Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

(n° 36 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/09559 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLOB5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Mai 2025 -Président du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 25/51111

APPELANTE

S.C.I. HEP CITY, RCS de [Localité 12] sous le n°492 691 423, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Yann DEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0888

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la S.A.R.L. GESTION EUROPE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par M^e Hervé ROBERT de la SCP SCP Hervé ROBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0277

E.U.R.L. SOLVIBO, RCS de [Localité 12] sous le n°501 906 994, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par M^e Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0603

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 4 Décembre 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI Hep city est propriétaire des lots n° 2, 12 et 13 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] dans le [Adresse 1] arrondissement, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2024, elle a donné à bail commercial à la société Solvibo ces lots, situés aux rez-de-chaussée, 1er et 2ème sous-sol, pour y exercer une activité de « bar avec licence V, restauration traditionnelle avec extraction, karaoké discothèque ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 septembre 2024, le syndic de la copropriété, la société Gestion Europe, a fait interdiction à la société SCI Hep city d’ouvrir dans les locaux un établissement de nuit, lui rappelant que le modificatif au règlement de copropriété comporte une clause interdisant toute activité nocturne dans l’immeuble.

Par actes des 28 et 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 13] 11ème a fait assigner la société Solvibo et la société SCI Hep city devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Interdire toute exploitation par la société Solvibo de l’établissement Soleil club ou Soleil d’or situé dans l’immeuble [Adresse 2] à Paris 11ème sous astreinte de 10.000 euros par jour à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, cette astreinte étant due tant par la société Solvibo que par la société SCI Hep city conjointement et solidairement ;

Condamner conjointement et solidairement la société Solvibo et la société SCI Hep city à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner également conjointement et solidairement en tous les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 20 mai 2025, le juge des référés a :

Interdit à la société Solvibo à compter de la signification de la présente décision l’exercice de toute activité nocturne soit au-delà de 22 heures au sein des locaux sis [Adresse 2] à [Adresse 13] 11ème qu’elle loue à la société SCI Hep city, tant qu’une telle activité n’aura pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires ou jusqu’à ce qu’une décision exécutoire ait été rendue par le juge du fond relativement au modificatif de règlement de copropriété du 9 octobre 2024, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée par procès-verbal de constat de commissaire de justice dont les frais seront à la charge de la société Solvibo ;

Dit n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 11ème représenté par son syndic en exercice, la société Gestion Europe, de condamnation de la société SCI Hep city au paiement de l’astreinte ;

Rejeté la demande de la société SCI Hep city tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge est répartie entre les autres coproprié1aires, conformément à l’article l0-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamné la société Solvibo aux dépens ;

Condamné la société Solvibo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice la société Gestion Europe, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 4 juin 2025, la société SCI Hep City a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 novembre 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 4,5,16, 834 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal :

Prononcer l’annulation de l’ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

A titre subsidiaire :

Infirmer l’ordonnance dont appel en toute ses dispositions et statuant à nouveau ;

Dire n’y avoir lieu à référé ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 14], représenté par son syndic la société Gestion Europe, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

Ecarter des débats les pièces 16, 18 et 19 produites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 14] représenté par son syndic la société Gestion Europe ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 13] 11ème représenté par son syndic la société Gestion Europe à verser à la société SCI Hep city la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Dire que la société SCI Hep city est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Elle se prévaut à titre principal de la nullité de l’ordonnance entreprise aux motifs :

que le juge des référés a ordonné l’interdiction d’exercer une activité dans le local commercial après 22 heures alors que cette demande n’avait pas été formulée par le syndicat des copropriétaires qui sollicitait l’interdiction d’exploitation de la société Solvibo, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations ;

qu’en interdisant à la locataire de la SCI Hep city toute activité au-delà de 22 heures, le juge des référés a excédé ses pouvoirs en interprétant la clause du modificatif du règlement de copropriété qui interdit « toutes activités nocturnes » et non « toutes activités à partir de 22 heures ».

Sur sa demande subsidiaire d’infirmation de l’ordonnance entreprise, elle soutient en substance avoir agi au fond en nullité de la résolution n°20 d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 23 avril 2014 qui aurait interdit dans l’immeuble l’exercice de toutes activités nocturnes et du modificatif au règlement de copropriété établi dix ans plus tard (le 9 octobre 2024) insérant cette interdiction ; que la licéité de cette résolution et de ce modificatif au règlement de copropriété est d’évidence douteuse ce qui ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de se prévaloir d’un trouble manifestement illicite, pas plus d’ailleurs que d’un dommage imminent alors que du fait de l’acharnement procédural du syndicat la société Solvibo a suspendu ses travaux d’aménagement d’une discothèque, se contentant de poursuivre, comme le faisaient les précédents locataires sans que cela ne pose difficulté, l’exploitation d’un restaurant dans les locaux ouverts six jours par semaine jusqu’à 23h/minuit et 1h/1h30 les vendredi et samedi. Elle précise qu’ayant dû suspendre son projet sa locataire a cessé de payer le loyer de sorte qu’elle-même n’est plus en capacité de payer ses charges de copropriété.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 14] demande à la cour, de :

Déclarer la société SCI Hep City mal fondée en son appel à l’encontre de l’ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé ;

Confirmer dans toutes ses dispositions ladite ordonnance ;

Condamner la société SCI Hep city à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner également en tous les dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir, sur la demande de nullité de l’ordonnance entreprise, que comme il l’a souligné le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate et peut, en fonction de son appréciation des intérêts des parties en présence, prononcer une mesure différente de celle qui était demandée, et qu’en l’occurrence la mesure d’interdiction prononcée va dans le même sens que celle qui avait été sollicitée et que le premier juge n’a fait qu’adapter en raison de son appréciation des circonstances de la cause.

Sur la demande d’infirmation, l’intimé soutient que l’imminence de l’ouverture d’un night-club, qui résultait des annonces faites sur Internet par la société Solvibo et de la modification de ses statuts quant à son objet social, alors que le règlement de copropriété avait été modifié pour interdire toute activité nocturne, constitue bien un dommage imminent, le trouble manifestement illicite étant lui caractérisé par la prohibition de l’activité projetée avec le modificatif du règlement de copropriété qui interdit toute activité nocturne, et même avec le règlement de copropriété qui fait interdiction de nuire à la tranquillité des copropriétaires, alors par ailleurs que comme l’a dit le premier juge, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier la régularité du modificatif du règlement de copropriété qui relève de la seule compétence du juge du fond, la SCI Hep city étant en tout état de cause forclose à agir en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2014 qui a voté l’interdiction de toute activité nocturne dans l’immeuble.

Les conclusions de la société Sovilbo ont été jugées irrecevables par ordonnance définitive du président de la chambre en date du 4 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.

SUR CE, LA COUR

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’exercice dans un lot privatif d’une activité interdite par le règlement de copropriété de même que la réalisation de travaux à cette fin, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, constitue pour le syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite qu’il revient au juge des référés de faire cesser en application de l’article précité, par toute mesure adaptée et proportionnée au trouble subi.

Sur la demande de nullité de l’ordonnance entreprise

En interdisant à la société Sovilbo l’exercice dans les locaux de toute activité nocturne au-delà de 22 heures, le premier juge a restreint le champ de l’interdiction sollicitée par le syndicat des copropriétaires qui portait sur toute l’activité de la société Sovilbo.

Ce faisant, il n’a pas statué ultra petita, la mesure qu’il a prise étant contenue dans la mesure sollicitée et débattue, de sorte qu’il n’avait pas à solliciter au préalable les observations des parties par application de l’article 16 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas eu violation du principe de la contradiction pouvant conduire à la nullité de la décision.

Quant au choix de la mesure d’interdiction prononcée au regard de l’absence de pouvoir du juge des référés pour interpréter le règlement de copropriété, elle relève du fond du référé et ne saurait constituer une cause de nullité de la décision.

La demande d’annulation de l’ordonnance entreprise sera rejetée.

Sur la demande d’infirmation de l’ordonnance déférée à la cour

Il est constant que le bail commercial conclu le 21 mai 2024 entre la société SCI Hep city (bailleur) et la société Sovilbo (preneur) a pour objet l’exercice d’une activité de « bar avec licence IV, restauration traditionnelle avec extraction, karaoké discothèque », et que la société Sovibo a entrepris dans les locaux pris à bail des travaux propres à l’exercice de cette activité sous le nom de Soleil club, lesquels n’ont pas fait l’objet d’une demande d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le règlement de copropriété stipule en sa page 22 que « Les boutiques et autres locaux commerciaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées. »

Le syndicat des copropriétaires justifie par sa pièce n° 8 qu’un modificatif au règlement de copropriété a été établi devant notaire le 9 octobre 2024 qui, ajoutant à l’article 9 dudit règlement (« usage des parties privatives ») prévoit : « Toutes activités nocturnes sont interdites dans l’immeuble afin d’éviter toutes nuisances sonores ».

Comme il est mentionné à cet acte authentique, cette modification est issue d’une assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2014 qui, à sa résolution n°20, prévoit que « L’ensemble des copropriétaires décide après délibération de ne pas avoir d’activité nocturne dans cet immeuble afin d’éviter toutes nuisances sonores. » et « Les copropriétaires demandent au syndic d’effectuer un modificatif de règlement de copropriété sur ce sujet afin d’éviter par la suite que ce problème soit soulevé. »

Le procès-verbal de cette assemblée générale du 23 avril 2014 est produit en pièce n° 7 du dossier du syndicat des copropriétaires.

Tant qu’ils ne sont pas invalidés, les résolutions votées par cette assemblée générale et le modificatif au règlement de copropriété s’imposent à tous, y compris à la juridiction des référés, de sorte que nonobstant les deux actions que la société SCI Hep city a introduite à cette fin devant le juge du fond, s’impose à tous l’interdiction posée par le règlement de copropriété de toutes activités nocturnes dans l’immeuble afin d’éviter toutes nuisances sonores.

Comme l’a relevé le premier juge, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier la régularité de l’assemblée générale du 23 avril 2014 ni celle du modificatif au règlement de copropriété, qui relève de la seule compétence du juge du fond.

La cour n’a donc pas à répondre aux développements contenus dans les conclusions des parties sur ce point, ni à statuer sur la demande de l’appelante tendant à ce que soient écartés des débats des témoignages portant sur ladite assemblée générale. Leur valeur probante sera appréciée par le juge du fond.

Il n’est pas contestable que l’activité de discothèque projetée par la société Solvibo correspond à une activité nocturne. Son activité de bar-restaurant-karaoké entre aussi dans le champ de l’interdiction lorsqu’elle est exercée la nuit, nécessitant en ce cas, elle aussi, une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La période nocturne étant usuellement fixée entre 22 heures et 7 heures en matière de tapage nocturne et de nuisances sonores, et compte tenu des développements qui précèdent, c’est à bon droit que le premier juge a considéré, sans avoir à interpréter le règlement de copropriété, que le trouble manifestement illicite subi en l’état par le syndicat des copropriétaires, du fait de l’activité effective ou projetée par la société Sovilbo, résulte de l’exploitation de son établissement après 22 heures, et cela tant qu’aucune autorisation n’a été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires ou tant que le modificatif au règlement de copropriété n’est pas invalidé par le juge du fond.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les mesures accessoires

Le sort des dépens et frais irrépétibles a été justement apprécié par le premier juge.

Perdant en appel, la société SCI Hep city sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera, comme en première instance, déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 10-1, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sa prétention n’étant pas déclarée fondée.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise,

Confirme en toutes ses dispositions cette ordonnance,

Y ajoutant,

Condamne la société SCI Hep city aux dépens de la présente instance,

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 14] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE