1e chambre civile B

N° RG 22/04313

N° Portalis

DBVL-V-B7G-S5R2

(Réf 1e instance : 20/03935)

M. [D] [H]

Mme [XB] [R] épouse [H]

M. [X] [II]

Mme [C] [L] épouse [II]

M. [FY] [WA]

Mme [JA] [RF] épouse [WA]

c/

M. [X] [DN]

Mme [Y] [VI] épouse [DN]

M. [J] [I]

Mme [K] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lhermitte

M^e Dubreil

M^e English

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 20 octobre 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTS

Monsieur [D] [H]

né le 17 mai 1942

Madame [XB] [R] épouse [H]

née le 9 avril 1946

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [X] [II]

né le 11 juillet 1962

Madame [C] [L] épouse [II]

née le 24 septembre 1963

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [FY] [WA]

Madame [JA] [RF] épouse [WA]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous six représentés par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Agathe BELET, plaidante, avocate au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [X] [DN]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [Y] [VI] épouse [DN]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [J] [I]

né le 18 février 1967 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [K] [F]

née le 25 février 1967 à [Localité 20]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Benjamin ENGLISH de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

EXPOSÉ DU LITIGE

1. L'[Adresse 8], cadastrée [Cadastre 4], est une voie privée qui dessert, à partir de la [Adresse 19], plusieurs parcelles avec maison d’habitation, situées pour quatre d’entre elles au [Adresse 1], appartenant respectivement à M. [D] [H] et Mme [XB] [R] épouse [H] (les époux [H]), propriétaires de la parcelle [Cadastre 11], à M. [X] [II] et Mme [C] [L] épouse [II] (les époux [II]), propriétaires de la parcelle [Cadastre 10], à M. [FY] [WA] et Mme [JA] épouse [WA] (les époux [WA]), propriétaires de la parcelle [Cadastre 13]. Elle dessert également la parcelle [Cadastre 16] propriété de M. [J] [I] et Mme [K] [F].

2. Cette impasse dessert aussi deux parcelles avec maisons d’habitation situées au [Adresse 18] et au [Adresse 2]. À la différence des précédentes, ces deux parcelles donnent directement sur la [Adresse 19]. Elles appartiennent respectivement à M. [X] [DN] et Mme [Y] [VI] épouse [DN] (les époux [DN]), propriétaires de la parcelle [Cadastre 17], et à Mme [GP] [P] et M. [U] [E] (non appelés à la cause), propriétaires de la parcelle [Cadastre 9].

3. Estimant avoir le droit de stationner ses véhicules dans l’impasse et que ce droit est entravé par les époux [H], M. [I] et Mme [F] les ont fait assigner en compagnie des époux [II], des époux [DN] et de Mme [GP] [P] et M. [U] [E] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes aux fins de voir désigner un expert judiciaire ayant pour mission de rechercher les droits de chacun et les modalités envisageables d’usage de l’impasse au regard des titres translatifs de propriété.

4. Par ordonnance du 3 octobre 2019, le juge des référés a rejeté la demande d’expertise judiciaire et ordonné aux époux [H] de cesser tous agissements de nature à restreindre ou bloquer l’accès de M. [I] et Mme [F] à leur propriété, ainsi que le stationnement ou le départ de leur véhicule automobile dans l’impasse cadastrée [Cadastre 4] à [Localité 3] et ce, dès la signification qui leur sera faite de cette décision, sous astreinte de 500 € par infraction constatée.

5. Par acte d’huissier du 22 septembre 2020, les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] ont fait assigner les époux [DN] ainsi que M. [I] et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de déterminer les droits de chaque partie sur l'[Adresse 8].

6. Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal a :

— dit que M. [I] et Mme [F] sont titulaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4],

— dit que les époux [DN] sont titulaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4],

— condamné in solidum les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] à payer M. [I] et Mme [F] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que, dans leurs rapports entre eux, ils seront tenus par parts viriles,

— condamné in solidum les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] aux entiers dépens de l’instance et dit que, dans leurs rapports entre eux, ils y seront tenus par parts viriles,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu de la lecture des différents titres de propriété, notamment celui de M. [I] et Mme [F] du 2 juillet 2008 qui rappelle, au chapitre des conditions particulières, les stipulations d’un acte de vente par les consorts [O] à M. [T], reçu par Me [W], notaire à [Localité 3], le 1er mars 1905, que ceux-ci sont bien titulaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4] constituant l'[Adresse 8]. Quant aux époux [DN], si l’acte authentique du 5 janvier 1989 par lequel ils sont devenus propriétaires de la parcelle [Cadastre 17] stipule qu’ils ont acquis la moitié du sol de l'[Adresse 8], cadastrée section [Cadastre 4] pour une contenance de 259 m², au droit de ladite propriétér, la parcelle [Cadastre 17] dont ils sont propriétaires ayant la même origine que celles appartenant aux autres parties à l’instance, elle bénéficie selon les premiers juges des mêmes droits que ceux qui sont attachés aux autres parcelles, à savoir des droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4] constituée par l'[Adresse 8]. Enfin, les termes de l’acte du 1er mars 1905 fixent suffisamment les modes de fonctionnement et d’utilisation du sol, sans qu’il soit besoin d’avoir recours à une expertise.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 7 juillet 2022, les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 octobre 2025, les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a dit que les époux [DN] sont titulaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4],

— dire et juger que M. [I] et Mme [F] ne sont titulaires d’aucun droit de propriété sur l'[Adresse 8] (parcelle cadastrée [Cadastre 4]), et par conséquent leur faire interdiction d’y stationner leurs véhicules, ou ceux dont ils doivent répondre, sous une astreinte de 1.000 € par infraction constatée, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dire et juger que les époux [H] (parcelle [Cadastre 11]), les époux [DN] (parcelle [Cadastre 17]), les époux [II] (parcelle [Cadastre 10]) et les époux [WA] (parcelle [Cadastre 13]) sont propriétaires de droits sur la parcelle cadastrée [Cadastre 4] servant d’assiette à l'[Adresse 8], qui constitue un bien non délimité en indivision perpétuelle et forcée,

— avant dire droit sur la gestion de l’impasse et la répartition des places de stationnement,

— désigner tel géomètre qu’il plaira au tribunal, aux frais de l’ensemble des indivisaires de l’impasse, avec pour mission de :

* se rendre sur place, prendre connaissance des documents de la cause, recueillir les explications des parties et s’entourer de tous renseignements utiles,

* au vu de ces éléments et des constatations sur place, proposer un plan en vue de la matérialisation effective de places de stationnement réservées aux propriétaires détenant des droits indivis au sein de cette dernière et leur répartition et proposer un règlement de gestion, d’entretien et d’occupation de l'[Adresse 8],

* adresser un projet de rapport aux parties afin de recueillir leurs observations éventuelles dans un délai raisonnable, avant de déposer son rapport définitif,

* concilier les parties par application du décret du 18 juillet 2025 entré en vigueur le 1er septembre 2025,

— surseoir à statuer sur la gestion de l’impasse et la répartition des places de stationnement dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— débouter M. [I] et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, sauf celles concernant la reconnaissance de la servitude de passage pour cause d’enclave revendiquée, laquelle n’a jamais été contestée à M. [I] et Mme [F] par les appelants, qui prennent acte de leur non opposition à mesure d’instruction,

— débouter les époux [DN] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, sauf celle demandant la confirmation du jugement en ce qu’il a reconnu qu’ils sont titulaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4],

— les condamner ou toute autre partie succombante à leur régler une indemnité de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

* * * * *

10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 27 février 2023, les époux [DN] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* déboute les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] de l’ensemble de leurs demandes,

* leur reconnaît la propriété indivise sur l'[Adresse 8], cadastrée [Cadastre 4], ainsi qu’à M. [I] et Mme [F],

— infirmer le jugement en ce qu’il les déboute de leur demande de constatation de leur propriété pour moitié indivise de l'[Adresse 8], parcelle cadastrée [Cadastre 4],

— par conséquent,

— à titre principal,

— les déclarer propriétaires par moitié indivise de l'[Adresse 8], parcelle cadastrée [Cadastre 4], conformément aux dispositions de l’acte de vente du 5 janvier 1989,

— à titre subsidiaire,

— les déclarer propriétaires de la moitié du sol de l'[Adresse 8], parcelle cadastrée [Cadastre 4], conformément aux dispositions de l’acte de vente du 5 janvier 1989.

* * * * *

11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 25 septembre 2025, M. [I] et Mme [F] demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, notamment celles tendant à voir reconnaître qu’ils ne seraient pas titulaires de droits de propriété sur l’impasse constituée par la parcelle cadastrale [Cadastre 4] et de toute demande qui y serait afférente à commencer par une interdiction de stationnement,

— dire et juger qu’ils sont titulaires de droits indivis dans l’impasse cadastrée section [Cadastre 4],

— à titre subsidiaire, si mieux n’aime la cour, et si elle venait à estimer qu’ils ne seraient pas titulaires de droits indivis dans l’impasse cadastrée section [Cadastre 4],

— infirmer,

— dire et juger que, propriétaires de la parcelle [Cadastre 16], ils sont enclavés et qu’ils bénéficient :

* d’une servitude légale de passage aux fins de desserte de la propriété, à tous usages et par tout moyen, par l’impasse cadastrée section [Cadastre 4],

* ainsi que d’une servitude de stationnement pour deux véhicules sur la même impasse,

— en tout état de cause,

— dire et juger que les époux [DN], quant à eux, ne sauraient être titulaires de droits différents, en nature ou en quotité, de ceux conférés aux autres indivisaires,

— leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent sur la nécessité et l’utilité d’une mesure d’instruction et d’un sursis à statuer,

— condamner in solidum les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] à leur payer chacun la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants aux entiers dépens.

* * * * *

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

* * * * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les droits sur la parcelle [Cadastre 4]

14. Les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] prétendent que M. [I] et Mme [F] ne disposent d’aucun droit indivis mais seulement d’un droit de passage sur l'[Adresse 8] ([Cadastre 4]), leur titre de propriété ne faisant pas état de droits indivis sur cette parcelle, pas plus que celui de leur auteur, contrairement à leurs titres et celui des époux [DN].

15. Pour eux, il ressort de l’acte du 1er mars 1905 constitutif de l’impasse que le sol de l’impasse devait appartenir à tous les acquéreurs des terrains ayant façade sur cette impasse et s’en servant en proportion de l’étendue du terrain de chacun d’eux, à condition qu’y soit construit un hôtel particulier et dépendances en façade, lequel n’a jamais été construit, à part un garage transformé en logements en 2001.

16. Les appelants allèguent que l’impasse a été dotée de trottoirs entre-temps, mais la parcelle [Cadastre 16] n’a pu acquérir par accessoire aucun droit indivis sur l’impasse [Cadastre 4], sur laquelle elle ne bénéficie que d’un droit de passage pour cause d’enclave, d’où le terme de servitude indiqué dans le titre de M. [I] et Mme [F]. Et à supposer que la parcelle [Cadastre 16] ait acquis des droits sur l’impasse, ces droits ont été éteints par renonciation expresse transcrite au bureau des hypothèques. Or, en son temps, l’auteur de M. [I] et Mme [F] a, en construisant les garages, opéré un changement de destination entraînant la renonciation aux droits indivis qu’elle n’a ainsi pas pu transmettre à ses successeurs.

17. Par ailleurs, l’application de l’adage accessorium sequitur principale exige que les droits indivis soient accessoires du bien principal, ce qui n’est pas le cas de la parcelle [Cadastre 16] qui n’en comporte pas à défaut de lien d’indissociabilité établi une bonne fois pour toute par le passé. Cette parcelle n’a nullement besoin de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 14], sur laquelle elle dispose d’un droit de passage pour cause d’enclave, qui suffit à son exploitation normale, d’autant qu’elle dispose, contrairement aux autres parcelles jouxtant l’impasse bâties en façade, de la possibilité de stationner plusieurs véhicules sur son terrain qui comprend trois garages dans le jardin.

18. Les appelants soutiennent encore que l’ordonnance de référé du 3 octobre 2019 est sans portée sur les droits indivis, M. [I] et Mme [F] ayant pu contribuer financièrement à l’entretien de l’impasse en raison de la tolérance de stationnement consentie, laquelle n’a pu dégénérer en servitude de stationnement qui ne peut être constituée que par titre.

19. Enfin, les appelants font valoir que, la parcelle [Cadastre 17], ayant la même origine que celle appartenant aux autres parties à l’instance, les époux [DN] bénéficient des mêmes droits que ceux qui sont attachés aux autres parcelles, à savoir des droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4] constituée par l'[Adresse 8], ceux-ci ne contestant pas la motivation du tribunal et n’exposant pas la raison pour laquelle ils seraient bénéficiaires, depuis 1989, de droits différents de ceux déterminés en 1905.

* * * * *

20. M. [I] et Mme [F] répliquent qu’ils sont propriétaires de droits indivis sur l’impasse en vertu de leur titre, qui rappelle les termes de l’acte notarié du 1er mars 1905 : il s’agit de droits accessoires à leur propriété principale, la parcelle [Cadastre 16], la vente d’un bien en indivision perpétuelle ne pouvant jamais être distincte de celle de l’immeuble principal, même si l’acte de vente de celui-ci ne le spécifie pas. Les titres de leurs voisins ne viennent d’ailleurs pas affirmer le contraire.

21. Après avoir rappelé que la preuve de la propriété immobilière se fait par tous moyens, M. [I] et Mme [F] font valoir que l’acte complémentaire établi le 25 septembre 2020 par Me [A] et régulièrement publié fait suite à une consultation du Cridon : l’hypothèse émise sur une éventuelle servitude ne discrédite pas l’avis ainsi donné.

22. C’est d’ailleurs le sens de l’appel de fonds pour les frais d’entretien de l’impasse effectué à leur encontre en même temps et pour les mêmes montants que les autres riverains. Le terme de 'servitudes’ employé après le rappel de l’acte de 1905 renvoie aux charges et contraintes pesant sur le bien vendu et non à la notion de servitude de passage.

33. Par ailleurs, M. [I] et Mme [F] soutiennent que l’interprétation de l’acte initial selon lequel le régime applicable le serait uniquement aux parcelles dont les immeubles construits seraient en bordure de l’impasse procède d’une dénaturation de la notion de 'façade’ au sens du droit notarié. Ce terme renvoie à un côté de la parcelle jouxtant l’impasse, mais n’est pas restreint à une façade au sens technique ou immobilier d’un immeuble, l’acte de 1905 ayant été rédigé alors qu’aucun immeuble n’avait encore été construit.

34. Contrairement à ce qu’affirment les appelants, l’immeuble acquis aux termes des actes translatifs de propriété est toujours mentionné comme étant à usage de garage automobile et d’habitation, ce que l’ancienneté de la bâtisse et son caractère historique permettent de démontrer. Selon M. [I] et Mme [F], l’ordonnance de référé du 3 octobre 2019, aujourd’hui définitive pour n’avoir pas été contestée, insiste sur l’absence de contestation possible du trouble manifestement illicite à leurs droits lorsque l’exercice de leurs droits indivis sur l’impasse avait été obstrué par les époux [H].

35. Le cas échéant, M. [I] et Mme [F] s’estiment propriétaires de bonne foi et par juste titre depuis plus de dix ans au regard des premières contestations émises par les époux [H] fin 2018.

* * * * *

36. Les époux [DN] estiment qu’ils ne peuvent pas être propriétaires d’une quote-part identique à celle des autres indivisaires dès lors que, de par leur titre du 5 janvier 1989, leur quote-part indivise est constituée de la moitié de la parcelle [Cadastre 4].

Réponse de la cour

37. L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

38. Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres (Civ. 3ème, 20 juillet 1988, n° 87-10.998), les modes de preuve échappant aux règles de la publicité foncière dont la finalité est distincte (Civ. 3ème, 10 octobre 2024, n° 23-16.387). C’est dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation que les juges dégagent les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées (Civ. 3ème, 12 juillet 1977, n° 75-14.701).

39. Ainsi, les tribunaux privilégient le 'droit meilleur et plus probable’ selon la formule d'[Z] et [HH] (Civ. 3ème, 24 mars 2015, n° 13-27.309) et rappellent que tout titre (jugement, acte de partage, donation, vente, testament, transaction, titre translatif même nul) peut servir de preuve, avec cette circonstance qu’il ne sert que de présomption, c’est-à-dire d’indice vraisemblable de propriété, lorsqu’il émane du seul prétendu propriétaire. En d’autres termes, prouver la propriété d’un bien immobilier revient à confronter des preuves nécessairement imparfaites, les juridictions devant se contenter de faire prévaloir les présomptions meilleures et mieux caractérisées, les plus graves, les plus précises et les plus concordantes.

40. La liberté de la preuve du droit de propriété exclut toute hiérarchie entre les modes de preuve. Il n’existe pas de preuve absolue, qui nécessiterait que le revendiquant prouve que son auteur a lui-même régulièrement acquis son droit d’un auteur antérieur, qui l’a lui-même acquis d’un auteur précédent, et ainsi de suite jusqu’à l’infini. Si les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant et non à celui qui est en possession du bien litigieux.

41. En principe, le titre qui émane de l’auteur commun des parties doit prévaloir sur les énonciations des actes postérieurs modifiant de manière unilatérale et/ou erronée l’assiette des propriétés qui en sont issues et qui ont été transmises invariablement par la suite. La forme du titre invoqué n’est pas déterminante, un acte sous signatures privées pouvant même l’emporter sur un acte authentique.

42. À côté des titres, la prescription acquisitive trentenaire, fondée sur des actes matériels de possession, permet d’établir la propriété alléguée sur un bien immobilier. La possession, elle-même établie par tous moyens, peut l’emporter sur un titre, même antérieur, dès lors qu’elle apparaît mieux caractérisée, plus révélatrice du droit prétendu.

43. En l’espèce, l'[Adresse 8], cadastrée [Cadastre 4], est une voie privée qui dessert, à partir de la [Adresse 19], plusieurs parcelles avec maison d’habitation, situées pour quatre d’entre elles au [Adresse 1], appartenant aux époux [H], propriétaires de la parcelle [Cadastre 11], aux époux [II], propriétaires de la parcelle [Cadastre 10] et aux époux [WA], propriétaires de la parcelle [Cadastre 13]. M. [J] [I] et Mme [K] [F], propriétaires de la parcelle [Cadastre 16], utilisent également cette impasse pour accéder à leur fonds.

44. L’impasse dessert encore deux parcelles avec maisons d’habitation situées au [Adresse 18] et au n° [Adresse 2]. À la différence des précédentes, ces deux parcelles donnent directement sur la [Adresse 19]. Elles appartiennent respectivement aux époux [DN], propriétaires de la parcelle [Cadastre 17], et à Mme [GP] [P] et M. [U] [E], propriétaires de la parcelle [Cadastre 9] qui n’ont pas été appelés à la cause.

1 – les droits de M. [I] et Mme [F] :

45. L’acte authentique de vente du 2 juillet 2008 établi par Me [S], notaire à [Localité 3], passé entre Mme [M] d’une part et M. [I] et Mme [F] d’autre part rappelle, au chapitre des conditions particulières, les stipulations d’un acte de vente par les consorts [O] à M. [T], reçu par Me [W], notaire à [Localité 3], le 1er mars 1905,aux terrnes desquelles :

'I – L’impasse dont il est ci-dessus question a été créée par les vendeurs à leurs frais, sur une largeur de six mètres, en y comprenant les trottoirs de cinquante centimètres de largeur de chaque côté en terre et sable. Elle devra toujours être entretenue aux frais des divers acquéreurs des enfants [O], dans la proportion de leurs façades, et devra être libre.

Quand tous les terrains restant appartenir aux vendeurs et ayant façade sur ladite impasse seront vendus, le sol de celle-ci appartiendra à tous les acquéreurs s’en servant en proportion de l’étendue du terrain de chacun d’eux. M. [T] pourra pratiquer des ouvertures sur cette impasse.

II – L’acquéreur aura droit de prendre de l’eau au puits existant sur l’impasse au moyen d’un tuyau établi à ses frais sous le sol de l’impasse.

III – Il devra rembourser à qui il appartiendra la moitié des frais de construction, mais à hauteur de clôture seulement, des murs séparant le terrain présentement vendu de celui se trouvant à gauche de ce dernier et de celui existant au fond.

IV – L’acquéreur ne devra construire sur le terrain présentement vendu qu’un hôtel et ses dépendances et il lui est interdit d’y bâtir exclusivement des remises et écuries ou d’y faire un dépôt de matériaux'.

46. L’acte de vente précise encore que 'M. [I] et Mme [F] feront leur affaire personnelle desdites servitudes'.

47. Tout d’abord, l’emploi du terme 'servitudes’ ne peut pas être entendu au sens juridique du terme puisque ce qui précède ne relate que des sujétions ou des contraintes. Il ne suffit donc pas à disqualifier d’emblée les droits indivis revendiqués par M. [I] et Mme [F] sur l’impasse en litige.

48. Ensuite, les titres de propriété des époux [H] ([Cadastre 11]), des époux [II] ([Cadastre 10]) et des époux [WA] ([Cadastre 12]) font certes expressément référence à des 'droits indivis non déterminés dans le passage cadastré section [Cadastre 4]' (titre [H]), à des 'droits indivis dans l’impasse (…) cadastrée section [Cadastre 4]' (titre [II]) ou encore à des 'droits indéterminés à prendre dans l’immeuble (…) cadastré [Cadastre 4]' (titre [WA]), alors que le titre de propriété de M. [I] et Mme [F] ([Cadastre 16]) ne comporte pas une telle référence.

49. Certes encore, le titre de propriété du propriétaire précédent de la parcelle [Cadastre 16], l’acte authentique du 5 juin 2001 [ML]/[M], ne comporte pour sa part ni référence à des droits indivis, ni rappel des conditions particulières de l’acte du 1er mars 1905.

50. Cependant, il est incontestable que le fonds vendu par les consorts [O] à M. [T] (actuelle parcelle [Cadastre 16] propriété de M. [I] et Mme [F]) dispose d’une 'façade’ (au sens d’ouverture, entendu comme 'côté où se trouve la principale entrée’ et non pas au sens architectural comme le suggèrent les appelants) sur l'[Adresse 8], étant observé que toutes les parcelles concernées par le litige sont issues de la division d’un fonds unique, l’impasse trouvant son origine dans l’acte authentique du 1er mars 1905.

51. Si M. [T], aux termes de cet acte, s’engageait à édifier sur sa parcelle un bâtiment à usage d’habitation, le fait d’avoir à l’origine construit des bâtiments à usage mixte (habitation et garages)

1: À cet égard, il ressort du permis de construire accordé le 23 juillet 2001 à M. [M] qu’une partie du bâti ancien était déjà destinée à l’habitation

ne lui a aucunement fait perdre la qualité de propriétaire de droits indivis sur l’impasse ainsi libellés : 'le sol de celle-ci appartiendra à tous les acquéreurs s’en servant en proportion de l’étendue du terrain de chacun d’eux'.

52. L’actuelle parcelle [Cadastre 16] propriété de M. [I] et Mme [F] avait d’ailleurs fait l’objet d’un acte de vente [G]/[EF] du 20 décembre 1939 établi par Me [BF], notaire à [Localité 3]. Cet acte évoque 'un bâtiment à usage de garage automobile et d’habitation’ à l’époque cadastré section [Cadastre 5], avec cette précision 'joint, par devant, l’impasse'. Mme [G] y venait aux droits de M. [T]. Il fait expressément référence à l’acte du 1er mars 1905 dont la version produite par M. [I] et Mme [F] (pièce n° 3) est malheureusement illisible. Mme veuve [EF] a ensuite fait donation du bien en cause le 11 avril 1992 à M. [ML], auteur de Mme [M].

53. Si les titres de propriété des époux [H], des époux [II] et des époux [WA] ne font pas référence à l’acte du 1er mars 1905 dès lors que leurs fonds sont indépendants de la lignée [O]/[T], les dispositions relatives à la création de l’impasse et à ses modalités d’entretien telles qu’énoncées par cet acte sont reprises dans des actes de propriété antérieurs (transcription du 7 novembre 1940 de la vente [UR]/[V], fonds des époux [H] ; transcription du 9 juillet 1950 de la vente [LK]/[ND], fonds des époux [II] ; transcription du 26 novembre 1947 de la vente de [N]/[B], fonds des époux [WA]). Ces titres rappellent la même disposition que celle contenue dans le titre de M. [I] et Mme [F] ('quand tous les terrains restant appartenir aux vendeurs et ayant façade sur ladite impasse seront vendus, le sol de celle-ci appartiendra à tous les acquéreurs s’en servant en proportion de l’étendue du terrain de chacun d’eux'), contenue dans l’acte initial du fonds des époux [WA] (1904), du fonds des époux [II] (1896) et du fonds des époux [H] (1903).

54. Évidemment, l’acte authentique du 25 septembre 2020 établi à la demande de M. [I] et Mme [F] ne peut être retenu comme élément de preuve suffisant pour l’établissement des droits revendiqués sur l’impasse puisqu’il s’agit d’un document unilatéral émanant d’une partie au litige. De ce point de vue, c’est à tort que les premiers juges semblent lui accorder une valeur déterminante en vertu des dispositions de l’article 1371 du code civil aux termes desquelles 'l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier dit avoir personnellement accompli ou constaté'.

55. En effet, en cette occasion, Me [A], notaire à [Localité 6], a simplement dressé un 'acte complémentaire à l’acte de vente du 2 juillet 2008', dans lequel il reprend les origines de propriété depuis l’acte de vente du 1er mars 1905, ce que n’avait pas fait Me [S] en son temps de façon aussi exhaustive. On y apprend que la référence aux droits de l’impasse a été perdue jusqu’à l’acte du 2 juillet 2008, ce qu’une consultation des différents actes suffit d’ailleurs à établir.

56. Le notaire prend soin, pour faciliter la publication des droits revendiqués, d’indiquer, sur la base d’une consultation du Cridon, que M. [I] et Mme [F], en acquérant le bien principal constitué de la parcelle [Cadastre 16], 'ont également, en application de l’adage accessorium sequitur principale, des droits indivis dans l’impasse cadastrée section [Cadastre 4]'.

57. Pour une raison inconnue, les droits indivis sur l’impasse se sont perdus dans la chaîne de transmission entre 1905 et 2008, mais leur réapparition en 2008 se justifie par le fait que le propriétaire du fonds principal avait, dès l’origine, nécessairement eu besoin de l’impasse (vue comme accessoire) pour accéder à son fonds, ce qui s’est fait sans difficulté depuis 1905 pour la parcelle devenue [Cadastre 16].

58. De ce point de vue, c’est à raison que la consultation du Cridon rappelle les dispositions de l’article 1615 du code civil aux termes desquelles 'l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel’ et le principe selon lequel la vente d’un bien en indivision perpétuelle ne peut jamais être distincte de celle de l’immeuble principal (Civ. 1ère, 4 février 1959) ou encore que les droits indivis sont transmis avec l’immeuble principal, même si l’acte de vente ne le spécifie pas (Civ. 3ème, 21 mai 1969).

59. On pourrait également se référer aux dispositions de l’article 546 du code civil selon lesquelles 'la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession'. Ce texte concerne les accessoires horizontaux de l’immeuble. Il édicte le principe qu’il est légitime de déduire d’un rapport d’accessoire à principal entre deux biens une simple présomption de propriété.

60. En l’espèce, la formulation des droits de façon identique, dans la lignée des actes des parties ayant toutes, à l’origine, un auteur commun ('le sol de celle-ci (l’impasse) appartiendra à tous les acquéreurs s’en servant en proportion de l’étendue du terrain de chacun d’eux'), porte manifestement sur la création de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 15], dont l’usage est l’accessoire à l’exercice des droits de propriété des différents riverains de celle-ci.

61. Il n’est pas contesté que chaque propriétaire successif en a ainsi usé pour accéder à son fonds et in fine M. [I] et Mme [F] entre 2008 et 2018, cette dernière année correspondant au moment où, à la faveur des divergences sur l’utilisation de l’impasse, notamment en matière de stationnement, les époux [H] ont remis en question les droits réels invoqués par leurs voisins, alors que M. [I] et Mme [F] avaient

toujours contribué aux dépenses d’entretien de l’impasse.

62. En effet, la cour observe que les appelants, qui ne contestent pas l’auteur commun entre les parties, reconnaissent eux-mêmes dans leurs écritures (page 13) que 'l’intention originelle des constituants était de maintenir des droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4] pour tous les acquéreurs de parcelles ayant façade sur l’impasse, dont la base de la gestion était définie en les termes suivants : 'quand tous les terrains restant appartenir au vendeur et ayant façade sur ladite impasse seront vendus, le solde de celle-ci appartiendra à tous les acquéreurs s’en servant en proportion de l’étendue du terrain de chacun d’eux’ ".

63. La parcelle principale a bien été délivrée avec son accessoire (l’impasse, qui est son seul accès), d’abord à M. [T] en 1905, puis à ses successeurs jusqu’à M. [I] et Mme [F] en 2008. Les droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4] n’ont jamais été perdus par les propriétaires successifs de la parcelle [Cadastre 16] et sont rappelés dans le titre de M. [I] et Mme [F]. En effet, les publications intermédiaires (qui n’ont qu’une fonction d’opposabilité aux tiers) ayant omis d’intégrer les droits indivis sur l’impasse ne valent pas pour autant renonciation à ces droits.

64. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que M. [I] et Mme [F] sont titulaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4].

2 – les droits des époux [DN] :

65. Bien que produisant leur titre de propriété expurgé de sa page 2, laquelle contient une partie de la désignation de leur propriété, les époux [DN] ne disconviennent pas être propriétaires d’une parcelle riveraine de l’impasse suivant acte notarié du 5 janvier 1989 portant la désignation suivante : 'une maison d’habitation sise [Adresse 2] : le tout figurant au cadastre de ladite commune section [Cadastre 17] pour une contenance de 259 m². Et la moitié du sol de l'[Adresse 8], cadastrée [Cadastre 4] pour une contenance de 259 m², aux droits de ladite propriété (biens non délimités)'.

66. Les appelants reconnaissent que les époux [DN] 'sont donc propriétaires de droits indivis sur le passage cadastré section [Cadastre 4] constituant l'[Adresse 8]' (page 7 de leurs conclusions). De leur côté, M. [I] et Mme [F] ne concluent pas sur ce point.

67. Les époux [DN] revendiquent des droits conformes à leur titre, c’est-à-dire 'la moitié indivise’ et subsidiairement 'la moitié indivise du sol’ de l'[Adresse 8].

68. Le titre de propriété des époux [DN] ne rappelle, au paragraphe 'origine de propriété', que le dernier propriétaire (acte du 20 novembre 1950), les parties à l’acte ayant dispensé le notaire de rechercher une origine antérieure. Or, cet acte procède par écart de langage lorsqu’il évoque une 'moitié du sol de l’impasse'.

69. En effet, ainsi que justement retenu par le tribunal, la parcelle [Cadastre 17] dont les époux [DN] sont propriétaires a la même origine que celles appartenant aux autres parties à l’instance et bénéficie par conséquent des mêmes droits que ceux qui sont attachés aux autres parcelles, à savoir des droits indivis non déterminés sur la parcelle [Cadastre 4] constituée par l'[Adresse 8].

70. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les époux [DN] sont titulaires de droits indivis sur la parcelle [Cadastre 4].

Sur l’expertise

71. Les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] rappellent qu’en présence d’une indivision perpétuelle ou forcée en raison de la nature particulière du bien litigieux, à laquelle le régime de l’indivision des articles 815 et suivants du code civil ne s’applique pas, aucun co-indivisaire ne peut, sans le consentement des autres, faire dans une cour commune un lieu de stationnement permanent ou mettre un quelconque obstacle permanent à la circulation, chacun devant supporter les frais d’entretien et de conservation de la chose indivise proportionnellement à sa part de propriété indivise.

72. Ils font valoir que le simple renvoi du tribunal au régime de l’indivision et à la clause de l’acte authentique du 1er mars 1905 est insuffisant pour permettre aux indivisaires de jouir paisiblement de leurs droits, au moins quotidiennement remis en cause par le stationnement de trop de véhicules dans l’espace commun qui n’y suffit pas.

* * * * *

73. M. [I] et Mme [F], bien que considérant que l’impasse procède d’une indivision classique qui peut être facilement réglementée par les dispositions de l’acte de 1905, ne sont pas opposés à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée avant dire droit.

74. Toutefois, selon eux, l’expert ne pourra pas déterminer des droits mais seulement proposer un mode de fonctionnement de l’indivision. Ainsi, l’existence ou non de garages ou de places de stationnement dans les propriétés respectives (qui relève de la liberté de choix d’aménagement de chaque propriétaire) n’est pas un paramètre à prendre en compte, dès lors qu’il ne ressort pas des titres, ni d’aucun fondement légal.

* * * * *

75. Les époux [DN] ne concluent pas sur ce point.

Réponse de la cour

76. Les biens en indivision forcée et perpétuelle échappent à l’application du droit commun de l’indivision (Civ. 1ère, 5 mars 2014, n° 12-29.548). Cette entorse au droit commun relève du caractère perpétuel et de l’indissociabilité des biens indivis et des biens dont ils constituent les accessoires indispensables. Il existe en effet des biens indivis qui ne peuvent faire l’objet d’un partage sans perdre leur raison d’être et il ne peut être mis fin à une indivision forcée que par l’unanimité des copropriétaires (Civ. 3ème, 4 nov. 1987). Les juges du fond apprécient souverainement si le bien indivis constitue un accessoire indispensable aux immeubles divis voisins (Civ. 3ème, 11 décembre 2007, n° 06-16.642).

77. Un critère a été proposé par la cour de cassation : l’indivision forcée se caractérise par le fait qu’entre deux propriétés et établissements principaux, il existe un objet accessoire, une dépendance tellement nécessaire à l’exploitation des propriétés principales que sans sa possession et jouissance communes, elles seraient ou de nul usage ou d’un usage notablement détérioré (Req. 10 décembre 1823).

78. Chacun des copropriétaires ne doit se servir de la chose commune que dans l’intérêt du fonds dont elle est destinée à assurer la desserte. Sous cette réserve, les indivisaires peuvent user librement du bien dès lors que sa destination est respectée. Les titulaires de droits dans une indivision forcée n’ont pas les mêmes prérogatives que dans une indivision ordinaire : ils ne peuvent notamment pas demander le partage et leur droit de disposer est moins complet. Ainsi, ils ne peuvent ni vendre, ni donner, ni céder ou hypothéquer isolément leurs droits indivis, sauf cession à un autre co-indivisaire.

79. En revanche, la Cour de cassation a fait application de l’article 815-9 du code civil, qui énonce que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires, pour définir les droits des indivisaires en matière d’indivision forcée (Civ. 3ème, 14 décembre 1983 : Civ. 3ème, 9 janvier 1985).

80. Mais le propriétaire d’une chose commune peut en user librement pourvu qu’il n’en change pas la destination légale ou conventionnelle et qu’il ne porte aucune atteinte aux droits réciproques de jouissance d’un co-indivisaire.

81. Lorsque l’acte à réaliser est de nature à affecter les usages collectifs sur les biens indivis et à porter atteinte à la destination qui fonde l’application du régime de l’indivision forcée, l’accord de tous les indivisaires est nécessaire, par exemple établir dans une cour commune un dépôt permanent de fumier (CA Caen, 24 novembre 1856) ou en faire un lieu de stationnement permanent (Req., 8 janv. 1901).

82. Enfin, la règle de la majorité des deux tiers de l’article 815-3 du code civil ne s’applique pas aux indivisions forcées et perpétuelles.

83. En l’espèce, les appelants demandent à la cour de désigner un expert afin de 'proposer un plan en vue de la matérialisation effective de places de stationnement réservées aux propriétaires détenant des droits indivis au sein de cette dernière et leur répartition et proposer un règlement de gestion, d’entretien et d’occupation de l'[Adresse 8]'. Ils indiquent qu’ 'une fois le rapport d’expertise déposé, il appartiendra à la cour de statuer sur les droits de chacun des copropriétaires, notamment au travers des places de stationnement, en homologuant le rapport d’expertise et son projet de règlement'.

84. De ce point de vue, ils visent à tort les dispositions de l’article 145 code de procédure civile, reprises par le tribunal, dès lors que ce n’est pas une instruction in futurum qui est revendiquée, mais une expertise avant dire droit tendant à créer des droits de jouissance divise sur l’impasse en cause.

85. Cette jouissance divise suppose l’accord de tous les indivisaires. Il s’agit d’un préalable obligatoire avant même d’envisager une expertise.

86. Il est incontestable que les parties se trouvent en indivision perpétuelle et forcée sur l’impasse litigieuse, M. [I] et Mme [F] faisant part de la théorie de l’accessoire et les appelants en faisant eux-mêmes état, étant précisé que les époux [DN] sont muets à ce sujet. En effet, il a été suffisamment indiqué à quel point l’impasse était essentielle à l’exploitation des fonds des parties.

87. Or, outre le fait que ni M. [I] et Mme [F], ni les époux [DN] ne se sont formellement opposés au projet de jouissance divise envisagé par les appelants (création de stationnements privatifs sur l’assiette de l’impasse indivise), de sorte que le litige n’est pas encore né sur ce point, il semble que tous les propriétaires de l’impasse ne soient pas dans la cause puisque Mme [GP] [P] et M. [U] [E], propriétaires de la parcelle [Cadastre 9] ayant façade sur l’impasse, assignés en référé, n’ont pas été attraits au présent procès.

88. Par ailleurs, la cour observe qu’aux termes des règles communes, l’impasse 'devra être libre', l’aliénation proposée remettant ce principe en cause. L’unanimité des propriétaires doit donc déterminer le nouveau mode d’usage envisagé.

89. Enfin, concernant plus spécialement la mission tendant à 'proposer un règlement de gestion, d’entretien et d’occupation de l'[Adresse 8]', la cour observe qu’il n’y a pas besoin d’une expertise pour ce faire et rappelle que les droits des parties sont, en l’état, sinon déterminés, au moins déterminables par application des dispositions communes opposables à tous les riverains de l’impasse ('l’impasse (…) devra toujours être entretenue aux frais des divers acquéreurs (…) dans la proportion de leurs façades').

90. Les parties sont donc renvoyées à provoquer une réunion, de préférence chez un professionnel du droit, pour établir un règlement d’usage de l’impasse, qui donnera ensuite lieu à un vote sur le projet de jouissance divise, préalables obligatoires à tout nouveau procès.

91. Il conviendra donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [H], les époux [II] et les époux [WA] de leur demande d’expertise.

Sur les dépens

92. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les appelants, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

93. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. [I] et Mme [F] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €.

* * * * *

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 3 mai 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [D] [H], Mme [XB] [R] épouse [H], M. [X] [II], Mme [C] [L] épouse [II], M. [FY] [WA] et Mme [JA] épouse [WA] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [D] [H], Mme [XB] [R] épouse [H], M. [X] [II], Mme [C] [L] épouse [II], M. [FY] [WA] et Mme [JA] épouse [WA] à payer à M. [J] [I] et Mme [K] [F] ensemble la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE