Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° 164 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08705 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLLRE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Avril 2025 -Président du TJ d'[Localité 1] – RG n° 24/01016

APPELANTE

S.A.S. [N] [I], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

INTIMÉE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 2], RCS de [Localité 3] sous le n°344 030 184, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Benoit ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : G608

PARTIES INTERVENANTES :

S.E.L.A.R.L. FHBX en la personne de Me [Q] [V], en qualité d’administrateur judiciaire de la société [N] [I], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. MJC2A en la personne de Me [C] [W], es qualité de mandataire judiciaire de la société [N] [I] nommée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce d’Evry du 16 juin 2025, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentées par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juillet 2021, la société SCI Les oiseaux a donné à bail commercial à la société [N] [I] un local situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Les Ulis (91940), pour une durée de dix années à compter du 26 octobre 2022 et moyennant un loyer annuel de 17 010 euros hors taxes.

Ce bail a été conclu pour l’exercice d’une activité de restaurant spécialisé dans la cuisine asiatique, sur place et accessoirement à emporter. Il prévoit que le local est livré brut, tous les aménagements et installations devant être exécutés par le preneur.

Par acte du 9 novembre 2023, la société SCI Les oiseaux a fait signifier à la société [N] [I] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, de payer la somme principale de 19 534,07 euros au titre des loyers. Ce commandement est resté infructueux.

Par acte du 30 septembre 2024, la société SCI Les oiseaux a fait assigner la société [N] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-règlement de l’intégralité des causes du commandement ;

Ordonner, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, l’expulsion immédiate de la société [N] [I] et de tous occupants de son chef, des locaux situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] comprenant :

Au rez-de-chaussée le lot architecte n°31 ;

Au sous-sol (-1) deux places de parking privatives, lots architecte n°130 et 131 ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner par provision la société [N] [I] à payer à la société SCI Les Oiseaux la somme en principal de 44 653,29 euros arrêtée au 26 septembre 2024, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal, à compter du commandement de payer du 9 novembre 2023 ;

Condamner par provision la société [N] [I] à payer à la SCI les oiseaux la somme de 4 465,32 euros arrêtée au 26 septembre 2024 en application de la clause pénale contenu aux termes du contrat de bail au titre du retard de paiement (article 17.3) ;

Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article 17.4 contenu aux termes du contrat de bail ;

Condamner à compter de cette date et/ou du prononcé de l’ordonnance à venir la société [N] [I] à verser à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer courant outre les charges, augmentée des frais de 10% au titre de la clause pénale jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

La société [N] [I] a conclu à titre principal au débouté, se prévalant d’une exception d’inexécution du fait de l’impossibilité d’exécuter les travaux d’aménagement et d’exploiter le local en présence d’importantes fuites d’eau. A titre subsidiaire elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de paiement de 24 mois, à titre infiniment subsidiaire un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et à titre reconventionnel la condamnation de la société SCI Les Oiseux à lui payer la somme de 53 595,20 euros au titre de travaux d’aménagement.

Par ordonnance du 29 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 8] sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [N] [I] et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 9] [Adresse 6] [Localité 10] avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

Dit que le commissaire de justice ne sera pas assisté d’un technicien et qu’il se bornera à dresser un constat d’état des lieux ;

Rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société [N] [I] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la société SCI Les oiseaux aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 10 décembre 2023 ;

Condamné la société [N] [I] à payer à la SCI Les oiseaux, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

Condamné la société [N] [I] à payer à la société SCI Les oiseaux la somme provisionnelle de 48 289,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société SCI Les oiseaux ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la société [N] [I] ;

Condamné la société [N] [I] aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

Condamné la société [N] [I] à payer à la société SCI Les oiseaux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 7 mai 2025, la société [N] [I] a relevé appel de cette décision.

Par jugement du 16 juin 2025, le tribunal de commerce d’Evry a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [N] [I], nommé la société MJC2A, prise en la personne de Me [W], en qualité de mandataire judiciaire et la société FHBX, prise en la personne de Me [V], en qualité d’administrateur judiciaire.

L’instance été interrompue par arrêt du 18 septembre 2025.

Par exploit du 12 novembre 2025 les organes de la procédure collective de la société [N] [I] ont été assignés en intervention forcée par la société SCI Les Oiseaux.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2026, la société [N] [I], la société FHBX et la société MJC2A ès-qualités demandent à la cour, au visa de l’article L.622-21 du code de commerce, de :

Réformer l’ordonnance en date du 4 avril 2025 rendue par le tribunal judiciaire d’Evry en ce qu’elle a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de 2 emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 8] sont réunies à la date du 10 décembre 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, son expulsion et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de deux emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 8] avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

Dit que le commissaire de justice ne sera pas assisté d’un technicien et qu’il se bornera à dresser un constat d’état des lieux ;

Rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation dont elle est débitrice à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la société SCI Les oiseaux aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 10 décembre 2023 ;

L’a condamnée à payer à la société SCI Les oiseaux, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

L’a condamnée à payer à la société SCI Les oiseaux la somme provisionnelle de 48 289,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles qu’elle a formées ;

L’a condamnée aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

L’a condamnée à payer à la société SCI Les oiseaux la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclarer la société SCI Les oiseaux irrecevable en ses demandes, fins et conclusions, celles-ci s’opposant aux dispositions d’ordre public de l’article L 622-21 du code de commerce ;

Vu l’article 915-2 du code de procédure civile, déclarer irrecevables les demandes contenues dans les conclusions adverses n°2 et non comprises dans l’assignation en intervention forcée ;

Déclarer la société SCI Les oiseaux irrecevable en son appel incident ;

Juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées en première instance (expulsion et condamnation à paiement) par la société SCI Les oiseaux ;

Juger sans objet la demande de la société SCI Les oiseaux de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des sommations de faire des 11 et 31 décembre 2024, dès lors que la société SCI Les oiseaux a demandé la confirmation de l’ordonnance de référé dont appel qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2023 au visa du commandement de payer du 9 novembre 2023 ;

Juger n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des autres demandes présentées en première de la société SCI Les oiseaux (sic), celles-ci se heurtant à des contestations sérieuses ;

Juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Juger que chacune des parties conservera la charge des dépens de première instance et d’appel par elles exposés ;

Juger que chacune des parties conservera la charge des dépens de première instance et d’appel par elles exposés.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 mars 2026, la société SCI Les oiseaux demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et l’article L. 622-17 du code de commerce, de :

Dire la société [N] [I] mal fondée dans son appel et dans toutes ses demandes ;

Dire la société [N] [I], la société FHBX et la société MJC2A mal fondées dans leurs demandes ;

Dire la société SCI Les oiseaux bien fondée dans toutes ses demandes ;

En conséquence :

A titre principal :

Confirmer l’ordonnance rendue le 29 avril 2025 par le tribunal judiciaire d’Evry dans toutes ses dispositions à l’exception de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison de la pergola installée sans autorisation par la société [N] [I] et non déposée en dépit de la sommation de faire visant la clause résolutoire du bail signifiée à la société [N] [I] le 11 décembre 2024 demeurée infructueuse ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 29 avril 2025 par le tribunal judiciaire d’Evry en ce qu’elle n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement de l’installation sauvage par la société [N] [I] d’une pergola puisqu’aucune autorisation d’installation d’une pergola devant les locaux commerciaux avec un appui sur la façade de l’immeuble n’a été justifiée par la société [N] [I] ;

Statuant à nouveau sur l’appel incident :

Débouter la société [N] [I] de toutes ses demandes ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement notamment de la sommation de faire visant la clause résolutoire du bail signifiées à la société [N] [I] le 11 décembre 2024 d’avoir à déposer la pergola métallique installée de manière fixe et sans autorisation du bailleur demeurée infructueuse compte tenu du refus de la société [N] [I] ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement notamment de la sommation de faire visant la clause résolutoire du bail signifiées à la société [N] [I] le 11 décembre 2024 d’avoir à justifier d’une assurance en cours de validité demeure infructueuse ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement notamment du défaut de paiement de la créance postérieure en dépit du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifiées le 18 juillet 2025 à la société [N] [I] et dénoncé à l’administrateur judiciaire ainsi qu’au mandataire judiciaire de [N] [I] ;

En conséquence :

Ordonner l’expulsion dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir de la société [N] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de deux emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 8] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs ;

L’autoriser à expulser la société [N] [I] des lieux et tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°31) et composé de deux emplacements de stationnement (lots architecte n°130 et 131) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] [Localité 8] en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

Ordonner la séquestration, aux frais de la société [N] [I], à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, condamner la société [N] [I] à lui payer une somme provisionnelle principale trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au loyer actualisé, soit la somme trimestrielle actuelle de 4 520,82 euros HT, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, augmentée du droit d’entrée, de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail ;

Condamner la société [N] [I] à lui payer la somme de 331,50 euros suivant décompte pour la période du 16 juin au 31 mars 2026 incluant l’indemnité d’occupation du 1er trimestre 2026, correspondant à une créance postérieure ;

Condamner la société [N] [I] à procéder à la dépose de la pergola installée sans l’autorisation du bailleur ni de la copropriété en pied de façade du local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 8] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

En application des stipulations de la clause résolutoire du bail, obligeant la société [N] [I] à lui payer tous frais de procédure, de mise en demeure, frais de conseils, frais d’huissier en ce qui compris les dépenses et frais de levée d’états et de notification, Condamner la société [N] [I] à lui payer :

la somme de 210,67 euros au titre des frais du commandement de payer signifiée le 9 novembre 2023 ;

la somme de 69,92 euros au titre de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions de la société [N] [I] ;

Condamner la société [N] [I] à lui payer la somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026.

SUR CE, LA COUR

Il doit d’abord être précisé que dans le cadre de la première instance la société bailleresse, aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 mars 2025 (pièce 31 de l’intimée), a demandé que la clause résolutoire soit jugée acquise, non seulement sur la base du commandement de payer les loyers qu’elle avait délivré le 9 novembre 2023, visant la clause résolutoire, mais aussi d’un acte de « réitération de sommation de payer et sommation de faire visant la clause résolutoire du bail », délivré à sa locataire le 11 décembre 2024, soit postérieurement à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de cet acte extrajudiciaire du 11 décembre 2024 il est fait sommation à la société [N] [I] d’avoir à, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte :

Payer la somme de 44 653,29 euros au titre de la dette locative, précision étant faite que la présente sommation n’a pas pour objet d’annuler les effets du commandement de payer du 9 novembre 2023,

Exploiter les locaux loués,

Procéder à la dépose de la pergola installée en pied de façade de l’ensemble immobilier et attenante au local commercial, sans autorisation du bailleur ni du syndicat des copropriétaires,

Justifier d’une assurance en cours de validité pour les locaux loués depuis la remise des clés du 28 octobre 2022 jusqu’à ce jour, ainsi que pour l’année 2025,

Justifier des déclarations de sinistres effectuées au titre des dégâts des eaux dénoncés par le locataire et des indemnités versées par son assureur.

Aussi, si le premier juge a constaté la résiliation du bail sur la base du seul commandement de payer les loyers délivré le 9 novembre 2023, il convient de relever qu’il était également saisi d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut d’exécution des obligations de faire mentionnées à la sommation du 11 décembre 2024 visant la clause résolutoire prévue au bail, laquelle dispose à son article 17.1 :

« Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement par le Preneur à son échéance d’une somme quelconque due en vertu du présent Bail, qu’il s’agisse de loyers, charges, primes d’assurance, taxes, impôts, pénalités, intérêts contractuels ou légaux de retard, frais de poursuites ou de recouvrement (y compris les frais d’huissier dont le droit proportionnel perçu par celui-ci ), d’arriérés de loyer, de rappels de loyer ou de compléments de dépôt de garantie, du fait notamment, d’une révision, d’une indexation ou consécutifs au renouvellement amiable ou judiciaire du Bail, d’indemnité d’occupation, comme en cas d’inexécution par le Preneur de l’une des clauses quelconques du présent Bail ou de l’une quelconque des obligations légales ou réglementaires applicables à celui-ci, et à l’expiration d’un délai d’un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, reproduisant la présente clause avec volonté d’en user et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

(') » (souligné par la cour)

Il en résulte qu’en formant un appel incident de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire sur le seul fondement du commandement de payer les loyers et en demandant à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation de faire du 11 décembre 2024, précisément la sommation d’avoir à déposer la pergola litigieuse et d’avoir à justifier d’une assurance en cours de validité, la société SCI Les oiseaux ne forme pas une demande nouvelle en appel.

C’est à tort que la société [N] [I] soutient que cet appel incident est irrecevable faute par la société SCI Les Oiseaux de l’avoir formé dès son assignation en intervention forcée du 12 novembre 2025 (laquelle ne contient pas de demande d’infirmation mais une demande de confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions), assignation qui vaut conclusions, mais seulement dans ses conclusions du 4 mars 2026, contrevenant ainsi à la règle de concentration des prétentions posée par l’article 915-2 du code de procédure civile.

En effet, comme l’intimée le fait valoir, les conclusions visées par cet article, aux termes duquel « A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910 , l’ensemble de leurs prétentions sur le fond (') », sont celles qui doivent être déposées dans les délais impartis par les articles 906-2 (en circuit court) et 908 à 910 (en circuit long) soit, s’agissant de l’intimée au cas présent, les conclusions qu’elle devait déposer dans le délai de deux mois à compter des conclusions de l’appelante, lesquelles ont été déposées le 6 janvier 2026 après l’assignation en intervention forcée des organes de la procédure collective de la société [N] [I].

C’est donc sans méconnaître la règle de la concentration des prétentions que l’intimée a formé pour la première fois son appel incident dans ses conclusions du 4 mars 2026, peu important qu’elle ne l’ait pas expressément formé dès son assignation en intervention forcée du 12 novembre 2025.

L’appel incident de la société SCI Les Oiseaux est par conséquent recevable, et il n’est pas dépourvu d’objet contrairement à ce que prétend l’appelante, car si le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au regard du seul commandement de payer les loyers du 9 novembre 2023, l’appel incident tend précisément à obtenir l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation de faire du 11 décembre 2024, dont le premier juge avait été également saisi, dès lors que par application de la règle de l’interdiction des poursuites posée par l’article L 622-21 du code de commerce la clause résolutoire ne peut plus être acquise sur le fondement du commandement de payer les loyers échus antérieurement au redressement judiciaire de la société [N] [I].

Il est en effet incontestable, et l’intimée ne le conteste pas, que dès lors que l’ordonnance de référé entreprise du 29 avril 2025 ayant constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers n’avait pas acquis force de chose jugée au jour de l’ouverture du redressement judiciaire de la société [N] [I] (le 16 juin 2025), la société SCI Les Oiseaux est irrecevable, par application de la règle de l’interdiction des poursuites, à poursuivre en référé son action en résiliation du bail pour non-paiement des loyers échus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

En revanche, elle demeure recevable à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exécution des causes de la sommation de faire qu’elle a délivrée le 11 décembre 2024, précisément, aux termes du dispositif de ses conclusions d’appel incident, pour défaut d’exécution de l’obligation de déposer la pergola non autorisée par le bailleur et de l’obligation de justifier d’une assurance des lieux loués en cours de validité.

En effet, ces obligations de faire ne sont pas soumises à la règle de l’interdiction des poursuites de l’article L 622-21 du code de commerce, lequel n’interdit que les actions tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

La société [N] [I] argue cependant de contestations sérieuses sur la validité de la sommation de faire du 11 décembre 2024 dont se prévaut la bailleresse, faisant valoir :

Que contrairement aux dispositions de l’article 17-1 du bail commercial, la sommation ne reproduit pas la clause résolutoire dans son intégralité, la citation « comportant mention dudit délai, le présent Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit » n’étant pas reproduite, alors qu’il s’agit d’une mention essentielle ;

Qu’en outre, il s’agit d’une sommation de faire et non d’un commandement comme le prévoit expressément la clause résolutoire.

Elle se prévaut aussi de contestations sérieuses sur les obligations de faire visées à la sommation : celle de justifier d’une assurance en cours de validité, celle de déposer la pergola et celle d’exploiter les locaux.

Il doit d’abord être relevé que l’obligation d’exploiter les locaux n’étant pas visée par l’intimée dans sa demande d’acquisition de la clause résolutoire telle que formulée dans le dispositif de ses conclusions, il n’y a pas lieu d’examiner ce grief dont la cour n’est pas saisie ni, par suite, la contestation qui lui est opposée par le preneur.

Sur les contestations de forme

La sommation de faire du 11 décembre 2024 a été délivrée sous la forme d’un acte extrajudiciaire, sa dénomination de « sommation » est, d’évidence, synonyme de celle de « commandement », cette contestation de pure forme n’est pas sérieuse.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose notamment que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ce texte n’exige pas que la clause résolutoire soit reproduite intégralement dans le commandement. Il ne sanctionne par la nullité de l’acte que le défaut de mention du délai d’un mois, lequel est bien mentionné dans la sommation du 11 décembre 2024 qui stipule notamment « Etant rappelé que le bailleur entend faire application de la clause résolutoire du bail ci-dessous rappelée, il vous est fait sommation dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente sommation d’avoir à : (') ».

Il y a lieu d’observer que le morceau de phrase manquant de la clause : « le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit », est suppléé par la mention susvisée que « le bailleur entend faire application de la clause résolutoire du bail ci-dessous rappelée ».

La contestation n’est pas sérieuse.

Sur les contestations de fond

Il n’est pas discuté que la société [N] [I] a installé une pergola à l’extérieur de son local commercial, attenante à la devanture de celui-ci, sans autorisation préalable de son bailleur ni du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Suivant procès-verbal de constat du 14 janvier 2025, la société SCI Les Oiseaux a fait constater par un commissaire de justice la présence de cette pergola dont la dépose a été sollicitée dans la sommation de faire du 11 décembre 2024 (pièce 20 de l’intimée).

Le commissaire de justice mentionne : « Je constate en pied de la façade du local, l’implantation d’une structure métallique de type « pergola ». Ladite installation est attenante au local. (') »

La société [N] [I] soutient que cette pergola n’est pas attachée à l’immeuble, étant auto-portée et donc non fixée de façon pérenne ; que dès lors qu’elle est posée à l’extérieur des locaux loués, sur le domaine public et sans opposition de la Mairie, elle n’affecte en rien les locaux loués et sa pose ne contrevient pas aux dispositions du bail, le syndicat des copropriétaires ne pouvant lui non plus contester le droit de la société [N] [I] d’installer une pergola sur le domaine public. Elle verse aux débats la note explicative de l’implantation de cette pergola, qui est décrite comme étant « de type autoporté », « indépendante du bâtiment et ne s’appuyant pas sur la façade », « implantée devant cette façade dans le prolongement direct de celle-ci. »

Les photographies prises par le commissaire de justice montrent clairement que la structure métallique de la pergola s’appuie directement sur la façade du local commercial. Elle est bien attenante à ce local comme il l’indique.

En tout état de cause, comme le souligne à raison la bailleresse, que cette pergola soit fixée sur la façade de l’immeuble ou qu’elle soit seulement posée devant l’immeuble, elle modifie l’assiette du bail et en cela elle aurait dû être soumise à l’autorisation du bailleur.

En outre, l’article 3.3 du bail commercial stipule que le preneur ne peut faire dans les lieux loués aucun travaux touchant au gros 'uvre, aucun percement de gros murs ou de voiles sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur. Il ajoute que dans le cas où l’autorisation serait accordée, les travaux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur.

L’article 7.1 lui impose de respecter le cahier des prescriptions spéciales établi par l’architecte de l’immeuble pour les aménagements du commerce, des vitrines et des enseignes.

Or l’installation d’une pergola contre la devanture du local touche au gros 'uvre de l’immeuble, elle constitue en outre un aménagement de la devanture du local, elle devait donc être soumise à l’autorisation du bailleur et au contrôle de l’architecte de l’immeuble conformément aux dispositions contractuelles.

En outre un tel aménagement modifie d’évidence l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte que le syndicat des copropriétaires devait être mis en mesure de contrôler sa conformité aux dispositions du règlement de copropriété. Or il n’est pas contesté que le projet d’installation de la pergola n’a pas été soumis au syndicat des copropriétaires, étant rappelé que le règlement de copropriété s’impose non seulement au propriétaire mais aussi à son locataire, auquel il est opposable.

Il est donc établi que la société [N] [I] a manqué à son obligation contractuelle de soumettre à l’autorisation de son bailleur l’installation de la pergola litigieuse et qu’elle n’a pas déféré, dans le mois de la délivrance de la sommation de faire du 11 décembre 2024, à l’injonction de dépose qui lui a été légitimement adressée par la société SCI Les Oiseaux.

La clause résolutoire se trouve ainsi acquise, sans qu’il soit nécessaire d’analyser les autres moyens d’acquisition de cette la clause tirés du défaut de justification d’une assurance des locaux et du non-paiement de la créance de loyers et charges échus postérieurement à la procédure collective de la société [N] [I] (réclamés par un nouveau commandement de payer du 18 juillet 2025 visant la clause résolutoire).

La société SCI Les Oiseaux est en conséquence bien fondée à voir constater la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2025 (un mois après la délivrance de la sommation de faire du 11 décembre 2024), et à voir fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes applicables comme si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Toutefois, en application de l’article L 622-21 du code de commerce, déjà cité, la société SCI Les Oiseaux n’est recevable à demander le paiement provisionnel que des indemnités d’occupation échues depuis le jugement d’ouverture de la procédure collective de la société [N] [I], la créance de la société SCI Les Oiseaux se chiffrant à ce titre à la somme de 331,50 euros arrêtée au 24 février 2026, 1er trimestre 2026 inclus, suivant décompte produit par l’intimée en pièce 23. La société [N] [I] sera condamnée par provision au paiement de cette somme.

La société SCI Les Oiseaux est également bien fondée à voir ordonner la dépose de la pergola non autorisée sous astreinte, dans les conditions fixées au dispositif ci-après, le maintien de cet aménagement non autorisé constituant pour le propriétaire des locaux un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

La société SCI Les Oiseaux est en revanche mal fondée à solliciter qu’en application des dispositions du bail la société [N] [I] soit condamnée à lui payer la somme de 210,67 euros au titre des frais de commandement de payer du 9 novembre 2023 et celle de 69,92 euros au titre de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions de la société [N] [I], s’agissant de frais entrant dans le champ des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

En conséquence de tout ce qui précède et dans les limites de sa saisine, la cour infirmera l’ordonnance entreprise sur la cause et la date de résiliation du bail, sur le point de départ de l’indemnité d’occupation, sur le montant de la provision due par la société [N] [I] et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait de la pergola, le surplus étant confirmé y compris les dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Perdant en appel, la société [N] [I] sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer à la société SCI Les Oiseaux la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine et au vu de l’évolution du litige (procédure collective ouverte à l’égard de la société [N] [I]),

Infirme l’ordonnance entreprise sur la cause et la date de la résiliation du bail, sur le point de départ de l’indemnité d’occupation, sur le montant de la provision due par la société [N] [I] à la société SCI Les Oiseaux et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait de la pergola,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate à compter du 12 janvier 2025 l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement de la sommation de faire délivrée le 11 décembre 2024, précisément l’obligation de déposer la pergola non autorisée par le bailleur,

Fixe l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par la société [N] [I] à la société SCI Les Oiseaux à compter du 12 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne la société [N] [I] à payer à la société SCI Les Oiseaux, par provision, la somme de 331,50 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 24 février 2026, 1er trimestre 2026 inclus,

Déclare irrecevable pour le surplus la demande de provision formée au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective de la société [N] [I],

Déboute la société SCI Les Oiseaux de sa demande en paiement des sommes de 210,67 euros et 69,92 euros,

Ordonne à la société [N] [I] de procéder à ses frais à la dépose de la pergola, dans le mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant pendant trois mois,

Condamne la société [N] [I] aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société SCI Les Oiseaux la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE