Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

(n° 2026/ , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15463 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIIT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2023 -Tribunal judiciaire de PARIS 17 – RG n° 20/07741

APPELANTES

Société SELAFA MJA p, rise en la personne de Maître [V] [T], es qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC ECOLE DES [V], désignée par jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 7 juillet 2022

[Adresse 1]

[Localité 1]

Association ORGANISME DE GESTION DE L’ETABLISSEMENT CATHOLIQUE D’ENSEIGNEMENT ECOLE DES [V] dit OGEC ECOLE DES [V], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentées par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant et par M^e Laurent DELVOLVE, avocat au barreau de PARIS, toque C 542, avocat plaidant

INTIMÉE

Association OEUVRE DES [V]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

Madame Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Fanny MARCEL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffiére, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association 'uvre des [V] (ci-après l’association OSA), 'uvre de bienfaisance fondée en 1844 et reconnue d’utilité publique en 1861, a acquis en 1886 un terrain de 3 336 m2 situé [Adresse 2] dans le [Localité 2] pour y établir un orphelinat, par la suite transformé en école. D’abord confié à des congrégations religieuses, l’enseignement a ensuite été dispensé par une association d’éducation populaire puis en 1998 par un Organisme de Gestion des Ecoles catholiques, dénommé OGEC des [V] (ci-après l’OGEC).

La mise à disposition des locaux s’est faite par la conclusion d’un commodat entre l’association OSA et l’association d’éducation populaire le 24 mars 1982, lui conférant la jouissance gracieuse de la totalité de l’immeuble pour une durée de dix ans à compter du 1er septembre 1982, renouvelable par tacite reconduction par période de 3 ans.

Par lettre du 1er décembre 1999, Mme [Y], présidente du conseil d’administration de l’association OSA, a mandaté le cabinet [F], administrateur de bien, pour notifier à l’OGEC la résiliation du commodat à effet au 31 août 2001. La résiliation du commodat a été notifiée.

Par jugement du 27 mars 2007, le tribunal de grande instance de Paris en a prononcé l’annulation.

Le 4 juin 2009, l’association OSA a fait notifier la résiliation du commodat à effet au 1er septembre 2010 par exploit d’huissier délivré le 24 juin 2009 à l’OGEC.

Par assignation du 16 novembre 2011, régularisée par un nouvel acte introductif d’instance du 16 janvier 2012, l’association OSA a fait assigner l’OGEC devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir son expulsion et la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer la valeur locative de l’immeuble.

Par ordonnance de référé du 17 février 2012, une mesure de médiation a été ordonnée. Cette mesure a pris fin le 4 juillet 2012 sans aboutir. Par ordonnance du 7 septembre 2012, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2012, l’association OSA a fait délivrer, « pour sûreté et à toutes fins », un nouvel acte de dénonciation du commodat avec effet au 1er septembre 2013.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2013, l’OGEC a fait assigner l’association OSA devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 29 septembre 2015, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle, les parties tentant de trouver une solution négociée. L’affaire a été rétablie au rôle à la demande de l’association OSA.

Puis, par jugement rendu le 14 novembre 2017, le tribunal a notamment débouté l’OGEC de sa demande d’annulation de la dénonciation du contrat de commodat du 24 juin 2009, a constaté l’occupation sans droit ni titre de l’OGEC depuis le 1er septembre 2010, a autorisé son expulsion, l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 48 000 euros en réparation du dommage résultant de la disparition du buste en marbre de la Baronne de Saint-Didier et de la colonne la supportant, a rejeté le surplus des demandes indemnitaires et, avant dire droit sur la demande de fixation et de condamnation afférente au paiement d’une indemnité d’occupation, a ordonné une mesure d’expertise immobilière et désigné pour y procéder Mme [Q] [L] avec pour mission de proposer une estimation de la valeur locative de cet ensemble immobilier depuis le 1er septembre 2010, compte tenu du marché immobilier, de la nature de l’activité exercée et des circonstances de la cause.

Par un arrêt du 15 mai 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé ce jugement et y ajoutant, a dit qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai de 15 jours qui suivra la fin de l’année scolaire 2019-2020, l’OGEC devra payer une astreinte de 500 euros par jour de retard à l’association OSA et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris chargé du suivi de l’expertise relative au montant de l’indemnité d’occupation ainsi que de la liquidation de l’astreinte.

Le 22 septembre 2021, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par l’OGEC contre cet arrêt.

Par ordonnance du 22 juillet 2020, le juge des référés saisi par l’OGEC lui a accordé un délai d’un an à compter de la date de signification de sa décision à l’OGEC pour libérer les lieux.

L’association OSA a fait signifier cette ordonnance le 8 mars 2021.

Par ordonnance sur requête en date du 14 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris saisi par l’OGEC qui faisait valoir que la décision d’expulsion avait de graves conséquences tant pour la scolarisation des 368 élèves inscrits que pour les 17 professeurs et 16 salariés, outre les difficultés financières, a désigné la société AJ Restructurations et Solutions prise en la personne de Me [U], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc de l’OGEC avec pour mission de parvenir à mettre fin aux difficultés rencontrées et notamment de l’assister dans les discussions et négociations à mettre en place avec l’ensemble des partenaires, créanciers, propriétaires, organismes de tutelle, parties prenantes et clients de l’OGEC.

Par ordonnance du 11 février 2021, la mission de Me [U] a été prorogée de quatre mois, puis, par ordonnance du 30 mars 2021, il a été constaté la fin de sa mission.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 avril 2021.

Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande d’ouverture d’une procédure de sauvegarde formée par l’OGEC. Par arrêt du 9 décembre 2021, la cour d’appel de Paris a infirmé ce jugement, et statuant à nouveau, a ouvert une procédure de sauvegarde, désigné la société AJRS prise en la personne de Me [U] en qualité d’administrateur judiciaire et la société MJA prise en la personne de Me [V] [T] en qualité de mandataire judiciaire, renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Paris pour la poursuite de la procédure et la désignation du juge-commissaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 janvier 2022, l’association OSA a déclaré une créance de 4 706 031 euros arrêtée au 9 décembre 2021.

Par jugement du 3 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris, vu l’arrêt de la cour d’appel du 9 décembre 2021, a fixé la période d’observation à six mois, dit que la mission de la société AJRS était une mission de surveillance, a désigné les juges-commissaires principal et suppléant et un commissaire-priseur, et renvoyé l’affaire à l’audience du 9 juin 2022.

Me [U], en sa qualité d’administrateur judiciaire, a été mise en cause par exploit signifié le 7 février 2022. Me [T], en sa qualité de mandataire judiciaire est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 2 juin 2022.

Le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 7 juillet 2022, a converti la procédure de sauvegarde en liquidation judiciaire et désigné la société MJA, prise en la personne de Me [T], en qualité de liquidateur judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions devant le tribunal, la société MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC, a demandé au tribunal de condamner l’association OSA à lui verser des dommages-intérêts à hauteur de :

—  4 millions d’euros résultant de la cessation de son activité et de la perte de chance de retrouver des nouveaux locaux,

—  139 493,74 euros en réparation du préjudice subi résultant des démarches accomplies vainement en vue de l’achat des locaux de la [Adresse 3],

—  1 million d’euros en réparation du préjudice subi résultant l’atteinte à la réputation de l’OGEC.

Elle a également sollicité que le tribunal juge que le marché de référence doit être limité aux seuls établissements permettant à l’association OSA de respecter ses statuts, à savoir les établissements d’enseignement privé catholiques primaires ou professionnels pour les enfants d’âge scolaire, que l’association OSA n’est pas valablement propriétaire des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A, l’association ayant de surcroît accepté d’exclure cette partie dans le calcul de l’indemnité d’occupation, qu’il fixe la créance d’indemnité d’occupation due à la somme de 2 909 410,79 euros et condamne l’association OSA à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions devant le tribunal, l’association OSA a demandé au tribunal de fixer la créance d’indemnité d’occupation de l’OGEC à la somme de 4 546 526 euros arrêtée au 23 septembre 2022, de débouter l’OGEC de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et de le condamner à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de M^e Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 29 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— fixe la créance d’indemnité d’occupation au bénéfice de l’association 'uvre des [V] au titre des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] à la somme de 4 446 955 euros du 1er septembre 2010 au 7 juillet 2022 dans le cadre de la liquidation judiciaire de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], représentée par la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur ;

— déboute la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts ;

— condamne la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Alain Rapaport, Avocat à la Cour ;

— déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 septembre 2023 par la société MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC Ecole des [V] et par l’OGEC Ecole des [V],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 décembre 2023, par lesquelles la société MJA, liquidateur judiciaire de l’OGEC Ecole des [V] et l’OGEC Ecole des [V] demandent à la cour de :

— réformer la décision du tribunal en ce qu’il a :

— fixé la créance d’indemnité d’occupation au bénéfice de l’association 'uvre des [V] au titre des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] à la somme de 4 446 955 euros du 1er septembre 2010 au 7 juillet 2022 dans le cadre de la liquidation judiciaire de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], représentée par la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur,

— débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts,

— condamné la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Alain Rapaport, Avocat à la Cour,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais uniquement lorsqu’il a débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V] de sa demande,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, mais uniquement lorsqu’il a débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V] et l’association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V] de leurs demandes,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Statuant à nouveau,

Sur la cessation d’activité de l’OGEC directement imputable à l’OSA

— dire et juger que l’association 'uvre des [V] a refusé d’exécuter l’accord trouvé sur la chose et sur le prix ;

— dire et juger que l’association 'uvre des [V] a manqué à son obligation de bonne foi dans la conduite des négociations avec l’OGEC en rompant brutalement les négociations après l’accord trouvé et sans aucune justification ;

— déclarer en conséquence abusive la rupture des pourparlers intervenue ;

En conséquence,

— condamner l’association 'uvre des [V] à verser à la SELAFA MJA, prise en la personne Me [V] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC Ecole des [V], la somme de 4 millions d’euros, sauf à parfaire, résultant de la cessation de son activité et de la perte de chance de retrouver des nouveaux locaux ;

— condamner l’association 'uvre des [V] à verser à la SELAFA MJA, prise en la personne Me [V] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC Ecole des [V] la somme de 139 493,74 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi résultant des démarches accomplies vainement en vue de l’achat des locaux de la [Adresse 3] ;

— condamner l’association 'uvre des [V] à verser à la SELAFA MJA, prise en la personne Me [V] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC Ecole des [V] et à l’Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], dit OGEC Ecole des [V] la somme de 1 million d’euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi résultant de l’atteinte à la réputation de l’OGEC ;

Sur le rapport d’expertise et la fixation de l’indemnité d’occupation

— dire et juger que le marché de référence doit être limité aux seuls établissements permettant à l’OSA de respecter ses statuts, à savoir les établissements d’enseignement privé catholiques primaires ou professionnels pour les enfants d’âge scolaire ;

— déclarer que l’association 'uvre des [V] n’est pas valablement propriétaire des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A, l’OSA ayant de surcroît accepté d’exclure cette partie dans le calcul de l’indemnité d’occupation ;

En conséquence,

— fixer la créance d’indemnité d’occupation due à la somme de 2 909 410,79 euros ;

En tout état de cause :

— débouter l’association 'uvre des [V] de toutes ses demandes ;

— condamner l’association 'uvre des [V] à verser à la SELAFA MJA, prise en la personne Me [V] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC Ecole des [V] la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

— condamner l’association 'uvre des [V] à verser à la SELAFA MJA, prise en la personne Me [V] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de l’OGEC Ecole des [V] la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 janvier 2024, par lesquelles l’Association 'uvre des [V] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la créance d’indemnité d’occupation au bénéfice de l’Association 'uvre des [V] au titre des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] à la somme de 4 446 955 euros du 1er septembre 2010 au 7 juillet 2022 dans le cadre de la liquidation judiciaire de l’Association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V] dite OGEC Ecole des [V] ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’Association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’Association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V], aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Alain Rapaport, avocat à la cour ;

Statuant à nouveau,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’Association 'uvre des [V] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— voir fixer sa créance à ce titre à la somme de 20 000 euros ;

— condamner la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [V] [T], en qualité de liquidateur de l’Association Organisme de Gestion de l’Etablissement Catholique d’Enseignement Ecole des [V] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel dont le recouvrement s’opérera au profit de M^e Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’il résulte des décisions antérieures, irrévocables, que l’OGEC est occupant sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] depuis le 1er septembre 2010 et qu’il a bénéficié d’un délai pour quitter les lieux d’un an à compter de la signification de la décision du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, ordonnance signifiée le 8 mars 2021. En outre, il apparaît que les écoles maternelle et primaire installées au sein des locaux ont cessé leur activité à la fin de l’année scolaire 2021-2022.

1) Sur l’indemnité d’occupation

Tenant compte des termes du rapport d’expertise de Mme [L] rendu le 29 avril 2021 et des observations des parties, incluant les expertises amiables établies à la demande de l’une ou l’autre des parties par la société Colomer, par M. [W] et par le cabinet [M]-Berthelot, le premier juge a considéré qu’au titre de l’activité exercée, afin d’établir une estimation par comparaison avec des établissements similaires, il convenait de retenir la référence des établissements d’enseignement privé, et non celle des établissements d’enseignement privé catholique, a retenu les critères de pondération de l’expert et non ceux proposés par l’OGEC et a fixé le montant d’indemnité d’occupation dû par celui-ci à la somme totale de 4 446 955 euros pour la période courant du 1er septembre 2010 au 7 juillet 2022.

L’OGEC conclut à l’infirmation de ce chef du jugement et sollicite que l’indemnité d’occupation due soit fixée à la somme de 2 909 410,79 euros. Il soutient qu’au regard tant des statuts de l’association OSA que des termes des décisions précédentes, jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 novembre 2017, arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 mai 2020 et ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris du 14 octobre 2020, l’estimation de la valeur locative de l’ensemble immobilier doit prendre en compte les éléments de référence des prix de location des établissements d’enseignement primaire ou professionnel contractés par des établissements d’enseignement privé primaire ou professionnel catholique pour les enfants d’âge scolaire, et relève que l’expert a procédé sans tenir compte de ce facteur. Il conteste les critères de pondération retenus par l’expert et propose des pondérations différentes pour le dégagement à la suite de l’entrée du bâtiment A, les chambres du 2e étage du bâtiment C ainsi que certaines pièces du sous-sol des bâtiments B et C. Il fait valoir que la référence la plus pertinente est l’ENC Blomet située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2] et renvoie à l’évaluation proposée à ce titre par M. [M]. Enfin, il soutient que l’association OSA n’est pas propriétaire d’une partie de l’ensemble immobilier, en l’occurrence le bâtiment A, relève que l’association OSA a, sans admettre son argumentation, accepté de retirer ce bâtiment des l’estimation de la valeur juridique et que le premier juge a suivi, ce qui devra être confirmé.

L’association OSA se prévaut des termes de l’expertise judiciaire dont elle estime qu’elle est conforme à la mission qui a été donnée à l’expert par le tribunal, que les trois critères impartis par la juridiction pour évaluer la valeur locative étaient le marché immobilier, la nature de l’activité exercée et les circonstances de la cause, et qu’au titre de l’activité exercée, c’est celle d’établissement d’enseignement privé non spécifiquement catholique. Elle fait valoir que les statuts de l’association ne font aucune référence à l’enseignement catholique. S’agissant de la pondération, elle renvoie à la valorisation retenue par l’experte et aux explications qu’elle a donné à ce titre. Elle confirme avoir accepté de retirer de l’estimation locative la surface du bâtiment A, bien qu’elle soutienne en être effectivement propriétaire, le défaut de mention à la Conservation des Hypothèques résultant d’une absence de régularisation. Elle se réfère aux estimations de l’experte et à la décision du premier juge, dont elle demande confirmation.

1-1) Sur le périmètre de la saisine de la cour

Par jugement du 14 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a notamment rejeté la demande d’annulation de l’acte de dénonciation du commodat et jugé que l’OGEC était ainsi occupante sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 1er septembre 2010, redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation pour la fixation de laquelle il a ordonné avant-dire droit une expertise. Aux termes du jugement, la mission de Mme [L], experte désignée, était de 'proposer une estimation de la valeur locative de cet ensemble immobilier depuis le 1er septembre 2010, compte tenu du marché immobilier, de la nature de l’activité exercée et des circonstances de la cause.' Par arrêt rendu le 15 mai 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement de ce chef.

En premier lieu, la cour relève que devant le premier juge, les parties ont convenu de retirer de la valeur locative le bâtiment A dont la propriété par l’association OSA est contestée, et que déjà dans l’expertise, en raison de cette même contestation, l’experte avait proposé une évaluation excluant le bâtiment A. À hauteur de cour, l’association OSA sollicite la confirmation du jugement qui a exclu cette surface, et l’OGEC demande que cette surface ne soit pas comptabilisée. Il sera donc pris note des positions concordantes des parties pour l’exclusion de la surface du bâtiment A de l’estimation de la valeur locative de l’ensemble immobilier, sans qu’il soit besoin de statuer sur la question de la propriété du bâtiment.

En deuxième lieu, le premier juge a indiqué faire courir l’indemnité d’occupation jusqu’au 7 juillet 2022, date de l’ouverture de la liquidation judiciaire de l’OGEC, nonobstant la remise des clés de l’ensemble immobilier le 23 septembre 2022 à Mme [Y], présidente de l’association OSA. Devant la cour, l’association sollicite la confirmation du jugement à ce titre, et l’OGEC ne remet pas en cause la période pendant laquelle l’indemnité d’occupation a couru, de sorte qu’il sera retenu que le cours de celle-ci s’est achevé le 7 juillet 2022.

1-2) Sur le critère de 'nature de l’activité exercée'

L’experte a expliqué que 'les écoles d’enseignement scolaire privé sont le plus souvent catholiques et leur immobilier largement maîtrisé par des institutions avec lesquelles ils entretiennent des liens de proximité, ce qui modère artificiellement le niveau de la charge locative.' Elle donne l’exemple d’un établissement voisin, l’OGEC [T], dont la valeur locative selon son bail est de 350 000 euros (221 euros/m²) et le loyer fixé à 137 000 euros (87 euros/m²).

Elle a indiqué que sa mission, tout en prenant en compte l’activité exercée, impliquait également une estimation en référence au marché immobilier, et a retenu que pour ce faire, la recherche du prix de marché 'devrait exclure la prise en compte de loyers de convenance.'

Elle a relevé qu’en l’espèce, les statuts de l’association OSA, qui ne sont pas produits à hauteur de cour mais dont le contenu sur ce point n’est pas discuté par les parties, et a du reste été reproduit textuellement par le premier juge, n’imposait pas que les locaux dont elle est propriétaire soient loués à des établissements d’enseignement catholique.

En effet, selon les pièces versées, les statuts de l’association prévoient que celle-ci assure aux enfants un 'enseignement primaire et professionnel’ dans le cadre des règles de l’enseignement privé, en leur assurant 'une éducation morale et religieuse', sans précision sur la religion visée.

Ce point a également été relevé par la cour dans son arrêt du 15 mai 2020, indiquant que les statuts n’imposent pas de forme de tutelle de l’Eglise catholique sur les modalités d’exploitation des locaux et que, si d’autres établissements catholiques auraient pu être intéressés par l’exploitation des locaux, il s’agissait d’une faculté et non d’une contrainte statutaire.

Au surplus, il ne peut être déduit de la circonstance que l’OGEC soit un organisme de gestion de l’enseignement catholique que seule l’activité d’enseignement catholique pourrait être poursuivie au sein des locaux en cause.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que l’activité à considérer est l’enseignement privé sans précision de confession, ainsi que l’a pertinemment retenu le premier juge.

Pour cette raison, la référence présentée par l’OGEC comme étant la plus pertinente pour comparaison, l’Ecole normale catholique [Adresse 6] à [Localité 2], si elle a pu être prise en compte par l’experte pour l’évaluation par comparaison, n’apparaît pas être la plus pertinente, étant un établissement d’enseignement de confession catholique bénéficiant manifestement d’une modération artificielle du montant du loyer : 102 euros/m² selon l’expert, 117 euros/m² selon l’OGEC, soit un montant de loyer significativement inférieur aux montant pratiqués dans la zone considérée et relevés par l’experte hors enseignement catholique (179 euros/m² minimum).

1-3) Sur la pondération de certaines surfaces

L’OGEC se réfère à l’évaluation faite par le cabinet [M] qui a retenu des pondérations différentes de celles de l’experte Mme [L].

Il conteste la pondération retenue pour le dégagement situé à la suite de l’entrée, au rez-de-chaussée du bâtiment A, souhaitant que soit retenue la même pondération que le préau, car ce dégagement ne peut avoir d’autre affectation qu’une voie de circulation. L’experte a répondu à cette objection en faisant valoir que ce dégagement est une surface close qui ne peut être pondérée comme le préau, surface ouverte. Le premier juge a retenu que le bâtiment A a été exclu de l’évaluation de l’indemnité d’occupation et que la discussion était donc sans objet. Cependant, il s’avère, de la disposition des lieux et des tableaux d’évaluation de l’experte avec ou sans le bâtiment A, que le passage couvert ne fait pas partie de ce bâtiment A, à l’inverse du hall d’entrée et du plateau administratif. Pour autant, l’expert a indiqué effectuer une pondération différente entre le passage et le préau car l’un est couvert et pas l’autre, de sorte qu’ils sont de nature différente, et l’OGEC n’apporte aucun élément en appel de nature à discuter pertinemment la position de l’expert. La pondération de Mme [L] sera donc retenue.

L’OGEC conteste également l’absence de pondération de la surface du deuxième étage du bâtiment C appliquée aux chambres et annexes, qui sont des réserves et ne peuvent être traitées comme des salles de cours ou des bureaux. L’experte a répondu que le traitement de cette surface comme 'réserves’ était un choix de l’OGEC, que la valorisation repose sur des critères strictement physiques et que ces surfaces pouvaient avoir une utilisation de chambres par exemple. Le premier juge a pertinemment retenu que le choix de l’OGEC d’utiliser ces surfaces comme réserves, donc de moindre intérêt pour l’activité du bâtiment, était sans incidence sur leur valorisation, fondée sur des critères physiques et que la surface disponible permettait une utilisation plus efficiente, justifiant une pondération correspondante. Il y a donc lieu de retenir la pondération de l’experte.

Enfin, l’OGEC conteste la pondération retenue pour les surfaces annexes du sous-sol des bâtiments B et C, une pondération plus importante devant être retenue pour les réserves, la buanderie et la chaufferie du bâtiment B, ainsi que les réserves du bâtiment C qui sont des pièces aveugles. L’expert a répondu que la valeur locative de toutes les surfaces de ce niveau est uniformément dégradée, retenant 39 % de la valeur locative de base, qu’il s’agit de locaux en infrastructure et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des choix d’affectation. Elle a ajouté, s’agissant de la chapelle, que celle-ci est quasi-aveugle, éclairée par 'deux modestes baies sur première cour.' La pondération retenue par l’experte fait sens au regard de l’état des surfaces et de leur usage de principe, ainsi qu’en considération des aménagements de la chapelle. L’OGEC ne fournit aucun élément de nature à revenir sur cette évaluation, Mme [L] ayant déjà répondu à son argument. Il n’y a donc pas lieu de revenir sur la pondération retenue.

1-4) Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Les critiques formées par l’OGEC à l’encontre du rapport d’expertise de Mme [L] ayant été écartées, il convient, comme l’a fait le premier juge, de retenir l’évaluation de l’experte, soit la somme de 3 849 526 euros d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er septembre 2010 au mois de décembre 2020.

En première instance, pour les années 2021 et 2022, jusqu’au 7 juillet, il a été retenu le montant d’indemnité d’occupation couru en 2020 (soit 398 286 euros) sans y appliquer d’indexation, à la demande de l’association OSA, soit la somme à rajouter de 597 429 euros (398 286 + 398 286 / 12 x 6) En appel, celle-ci a sollicité la confirmation du jugement, et l’OGEC ne discute pas le choix de ne pas appliquer d’inexation pour les années 2021 et 2022, de sorte qu’il convient de confirmer le montant dû tel que retenu par le premier juge, soit la somme totale de 4 446 955 euros.

2) Sur les demandes indemnitaires de l’OGEC

L’OGEC conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté ses demandes indemnitaires et les réitère devant la cour. Elle fait valoir que son préjudice résulte de sa cessation d’activité directement imputable à l’association OSA, à titre principal car elle a refusé d’exécuter l’accord trouvé sur la chose et le prix, le conduisant à la liquidation judiciaire, à titre subsidiaire car elle a abusivement rompu les pourparlers en cours, conduisant également à la procédure collective. Elle sollicite des dommages-intérêts à hauteur des sommes de 4 millions d’euros pour la perte de chance de retrouver de nouveaux locaux, 139 493,74 euros du fait des démarches vainement accomplies en vue de l’achat des locaux et de 1 million d’euros pour l’atteinte à sa réputation.

L’association OSA conclut à la confirmation du jugement. Elle conteste tout accord avec l’OGEC, faisant valoir que celui-ci n’a pas versé l’indemnité d’occupation provisionnelle de 6 000 euros par mois au paiement de laquelle il s’était engagé devant le juge de l’exécution, alors que ce point était inclus dans le projet d’accord, que l’accord en cours de discussion n’était pas parfait, faute d’accord notamment sur le principe et le montant d’une somme à séquestrer, que les modalités de vente n’ont pas été discutées. Elle indique avoir formé une contre-proposition qui n’a pas été acceptée par l’OGEC. S’agissant de la rupture des pourparlers, elle conteste tout abus, indiquant qu’elle souhaitait parvenir à un accord et a baissé ses prétentions à cette fin, mais que l’OGEC est responsable de la rupture en ayant conditionné son accord à un séquestre pour une somme arbitraire. Elle précise avoir refusé de signer sous pression des documents 'à prendre ou à laisser.' Elle renvoie à la motivation du jugement.

2-1) Sur l’accord des parties sur la chose et le prix

Les articles 1101 et 1102 du code civil disposent que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Les articles 1103 et 1104 du même code disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1113 du même code précise que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Enfin, s’agissant de la vente, contrat dont la conclusion est alléguée ici, l’article 1583 du code civil énonce qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’OGEC soutient qu’était en discussion entre les parties, courant 2020, la vente de l’ensemble immobilier et que par un courriel du 16 novembre 2020, l’association OSA a accepté une vente globale pour un montant de 13 millions d’euros, dont 10 millions pour la vente de l’immeuble et 3 millions pour les indemnités d’occupation ayant couru pendant 10 ans. Ll’OGEC et l’AESP (l’association d’entraide et de soutien aux établissements catholiques, association ayant formé l’offre d’achat) ont confirmé le lendemain leur proposition d’achat pour 13 millions d’euros. Il fait valoir que le défaut d’exécution de cet accord lui a causé un préjudice.

Il résulte des pièces produites aux débats que par ordonnance du 22 juillet 2020, le juge des référés saisi par l’OGEC lui a accordé un délai d’un an pour quitter les lieux, le demandeur sollicitant qu’il lui soit donné acte de ce qu’il proposait de verser 6 000 euros par mois à titre d’indemnité provisionnelle d’occupation.

Sous l’égide de Me [U], mandataire ad hoc de l’OGEC nommée le 14 octobre 2020 pour 4 mois renouvelés, des négociations se sont engagées entre l’association OSA et l’OGEC, ayant dès la première réunion le 23 octobre porté sur une possible vente de l’ensemble immobilier par l’association OSA, pour un montant initial de 15 millions d’euros 'tout compris.' L’OGEC a répondu en proposant une somme de 10 millions d’euros, avec éventuel versement de 7,25 millions d’euros et clause dite 'earn-out', outre un séquestre sous 15 jours de la somme de 1,5 millions d’euros.

Lors de la réunion suivante le 3 novembre 2020, l’OGEC a proposé une vente à hauteur de 12 millions d’euros tout compris. Dans un courrier de Me [U] adressé à l’association OSA le 16 novembre 2020, la mandataire a remercié l’association d’avoir réduit sa demande à 13 millions d’euros (10 millions pour l’immeuble et 3 millions pour les indemnités d’occupation), a indiqué que l’OGEC portait son offre à 12,5 millions d’euros et déploré le refus de dialogue de l’association OSA alors que le différentiel ne portait que sur 500 000 euros. Par courrier du même jour en réponse, le conseil de l’association a répondu confirmer le refus de celle-ci d’une offre inférieure à 13 millions d’euros, et a rappelé l’engagement pris par l’OGEC devant le juge de l’exécution de verser 6 000 euros par mois d’indemnité provisionnelle d’occupation, faisant observer que cet engagement n’a pas été tenu, sans en faire explicitement un élément de l’accord des parties.

Par courriel adressé le 17 novembre 2020 à Me [U] par le conseil de l’OGEC et de l’AESP, ce dernier a informé la mandataire que l’offre des deux structures était de 13 millions d’euros, 9 millions pour la vente de l’immeuble et 4 millions en paiement de l’indemnité d’occupation, que la vente serait réalisée sans autre condition suspensive que celle de l’accord du préfet, aux formes habituelles devant notaire, et que la somme de 1,75 millions d’euros serait séquestrée en CARPA puis déconsignée au profit de l’association OSA dès signature de l’acte authentique, et restituée à l’OGEC et à l’AESP en cas de non-réalisation de la vente pour des motifs indépendants de leur volonté. Par courrier du 18 novembre 2020, Me [U] a porté cette offre à la connaissance du conseil de l’association OSA. Il n’est justifié aux débats d’aucune réponse.

Par courrier du 7 décembre 2020, Me [U] a proposé à Me [S], conseil de l’association OSA, un rendez-vous de signature du protocole le 11 décembre 2020. Le même jour, Me [S] a répondu avoir préalablement transmis l’offre à la présidente de l’association avec sa propre analyse et être en attente de sa réponse, ajoutant 'il faut lui laisser lire ces documents et lui mettre une pression excessive serait contre-productif.' Il résulte du rapport de mandataire ad hoc (au terme des 4 mois) que Mme [Y], présidente de l’association OSA, a indiqué ne pas avoir l’accord du conseil d’administration et souhaité changer de conseil. Selon le rapport de fin de mission de la mandataire, le nouveau conseil de l’association OSA a demandé un délai supplémentaire jusqu’à février 2021, puis, par courrier du 11 mars 2021, le conseil de l’association a indiqué à Me [U] que sa cliente n’entendait plus 'continuer la négociation sous votre égide.'. Il n’apparaît pas que la négociation ait continué, par un autre intermédiaire ou directement entre les parties.

Ainsi que pertinemment rappelé par le premier juge, c’est à l’OGEC, en demande, de rapporter la preuve de l’existence d’un accord et de son inexécution par l’association OSA, celui-ci ajoutant qu’un contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserve ou de contre-proposition.

Il résulte des échanges susvisés et des comptes-rendus de Me [U] que si effectivement, les parties sont parvenues à un accord sur un montant global de 13 millions d’euros destiné à purger leur contentieux, il n’y a en revanche pas eu d’accord sur le prix de vente de l’immeuble, contrairement à ce que soutient l’OGEC. En effet, l’association OSA a formé in fine une proposition à hauteur de 13 millions d’euros incluant pour l’immeuble un prix de vente de 10 millions d’euros, mais en réponse, l’OGEC, assisté de l’AESP, a formé une contre-proposition pour une vente de l’immeuble pour un prix de 9 millions d’euros, en augmentant le montant alloué au remboursement des indemnités d’occupation pour s’aligner sur le montant global demandé.

Il ne résulte pas de la suite des échanges dont il a été justifié à hauteur de cour qu’un accord soit intervenu entre les parties pour une vente de l’ensemble immobilier au prix proposé par l’une ou l’autre des parties, à hauteur de 9 ou 10 millions d’euros.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge, constatant le défaut d’accord des parties, a rejeté la demande de l’OGEC tendant à l’indemnisation de son préjudice résultant du défaut d’exécution par l’association OSA d’un accord de vente immobilière.

2-2) Sur la rupture fautive des pourparlers

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Ainsi que jugé ci-dessus, en novembre 2020, les parties n’étaient pas parvenues à un accord sur le prix de vente de l’ensemble immobilier, l’association OSA demandant la somme de 10 millions d’euros et l’OGEC, assisté de l’AESP, ayant proposé en retour la somme de 9 millions d’euros, somme dont il n’a pas été justifié de l’acceptation par le propriétaire. Il ne résulte pas non des pièces produites l’accord des parties sur les modalités de vente (condition suspensive de l’accord du préfet, séquestre d’une partie de la somme).

Par conséquent, il apparaît que c’est de façon prématurée que Me [U] a convié les parties à la signature d’un protocole d’accord début décembre 2020, alors qu’aucun accord n’avait été trouvé sur le prix et les modalités de vente.

Par la suite, l’association OSA a sollicité, par le biais de son nouveau conseil, un délai supplémentaire, le précédent ayant à juste titre indiqué que Mme [Y] avait besoin de l’accord du conseil d’administration pour accepter la vente et que cela ne pouvait être obtenu à bref délai.

En mars 2021, il a été indiqué par le conseil de l’association OSA que les négociations ne se poursuivraient plus sous l’égide du mandataire ad hoc. Cette position ne mettait pas un terme aux négociations, mais à leur poursuite par l’intermédiaire de Me [U]. Pour autant, il n’est pas justifié de la poursuite desdites négociations, ni de tentatives de la part de l’OGEC avec refus ou silence gardé par l’association OSA.

Ainsi, il résulte du déroulement des négociations que l’association OSA et l’OGEC ont tenté de trouver un accord, que tel n’a pas été le cas, la discussion achoppant sur la répartition du montant d’accord général entre le prix de vente de l’immeuble et le paiement des indemnités d’occupation, que les négociations ont cessé par l’intermédiaire du mandataire ad hoc, sans qu’il ne soit démontré par l’OGEC, sur qui pèse la charge de la preuve, que la cessation des négociations résultait d’une faute de l’association OSA qui les auraient rompues brutalement et unilatéralement ou que l’association aurait mené ces négociations sans avoir l’intention de conclure un accord, ou encore qu’elle aurait mené ces négociations en entretenant l’illusion d’une volonté de les voir aboutir, en réalité absente.

De même, la rupture des pourparlers a un motif légitime : le défaut d’accord des parties sur le prix de vente du bien immobilier, l’association OSA n’ayant pas consenti à une nouvelle baisse du prix de vente qu’elle a proposé, sans qu’il ne soit établi par l’OGEC que ce refus était fautif.

En revanche, contrairement à ce que soutient l’association OSA, elle n’établit pas que son refus d’un accord résulte de l’absence de paiement par l’OGEC des indemnités provisionnelles d’occupation au paiement desquelles elle s’était engagée devant le juge de l’exécution, ce point ayant été relevé par son conseil sans en tirer la moindre conséquence, ni que le refus de poursuivre les négociations provient des modalités du séquestre proposé qui n’auraient pas été acceptées par l’association, aucun échange des parties ne portant sur celui-ci.

Ainsi, l’OGEC n’établit pas la faute de la part de l’association OSA dans la rupture des pourparlers, les parties n’ayant pas pu dépasser leur désaccord sur le prix de vente de l’immeuble et ayant ensuite cessé de communiquer dès lors qu’il a été mis fin à la mission de Me [U].

La décision du premier juge de rejeter les demandes indemnitaires de l’OGEC sera confirmée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

Y ajoutant, la cour condamne l’OGEC représenté par son liquidateur aux dépens d’appel et à verser à l’association OSA la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel, et rejette la demande de ce chef formée par l’OGEC. La procédure collective de l’OGEC a été ouverte avant l’instance d’appel, de sorte qu’il n’y a pas lieu à fixation des créances de dépens et frais irrépétibles au passif, mais à condamnation (3e Civ., 8 juillet 2021, n° 19-18.437).

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 29 août 2023 par le tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

CONDAMNE l’OGEC Ecole des [V] représenté par son liquidateur la société MJA aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’OGEC Ecole des [V] représenté par son liquidateur la société MJA à verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel à l’association Oeuvre des [V] et REJETTE sa propre demande de ce chef.

La greffiere La présidente de chambre