COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

chambre 1 – 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 FEVRIER 2024

N° RG 22/06182 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VOSI

AFFAIRE :

M. [B] [W]

C/

M. [U] [X] [C] [O]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection de SANNOIS

N° RG : 11-22-68

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 27/02/24

à :

M^e Axel MENINGAND

M^e Nathalie JOURDE-LAROZE

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [B] [W]

né le 20 Décembre 1963 à [Localité 10] – ALGERIE

de nationalité Française

C/O M. [D] [W]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : Maître Axel MENINGAND, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 464

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010033 du 30/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

Monsieur [U] [X] [C] [O]

né le 11 Mai 1970 à [Localité 9] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

[Adresse 3]

[Localité 8]

Présent à l’audience

Représentant : Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82 -

Représentant : Maître Laurence DENOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

Madame [R] [I] [A] épouse [C] [O]

née le 05 Septembre 1966 à [Localité 7] (95)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Présente à l’audience

Représentant : Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82 -

Représentant : Maître Laurence DENOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

Société SPABI SASU

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20220445

Représentant : Maître Jean-dominique FORGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1256 -

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Décembre 2023, Madame Anne THIVELLIER, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2019, M. [U] [X] [C] [O] et Mme [I]-[R] [A] épouse [C] [O] ont donné en location à M. [B] [W] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 530 euros outre un dépôt de garantie du même montant et 40 euros à titre de provisions sur charges.

Le bien a été confié en gestion à la société Spabi puis, à compter du 14 décembre 2021, à l’agence Century 21 'la Grâce de Dieu'.

Par acte d’huissier de justice délivré le 14 janvier 2022, M. [W] a fait assigner M. et Mme [C] [O] et la société Spabi devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir :

— condamner M. et Mme [C] [O] à mettre le logement en conformité en réalisant les travaux décrits dans le procès-verbal d’huissier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamner M. et Mme [C] [O] à le reloger pendant la durée des travaux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— dire qu’il ne réglera pas ses loyers pour 4 882,64 euros au titre de la période du 1er novembre au 30 novembre 2021,

— condamner M. et Mme [C] [O] à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner la société Spabi à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi,

— condamner solidairement et conjointement M. et Mme [C] [O] et la société Spabi à lui verser la somme de l 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement réputé contradictoire du 28 juillet 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— mis hors de cause la Sarl PRA Pereira Ripal Association,

— déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— rejeté la demande de validation du congé délivré le 7 janvier 2022,

— constaté que le logement sis [Adresse 2] à '[Localité 8]' n’est pas indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

— débouté M. [W] de ses demandes de dommages et intérêts,

— débouté M. et Mme [C] [O] de leur demande de dommages et intérêts,

— ordonné à M. et Mme [C] [O] de réaliser dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement les travaux suivants:

* installation d’un détecteur de fumée,

* installation de VMC conformes dans la cuisine et les sanitaires,

* mise aux normes des points lumineux de l’entrée et de la pièce de vie présentant des fils à nu,

* suppression de l’entrée d’air entre le donnant et l’ouvrant de la porte d’entrée,

* mise aux normes du raccord du ballon d’eau chaude séparément du tuyau d’évacuation

des eaux usées,

* réparation de la fenêtre défectueuse de la pièce de vie,

— dit que si M. [W] ne laisse pas l’accès au logement sis [Adresse 2] à '[Localité 8]' après avoir été informé par lettre recommandée de la date de leur réalisation, à défaut de meilleur accord entre les parties, il sera condamné au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours de l’envoi de la lettre recommandée,

— condamné M. [W] à payer à M. et Mme [O] la somme de 8 682,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022 sur la somme de 5 768 euros et à compter du 28 juillet 2022 pour le surplus,

— laissé à chacune des parties la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration reçue au greffe le 10 octobre 2022, M. [W] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 novembre 2023, M. [W], appelant, demande à la cour de :

— lui adjuger le bénéfice de ses conclusions, le dire recevable en son appel et juger son action bien fondée,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise – tribunal de proximité de Sannois du 28 juillet 2022 en ce qu’il :

* a constaté que le logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] n’est pas indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

* l’a débouté de ses demandes de dommages et intérêts,

* a ordonné M. et Mme [C] [O] de réaliser dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement les travaux suivants: installation d’un détecteur de fumée, installation de VMC conformes dans la cuisine et les sanitaires, mise aux normes des points lumineux de l’entrée et de la pièce de vie présentant des fils à nu, suppression de l’entrée d’air entre le donnant et l’ouvrant de la porte d’entrée, mise aux normes du raccord du ballon d’eau chaude séparément du tuyau d’évacuation des eaux usées, réparation de la fenêtre défectueuse de la pièce de vie,

* a dit que s’il ne laisse pas l’accès au logement sis à [Localité 8] (sic) [Adresse 2], après avoir été informé par lettre recommandée de la date de leur réalisation, à défaut de meilleur accord entre les parties, il sera condamné au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours de l’envoi de la lettre recommandée,

* l’a condamné à payer à M. et Mme [O] la somme de 8 682,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022 sur la somme de 5 768 euros et à compter du 28 juillet 2022 pour le surplus ;

* a laissé à chacune des parties la charge de ses frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

* a rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

* rejeté toute autre demande,

Statuant à nouveau :

— juger que M. et Mme [C] [O] ne lui ont pas délivré un logement décent,

— juger que la société Spabi a contribué à son préjudice en n’entreprenant aucune action alors que son attention était attirée à de nombreuses reprises sur les troubles subis,

— en conséquence, condamner solidairement M. et Mme [C] [O] et la société Spabi à lui verser la somme de 8 682,60 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance depuis le 11 juillet 2019 jusqu’à octobre 2022,

— en conséquence, condamner la société Spabi à lui verser la somme supplémentaire de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— fixer la créance de M. et Mme [C] [O], correspondant à l’arriéré locatif et aux réparations locatives, à hauteur de 4 995,91 euros maximum,

— lui accorder les plus larges délais afin de régler les sommes qui resteraient éventuellement à sa charge, après compensation,

— condamner solidairement M. et Mme [C] [O] et la société SPABI aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais du procès-verbal de constat du 1er octobre 2021,

— débouter M. et Mme [C] [O] de leur demande de dommages et intérêts,

— débouter M. et Mme [C] [O] de leur demande de condamnation au remboursement du coût du commandement visant la clause résolutoire,

— en tout état de cause, appréciant souverainement la disparité de situation économique des parties dire et juger qu’il n’y a pas lieu de le condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 18 octobre 2023, M. et Mme [C] [O] et la société PRA Pereira Ripal Association, intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

A titre principal,

— recevoir les époux [C] [O] en leurs constitution et conclusions et les y dire bien fondés,

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Ce faisant confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la dette locative,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner M. [W] à payer à M. et Mme [O] :

— la somme de 17 597,23 euros correspondant à l’arriéré locatif toutes causes confondues, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022 sur la somme de 5 768 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour dégradation, calomnie et violations répétées de ses obligations contractuelles par le demandeur,

— la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire,

A titre subsidiaire et reconventionnel,

— ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties si par extraordinaire l’appelant devait être suivi en ses demandes indemnitaires, et par priorité sur les dommages et intérêts éventuellement alloués aux défendeurs puis sur l’arriéré locatif,

— condamner la Sarl Spabi à les garantir de toute condamnation indemnitaire éventuellement allouée au demandeur et relevant de la période antérieure au 14 décembre 2021.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 octobre 2023, la société Spabi, intimée, demande à la cour de :

— juger M. [W] irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel,

— confirmer le jugement rendu le 28 juillet 2022 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions,

— débouter M. [W] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions dirigés contre elle,

— débouter M. et Mme [O] de leur demande subsidiaire en garantie dirigée contre elle,

— condamner M. [W] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 décembre 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rectification d’erreur matérielle

En application de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En cas d’appel, le jugement ne peut être rectifié que par la cour.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le logement litigieux est situé à [Localité 7] et non à [Localité 8] comme mentionné dans le jugement déféré, ce qui procède manifestement d’une erreur matérielle qu’il convient de rectifier selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Le premier juge a débouté M. [W] de cette demande aux motifs que le logement donné à bail n’était pas indécent au vu des éléments versés aux débats; que les dégradations dont se plaignait l’appelant étaient apparues suite à un dégât des eaux pour lequel il a tardé à répondre à son assureur et dont il n’était pas établi qu’il avait fait l’objet de réparations; et que les entreprises mandatées par les bailleurs pour effectuer les réparations nécessaires n’avaient pu accéder aux lieux en raison du refus du locataire qui n’a pas entretenu correctement les lieux loués, retenant ainsi qu’il avait lui-même contribué à la dégradation des lieux qu’il n’a pas entretenus correctement.

Le premier juge a néanmoins ordonné aux bailleurs de faire réaliser des travaux en relevant que certains désordres étaient présents dès l’entrée dans les lieux.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, M. [W] fait grief au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses constatations desquelles il ressort que le bailleur a failli à son obligation de délivrer un logement décent, ce qui résulte d’un cumul de désordres établis par les divers éléments qu’il verse aux débats et dont il s’est rapidement plaint auprès du mandataire des bailleurs, la société Spabi. Il soutient que ces désordres ont persisté jusqu’à son départ des lieux en octobre 2022 et que certains d’entre eux étaient déjà présents lors de son entrée dans les lieux comme l’a relevé le premier juge qui l’a cependant débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il allègue que les manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, obligation de résultat, sont constitutifs d’un préjudice de jouissance. Il soutient avoir été dans l’obligation d’être hébergé temporairement dans un autre logement. Il ajoute que son préjudice est caractérisé en ce que l’occupation de ce bien a présenté un danger pour sa santé, notamment par l’absence de système de ventilation, d’un fort taux d’humidité et de la présence de nuisibles.

En réponse aux conclusions de M. et Mme [O], il affirme que le préjudice de jouissance est souverainement évalué sans qu’il y ait besoin de le ventiler en fonction de chaque trouble. Il conteste ne pas avoir entretenu le bien ainsi qu’il en ressort de l’état des lieux de sortie et s’être opposé systématiquement à toute intervention à son domicile. Il soutient avoir effectué toutes démarches utiles auprès de son assureur quant au dégât des eux.

M. et Mme [O] et la société PRA demandent la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de M. [W] en faisant valoir qu’il ne formule pas de critiques à l’encontre du jugement déféré.

Ils ajoutent que M. [W] ne précise pas à quoi correspond la somme de 8 682,60 euros qu’il réclame sans la ventiler ni préciser la période qu’elle concerne, et soutiennent que les quelques défauts relevés en mars 2022 par leur architecte n’empêchaient nullement la jouissance du bien. Ils affirment plus généralement que les défauts dont fait état M. [W] n’empêchent pas la jouissance totale du bien pour s’opposer au paiement intégral des loyers.

Ils relèvent que le bien donné à bail avait été entièrement refait en juillet 2019; que M. [W] ne l’a pas entretenu et l’a même détérioré, l’agence Soliha ayant attesté d’un état d’entretien absolument repoussant; qu’il a refusé l’accès au bien pour leur permettre de faire réaliser les travaux relevant de leur responsabilité et qu’il n’a pas honoré les loyers les privant ainsi de fonds nécessaires à la réalisation des travaux, de sorte que son attitude est exclusive de toute indemnisation pour avoir participé à la création de son préjudice mais également à son entretien.

La société Spabi s’oppose aux demandes de M. [W] et à l’appel en garantie des bailleurs en faisant valoir que lors de la prise à bail, le logement, qui avait été rénové, était décent ainsi qu’il en ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé par un prestataire extérieur et qui ne peut être sérieusement contesté.

Elle expose que M. [W] a rapidement cessé de régler les loyers, ce qui a justifié la délivrance d’un commandement de payer, et que dans le même temps, le locataire a prétexté une invasion de cafards et de gale pour tenter de s’exonérer du paiement des loyers.

Elle affirme s’être rendue sur place à plusieurs reprises sans constater de désordres ni de dysfonctionnements; que ses échanges avec le propriétaire se faisaient par téléphone et que ce dernier souhaitait gérer lui-même les éventuels travaux à réaliser comme pour le radiateur.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les normes de décence sont prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur qui a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui.

En outre, l’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’appartement qui est un studio de 22 m² environ comportant une pièce principale avec un coin cuisine aménagée et une salle d’eau avec toilettes, avait fait l’objet d’une réfection avant sa prise à bail par M. [W].

Il ressort de l’état des lieux d’entrée effectué le 11 juillet 2019, en présence de M. [W], que l’appartement est décrit en bon état général, avec des équipements qualifiés de neuf pour la majorité, voire en bon état, à l’exception du plafonnier (ampoule et douille), de l’interrupteur, de la serrure et du radiateur de l’entrée, de la douchette et du flexible et de la bonde du lavabo, de l’interrupteur et des volets du salon, des volets et de la hotte de la cuisine qui sont mentionnés dans un état moyen. Il est noté, au titre des éléments qui ne fonctionnent pas: l’avertisseur de fumées, la bonde du lavabo et le miroir de la salle d’eau.

Si M. [W] n’était effectivement pas assisté de son curateur lors de cet état des lieux, il ne justifie d’aucune réclamation pour ce motif et ne justifie pas qu’il contiendrait des mentions erronées. Il est en outre relevé que ce document comporte des photographies permettant de corroborer certaines constatations. La mesure de curatelle a été levée le 21 avril 2020.

Les parties produisent différents constats et rapports: rapport de Soliha (mandatée par la CAF) du 3 septembre 2021, constat d’huissier réalisé à la demande de M. [W] du 1er octobre 2021, rapport d’état des lieux du 7 mars 2022 réalisé par Mme [L] (ENGM Architectes) à la demande des bailleurs suite à sa visite du 25 février 2022, rapport de visite réalisé par le Groupe Freelance Architecture du 8 juin 2022 à la demande du locataire et courrier de la direction hygiène et santé publique de la mairie d'[Localité 7] du 21 octobre 2022 faisant suite à une visite du 14 septembre 2022.

Il résulte des pièces versées aux débats que certains désordres étaient présents au jour de l’entrée dans les lieux, à savoir:

— non fonctionnement du détecteur de fumées qui a été enlevé par la suite par M. [W], cet élément étant relevé manquant dès le rapport de l’association Soliha. Il n’en ressort pour autant aucun trouble de jouissance pour le locataire. De même, si le DPE ne lui a pas été communiqué, M. [W] n’en expose pas de conséquences en résultant en terme de préjudice de jouissance.

— défaillance des ventilations mécaniques contrôlées (VMC) de la cuisine et de la salle de bains qui ne répondent à leur fonction d’aspiration (renvoi de l’air à l’intérieur du logement). Il est également noté par Mme [L] qu’elles sont encrassées, ce qui démontre un manque d’entretien par le locataire. Les services d’hygiène de la mairie d'[Localité 7] ont demandé aux bailleurs de rendre fonctionnelle la VMC située dans le coin cuisine. Pour autant, M. [W] ne fait valoir aucun trouble de jouissance en résultant, étant en outre relevé que dès que les bailleurs ont été informés de ce dysfonctionnement, ils ont effectué les diligences nécessaires pour y remédier mais sans succès au vu du comportement de M. [W] ainsi qu’il le sera exposé ci-après.

— raccordement du ballon d’eau chaude sur le tuyau d’évacuation des eaux usées non conforme à la réglementation neuve selon Mme [L]. L’huissier de justice et l’architecte mandaté par le locataire relèvent également que le tuyau d’évacuation de la douche traverse le mur pour rejoindre le tuyau de canalisation des eaux vannes, ce dernier en déduisant que les règles de séparation des eaux usées et des eaux vannes ne sont pas respectées.

M. [W] en déduit que cette non-conformité a nécessairement eu un impact sur la jouissance de l’appartement en favorisant la prolifération de nuisibles, les services d’hygiène de la mairie ayant relevé la présence d’un nid de cafards dans le couvercle du ballon d’eau chaude. Ce lien de causalité n’a cependant pas été mis en exergue par les différents rapports versés aux débats dont la preuve n’est donc pas rapportée.

L’architecte mandaté par M. [W] a également relevé un problème de pente d’évacuation des eaux de la douche 'car on note une forte odeur de reflux qui n’est pas agréable à l’usage'. Mme [L] avait noté quant à elle que la pente d’évacuation des eaux usées du sanitaire est faible. Hormis l’architecte, aucun autre professionnel intervenu n’a souligné de nuisances olfactives dont M. [W] ne fait pas état dans ses conclusions au titre de son préjudice de jouissance et qui n’apparaît en tout état de cause pas établi au vu de la seule constatation de l’architecte lors d’une seule visite du bien.

— un trou sous l’évier. Il convient de préciser qu’il s’agit d’un trou dans le mur sous l’évier pour donner accès aux compteurs et à la tuyauterie derrière le meuble. L’huissier de justice a noté la présence de mousse expansive, ainsi que l’architecte mandaté par M. [W] qui indique que cela est interdit. Il n’en ressort pour autant pas de troubles de jouissance en résultant.

— points lumineux de l’entrée et de la pièce de vie présentent des fils à nu, ce que Mme [L] a relevé. Dans l’état des lieux d’entrée, il était noté la présence d’une douille et d’une ampoule. Les autres rapports n’ont pas fait d’observations sur ce point. M. [W] ne fait pas valoir de trouble de jouissance spécifique en résultant et il n’est pas démontré ni même allégué que cette installation aurait présenté une quelconque dangerosité. Dès que les bailleurs ont été informés de ce dysfonctionnement, ils ont effectué les diligences nécessaires pour y remédier sans succès au vu du comportement de M. [W].

— porte d’entrée: il est noté par l’huissier de justice qu’elle ne comporte aucune serrure mais simplement deux verrous. Le rapport de l’architecte du locataire affirme qu’elle n’est donc pas conforme aux règles de sécurité et de garantie d’assurance, ne présentant pas les 5 points de sécurité réglementaire. Les autres rapports n’avaient constaté aucune anomalie sur ce point. Pour autant, il convient de relever que cette porte ferme à clé et assure sa fonction de fermeture du local et M. [W] ne fait pas état d’un trouble de jouissance particulier qui en résulterait.

Il résulte de ces éléments que si le logement donné à bail a présenté certains désordres dès l’entrée dans les lieux, il n’apparaît pas pour autant indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 comme justement retenu par le premier juge, étant relevé que la cour n’est pas liée par le rapport de Soliha ayant conclu à l’indécence du logement. Il convient de préciser que la CAF a levé la suspension des aides au logement à réception des explications données par l’agence 'Grâce de Dieu’ en avril 2022.

M. [W] fait état d’autres désordres qui sont apparus postérieurement à son entrée dans les lieux, à savoir:

— défectuosité d’une des fenêtres de la pièce de vie. Il ressort de l’état des lieux d’entrée effectué en juillet 2019 que dans le salon, la fenêtre est en PVC dans un état moyen et fonctionne. Celle de la cuisine, en PVC, est décrite en bon état et fonctionne.

Le rapport Soliha réalisé en septembre 2021 mentionne qu’un carreau de la fenêtre est cassé, ce qui ne peut être imputé aux bailleurs.

L’huissier de justice a quant à lui relevé en octobre 2021 que la fenêtre côté salon ne peut plus se fermer, le mécanisme de fermeture étant cassé.

Mme [L] a relevé en février 2022 que la fenêtre cuisine présente une forte présence de bandes adhésives ayant empêché la vérification de l’état de fonctionnement et que le locataire lui a indiqué que cela était dû à des difficultés à la refermer. Elle a noté que la 2ème fenêtre fonctionne correctement.

L’architecte mandaté par M. [W] a quant à lui relevé que les fenêtres ont du mal à se fermer notamment celle du côté salon dont le mécanisme est totalement cassé et qu’une partie de vitrage de la fenêtre côté cuisine présente du scotch pour éviter l’entrée d’air froid suite à un écart trop important entre le mur et la menuiserie en retenant un problème de pose à la mise en oeuvre.

Dans le constat de commissaire de justice d’état des lieux de sortie établi en janvier 2023, l’huissier a relevé un 'éclairage naturel par deux fenêtres cadre PVC miroiterie double vitrage présentant un défaut de calibagre. Je constate que ces matériels ne peuvent pas être fermés. Je constate plus particulièrement que la fenêtre de gauche, côté cuisine, présente une reprise grossière de scotch permettant de tenir l’élément miroiterie. L’ensemble est dégradé.'

Il convient ainsi de relever que la fenêtre de la cuisine a été cassée durant la prise à bail et a été remplacée par le locataire par une vitre dont la taille n’était manifestement pas adaptée ainsi qu’il en ressort des constatations relevées ci-dessus, le défaut de calibrage relevé dans le constat d’huissier de janvier 2023 étant rattaché à la miroiterie. Alors que les fenêtres étaient en état de fonctionnement lors de l’entrée dans les lieux, M. [W] n’apporte aucune explication n’est donnée quant à leur dégradation empêchant leur fermeture durant la prise à bail. Force est en outre de constater que dès que les bailleurs en ont été informés, ils ont entendu effectuer un devis et des travaux, ce qui a été retardé par l’attitude opposante de M. [W].

— présence de nuisibles :

Soliha a relevé que le revêtement des murs et des sols est collant ; qu’un nombre impressionnant de mouches et de moucherons sont collés sur les murs jaunis, ce qui dénote un manque d’entretien du logement. Il est également relevé la présence de punaises de lit. Il est noté que le local poubelle est ouvert au milieu de la cour et que les poubelles ne sont pas régulièrement sorties ce qui attire beaucoup d’insectes.

L’huissier de justice a noté l’existence d’un nid de cafards et d’une manière générale que les cafards et moucherons rampent sur les murs et la présence de ces moucherons dans toutes les pièces du logement. Il a constaté que les parties communes sont particulièrement vétustes, sales et non entretenues.

Mme [L] a quant à elle relevé la présence de produit insecticides le long des plinthes et n’a pas constaté la présence d’insectes, à la différence de l’architecte mandaté par M. [W] qui a relevé 'ici et là’ la présence de cafards et autres moucherons.

Les services d’hygiène de la mairie ont noté la présence d’un nid de cafards dans le couvercle du ballon d’eau chaude électrique et la présence importante de moucherons et de cafards dans la salle d’eau. Ils ont demandé à ce qu’il soit procédé à la désinsectisation du logement prévue le 14 novembre 2022.

Outre qu’il ressort du rapport de Soliha un manque d’entretien du logement par le locataire qui ne justifie pas avoir procédé à des traitements de l’appartement à cet effet à l’exception des constatations de Mme [L], il apparaît que le syndic a fait procéder à des interventions de désinsectisation dans les appartements et les parties communes chaque année entre 2019, 2020, 2021 et 2022. Les feuilles de présence ne font pas apparaître le nom de M. [W] qui ne conteste pas que ces interventions n’ont pas eu lieu en soutenant que les entreprises ne se sont pas présentées à sa porte sans en justifier.

Dans ces conditions, il ne peut prétendre à indemnisation de ce fait.

— défaillance du radiateur de l’entrée relevé par Soliha alors qu’il était indiqué en état de fonctionnement dans l’état des lieux d’entrée. Dès que les bailleurs en ont été avisés, ils ont tenté d’effectuer les travaux.

— la porte d’entrée: Mme [L] a relevé qu’une lame d’air s’introduit entre le dormant et l’ouvrant, ce que les autres professionnels intervenus n’ont pas relevé, sans que M. [W] fasse état d’un préjudice de jouissance particulier en découlant.

— de l’humidité :

Il convient de relever que l’huissier de justice a relevé que le mur situé sous l’évier est complètement moisi et en très mauvais état et que sous le plan de travail de la cuisine, il existe une fuite d’eau. Mme [L] quant à elle a relevé dans le coin cuisine que 'le sol en linoleum présente des traces circulaires qui peuvent s’apparenter à des traces de flaques. Le locataire déclare avoir subi un dégât des eaux. Le mur sous l’évier a subi des dégâts. (…) Le tuyau derrière le ballon d’eau chaude présente de la moisissure'. L’architecte de M. [W] fait état d’une fuite d’eau côté cuisine sous l’évier car le mur présente des traces d’humidité et de moisissures. Le service d’hygiène en octobre 2022 note la présence de moisissures sur le mur situé en dessous du ballon d’eau chaude et un taux d’humidité de 55,2%, précisant que le mur est humide. Elle préconise de faire rechercher par un professionnel qualifié l’origine de l’apparition de l’humidité et des moisissures dans le coin cuisine et y remédier.

Il convient cependant de relever que l’appartement a été victime d’un dégât des eaux sur lequel M. [W] ne s’explique pas précisément. Il soutient avoir effectué toutes les démarches auprès de son assureur sans en justifier alors qu’il produit un courriel du 29 décembre 2021 de son assureur Allianz (pièce 34) lui demandant de produire le CADDE rempli avec le voisin et le devis dommages de la porte pour un dégât des eaux survenu le 15 mars 2021. Dans le jugement déféré, il est fait état d’un courriel de l’assurance du 27 juin 2022 indiquant qu’un expert allait être mandaté mais qu’elle était dans l’attente des coordonnées du bailleur.

Il convient d’ajouter qu’il n’est pas établi que les bailleurs auraient été avisés de ces désordres avant le mois de novembre 2021, date à laquelle M. [W] leur a adressé un courrier recommandé (pièce 5 de l’appelant) et à laquelle la société Spabi leur a transmis un courriel du locataire du 25 août 2021 dans lequel il se plaignait du logement (pièce 29 des bailleurs). M. [W] avait précédemment avisé la société Spabi de la présence de cafards en novembre 2020 puis en juin 2021 en faisant alors état d’un logement insalubre sans autre précision.

Dès le début de l’année 2022, les bailleurs ont mandaté un architecte pour faire le point sur la situation de l’appartement lequel a pu visiter l’appartement le 25 février 2022; que dès le 28 mars 2022, le mandataire du bailler a délivré un ordre de service pour la réalisation d’un devis en vue de travaux; que par courriels des 29 mars 2022, les deux entreprises mandatées à cette fin ont fait état pour l’un du refus du locataire de coopérer et pour l’autre du fait qu’il n’était pas joignable, ce qui a contraint les bailleurs à délivrer le 6 avril 2022 une notification de travaux en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. Ce n’est que le 23 septembre 2022 que la société 2R Renov a pu accéder au logement bien pour établir un devis.

Malgré le jugement déféré ordonnant à M. [W] de laisser accéder les entreprises mandatées pour les travaux sous astreinte, les bailleurs n’ont pu accéder à l’appartement avant le départ des lieux de M. [W] sans que les problèmes de santé dont fait état ce dernier à compter du mois d’avril 2022 et notamment un rendez-vous pour un scanner en juin 2022 suffisent à expliquer ce retard pris dans la réalisation des travaux.

Enfin, il apparaît que M. [W] n’a pas été diligent dans l’entretien de l’appartement ainsi qu’il en ressort des constatations de Soliha sur l’état de l’appartement moins de deux ans après son entrée dans les lieux, le fait que l’appartement soit apparu dans un meilleur état lors de l’état des lieux de sortie ne suffisant pas à établir que M. [W] l’aurait correctement entretenu, et du fait qu’aucun élément n’est produit quant à la prise en charge du dégât des eaux survenu en mars 2021 par le locataire. Il ne justifie pas de problèmes de santé qui auraient été en lien avec l’occupation du logement ni avoir été contraint d’être hébergé ailleurs un certain temps du fait que celui-ci n’aurait pas été habitable.

Au vu de l’ensemble des observations qui précèdent, il convient de relever que M. [W] a lui-même concouru à la dégradation des lieux en étant à l’origine de certains désordres, en ne les entretenant pas correctement et en ne permettant pas aux bailleurs d’intervenir dans le logement pour y remédier pendant plusieurs mois, malgré une injonction judiciaire.

Ce comportement fautif du locataire conduit à rejeter sa demande d’indemnisation tant à l’égard des bailleurs que de leur mandataire et à confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la dette locative

M. et Mme [O] réclament la somme totale de 12 554,63 euros au titre des loyers et charges impayés en faisant valoir que ce montant est parfaitement justifié.

M. [W] soutient que cette somme doit être minorée du fait que les bailleurs n’ont pas tenu compte des allocations logement directement versées par la CAF à la société Spabi pour les mois d’octobre 2020 à octobre 2021 à hauteur de 2 473 euros, ni du chèque remis par son frère d’un montant de 265,36 euros.

Il ajoute que M. et Mme [O] ne peuvent lui facturer le loyer des mois de décembre 2022 et janvier 2023 dans la mesure où ils ont récupéré les lieux le 15 décembre 2022, de sorte qu’il convient également de déduire la somme de 575,36 euros.

Enfin, il souligne que le décompte produit ne déduit pas les allocations logement conservées par la CAF en raison de l’indécence du logement alors que les bailleurs indiquent qu’elle a repris le versement de ces allocations à compter du 11 avril 2022 directement auprès de l’agence PRA Immobilier. Il conteste les avoir reçues directement. Il ajoute qu’en tout état de cause, ces sommes seront versées au bailleur après réalisation des travaux. Il en conclut qu’il convient de déduire la somme de 3 875 euros pour la période de novembre 2021 à décembre 2022 (310 X 12 + 310/2).

Sur ce,

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. et Mme [O] produisent un décompte établi par la société Spabi arrêté au 9 décembre 2021 terme de décembre 2021 inclus (pièce 14) mentionnant un solde locatif débiteur à hauteur de 5 192,64 euros. Ainsi que le démontrent les bailleurs dans le décompte annoté (pièce 41), les sommes versées par la CAF pour les mois d’octobre 2020 à octobre 2021 ont bien été prises en compte mais sous forme éclatée du fait de leur imputation sur des loyers antérieurs impayés. Il en est de même pour la somme de 265,36 euros réglée par chèque par le frère de M. [W] qui a été imputée le 29 novembre 2021.

Les intimés produisent en outre un décompte arrêté au 17 février 2023 (pièce 44) mentionnant un solde débiteur de 12 554,63 euros reprenant le solde antérieur de 5 192,64 euros, incluant le loyer de janvier 2023 au prorata à la date du 16 janvier, date de la remise des clés en agence par M. [W]. Pour autant, force est de constater que le commissaire de justice a procédé à la reprise du logement suite à son abandon volontaire le 15 décembre 2022 comme indiqué dans l’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice le 2 janvier 2023. Il convient en conséquence d’arrêter le décompte locatif à la date du 15 décembre 2022 et de déduire la somme de 575,36 euros de ce décompte.

En vertu de la convention AGR du 18 octobre 2019, les parties ont convenu avec la CAF que les allocations logement seraient versées directement au bailleur. Suite au rapport de Soliha et du constat de non décence, la CAF a avisé M. [W], par courrier du 4 octobre 2021, de la retenue des allocations logement qui ne seront plus versées à ses bailleurs qui ne peuvent les lui réclamer et qui ont un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

M. et Mme [O] produisent un courrier de la CAF du 11 avril 2022 indiquant à leur mandataire, la société PRA Immobilier, qu’à compter de cette date les allocations lui seraient directement versées. Le courrier de la CAF du 27 avril 2022 produit par M. [W] (pièce 28) lui rappelle que ses allocations logement font l’objet d’une mesure de conservation depuis novembre 2021 et que son montant à déduire du loyer est de 310 euros à compter de mai 2022. Il apparaît ainsi que depuis le mois de novembre 2021, les bailleurs ne pouvaient réclamer à M. [W] que le montant du loyer résiduel et non l’intégralité du loyer comme mentionné dans le décompte produit.

Par courriel du 11 septembre 2023, l’agence gestionnaire indique aux bailleurs n’avoir reçu aucun virement de la CAF sans produire d’autre justificatif, alors que de son côté, M. [W] vers aux débats une attestation de paiement de la Caf du 14 septembre 2022 mentionnant que pour la période de mai à août 2022, il n’a pas perçu d’allocations logement.

Etant ajouté que les allocations logement étaient versées directement aux bailleurs; que celles conservées sont reversées par la CAF directement au bailleur à justification de la réalisation des travaux et que le mandataire des bailleurs n’établit pas de ne pas avoir reçu ces allocations contrairement à ce qu’indiquait la CAF, il convient de déduire du décompte produit les allocations logement pour la période du mois de novembre 2021 au 15 décembre 2022, ce qui correspond à la somme de 4 185 euros (13 X 310 + 310/2) qui sera ramenée à 3 875 euros conformément à la demande de M. [W], la cour ne pouvant statuer ultra petita.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] à payer à M. et Mme [O] la somme de 8 104,27 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022 sur la somme de 5 768 euros et à compter du 28 juillet 2022 pour le surplus.

Le jugement est partiellement infirmé de ce chef.

Sur les réparations locatives

M. et Mme [O] demandent, au titre des réparations locatives, la somme de 5 572,60 euros de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 530 euros, soit 5 042,60 euros.

M. [W] s’oppose aux réparations locatives sollicitées à l’exception du remplacement du meuble de la cuisine pour lequel il ne fait aucune observation.

Sur ce,

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du même code prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur au titre du préjudice qu’il subit du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant du dommage dont il constate l’existence dans son principe, et ce par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les bailleurs ont produit un constat de commissaire de justice du 2 janvier 2023 pour établir l’état des lieux de sortie. M. [W], convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception n’était pas présent.

* sur le remplacement de la porte fenêtre cassée

Comme indiqué ci-dessus, il est rappelé que les fenêtres étaient dans un état de fonctionnement lors de l’entrée dans les lieux et que la fenêtre de la cuisine a été cassée durant la prise à bail et a été remplacée par le locataire par une vitre dont la taille n’était manifestement pas adaptée, le défaut de calibrage relevé dans l’état des lieux étant rattaché à la miroiterie, de sorte qu’il n’est pas établi, ainsi que le soutient M. [W], que cette porte-fenêtre présentait depuis l’origine un défaut de calibrage et qu’elle était ainsi défectueuse depuis son entrée dans les lieux, ce qu’il n’établit pas.

Dans ces conditions, il convient de mettre à la charge du locataire le coût du remplacement de cette fenêtre à hauteur de 815 euros selon le devis produit (pièce 42 des bailleurs).

* sur le remplacement du meuble de salle de bains

Dans l’état des lieux d’entrée, il est mentionné que le meuble sous lavabo est neuf alors que le commissaire de justice a relevé qu’il est 'en état’ sans autre précision.

Les bailleurs ne justifient donc pas de la nécessité de procéder au changement de ce meuble et au surplus en raison de dégradations commises par M. [W], le constat ne mentionnant pas que ce meuble est sale et mal entretenu comme ils le soutiennent.

M. et Mme [O] sont en conséquence déboutés de cette demande.

* sur le remplacement du meuble de la cuisine

L’état des lieux d’entrée mentionne un meuble sous évier en état neuf qui n’apparaît plus dans le constat du commissaire de justice, sans que M. [W] fasse valoir d’observations sur ce point.

Il convient en conséquence de mettre à sa charge le remplacement de ce meuble à hauteur de 160 euros selon le devis produit.

* sur le remplacement du revêtement du sol

L’état des lieux d’entrée mentionne que le sol de la pièce de vie est en revêtement plastifié dans un état neuf.

Le commissaire de justice relève que le sol est un vinyle ancien présentant de très nombreuses décolorations, de sorte que l’existence de dégradations locatives qui ne peuvent être en lien avec un simple usage normal des lieux pendant un peu plus de trois ans, est ainsi caractérisée, étant ajouté que dans son rapport, Mme [L] relevait que le sol présente des traces circulaires qui peuvent s’apparenter à des traces de flaques et que le locataire déclarait avoir subi un dégât des eaux.

Il convient de mettre à la charge de M. [W] le remplacement du revêtement du sol à hauteur de 1 196 euros.

* sur la reprise des peintures

Il ressort de l’état des lieux d’entrée effectué le 11 juillet 2019 que l’appartement est décrit en bon état général, avec des murs décrits comme neuf.

Le constat d’huissier de janvier 2023 relève :

— dans l’entrée: murs tendus de revêtement mural type fibre de verre peinte; peinture défraîchie et jaunie présentant un défaut de charge dans le pose, peinture du plafond en état,

— dans la salle de bains: murs et plafonds peinture en état,

— dans l’espace principal: murs tendus de revêtement mural peint; peinture en état d’usage. Ils s’agit d’un revêtement modeste. La peinture du plafond est en état.

Il ne ressort pas de ce constat l’existence de traces collantes et insectes divers accumulés le temps de l’occupation de l’appelant comme le soutiennent M. et Mme [O], ce qui résultait du constat établi par Soliha en 2019.

Ainsi, il n’est pas établi que l’état des murs résulte de dégradations de la part du locataire dépassant une usure normale comme le soutiennent les bailleurs qui seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

M. [W] sera ainsi tenu à la somme de 2 171 euros au titre des réparations locatives, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 530 euros ; soit 1 641 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

M. [W] sollicite l’octroi de délais de paiement en relevant qu’il se trouve dans une situation financière difficile du fait qu’il perçoit l’allocation adulte handicapée et qu’il bénéficie d’aides pour se nourrir. Il soutient verser une somme mensuelle de 70 euros aux bailleurs en exécution du jugement critiqué.

M. et Mme [O] s’y opposent.

Sur ce,

Selon de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’effectuer une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

M. [W] qui justifie percevoir l’allocation adulte handicapée d’un montant de 956,65 euros (août 2022) ne démontre donc pas qu’il est en capacité de régler une somme aussi importante que celle au paiement de laquelle il est condamné, alors qu’au surplus, les bailleurs sont des particuliers.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [W] de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [O]

M. et Mme [O] demandent la condamnation de M. [W] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour dégradation, calomnie et violations répétées de ses obligations contractuelles.

Ils font valoir qu’ils ont fait l’objet de dénonciations de la part de leur locataire qui réclame des travaux sans laisser par la suite les entreprises accéder au bien pour les effectuer; qu’il ne règle pas ses loyers et a dégradé le bien donné en location. Ils soutiennent que ces comportements leur ont causé un important préjudice s’ajoutant à celui d’avoir été injustement attraits en justice.

M. [W] s’y oppose en faisant valoir que les demandes des bailleurs au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locative ont vocation à les indemniser des dégradations et violations des obligations contractuelles qui lui seraient selon eux imputables. Il ajoute qu’il ne saurait y avoir de calomnies, l’existence de désordres affectant le logement étant établie comme l’a relevé le premier juge pour rejeter cette demande.

Sur ce,

M. et Mme [O] ne justifient pas d’un préjudice autre que celui résultant de l’inexécution par M. [W] de ses obligations en tant que locataire déjà réparé par les condamnations mises à sa charge ci-dessus.

Par ailleurs, il est rappelé que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de mauvaise foi, ou d’intention de nuire, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Il convient en conséquence de débouter M. et Mme [O] de leur demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [W], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle et pourront être recouvrés par Maître Lafon en application de l’article 699 du code de procédure civile. Il est relevé que M. et Mme [O] n’ont pas formé appel incident du chef du jugement relatif aux dépens faute de mentionner dans le dispositif de leurs conclusions qu’ils en demandent l’infirmation, de sorte que la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement.

Il convient de condamner M. [W] à verser à M. et Mme [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel. Compte tenu des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Spabi à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Ordonne la rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 28 juillet 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois (RG 11-22-000068) en ce sens qu’il y a lieu de remplacer en pages 1 et 8:

'situé à [Localité 8] [Adresse 2]'

par:

'*situé à [Localité 7] [Adresse 2]"

Confirme le jugement déféré en ses dispositions dévolues à la cour sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [B] [W] à payer à M. [U] [X] [C] [O] et Mme [I]-[R] [A] épouse [C] [O] la somme de 8 104,27 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022 sur la somme de 5 768 euros et à compter du 28 juillet 2022 pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [W] à payer à M. [U] [X] [C] [O] et Mme [R] [A] épouse [C] [O] la somme de 1 641 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute M. [W] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne M. [B] [W] à payer à M. [U] [X] [C] [O] et Mme [R] [A] épouse [C] [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [B] [W] aux dépens d’appel qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle avec distraction au profit de Maître Lafon qui en fait la demande.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,