastré H [Cadastre 1] situé au [Adresse 10] à [Localité 10] ;

CONDAMNER la SOREQA à la somme de 10.000 euros au titre des frais d’avocat.

5/ Déposées au greffe le 16 décembre 2025 par la SOREQA, intimée, notifiées le même jour (ARs en attente), et aux termes desquelles elle reprend le dispositif de ses précédentes écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] appelants font valoir que :

Sur les propriétaires du bien, la DIA portait sur les 4/5èmes indivis du bien et le droit d’usufruit de Madame [K]. Cette dernière est décédée en cours de procédure, si bien que le premier juge n’a pas pris en compte l’usufruit et a donc fixé sans prendre en compte la consistance des droits. La modification de cette consistance fait que la procédure ne peut se poursuivre. La SOREQA s’est abstenue de la régulariser pour tenir compte du décès.

Sur la description du bien, il est composé d’un petit bâtiment à usage d’entrepôt et d’un grand à usage d’atelier, au-dessus duquel se trouvent quatre pièces de bureau. Le bien comporte aussi une cabine de peinture et bénéficie d’un droit et d’une servitude de passage sur l’immeuble voisin.

Sur la jouissance du bien, il découle d’une procédure initiée par la mairie de [Localité 10] sur un immeuble voisin que les clés du portail permettant d’accéder au bien sont en l’unique possession de la police municipale, dont les consorts [V] sont tributaires pour accéder à leur bien. Ils sont donc privés de la jouissance de leur bien. Une mise en demeure ainsi qu’un dépôt de plainte sont pour l’instant restés sans effet.

Sur la situation du bien, le local est situé à quelques mètres du métro et à quelques minutes du parc de la [Localité 12].

Sur les méthodes d’évaluation, il convient de valoriser le local en utilisant la méthode « bilan promoteur » ainsi que la méthode par capitalisation et en écartant la méthode par comparaison.

Sur la méthode par capitalisation, il s’agit de capitaliser la valeur locative du bien, qui se situe entre 95 et 165 euros/m² pour des locaux de ce type et de cette envergure. En retenant une valeur de 115 euros/m², on obtient une valorisation à 64.095,25 euros HT/HC, les locaux commerciaux en région parisienne se vendant à des taux de rendement compris entre 4% et 7%. En retenant un taux de 5% et une rentabilité à 96% du revenu brut, on peut estimer la valeur du bien à 1.230628,80 euros. Le premier juge a refusé d’appliquer cette méthode car le bien n’est pas loué, sans tenir compte de ce que cela découle de la situation de privation de jouissance sus-évoquée.

Sur la méthode du bilan promoteur, il arrive que cette méthode soit retenue indirectement par la jurisprudence qui prend en compte des valeurs issues de l’application de cette méthode dans le cadre d’une analyse par comparaison. La cour d’appel de Lyon l’a déjà retenue directement. La Cour de cassation admet cette méthode dans l’hypothèse où les bâtiments d’un bien ont peu ou pas de valeur et leur destruction est donc préférable, ce qui est le cas ici. Il ne fait par ailleurs aucun doute que la SOREQA va détruire le bien de l’espèce pour construire un nouvel immeuble. La SOREQA argue de ce qu’elle compte utiliser le terrain acquis pour construire un espace vert mais cela ne doit pas avoir d’incidence sur la valeur de la parcelle. Les préemptés proposent d’appliquer cette méthode en retenant une valeur de 2.300 euros/m².

Sur la méthode par comparaison, il s’agit de la méthode la plus utilisée même si elle est parfois rejetée car les termes comparables ne le sont pas parfaitement. Elle nécessite de l’appuyer sur les mutations les plus récentes possibles. Or, la SOREQA s’appuie sur des termes datant de 2019, 2020 ou 2021, sur lesquels il n’est pas possible de se fonder. Cette méthode n’est pas applicable en l’espèce. Elle revient à fixer la valeur du bien à une somme moindre que le coût de démolition d’un seul de ses murs, au regard de ce qu’a déjà payé la ville de [Localité 10]. Cela correspondrait pour les consorts [V] à une expropriation « à titre gratuit » et à une perte financière.

Si cette méthode devait être retenue, il conviendrait de prendre des valeurs portant sur des terrains et non des bâtiments industriels. Les consorts [V] proposent 11 termes pour une valeur métrique moyenne de 3.506,73 euros. Le premier juge a écarté ces termes car il s’agirait de biens loués, trop anciens ou encore au prétexte que le bien de l’espèce serait abandonné et vétuste, alors qu’il applique un coefficient de vétusté après avoir fait la moyenne des termes retenus.

Sur l’abattement pour vétusté, il convient de rejeter un tel abattement car la SOREQA est à l’origine de cette vétusté en raison de la procédure diligentée sur l’immeuble voisin. De plus, les termes de comparaison portent également sur des locaux vétustes. Aussi, l’absence de locataires représente un avantage financier pour la SOREQA. Enfin, l’abattement à hauteur de 50% est bien supérieur au coût des travaux de rénovation puisqu’il suffit de changer la toiture.

La SOREQA répond que :

Sur la description du bien, le bien est situé à proximité d’une station de métro, il bénéficie d’une très bonne situation géographique. La parcelle est de forme irrégulière et les bâtiments sont vétustes, pas d’accès direct à la voirie mais il y a une servitude de passage.

Sur la situation foncière, suite au décès de Madame [K], la pleine propriété a été réunie entre les mains de ses cinq enfants indivis, dont seuls quatre sont présents à la DIA. Il convient donc de fixer le prix des 4/5èmes des parts indivises de la pleine propriété.

Sur la proposition de la SOREQA, elle utilise la méthode par comparaison. Elle verse 6 termes de comparaison pour une valeur métrique moyenne de 1.106,83 euros, valeur arrondie à 1.100 euros à laquelle il est appliqué un abattement de 50% pour vétusté et ramenée aux 4/5èmes de pleine propriété soit 240.000 euros.

Sur les conclusions du commissaire du Gouvernement, il retient une même surface de 560m² mais tire de ses éléments de comparaison une valeur métrique de 1.300 euros à laquelle il applique le même abattement de 50% pour vétusté. Il en découle qu’il estime la valeur des 4/5èmes de parts indivises à un montant de 291.200 euros.

Sur le jugement, le juge a écarté les termes de la SOREQA et des consorts [V] et retenu les termes proposés par le commissaire du Gouvernement. Il a constaté l’état de dégradation du bien et relevé que cet état datait de bien avant l’intervention de l’autorité préemptrice. Il a donc appliqué un abattement de 50% pour vétusté.

Sur le mémoire des consorts [V], il reprend leur argumentation développée en première instance. Les consorts prétendent à tort que le juge a fixé un prix ne respectant pas la consistance des droits et que la SOREQA n’a pas pris en compte le décès de Madame [K] dans ses calculs.

Sur la méthode par capitalisation, les consorts [V] font valoir une valeur locative à 115 euros/m² alors que le bien n’est pas loué et ne l’était pas non plus avant le lancement de la procédure. Ils prétendent aussi qu’il n’y aurait pas lieu à appliquer un abattement car la vétusté résulterait des actions de la SOREQA, alors que des arrêtés de mise en sécurité avaient été rendus préalablement. L’intervention de la SOREQA, de nature curative, ne saurait servir d’alibi aux préemptés. Il s’avère que les préemptés n’ont pas réalisé un entretien sérieux de leur bien. Des travaux ont dû être réalisés aux frais du département du fait de l’inaction des préemptés.

Concernant la perte de jouissance, la SOREQA n’a pas les clés du portail et n’est pas responsable de la situation. Le maire de [Localité 10] dispose des clés en vertu de son pouvoir de police et les préemptés ne sont pas privés d’accès à leur bien, puisqu’ils peuvent demander la clé à la police municipale.

Le raisonnement des préemptés ne repose sur aucun élément probatoire discutable contradictoirement.

Sur la méthode du bilan promoteur, les préemptés n’articulent aucun raisonnement ou chiffrage à l’appui de leur demande. Ils semblent opérer une confusion avec la méthode de la récupération foncière.

Sur la méthode par comparaison, les préemptés souhaitent la faire écarter en arguant qu’elle amènerait une valeur inférieure à celle du terrain nu et du prix d’abattement d’un mur, mais ce mur a dû être démoli en application d’une mesure de mise en sécurité consécutive à la carence des préemptés. Le coût de démolition est de toute manière indépendant de la valeur du bien. La valeur de 2.300 euros/m² avancée par les préemptés n’est même pas justifié par leurs propres éléments de comparaison. Il ressort par ailleurs des conclusions du commissaire du Gouvernement qu’aucun de leurs termes n’est applicable à l’espèce.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la méthode, il convient de retenir la méthode par comparaison.

Sur les termes de comparaison, le premier juge a retenu les quatre termes proposés par le commissaire du Gouvernement, concernant des cessions d’ateliers de 200m² à 1.000m² sur la commune de [Localité 10] et datant an plus tôt de 2020. Malgré une étude complémentaire, le commissaire du Gouvernement n’a pas d’autres termes à proposer. Il convient de noter que tous les termes retenus ont, contrairement au bien d’espèce, un accès direct à la voirie. Ils se trouvent cependant tous en copropriété. Les éléments de moins-value se compensent et il convient de retenir la valeur métrique moyenne de 1.301,94 euros.

Sur l’état d’entretien du bien, il a été constaté lors du transport qu’il était en très mauvais état. Il incombait aux propriétaires de l’entretenir et il n’est pas démontré en quoi la vétusté serait imputable à la SOREQA. Il ressort au contraire des écritures des parties que le bien se dégradait bien avant son intervention. L’état du bien justifie un abattement de 50%.

Après que l’affaire fixée au 18 septembre ait été renvoyée au 18 décembre 2025.

Dans leur mémoire complémentair Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et Mme [L] [V] ajoutent que :

A l’occasion de travaux initiés par la mairie de [Localité 10], la toiture de l’immeuble du [Adresse 10] s’est effondrée. Le droit de passage dont bénéficient les consorts [V] pour accéder à leur bien ne peut donc plus être exercé et la SOREQA, qui est propriétaire de l’immeuble, n’a pas sécurisé le passage. La consistance du bien a changé puisque l’immeuble du [Adresse 10] est désormais un terrain, et il convient d’effectuer un nouveau transport. Les éléments de comparaison versés par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement ne sont plus à jour, puisqu’il convient désormais de comparer le bien avec des terrains nus. La méthode par comparaison n’est donc plus applicable. Aucun abattement pour vétusté ne trouve désormais non plus à être appliqué.

Dans son mémoire en réponse, la SOREQA répond que :

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date du jugement de première instance. Le code de l’expropriation ne prévoit pas que la cour puisse ordonner un nouveau transport sur les lieux. Le constat d’huissier des expropriés est daté du 20 janvier 2025 mais n’a été produit que le 12 décembre. Le bien n’a pas été entièrement démoli et les hangars subsistent dans la partie avant du bien. La situation est due à la carence des expropriés dans l’entretien de leur bien. Le procès-verbal de bornage qu’ils versent n’est pas signé par toutes les parties et n’a aucune valeur probante. Enfin, la SOREQA n’a acquis la pleine propriété de l’immeuble que le 17 janvier 2025.

SUR CE, LA COUR

— sur la demande de production de pièces à l’audience et la demande de renvoi

A l’audience, le conseil des consorts [V] demande de déposer trois nouvelles pièces à l’audience et indique que si elles ne sont pas acceptées, il demande le renvoi.

Le conseil de la SOREQA indique que ces pièces n’ont pas été adressées au greffe en temps utile , qu’elles ne sont pas nécessaires à la solution du litige et elle s’oppose à la demande de renvoi.

Le commissaitre du Gouvernement s’oppose à la demande de rnvoi, en indiquant que l’affaire a déjà fait l’objet d’un renvoi.

La cour rejette la demande de renvoi des consorts [V] en indiquant que les trois pièces n’ont pas été adressées ou déposées au greffe de la chambre en temps utile, que l’affaire a déjà fait l’objet d’un renvoi et que la décision doit être rendue dans un délai raisonnable.

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et Mme [L] [V], du 4 novembre 2024, sont recevables sauf à dire que Mme [W] [K] veuve [V] ne peut intervenir à la procédure étant décédée, de la SOREQA du 30 janvier 2025 et du commissaire du Gouvernement du 6 janvier 2025 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables.

La SOREQA et le commissaire du gouvernement sont intimés n’ayant pas formé d’appel incident et demandent donc la confirmation du jugement.

Or, dans leurs conclusions du 10 décembre 2015 de Mme [U] [K] veuve [V] décédée, Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] forment des demandes nouvelles:

— ordonner une nouvelle visite en raison du changement de la consistance du bien,

— rejeter les éléments de comparaison communiqués par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement en raison du changement de consistance du bien immobilier,

— rejeter l’abattement pour vétusté en raison du changement de la consistance du bien immobilier et de la faute de la SOREQA dans l’entretien de l’immeuble du [Adresse 10] permettant l’accès découlant du droit de passage dont bénéficient les consorts [V].

Les autres demandes sont identiques à celles déposées dans le délai règlementaire de trois mois de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

En l’absence, d’appel incident des intimés, ces trois demandes nouvelles formées au- delà du délai règlementaire initial de trois mois sont irrecevables.

En tout état de cause, s’agissant du changement de la consistance du bien invoqué par les appelants à l’appui de ces demandes nouvelles, notamment la démolition du hangar intervenu postérieurement au jugement comme ils l’indiquent d’ailleurs eux mêmes en matière de préemption, le juge de l’expropriation doit statuer selon la consistance du bien au jour ou il statue , et la cour doit fixer le prix du bien préempté au jour du jugement (3ème, civ, 18 décembre 1991, N°90-70010) ; or, les appelants n’invoquent aucun moyen juridique pour écarter cette règle.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevables ces trois demandes formées par les appelants et de déclarer recevables les autres demandes.

Les conclusions de la SOREQA du 16 décembre 2025 sont en réplique à celles des appelants sur le changement de la consistance du bien préempté et sont donc recevables.

— sur la demande des appelants de juger que le prix d’acquisition fixé par le tribunal à hauteur de 4/5 èmes de pleine propriété ne correspond pas à la consistance de la déclaration d’intention d’aliéner numérotés 23-17

Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 9], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1], d’une superficie totale de 557,35m².

Les consorts [V] ont adressé à la mairie de [Localité 10] une déclaration d’aliéner leur bien au prix de 697.000 euros, prix comprenant l’usufruit de Mme [U] [K] et les 4/5èmes de nue-propriété des autres consorts.

Par décision du 27 septembre 2022, le président d’Est Ensemble a délégué à la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) le droit de préemption du bien.

La SOREQA a exercé son droit de préemption par une décision du 16 mai 2023 au prix de 240.000 euros.

Les consorts [V] ont refusé cette proposition par courrier du 10 juillet 2023 et ont maintenu le prix indiqué dans la DIA.

Par requête et mémoire introductif d’instance reçus le 25 juillet 2023, la SOREQA a saisi le juge de l’expropriation de la Seine-[Localité 11] en vue de la fixation du prix du bien.

M. [F] [V], titulaire du dernier 5ème en nu-propriété, n’agit pas dans le cadre de la DIA.

Le jugement mentionne que les consorts [V] indiquent que l’une des indivisaires, Mme [W] [K] veuve [V] est décèdée, sans toutefois produire l’acte de décès.

Le premier juge a fixé à la somme de 290 263 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien pour les 4/5 èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [V], Mme [S] [V], Mme [P], [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 11] à [Localité 9] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1].

L’appel du 5 août 2024 est formé au nom de Mme [U] [K] veuve [V] décédée, Mme [B] [V], Mme [S] [V], Mme [P], [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et les conclusions déposées ou adressées par les appelants sont identiques.

Il n’est pas plus produit en appel par les appelants d’acte de décès concernant Mme [U] [K] veuve [V].

Les appelants indiquent qu’en raison de ce décès, la procédure ne peut se poursuivre pour la valorisation de l’usufruit de Mme [U] [K], puisque le tribunal a fixé un prix pour les 4/5 èmes de la pleine propriété du bien préempté , qui ne correspond pas à la consistance de la DIA envoyée par le notaire et le juge de l’expropriation a fixé un prix en ne respectant pas la consistance des droits à savoir 4/5 èmes de la nu-propriété et la totalité de l’usufruit.

Les appelants en concluent que la procédure d’expropriation (en réalité préemption) ne peut plus se poursuivre en raison de la modification de la consistance des droits cédés.

En page 21 de façon contradictoire, les appelants sur la fixation des indemnités, au titre de la fixation de l’indemnité principale, du calcul de la valeur des droits préemptés, retiennent en raison du décès de l’usufruitier, la valeur de la pleine propriété à hauteur des 4/5, donc finalement comme le jugement.

La SOREQA répond que Mme [U] [K] était titulaire de l’usufruit, qui était donc divisé en cinq parts et que le décès de Mme [V] a conduit à la réunion de la propriété et que tenant compte de la réunion de la nu- propriété et de l’usufruit entre les mains des pleins propriétaires indivis, le prix demeure inchangé.

Il n’est donc pas contesté par les parties, que Mme [U] [K] veuve [V] était titulaire de l’intégralité de l’usufruit, ce qui correspond aux pièces produites, et que celle-ci, malgré l’absence de production d’un acte de décès, est décédée.

Dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, les appelants demandent uniquement de juger que le prix d’acquisition fixé par le tribunal à hauteur des 4/5 èmes de pleine propriété ne correspond pas à la consistance de la DIA numérotée 23-171, sans en tirer de conséquence juridique comme indiqué dans les motifs des conclusions, au titre de la régularité de la procédure.

En tout état de cause, Mme [U] [K] veuve [V] était titulaire de l’intégralité de l’usufruit et la nue-propriété était divisée en cinq parts, une part revenant à chacun de ses enfants, [B] [V], [P], [G], [L] et [F] [V] ; le décès de celle-ci a conduit à la réunion de la propriété et par conséquent ses enfants sont désormais chacun propriétaire d’un 5éme de part indivise du bien en pleine propriété.

En effet, le commissaire gouvernement retrace l’origine de propriété :

' acquisition le 4 septembre 1987 par Monsieur [H] [V] et Madame [U] [K] son épouse enregistrée sous la référence 1987P6009 le 21 octobre 1987 ;

' attestation immobilière du 21 juin 2012 après le décès de Monsieur [H] [V] enregistrée le 13 juillet 2012 sous la référence 2012 P4995 ;

' acte de donation du 21 juin 2012 : donatrice Madame [U] [K] veuve [V]. Donataires : [B], [P], [G], [L] et [F] [V], enregistrée sous la référence 2012P5904 le 24 août 2012.

La DIA ne faisant pas état de l’intention d’aliéner de Monsieur [F] [V], seulement 4/5 de la nu-propriété y étant visés, correspondant au droit de Mesdames [B], [P] [T], Messieurs [L] et [G] [V], le remembrement de la propriété consécutif au décès de Madame [K] veuve [C] conduit à porter le périmètre de la préemption à 4/5 de parts indivises du bien, en pleine propriété.

En conséquence le jugement qui a fixé le prix d’acquisition du bien préempté pour les 4/5 de pleine propriété appartenant à Madame [B],[S] [V], Madame [P], [T] [V], Monsieur [G] [V] et Monsieur [L] [V] sera confirmé.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

En cas d’acquisition,l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des consorts [V] porte sur toutes les dispositions du jugement.

S’agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, le bien soumis au droit de préemption n’étant pas situé dans une ZAD, l’a fixée à la dernière modification du PLU d’Est Ensemble approuvé le 3 novembre 2023.

Les appelants n’ont pas conclu sur ce point, tandis que la SOREQA demande la confirmation du jugement, et le commissaire du Gouvernement retient la date du PLUI Est ensemble approuvé le 4 février 2020.

Outre le fait que le commissaire du Gouvernement n’a pas formé appel incident, notamment sur la date de référence, selon les dispositions des articles L 213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu comme date de référence, les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal(PLUI) d’Est Ensemble dont la dernière modification a été approuvée le 3 novembre 2023.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence le bien est situé en zone UC .

Le commissaire du Gouvernement indique que la zone UC correspond à une zone de centralité.

La SOREQA précise que la zone est centralisée, qu’elle regroupe donc les secteurs de centralité du territoire, existants ou à créer et qu’elle présente des densités bâties souvent plus importantes que d’autres secteurs, et accueille une mixité de fonctions (activités, équipements, commerce, logement.').

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier constitué d’un local d’activité et de deux hangars situés, sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 1] d’une superficie totale non contestée de 557,35 m² selon attestation de mesurage.

Le premier juge indique que le bien est dans un très mauvais état d’entretien, un mur étant en partie effondré et d’autres endroits (locaux premier étage) étant inaccessible car menaçant de s’effondrer et qu’en outre plusieurs arrêtés de mise en sécurité ont concerné ce bien immobilier : arrêté de mise en sécurité du 24 juillet 2020, arrêtés de mise en sécurité d’urgence des 2 juin 2022 et 30 janvier 2024.

Le bien est desservi par la ligne 7 du métro et est situé à proximité immédiate de la station [Localité 13] ' [Localité 10] [Adresse 12], proche du périphérique parisien.

Le premier juge indique qu’il s’agit d’une situation géographique très favorable.

Les appelants indiquent qu’après le jugement, la consistance du bien immobilier a changé en raison de la destruction de mur et de la toiture, ce dont il a déjà été fait état.

Ils font état du comportement fautif de la SOREQA, ne permettant plus d’exploiter leur droit de passage et du fait que celle-ci n’a pas diligenté de travaux nécessaires pour le sécuriser et leur permettre d’accéder à leur propriété.

Ils ajoutent que la faute de la SOREQA impacte les indemnités accessoires.

Il sera rappelé à ce stade qu’en matière de préemption, il n’y a pas d’indemnités accessoires.

La SOREQA indique s’agissant de la situation générale que la ville de [Localité 10] est située dans la banlieue nord-est de [Localité 14] dont elle est limitrophe, que le bien bénéficie d’une très bonne situation géographique et que le bâti est dans un état très dégradé, proche de la ruine ; elle produit à l’appui des photographies suite à la visite des lieux en indiquant que celle-ci a permis de confirmer le très mauvais état du bâti qui menace par endroits de s’effondrer et présente un état de vétusté très avancé, le R+1 n’étant plus accessible sans s’exposer un réel danger.

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il s’agit de la parcelle H89 pour 521 m² de forme irrégulière sur laquelle sont édifiés plusieurs bâtiments vétustes, sans accès direct à la voirie, et bénéficiant d’une servitude de passage par la parcelle H8, avec un petit bâtiment à usage d’entrepôt et au magasinage et un plus grand usage d’atelier, avec au-dessus de l’atelier, 4 pièces à usage de bureaux ; qu’en 1957, les propriétaires ont divisé leur propriété en H8 et H [Cadastre 1] ; que les propriétaires du [Adresse 13] (parcelle H8) confèrent aux propriétaires des parcelles H [Cadastre 2] et H [Cadastre 3] (devenues H [Cadastre 4]) un droit de passage permanent et perpétuel, l’acte notarié précisant qu’une servitude permanente existe pour l’exploitant situé à l’arrière de la parcelle H8 soit la parcelle H [Cadastre 1] ; que les propriétaires de la parcelle H [Cadastre 5] [Adresse 14] conférent au propriétaire de la parcelle H [Cadastre 4] (ex parcelles H [Cadastre 2] et H [Cadastre 3]) une servitude de passage permanent et perpétuel en vertu d’un acte notarié.

Le commissaire du Gouvernement indique que lors du transport sur les lieux du 12 mars 2024, il a été constaté que le bien préempté était en très mauvais état d’entretien, alors que celui-ci incombait aux propriétaires.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

La discussion relative à l’abattement de 50% pour vétusté sera étudiée après examen de la méthode d’évaluation.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 18 juin 2024.

— Sur la méthode

Le premier juge indique que les préemptés ont valorisé leur bien selon trois méthodes: la méthode par capitalisation, la méthode du compte à rebours ou bilan promoteur et la méthode par comparaison.

Il a écarté les deux premières méthodes et retenu la méthode par comparaison proposée par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement.

Les appelants demandent l’infirmation du jugement en indiquant qu’il est intéressant de valoriser le local en utilisant les trois méthodes susvisées mais demandent en réalité de retenir la méthode par capitalisation soit 1 230 628, 80 euros, puis font état de la méthode du compte à rebours sans chiffrer le montant demandé et demandent d’écarter la méthode par comparaison, tout en produisant des termes de comparaison et demandant une valorisation de 1 281 905 euros, pour finalement solliciter dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile de fixer le prix d’acquisition à la somme de 1 025 524 euros.

La SOREQA et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

1° méthode par capitalisation

Les appelants indiquent que la méthode par capitalisation consiste à déduire la valeur vénale d’un bien en appliquant, au revenu locatif que produit ce bien, un coefficient de capitalisation adéquat ; que la valeur vénale des locaux commerciaux dépend directement du revenu net qu’ils sont susceptibles de procurer.

Ils ajoutent que l’examen des baux et des annonces en cours dans le secteur permet d’apporter les précisions suivantes :

' le prix au mètre annuel pour la location de bureaux d’activité d’une dimension allant de 500 à 1000 m² se situe entre 95 et 165 euros par m² ;

' ainsi la valeur locative annuelle est de 557,35 m² X 115 euros= 64'095,25 euros hors-taxes et HC ;

' les locaux commerciaux en région parisienne se vendent sur des taux de rendement compris entre 4 et 7 % en fonction de la qualité de l’emplacement, des charges et conditions de bail, la qualité de la signature du locataire, niveau du loyer ;

' en l’espèce, il n’existe aucune vacance locative à proximité d’un quartier très commerçant ;

' les locaux commerciaux sont devenus de véritables produits financiers dont la valeur dépend du revenu net, qui sera retenu à 96 % du revenu brut, le bailleur conservant les frais de gestion et les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ;

' il sera capitalisé la valeur locative du marché autour de 5 % :

64'095,25 euros X0, 96 (charges)= -1'230'628,80 euros.

5% X 1, 075' frais et droits).

Valeur vénale estimée à 1 230 628, 80 euros.

Les appelants ajoutent que le premier juge n’a pas souhaité retenir cette méthode, car le bien n’est pas loué et qu’il n’était pas loué avant ladite procédure de préemption, alors qu’ils ne disposent pas des clés de la porte permettant l’accès au local et que la possibilité d’en disposer découlent du refus de la mairie de [Localité 10] mais également du comportement de la SOREQA en raison de sa qualité de copropriétaire de l’avenue située au [Adresse 13], puisque celle-ci n’a entrepris aucune démarche pour réaliser les travaux de sécurité permettant l’accès à leur bien en raison de l’existence du droit de passage.

Il n’est pas contesté que le bien n’est pas loué et n’était pas loué avant la procédure de préemption.

Si les préemptés se prévalent du fait que l’accès au local était impossible du fait de la SOREQA, aucun projet réel de location de leur bien n’est démontré et ce d’autant que celui-ci a été frappé d’ arrêtés de mise en sécurité du 24 juillet 2020, de mise en sécurité d’urgence des 2 juin 2022 et 30 janvier 2024 avec des travaux à effectuer ce qui rend une mise en location difficile, notamment au regard de son état très dégradé.

En conséquence, s’agissant d’un bien non loué et difficilement louable, et donc ne produisant aucun revenu et dont aucun rendement ne peut être déduit, le premier juge a exactement écarté en l’espèce la méthode par capitalisation.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

2°méthode de compte à rebours ou bilan promoteur

Les appelants indiquent que la méthode dite du « compte à rebours » ou « bilan promoteur» consiste à déterminer la charge foncière en partant du prix de vente prévisionnel au mètre carré du bâtiment construit par comparaison avec les prix de vente connus pour des programmes en cours, et d’en déduire ensuite les divers frais de construction et le bénéfice du promoteur, la différence entre ces deux montants correspondant au montant maximum que le constructeur est susceptible de pouvoir affecter à l’acquisition du terrain.

Ils font état ensuite de la jurisprudence de la Cour de cassation qui concerne en réalité la méthode la récupération foncière.

Ils ajoutent qu’il ne fait aucun doute que la société SOREQA va détruire l’immeuble pour reconstruire un nouvel immeuble.

Ils indiquent que le tribunal a rejeté cette méthode en estimant qu’ils ne fournissaient aucune évaluation chiffrée ; ils demandent de retenir une valeur de 2300 euros/m² pour une surface de plancher de 557,35 m² mais ne fournissent ensuite aucun chiffrage au titre de la valorisation par cette méthode.

Outre le fait, que les appelants opèrent une confusion entre la méthode du compte à rebours bilan promoteur et la méthode de la récupération foncière, et que la SOREQA indique qu’il n’y a pas de projet de la construction d’un immeuble, mais qu’il s’agit d’un aménagement d’un espace vert partagé entre la salle de spectacle [Adresse 15] et la crèche départementale [Etablissement 1], ils retiennent une valeur de 2300 euros/m², sans démonstration de la pertinence de cette valeur.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement écarté la méthode compte à rebours ou bilan promoteur.

Le jugement sera donc confirmé qui a exactement retenu la méthode habituelle par comparaison.

— Sur la fixation du prix

Le premier juge en application de la méthode par comparaison, a écarté les termes de la SOREQA, , les termes des consorts [V], a retenu les quatre termes proposés par le commissaire du Gouvernement pour une moyenne de 1301,94 euros le m², a ensuite appliqué un abattement de 50 % pour vétusté et a donc fixé le prix à la somme de :

651 euros/m² X557,34 m²= 362'828,34 euros

puis a fixé la valeur du droit des préemptés à :

362'828,34 X 4/5= 290'262,67 euros arrondis à la somme de 290'263 euros en valeur libre.

La fixation du prix du bien préempté en valeur libre n’étant pas contestée par les appelants, le jugement sera confirmé sur ce point.

A/ examen des termes de comparaison

1° Les références des appelants

Au titre de la fixation de l’indemnité principale, les appelants indiquent :

' calcul de la valeur de la part de chaque propriétaire

En raison du décès l’usufruitier, il convient de retenir uniquement la valeur de la pleine propriété.

1'280'905 euros/5= 256'380 euros la part de chaque propriétaire.

' Calcul de la valeur des droits préemptés

En raison du décès de l’usufruitier, il convient de retenir la valeur de la pleine propriété à hauteur de 4/5:256'380 X4= 1'025'524 euros.

Ils ajoutent que le mémoire remis au juge de l’expropriation par le propriétaire peut comporter un montant supérieur à celui qui avait été notifié dans la DIA et conclusions et qu’ ils entendent fixer le montant du prix d’acquisition à la somme de 1'025'524 portant sur les 4/5 de la pleine propriété du bien préempté.

Ils indiquent sur les termes de comparaison, qu’il s’agit aujourd’ hui d’un terrain ; cependant, comme déja indiqué le prix doit être fixé selon la consistance du bien préempté à la date du jugement, donc selon un bâti.

Ils invoquent les termes suivants identiques à ceux de première instance.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

[Localité 15]

[Adresse 16] à [Localité 10]

292

2455259

8088,42

références qui porte sur un terrain

T2

[Localité 16]

[Adresse 17] à [Localité 10]

1671

3000000

1795,33

T3

du 27 septembre 2018

[Adresse 18] à [Localité 10]

340

[Localité 17]

6244,13

T4

[Localité 18]

[Adresse 19] à [Localité 10]

[Adresse 20]

[Localité 19]

6244,13

T5

44095

[Adresse 21] à [Localité 10]

[Adresse 22]

[Localité 20]

9253,73

T6

[Localité 21]

[Adresse 23] à [Localité 10]

[Adresse 24]

[Localité 22]

5280,7

T7

43664

[Adresse 25] à [Localité 10]

1183

3720000

3144,54

T8

44661

[Adresse 26] à [Localité 10]

1900

[Localité 23]

2526,36

ancien entrepôt vétuste

[Adresse 27]

[Localité 24]

[Adresse 28] à [Localité 10]

612

[Localité 25]

3349,67

ancien entrepôt vétuste

T10

45091

[Adresse 29] à [Localité 10]

719

[Localité 26]

2294,85

T11

44766

[Adresse 29] à [Localité 10]

364

[Localité 27]

1561,34

T12

[Localité 28]

[Adresse 30] à [Localité 10]

[Adresse 31]

[Localité 29]

2746,72

Moyenne

4001,4

Comme en première instance, les appelants ne founissent pas les références de publication permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaitre les caractéristiques de la mutation.

Cependant, le commissaire du Gouvernement de première instance a repris les termes des appelants et a fourni les références de publication , pièce reprise par la SOREQA (pièce n°8) , a émis des observations et le premier juge a écartés chacun de ceux-ci aux motifs suivants:

T1

Il s’agit d’une vente de terrains comportant des droits à construire, non comparable au bien préempté, le prix étant rectifié à un montant de 1945 euros.

T2

Il s’agit d’un local à usage d’entrepôt et atelier comprenant des vestiaires et sanitaires en sous-sol, des bureaux, salles d’exposition, des sanitaires et locaux sociaux situés en rez-de-chaussée, en sous-sol et premier étage.

T3

Il s’agit d’une mutation de 2017, le terme est trop ancien et le prix est rectifié à 1425 euros/m².

T4

Il s’agit d’une vente de 8 appartements loués et générant des revenus, donc non comparable, le prix est rectifié au montant de 5406,50 euros/m².

T5

La vente n’a pas été retrouvée et est donc rejetée.

T6

Il s’agit d’une vente de magasins sur rue qui n’est donc pas comparable.

T7

Il s’agit d’une bande de terrains accompagnés de droits à construire qui n’est donc pas comparable .

T8

Il s’agit de locaux commerciaux de bureaux qui sont loués et générant des revenus qui ne sont donc pas comparables au bien préempté et le prix est rectifié à 2308 euros/m²

T9

Il s’agit d’un bien dont la superficie n’est pas précisée dans l’acte comportant des bureaux, vestiaire et douches, le bien n’est donc pas comparable.

T10

Il s’agit d’un bien comprenant un show-room, un entrepôt avec WC à l’étage des bureaux avec WC, les mutations s’accompagnant en outre d’une résiliation du bail commercial et doit donc être écarté, le prix étant rectifié à 1996 euros/m².

T11

L’acte de vente n’a pas pu être trouvé, le terme doit être écarté.

T12

Il s’agit d’un ensemble de bureaux, qui n’est pas comparable au bien préempté.

Le premier juge a exactement écarté les termes T5 et T 11 dont les références non pas pu être retrouvées et qui ne sont toujours pas produites en cause d’appel.

Les termes n° 3 et 7 datant de 2018 et 2019 sont trop anciens et seront donc écartés.

Le bien préempté étant en état vétuste, il n’y a pas lieu de retenir les termes de référence correspondant à des biens aménagés, soit les termes T2, T9, T10 et T12 .

Le bien préempté étant libre d’occupation, il y a lieu également d’écarter les termes T4 et T8 qui sont occupés

Le terme T6 correspond à la vente d’un magasin sur rue, soit une consistance non comparable au bien préempté et sera donc écarté .

Le terme T1 porte sur un terrain nu comprenant des droits à construire qui n’est pas comparable sera donc écarté.

Il n’y a pas lieu de tenir compte de la démolition d’un mur pour un prix de 302 780, 82 euros( pièce n°4) invoquée par les appelants, événement postérieur au jugement.

En outre, cet élément s’inscrit dans le cadre des arrêtés de mise en sécurité du 24 juillet 2020, et de mise en sécurité des 2 juin 2022 et 30 janvier 2024 et n’est pas de la compétence des juridictions judiciaires.

2° Les références de la SOREQA

La SOREQA demande la confirmation du jugement et fait état de termes ce comparaison avec les références cadastrales, correspondant à une moyenne de 1106, 83 euros, la valeur de 1100 euros/m² étant retenue en première instance avec un abattement de 50% soit une valeur de 550 euros/m² :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

I1

29 octobre 2020

[Adresse 29] à [Localité 10]

1323

[Localité 30]

1209

I2

30 avril 2021

[Adresse 29] à [Localité 10]

356,7

[Localité 31]

1220

I3

2 février 2019

[Adresse 32] à [Localité 10]

452

[Localité 32]

949

I4

30 septembre 2020

[Adresse 33] à [Localité 10]

636

555555

874

I5

6 juin 2019

[Adresse 29] à [Localité 10]

482,52

[Localité 33]

1231

I6

20 juin 2019

[Adresse 29] à [Localité 10]

677,85

[Localité 34]

1158

Comme en première instance, la SOREQA ne fournit pas les références de publication permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation.

En outre, le commissaire du Gouvernement a repris les termes de comparaison, a fourni leur référence de publication et a rectifié les termes I1, I4 a repris les termes I1, I2 et I4 avec une adresse différente pour les termes I1 et I2.

La SOREQA ne conteste pas l’analyse du juge qui a écarté ces termes susvisés aprés rectification ainsi que ses termes I3, 5 et 6 en raison de leur ancienneté.

Elle demande la confirmation du jugement qui a retenu une valeur unitaire de 651 euros/m² après abattement pour vétusté.

3° Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement reprend les quatre termes proposés en premier instance correspondant à des mutations limitées aux cessions d’ateliers ou local d’activité entre 200 m² et 1000 m² situés sur la commune de [Localité 10] ayant eu lieu après le 1er janvier 2020 avec les références cadastrales et les dates de publication et les dates de publication, les références de publication étant mentionnées dans le jugement déféré.

Il indique en effet que malgré une étude de marché complémentaire, il n’appaortera pas de nouveaux termes et que si les termes de comparaison retenus se trouvent dans des copropriétés, ce qui est une moins-value par rapport au bien préempté en mono propriété, ces termes sont toutefois d’un accès facile et direct à la voirie, alors que le bien préempté est enclavé, et nécessite un droit de passage pour son accès.

Ces termes sont les suivants :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

CG1

29 octobre 2020

[Adresse 34] à [Localité 10]

945

[Localité 30]

1692, 76

CG2

30/04/2021

[Adresse 35]

à [Localité 10]

650

555555

1219, 51

CG3

30/09/2020

[Adresse 33] à [Localité 10]

[Adresse 36]

[Localité 35]

854, 70

CG4

[Localité 36]

[Adresse 34] à [Localité 10]

659

[Localité 35]

1440

Moyenne

1301

Ces termes récents et comparables en consistances, non critiqués par les appelants seront retenus pour une valeur arrondie à 1302 euros/m².

En effet, les termes proposés par les appelants ont été écartés et si ces termes sont en copropriété, ce qui est un facteur de moins value ceci est compense par le fait que le bien préempté est enclavé et nécessite un droit de passage.

B abattement pour vétusté

Les appelants demandent l’infirmation du jugement qui a appliqué un abattement de 50% pour vétusté.

Ils indiquent qu’en raison de la modification de la consistance du bien immobilier désormais il s’agit d’un terrain et non plus d’un immeuble , et qu’en outre la SOREQA est à l’origine de cette vétusté en raison de la procédure diligentée en compte de l’immeuble H8 et quils n’ont pas eu accès à la jouissance de leur bien depuis plusieurs années et sont dans l’incapacité de réaliser les travaux, et de louer leur local.

Cependant, il ressort du transport sur les lieux du 12 mars 2014, que le bien préempté est en très mauvais état d’entretien.

Cet entretien leur incombait en leur qualité de propriétaires et ils ne démontrent pas que l’intervention de la SOREQA soit à l’origine de cette vétusté, puisque la dégradation est bien antérieure à son intervention, soit au moins depuis le premier arrêté de mise en sécurité du 24 juillet 2020 qui avait prescrit la réalisation de travaux, qui n’ont jamais été réalisés par les appelants.

Sont intervenus ensuite deux autres arrêtés de mise en sécurité d’urgence des 2 juin 2022 et 30 janvier 2024, après désignation d’un expert M. [X] [A] par le juge des référes du tribunal administratif de Montreuil, qui a constaté de nombreux désordres structurels affectant la charpente du hangar de nature à porter atteinte à la sécurité publique avec un impact sur l’ensemble de la structure périphérique (pièce n°7).

Ce dernier arrêté a enjoint aux indivisaires d’engager immédiatement et d’exécuter sous 15 jours les mesures de sécurité suivantes :

' déposer la couverture et la verrière,

' déposer les fermes en bois ,

' arraser les murs périphériques privatifs à la parcelle H [Cadastre 1] jusqu’à une hauteur d’environ 2 m,

' bâcher les têtes de murs découvertes.

S’il résulte de la pièce n°4 que « l’accès la parcelle H [Cadastre 1] est sous surveillance » , cela ne démontre pas l’impossibilité d’accéder à leur bien.

Alors qu’un arrêté de mise en sécurité est intervenu le 24 juillet 2020, suivi de deux arrêtes de mise en sécurité d’urgence des 2 juin 2022 et 30 janvier 2024, avec demande d’éxécuter des travaux (pièces n°4, n°6, n°9, n°10 de la SOREQA) les appelants produisent uniquement des éléments bien postérieurs à savoir une lettre du 26 mars 2024 (pièce n°1) au maire de [Localité 10] pour demander les clefs et accéder à leur bien en indiquant qu’ils avaient décidé d’effectuer les travaux, ce qui démontre donc qu’ils ne l’avaient pas décidé antérieurement et une plainte de M. [L] [V] le 26 mars 2024 pour violation de domicile par autorité adminstrative faits commis par le service communal d’hygiène et santé de la ville de [Localité 10] et enfin un couurier de leur conseil du 3 octobre 2024.

Ils ajoutent que les termes de comparaison portent sur des locaux vétustes et que la SOREQA entend démolir la structure pour construire un nouvel édifice, que l’absence de locataire constitue incontestablement un avantage financier pour celle-ci .

Les appelants ne démontrent pas que les termes retenus par la cour ne correspondent pas à des locaux vétustes.

En outre, la SOREQA indique que le projet correspond à l’aménagement d’un espace vert.

Contrairement à ce qu’indiquent les appelants, il ne suffira pas de changer la toiture, puisqu’il ressort du procès-verbal de transport du 12 mars 2014 que la façade extérieure est dans un très mauvais état d’entretien,que le mur en béton est fissuré, taché et à certains endroits très abîmés, que le premier hangar est donc en très mauvais état d’entretien, étant soutenu par de nombreux étais, que le sol en béton est fissuré et que le deuxième hangar est également dans un très mauvais état et, également soutenu par de nombreux étais, les murs étant dégradés, fissurés et une partie du mur effondrée, avec un sol béton fissuré, la toiture de ces deux hangars étant en très mauvais état.

Pour des raisons de sécurité, le premier juge n’a pu accéder à l’étage supérieur.

Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu un abattement de 50 % pour vétusté.

Le prix est donc de :

1302/2= 651 euros X 557,34 m²= 362'828,34 euros.

Compte tenu du fait que l’un des indivisaires, Monsieur [F] [V] n’est pas partie à la DIA ,le droit des préemptés se calcule à hauteur des 4/5 de la valeur du bien en pleine propriété soit :

' 362 828,34 X 4/5= 290'262,67 euros.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement fixé à la somme de 290'263 euros arrondis en valeur libre le prix d’acquisition du bien préempté pour les 4/5 èmes de pleine propriété appartenant à Madame [B], [S] [V], Madame [P], [D] [V], Monsieur [G] [V] et Monsieur [L] [V].

— sur l’éxécution provisoire

Les appelants ont formé appel sur le fait que le premier juge ait écarté l’éxécution provisoire.

En l’absence de motifs invoqués par les appelants sur ce point et l’éxécution provisoire n’étant pas compatible avec la préemption, le jugement sera confirmé sur ce point.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appelants ont formé appel du jugement qui a condamné la SOREQA à payer à Madame [B] [V], [S] [V], Madame [P], [D] [V], Monsieur [G] [V] et Monsieur [L] [V], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs motifs, ils indiquent qu’il convient que la société SOREQA prenne en charge des frais d’avocat dans le cadre de cette procédure gracieuse et ils demandent l’allocation d’une somme de 10'000 euros.

Il s’agit d’une procédure contentieuse et non gracieuse et les appelants n’indiquent pas si leur demande concerne les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et/ou d’appel.

Dans le dispositif de leurs conclusions qui saisissent la cour, ils sollicitent la condamnation de la SOREQA à la somme de 10 000 euros au titre des frais d’avocat.

L’équité commande de confirmer le jugement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les appelants de leur demande de condamnation de la SOREQA à la somme de 10'000 euros au titre des frais d’avocat.

— Sur les dépens

Les appelants ont formé appel également sur la condamnation de la SOREQA aux dépens de première instance.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

Les appelants perdant le procès, seront condamnés aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— Déclare recevables les conclusions de Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] du 4 novembre 2024, Mme [U] [K] veuve [V] étant décédée ne pouvant intervenir à la procédure, de la SOREQA du 30 janvier 2025 et du commissaire du Gouvernement du 6 janvier 2025.

— Déclare recevables les conclusions de Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] du 10 décembre 2025, Mme [W] [K] veuve [V] étant décédée ne pouvant intervenir à la procédure sauf à déclarer irrecevables les demandes nouvelles suivantes :

— ORDONNER une nouvelle visite en raison du changement de la consistance du bien ;

— REJETER les éléments de comparaison communiqués par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement en raison du changement de consistance du bien immobilier ;

— REJETER l’abattement pour vétusté en raison du changement de la consistance du bien immobilier et de la faute de la SOREQA dans l’entretien de l’immeuble du [Adresse 10] permettant l’accès découlant du droit de passage dont bénéficient les consorts [V] ;

Déclare recevables les conclusions de la SOREQA du 16 décembre 2025,

Statuant dans la limite de l’appel principal,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déboute Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] de leur demande de voir condamner la SOREQA à la somme de 10 000 euros au titre des frais d’avocat ;

Condamne Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT