Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07151 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPTN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny – RG n° 19/13560

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX [Q], SASU immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 592 027 635

C/O Société FONCIA CHADEFAUX [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bertrand CAHN et plaidant par M^e Catherine CHABANNE – AARPI CAHN CHABANNE – avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

INTIMES

Monsieur [C] [U]

né le 1er septembre 1947 en Algérie

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392

Madame [K] [N] épouse [U]

née le 06 avril 1951 en Algérie

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de Chambre empêchée, en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [U] sont propriétaires des lots n° l, l0, 11, 12 et 13 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 16 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de les voir condamner au paiement, notamment, des charges de copropriété et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement du 2 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes suivantes :

' 5 908,45 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 septembre 2020, appel provisionnel du 2ème trimestre 2020 inclus,

' 373,27 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 14 avril 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 15 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 220 du code civil, à :

— infirmer le jugement rendu le 2 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny et condamner solidairement Monsieur et Mme [U] à payer la somme de 28 882,31 euros au titre des charges dues sur l’immeuble du [Adresse 3] à Saint-Ouen pour les lots 1, 10, 11, 12 et 13 et arrêtée à l’appel de provision du 4ème trimestre 2025 inclus,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 2 décembre 2020 et condamner solidairement M. et Mme [U] à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [U] de toutes leurs demandes,

— les condamner aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Cahn.

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2025, M. et Mme [U], intimés, invitent la cour, à :

— infirmer le jugement rendu le 2 décembre 2020,

— leur donner acte de ce qu’ils reconnaissent devoir la somme de 18 795,88 euros au titre de leur arriéré de charges arrêté au 4ème trimestre 2025,

— leur accorder 24 mois de délais pour régler cette somme,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] de toutes ses autres demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] en tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— il justifie de l’arriéré de charges appelés par l’ancien syndic par la production d’extraits des Grands Livres et présente désormais un décompte expurgé des appels de fonds adressés à tort à M. et Mme [U] pour le lot n° 14 ;

— il actualise sa demande au 4ème trimestre 2015 inclus.

M. et Mme [U] allèguent que :

— le décompte ne déduit pas tous les règlements qu’ils ont effectués, notamment un versement de 8 000 euros en 2017 ;

— le syndicat des copropriétaires intègre dans son décompte les appels 2013 à 2016 sans les produire et sans produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets ;

— le décompte omet la régularisation créditrice de charges 2019 d’un montant de 273,77 euros alors que le décompte de répartition individuelle est produit par le syndicat.

Réponse de la cour

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 1342-10 du code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Il résulte de l’article 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 que « conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ».

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire de M. et Mme [U] et indiquant les tantièmes représentés par leur lot dans la copropriété,

— les appels de provision pour les années 2017 à 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 21 avril 2016, 28 juin 2017, 23 mai 2018, 12 juin 2019, 21 février 2021, 29 avril 2021, 26 avril 2022, 28 mars 2023, 5 novembre 2024, 19 juin 2025 ayant approuvé les comptes à partir de l’exercice courant du 1er janvier au 31 décembre 2016 et voté les budgets prévisionnels pour la période considérée,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2025, quatrième appel de charges inclus.

En application des dispositions pré-citées, le versement de 8 000 euros reçu le 16 mars 2017, figurant bien au décompte du syndicat contrairement à ce que prétendent M. et Mme [U], s’impute sur l’arriéré ayant couru du 1er janvier 2013 jusqu’à la date de versement, régularisation de charges de 2016 incluse, lequel s’élève à la somme de 7 701,27 euros.

Il en résulte que la demande du syndicat ne concerne en réalité que la créance née à partir du 16 mars 2017. Peu importe donc que les procès-verbaux des assemblées générales antérieures ne soient pas versés.

Par ailleurs, M. et Mme [U] ne justifient d’aucun versement qu’ils auraient effectués mais n’aurait pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires dans son décompte.

En outre, la régularisation de charge de 2019 apparaît bien dans le décompte du syndicat.

L’arriéré de charges dû par M. et Mme [U] s’élève bien, comme le soutient le syndicat, à la somme de 26 629,10 euros, quatrième appel de provision et de cotisation de fonds travaux 2025 inclus et hors frais. Les intimés doivent par conséquent être condamnés au paiement de cette somme et le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires justifie de deux commandements de payer des 5 décembre 2016 et 10 novembre 2017 ainsi que d’une relance du 23 août 2017. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à payer la somme de 373,27 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Les manquements systématiques et répétés depuis de nombreuses années de M. et Mme [U] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi et sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, alors que les intimés totalisent à eux seuls 198/1000èmes.

M. et Mme [U] doivent par conséquent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

M. et Mme [U] arguent de leurs faibles revenus et font valoir que des délais de paiement sur 24 mois leur permettront de régulariser leur situation.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due.

S’ils justifient par la production de leurs avis d’imposition pour 2022 et 2023 percevoir un revenu fiscal de référence de 8 000 à 9 000 euros, ces pièces et le décompte démontrent qu’ils sont dans l’incapacité de payer les charges courantes et ils n’apportent aucune explication sur la façon dont ils entendent apurer leur dette en 24 mois.

Leur demande doit par conséquent être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et à l’infirmer sur l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [U], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 373,27 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal,

— condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 26 629,10 euros au titre de l’arriéré de charges, quatrième appel de provision et de cotisation de fonds travaux 2025 inclus ;

Condamne solidairement M. et Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE