RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 DÉCEMBRE 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06636 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHEJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Décembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL – RG n° 22/00094

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 8]

[Localité 16]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 9]

[Localité 15]

représenté par M^e Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758, substitué à l’audience par M^e Géraldine PRYFER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 19]

représentée par Monsieur [T] [U], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Y] [J] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 10] [Adresse 13] à [Localité 21], sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4].

Le bien est situé dans le périmètre d’intervention délimité par la convention d’intervention foncière signée entre la commune de [Localité 21] et l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (ci-après l’EPFIF) le 29 avril 2021 précisant l’objectif de réalisation de 500 logements supplémentaires dont 50 % de logements sociaux dans un délai de 5 ans. Cette convention a été signée dans le cadre de la réalisation d’objectifs, fixés par l’article 1 de la loi n° 2010 ' 587 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, de construction de 70'000 logements géographiquement et socialement adaptés au sein de la région Île-de-France.

Par une déclaration d’intention d’aliéner (ci-après DIA) réceptionnée par la mairie de [Localité 21] le 19 avril 2022, Monsieur [Y] [J] a déclaré vouloir vendre la nue-propriété du bien avec réserve d’usufruit viager au profit du vendeur moyennant le prix de 6'100'000 euros, assortis de 700'000 euros de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Par décision du 2 août 2022, l’EPFIF, en sa qualité de délégataire du droit de préemption du bien, a décidé d’exercer ce droit pour un prix de 3'300'000 euros, en ce compris la commission d’agence.

Par courrier du 29 septembre 2022, reçu le 3 octobre 2022, Monsieur [Y] [J] a notifié à l’EPFIF son refus du prix proposé.

Par mémoire introductif d’instance reçu au greffe le 14 octobre 2022,l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF justifie avoir consigné la somme de 1 845 000 euros à la Caisse des dépôts et consignations selon le récépissé du 9 janvier 2023.

Après transport sur les lieux du 17 avril 2023, par jugement contradictoire du 18 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

' annexé à la décision le procès-verbal de transport du 13 juin 2023,

' fixé à la somme de 10'028'200 euros en valeur partiellement occupée le prix d’acquisition de la nue-propriété du bien appartenant à Monsieur [Y] [J], situé [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21] sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] ;

' fixé les frais de commission d’agence due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à 700'000 euros TTC dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération et en cas de besoin, le condamne au paiement de cette somme,

' condamné l’établissement foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [Y] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que les dépens de l’instance seront supportés par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

' rejeté toutes les autres demandes des parties.

L’EPFIF a formé appel du jugement par RPVA le 11 mars 2024, limité en ce que celui-ci a fixé à la somme de 10'028'200 euros le prix d’aliénation de la nue-propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21], parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] (1286 m²), sur la base d’une surface totale de 1470 m² d’une valeur unitaire de 4060 euros/m², fixé la commission d’agence à la somme de 700'000 euros TTC et dit qu’elle était due par l’EPFIF « dans l’hypothèse de réalisation de l’opération », condamné l’EPFIF au paiement de la commission d’agence « en cas de besoin », et condamné l’EPFIF à payer la somme de 3000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/adressées au greffe par l’EPFIF le 23 mai 2024 notifiées le 23 mai 2024 (AR intimé du 31 mai 2024 et AR CG du 1aout 2024) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a :

' fixé la date de référence 29 mars 2022,

' retenu une surface bâtie totale de 2470 m²,

' écarté l’exécution provisoire ;

Infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

A titre principal,

' fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21], édifié sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] (1286 m²), propriété de Monsieur [J], comme suit :

' méthode d’évaluation retenue : méthode globale par comparaison

' surface utile retenue : 2470 m²

' valeur de base retenue : 4067 euros

' abattement pour la vente de la seule nue-propriété : 30 %

' situation : majoritairement occupée justifiant un abattement de 20 %

soit : (4067 euros X 2470 m²) X 0,70 X 0,80= 5'700'000 euros (VA)

' rejeter l’application de la commission d’agence à la charge de l’autorité préemptrice en cas d’acquisition effective de l’immeuble ;

À titre subsidiaire,

' fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21], édifié sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] (1286 m²), propriété de Monsieur [J], comme suit :

' méthode d’évaluation retenue : méthode globale par comparaison

' surface utile retenue : 2470 m²

' valeur de base retenue : 4067 euros

' abattement pour la vente de la seule nue-propriété : 30 %

' situation : majoritairement occupée justifiant un abattement de 20 %

' abattement pour commission d’agence : 700'000 euros

soit : (4067 euros X2470 m²) X 0,70 X 0,80- 700'000 euros= 5 000 000 euros (VA)

En tout état de cause,

' dire et juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

' condamner Monsieur [J] à lui payer une indemnité de 3000 euros en cause d’appel sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Monsieur [J] aux dépens d’appel.

2/adressées au greffe par le commissaire du Gouvernement, intimé,le 21 octobre 2024 notifiées le 11 février 2025 (AR appelant du 13 février 2025 et AR intimé du 13 février 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' fixer le montant de préemption :

indemnité principale : 9 000 000 euros, en valeur partiellement occupée

soit : 2470 m² X 5200 euros/m² X 0,70= 8'990'800 euros, arrondis à

9 000 0000 euros.

3/adressées au greffe par Monsieur [J] le 31 mars 2025 notifiées le 5 mai 2025 (AR appelant du 12 mai 2025 et AR CG du 12 mai 2025), intimé, aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du bien constitué de la nue-propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] ' [Adresse 13], section cadastrée section G n° [Cadastre 4], appartenant à Monsieur [J] à la somme de 10'028'000 euros,

' confirmer le jugement pour le surplus.

En conséquence et statuant à nouveau :

' fixer la valeur du bien préempté constitué de la nue-propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] ' [Adresse 12], parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4], appartenant à Monsieur [J] à la somme de 6'100'000 euros en ce non compris la commission d’agence de 700'000 euros due en plus par l’acquéreur à l’agence immobilière ACTIF GESTION ;

' condamner l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3/déposées au greffe par l’EPFIF le 18 juillet 2025 notifiées le 21 juillet 2005 (AR intimé du 22 juillet 2025 et AR CG du 23 juillet 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de:

— déclarer irrecevable le mémoire d’intimé et d’appel incident notifié le 31 mai 2025 par Monsieur [Y] [J] pour violation des dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation;

— appliquer les dispositions de l’article R311-22 du code de l’expropriation

' confirmer le jugement en ce qu’il a :

' fixé la date de référence 29 mars 2022,

' retenu une surface bâtie totale de 2470 m²,

' écarté l’exécution provisoire ;

Infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

A titre principal,

' fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21], édifié sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] (1286 m²), propriété de Monsieur [J], comme suit :

' méthode d’évaluation retenue : méthode globale par comparaison

' surface utile retenue : 2470 m²

' valeur de base retenue : 4067 euros

' abattement pour la vente de la seule nue-propriété : 30 %

' situation : majoritairement occupée justifiant un abattement de 20 %

soit : (4067 euros X 2470 m²) X 0,70 X0,80= 5'700'000 euros (VA)

' rejeté l’application de la commission d’agence à la charge de l’autorité préemptrice en cas d’acquisition effective de l’immeuble ;

À titre subsidiaire,

' fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21], édifié sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] (1286 m²), propriété de Monsieur [J], comme suit :

' méthode d’évaluation retenue : méthode globale par comparaison

' surface utile retenue : 2470 m²

' valeur de base retenue : 4067 euros

' abattement pour la vente de la seule nue-propriété : 30 %

' situation : majoritairement occupée justifiant un abattement de 20 %

' abattement pour commission d’agence : 700'000 euros

soit : (4067 euros X 2470 m²) X 0,70 X 0,80 – 700'000 euros= 5 000 000 euros (VA)

En tout état de cause,

' dire et juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

' condamner Monsieur [J] à lui payer une indemnité de 3000 euros en cause d’appel sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Monsieur [J] aux dépens d’appel.

4/adressées au greffe par Monsieur [J] le 31 juillet 2025 notifié le 1er août 2025 (AR appelant du 6 août 2025 et AR CG le 7 août 2025), intimé, aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du bien constitué la nue-propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] ' [Adresse 13], celle cadastrée section G n° [Cadastre 4], appartenant à Monsieur [J] à la somme de 10'028'000 euros,

' confirmer le jugement pour le surplus.

En conséquence et statuant à nouveau :

' fixer la valeur du bien préempté constitué de la nue-propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] ' [Adresse 13], parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4], appartenant à Monsieur [J] à la somme de 6'100'000 euros en ce non compris la commission d’agence de 700'000 euros dus en plus par l’acquéreur à l’agence immobilière ACTIF GESTION ;

' condamner l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions et documents de l’EPFIF adressés au greffe par l’EPFIF le 23 mai 2024 et les conclusions du commissaire du Gouvernement adressées au greffe le 21 octobre 2024 dans les délais règlementaires de l’article R 311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions déposées au greffe par l’EPFIF le 18 juillet 2025 sont recevables, puisque celui-ci demande de déclarer irrecevable le mémoire d’intimé et d’appel incident notifié le 31 mars 2025 par Monsieur [Y] [D] pour violation des dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation et l’EPFIF ne présentant pas de demande nouvelle au fond.

En effet, l’EPFIF indique qu’il a déposé au greffe ses conclusions le 23 mai 2024 qui ont été notifiées le 23 mai 2024 après vérification au greffe, la notification à Monsieur [J] et le commissaire du Gouvernement ayant été régularisées le 24 juillet 2024 et ce n’est que le 31 mars 2025 que Monsieur [J] a notifié ses conclusions, soit au-delà du délai de 3 mois fixé par l’article R 311 -26 du code de l’expropriation ; que celui-ci prétend avoir adressé sa constitution le 22 avril 2024, mais il n’en apporte pas la preuve ; que quoi qu’il en soit, la notification du mémoire de l’appelant est tout à fait régulière et a fait courir le délai de trois mois prévu à l’article susvisé.

Monsieur [J] rétorque dans ses conclusions du 31 juillet 2025, qu’en l’absence de notification de la déclaration d’appel, il a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, un certificat de non appel qui lui a été délivré le 9 avril 2024 (pièce n° 9), que pour autant il a reçu la notification de la déclaration d’appel qui aurait été effectuée le 11 mars 2024 et enregistrée le 11 avril suivant et qu’il a donc alors adressé le 22 avril 2025 une constitution (pièces n° 10 et 11) ; qu’en l’absence de notification des conclusions d’appel dans le délai de trois mois à compter du dépôt des déclarations, soit juin 2024, son conseil a sollicité du conseil de l’EPFIF des informations à ce titre (pièce n° 12) ; que la notification du 24 juillet citée par l’EPFIF n’est pas parvenue au conseil de Monsieur [J] ; que la cour lui a indiqué ne pas avoir reçu de constitution et le conseil de Monsieur [J] a donc adressé une nouvelle constitution par RPVA le 25 janvier 2025 et les conclusions du commissaire du Gouvernement lui ont été communiquées le 13 février 2025 ; qu’en conséquence, la notification du mémoire d’intimé le 31 mars 2025 a donc été effectuée dans les trois mois à compter de la réception du mémoire d’appel, le 10 janvier 2025 et est donc recevable.

L’article R 311-26 alinéa 2 du code de l’expropriation dispose qu’à peine d’irrecevabilité ,relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant, et le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

Il sera tout d’abord relevé que dans les motifs Monsieur [J] demande de déclarer recevable son mémoire du 14 mars 2025 mais dans le dispositif de ses conclusionsons qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, il ne demande pas à la cour de débouter l’EPFIF de sa demande d’irrecevabilité de son mémoire.

En outre, la délivrance d’un certificat de non appel(pièce n°9) est sans incidence sur le moyen soulevé par l’EPFIF ainsi que les courriers électroniques entre avocats des 20 septembre et 22 octobre 2024(pièce n°12).

Monsieur [J] indique qu’il a adressé sa constitution le 22 avril 2024, par lettre simple et il verse à l’appui (pièce n° 10) un courrier adressé à ' la cour d’appel de Paris Madame, Monsieur le greffier en chef [Adresse 7]' avec pièce jointe : constitution, en indiquant que celle- ci correspond à la pièce n°11 de la même date.

Cependant, l’adresse ne correspond ni au greffe central ni au greffe de la chambre 4-7 et il n’est pas démontré que cette constitution a bien été envoyée puisque dès qu’un document arrive à la cour, quel que soit le service, un tampon est apposé avec la date d’arrivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La seule constitution reçue au greffe est en effet celle envoyée par RPVA le 25 janvier 2025.

En conséquence, en l’absence de constitution d’avocat par l’intimé Monsieur [J], le greffe lui a régulièrement notifié le 23 mai 2024 les conclusions et documents de l’EPFIF reçus au greffe le même jour et il n’est pas contesté qu’il a signé l’accusé de réception le 31 mai 2024, point de départ du délai de trois mois qui lui est imparti par l’article R311-26 du code de l’expropriation, sachant qu’il a reçu à la même adresse l’avis d’appel le 11 avril 2024 avec reproduction intégrale des articles R311-9 et R311-26 du code de l’expropriation et notamment du délai imparti de trois mois.

Les conclusions de Monsieur [J] ont donc été adressées au greffe le 31 mars 2025 soit au-delà du délai de trois mois, Monsieur [J] ayant signé l’AR de réception des conclusions de l’EPFIF le 31 mai 2024.

Il convient de faire droit à la demande de l’EPFIF et de déclarer irrecevables les conclusions de Monsieur [J] du 31 mars 2025 sur le fondement de l’article R311-26 alinéa 2 susvisé.

Son appel incident est en conséquence irrecevable.

Les conclusions de Monsieur [J] adressées au greffe le 31 juillet 2025 sont en conséquence également irrecevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

En cas d’acquisition,l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF est limité :

— au prix d’aliénation, celui-ci invoquant suite à l’irrecevabilité des conclusions de Monsieur [J], l’application de l’article R 311-22 du code de l’expropriation;

— à la commission d’agence ;

— aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel implicite du commissaire du Gouvernement concerne le prix d’aliénation.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme le 5 juillet 2022, correspondant à la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 21].

L 'EPFIF n’a pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement retient la même date que le premier juge.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur la date de référence.

À cette date de référence, la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] est située en zone UV du PLU et correspond au tissu urbain [Localité 21] le plus répandu et le plus typique, caractérisé par une diversité des formes urbaines et une densité plus ou moins importante des constructions au sein des îlots. Cette zone couvre la majeure partie du territoire communal.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le premier juge indique qu’il s’agit :

' d’un ensemble immobilier comprenant deux immeubles de rapport à usage d’habitation situé [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21], sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4], d’une superficie de 1286 m².

Les deux immeubles se situent dans une même continuité architecturale:

[Adresse 10]

Au rez-de-chaussée se situe la loge de gardien et un local commercial qui fait l’objet d’un bail commercial mais est utilisé par les locataires comme local à usage d’habitation, ainsi qu’un appartement de deux pièces en rénovation.

Les cinq étages comprennent chacun huit appartements (deux appartements d’une pièce, deux de deux pièces et quatre de trois pièces).

Les parties communes sont très propres et bien entretenues. Les logements visités sont en bon état général. Présence d’humidité sur un mur dans l’appartement correspondant au 29 et dégâts des eaux affectant la salle de bains et le couloir de l’appartement correspondant au lot 35.

[Adresse 11]

Cour intérieure abritant 22 box de stationnement, un local à poubelles et un local à vélos. La cour est propre et bien entretenue.

[Adresse 13]

Le rez-de-chaussée de l’immeuble compte un appartement de deux pièces .

Chacun des cinq étages est divisé en trois appartements de deux pièces.

Les parties communes sont en bon état général.

Les deux appartements visités sont en bon état général. Travaux à prévoir pour la cuisine et la salle de bains électricité à remettre en ordre, appartement correspondant au lot 86, venant d’être libéré. »

L’EPFIF expose que l’immeuble de rapport est composé de 62 appartements dont 8 sont libres de box et d’un commerce situé à la limite de la ville de [Localité 20], qu’il est loin du centre-ville de [Localité 21], dans un secteur à faible commercialité et il produit à l’appui une vue aérienne de [Localité 21] où se trouve le bien préempté.

Il ajoute qu’il ne conteste pas la surface 1470 m² indiquée dans la DIA retenue par le tribunal, que le bien est composé de deux immeubles dans une même continuité architecturale sur rue, [Adresse 10]- [Adresse 13], qu’au [Adresse 10] il s’agit d’une construction en H qui prive de luminosité la moitié des ouvertures existantes, dont un quart ne dispose en réalité que d’un puits de lumière et que le bâtiment [Adresse 13] dispose d’une configuration en L inversé et que la moitié des ouvertures de ce bâtiment dispose également d’un vis-à-vis sur les appartements du même ensemble immobilier.

Il précise que l’état précis des appartements était inconnu lors de la saisine, le vendeur ayant refusé toute visite et que lors du transport sur les lieux il a été constaté que l’immeuble situé au [Adresse 10] est dans un bon état général et que l’immeuble au [Adresse 13] cette même rue est dans un état d’usage et en moins bon état (parties communes et appartements).

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance soit le 18 décembre 2023.

— Sur l’application de l’article R311-2 du code de l’expropriation invoqué par l’EPFIF

L’EPFIF demande l’application de l’article R 311-22 du code de l’expropriation qui dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leur mémoire et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

L’EPFIF invoque un arrêt de la Cour de cassation, 3e, 4 février 2024, n° 22 ' 16 462 qui a cassé un arrêt ayant fixé l’indemnité d’expropriation au-delà des offres de l’appelant en l’absence d’appel formé par l’intimé:

« vu l’article R311-22 alinéa premier du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

' 12. Selon ce texte, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

13. Pour augmenter les indemnités d’expropriation fixées en première instance, l’arrêt retient l’évaluation proposée par le commissaire du Gouvernement, appelant incident, supérieure à celle de l’expropriante.

14. En statuant ainsi, alors que les expropriés n’avaient pas interjeté appel, principal ou incident, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

L’EPFIF demande donc de conclure dans la limite de ses prétentions et observe que Monsieur [J] a conscience de la surévaluation du bien opérée par le tribunal, mais également par le commissaire du Gouvernement, puisqu’il sollicite une évaluation inférieure de trois millions d’euros par rapport à l’évaluation de ce dernier.

Cependant, ce texte de l’article R 311-22 est spécifique à la procédure d’expropriation et ne s’applique pas en l’espèce, puisqu’il s’agit d’une procédure de préemption.

Les règles du droit commun s’appliquent à savoir ne pas statuer infra petita ni ultra petita, soit en l’espèce par rapport aux demandes de l’EPFIF , appelant principal et du commissaire du Gouvernement, appelant implicite, celui- ci demandant de ramener le prix à la somme de 9 000 000 euros, le premier juge l’ayant fixé à 10 028 200 euros.

— Sur la fixation du prix

En première instance, l’EPFIF a demandé de fixer le prix du bien préempté à la somme de 5'700'000 euros, Monsieur [J] à la somme de 14'669'078 euros, en ce non compris la commission d’agence de 700'000 euros due en plus par l’acquéreur à l’agence immobilière ACTIF GESTION et le commissaire du Gouvernement à la somme de 9 000 000 euros.

Le premier juge dans le cadre de l’accord des parties de la méthode d’évaluation globale par comparaison et sur une évaluation en valeur partiellement occupée a retenu les termes suivants avec les références de publication :

Référence

date de mutation

adresse

consistance du bien

surface/m²

prix/m²

DEF1

CG1

29 octobre 2020

[Adresse 5] à [Localité 21]

immeuble de rapport de 14 logements

1252

9815,50

CG3

2 juin 2022

[Adresse 17] à [Localité 21]

immeuble de rapport de 8 logements

337

5193

CG4

1er juillet 2019

[Adresse 6] à [Localité 21]

immeuble de rapport de 5 logements

294

4847

Il a indiqué que la valeur moyenne de ces trois termes, tous partiellement occupés, est de 6618,50 euros/m², et qu’il convenait de privilégier les deux dernières références situées à 300 m du bien préempté, sans toutefois exclure la première référence, et de retenir une valeur unitaire de 5800 euros/m².

Il a ensuite appliqué un abattement de 30 % pour retenir la valeur de la nue-propriété au regard de l’âge de l’usufruitier, aboutissant à une valeur de la nue-propriété à 4060 euros/m².

Il a ajouté que compte tenu du fait que les biens retenus à titre termes de comparaison ont été vendus soit totalement, soit partiellement occupés, il n’y avait pas lieu d’appliquer à cette valeur un abattement pour occupation.

Il a donc fixé un prix d’acquisition à :

(2470 m² X 5800 euros/m²X 0,70)= 10'028'200 euros en valeur partiellement occupée.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement s’accordent en appel pour retenir la même méthode d’évaluation en valeur partiellement occupée.

L’EPFIF demande de retenir un abattement pour occupation, tandis que le commissaire du Gouvernement comme le premier juge n’en propose pas.

Il convient d’examiner les références de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement :

1° Les références de l’EPFIF

L’EPFIF à l’appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 4067 euros, en appliquant ensuite un abattement de 30 % pour la vente de la seule nue-propriété et un abattement de 20 % pour l’occupation majoritaire, demande la confirmation des deux références ci-après du commissaire du Gouvernement CG3 et CG4 et demande d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la référence DEF1/CG1 et n’a pas pris en compte des différences notables entre ces termes de comparaison et le bien préempté.

Ces deux termes avec les références de publication sont les suivants :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros/m²

Observations

CG3

2 juin 2022

[Adresse 17] à [Localité 21]

337

5193

immeuble de rapport de 8 logements

CG4

1er juillet 2019

[Adresse 6] à [Localité 21]

294

4847

immeuble de rapport de 5 logements

CG 3

Ce terme également proposé par le Commissaire du gouvernement en appel comparable en localisation et en consistance sera retenu.

CG4

Ce terme également proposé par le commissaire du Gouvernement en appel comparable en localisation et en consistance sera retenu.

3° Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose une étude de marché d’immeubles de rapport sur la commune de [Localité 21] avec les références de publication, les deux derniers étant communs avec l’EPFIF :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

29 octobre 2020

[Adresse 5]

1252

12'289'000

9815

partiellement loué

immeuble de rapport de 14 logements

CG2

28 février 2020

[Adresse 14]

853

5'531'690

6486

partiellement loué

immeuble de rapport de 13 logements

CG3

2 juin 2022

[Adresse 18]

337

1'750'000

5193

partiellement loué

immeuble de rapport de 8 logements

CG4

1er juillet 2019

[Adresse 6]

294

1'425'000

4847

partiellement loué

un immeuble de rapport de 5 logements

moyenne

6585

Le commissaire du Gouvernement indique que le prix moyen est de 6585 euros/m², avec une fourchette de prix entre 9815 euros et 4847 euros, que les deux dernières mutations sont situées dans un rayon de 300 m du bien à évaluer et qu’elles seront par conséquent privilégiées pour une moyenne de 5020 euros/m² ; qu’il propose donc une valeur unitaire de 5200 euros/m², en valeur arrondie, correspondant à la plus récente des deux mutations.

Les termes CG 3 et CG4 ont déjà été retenus.

CG1

L’EPFIF demande d’écarter ce terme retenu par le premier juge, s’agissant de la vente plus élevée et isolée au regard des prix des autres références, celui-ci étant situé au centre de la commune de [Localité 21], au pied de l’hôtel de ville, sur une rue aérée à double sens, commerçante, et proche de toutes commodités, des transports en commun, d’un jardin et d’une place publique, soit un environnement qui n’est pas comparable avec celle du bien préempté, qu’il est situé en limite de la commune de [Localité 20], dans une rue étroite non aérée avec des vis-à-vis, non commerçante et éloigné du centre-ville de plus d’un kilomètre.

Il ressort du plan et des photographies produites par l’EPFIF dans ses conclusions , ce qui n’est pas contesté par le commissaire du Gouvernement, que cette référence est située au centre de la commune de [Localité 21], au pied de l’hôtel de ville, sur une rue aérée à double sens, commerçante, proche de toutes commodités, transports en commun, d’un jardin et d’une place publique, soit dans un environnement qui n’est pas comparable avec celui du bien préempté, qu’il est situé en limite de la commune de [Localité 20], et éloigné du centre-ville de plus d’un kilomètre.

En outre, la consistance n’est pas comparable, puisque si le commissaire du Gouvernement indique qu’il s’agit d’un immeuble de rapport de 14 logements, l’EPFIF verse aux débats un document DVF (pièce n° 5) faisant mention de 14 logements et de 3 locaux industriels de 253 m².

Ce terme non comparable sera donc écarté.

CG2

L’EPFIF demande d’écarter ce terme, celui-ci étant éloigné de 3 km du bien préempté ayant fait l’objet d’une vente 10 mois suivant la cession citée, le 11 décembre 2020, pour un prix de 7'069'580 euros, soit 5347,64 euros/m² (pièce n° 6).

Il ajoute qu’il s’agit de l’acquisition par l’EPFIF d’un immeuble construit en 1985 en parfait état, composé de 13 appartements, 15 caves, 36 emplacements de parking en sous-sol et 4 box et il ne ressort pas de l’acte de vente du 28 février 2020 que les 38 lots vendus au prix de 5'531'690 euros avaient une superficie de 853 m² (pièce n° 7).

Le commissaire du Gouvernement privilégie les deux derniers termes qui sont situés à moins de 300 m du bien à évaluer et ne conteste pas que ce terme est situé à 3 km.

En outre, si l’acte de vente produit fait bien état d’un prix de 5'531'690 euros, il ne mentionne pas la superficie invoquée par le commissaire du Gouvernement de 853 m², ce qui ne permet pas d’établir une valeur mentionnée de 6486 euros.

Ce terme sera donc écarté.

Les deux termes retenus par la cour correspondent donc à une moyenne de :

5193 + 4847= 10'040 euros/m²= 5020 euros/m².

Ces deux termes correspondent à ceux proposés par l’EPFIF, et sa proposition de retenir la valeur très inférieure de 4067 euros/m² ne peut être retenue.

Cependant, il y a lieu de tenir compte comme invoqué par l’EPFIF du fait que les termes retenus par la cour correspondent à des surfaces plus petites, à savoir 337 m² et 294 m², par rapport au bien préempté de 2470 m² et que le nombre de logements n’est pas comparable, à savoir 8 logements et 5 logements, le bien préempté en ayant 62.

Il sera donc retenu une valeur inférieure à la moyenne de 5020 euros/m² soit 4700 euros/m² en valeur partiellement occupée.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas l’abattement de 30% appliqué par le premier juge pour retenir la valeur de la nue-propriété au regard de l’âge de l’usufruitier, celui- ci étant né en 1946.

Le premier juge du fait que les biens retenus au titre des termes de comparaison ont été vendus soit totalement soit partiellement occupés, n’a pas appliqué un abattement pour occupation.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement et d’appliquer un abattement de 20 % en faisant état d’un terme de comparaison :

' 22 avril 2017 : [Adresse 3] et [Adresse 2], BJ 183 et BR 73, montant de la pleine propriété : 8'435'778,40 euros et de la nue-propriété 2'615'091 euros, soit 4067 euros de la pleine propriété et 2074 euros/m² (30% de la pleine propriété) de la nue-propriété.

Il verse des photographies et indique qu’il s’agit de la vente d’un immeuble de rapport en R+3 et R+4 d’une surface utile totale de 2074 m², situé en angle d’une rue, en limite de la ville de [Localité 21], portant sur un ensemble immobilier composé d’une trentaine d’appartements, de caves, de dépendances et de trois jardins privatifs, en zone urbaine mixte, disposant de parking souterrain privé sécurisé et est proche du bien préempté (pièce n° 4).

Il ajoute que cette vente précise la valeur de la nue-propriété, qui correspond à 30% de la valeur de la pleine propriété ; qu’en effet, d’après le barème de l’article 669 du code général des impôts, la valeur de la nue-propriété est égale à 70 % de la valeur totale lorsque l’usufruitier a entre 71 et 80 ans, ce qui est le cas pour la présente DIA, le propriétaire étant né en 1946.

En conséquence, il est demandé un abattement de 20% pour occupation du fait que l’immeuble est majoritairement occupé, seulement 8 logements étant libres sur 64.

Le commissaire du Gouvernement n’applique pas d’abattement pour occupation et indique au titre de la description du bien préempté qu’il est majoritairement occupé.

L’EPFIF indique que le bien préempté est composé de 62 appartements dont 8 sont libres, ce qui n’est pas contesté par le commissaire du Gouvernement.

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux, que seuls certains appartements ont été visités, mais que majoritairement ils sont occupés, ce qui correspond à ce qu’indique le commissaire du Gouvernement.

Il y a lieu en conséquence d’appliquer un abattement pour occupation de 20 %, sans qu’il soit nécessaire de retenir le terme invoqué par l’EPFIF.

Le prix est donc de :

(2470 m² X 4700 euros/m²)X 0,70 (abattement pour vente de la seule nue-propriété) X 0,80 (abattement pour occupation)= 6 501 040 euros en valeur partiellement occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— la commission d’agence

Le premier juge indique que dès lors que le montant de la commission et son débiteur sont mentionnés à la fois dans la DIA et dans l’engagement des parties, il appartient à l’EPFIF, substitué dans les droits et obligations de la société DUCONG INVESTISSEMENT, de prendre en charge la commission d’agence d’un montant de 700'000 euros.

Dans le dispositif de ses décisions, il a indiqué : ' fixe les frais de commission d’agence due par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (l’EPFIF) à 700'000 euros TTC dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération et en cas de besoin, la condamne au paiement de cette somme'.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement, à titre principal et de rejeter l’application de la commission d’agence à la charge de l’autorité préemptrice en cas d’acquisition effective de l’immeuble et à titre subsidiaire de la déduire du prix d’aliénation.

Il indique que l’article L 213-4 alinéa 1du code de l’urbanisme dispose qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi, qu’en matière de préemption, le juge de l’expropriation n’a pour office que de « fixer » le prix d’acquisition ; que si par extraordinaire, la cour devait considérer que la fixation du montant de la commission d’agence entrait bien dans l’office du juge de l’expropriation statuant en matière de préemption, comme faisant partie intégrante du prix d’acquisition, il est demandé de tenir compte du coût particulier représenté par cette commission d’agence dans le prix, le tribunal s’étant fondé sur des termes de comparaison, essentiellement des décisions judiciaires et des acquisitions réalisées de gré à gré dans le cadre de la déclaration d’utilité publique, qui n’accuse pas le poids financier, parfois très lourd, d’une commission d’agence en plus du prix d’acquisition.

Il ajoute qu’il est impossible de condamner l’autorité préemptrice, comme l’a décidé la Cour de cassation dans un arrêt, 3e civile, 9 juillet 2020, n° 19-19310.

L’article L213-4 du code de l’urbanisme invoqué prévoit que le prix d’acquisition est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi, mais ne concerne pas la commission d’agence.

En effet, l’exercice du droit de préemption ne fait pas perdre à l’intermédiaire le droit à rémunération qu’il tient des articles 6 de la loi n° 70 ' 9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, dès lors que la préemption, qui opère seulement substitution du préempteur dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, ne remet pas en cause la vente qui reste effectivement conclue.

Comme l’indique exactement le premier juge, le juge de l’expropriation est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ce droit étant conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

En revanche, le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour réduire ou supprimer cette rémunération, qui relève des attributions du juge judiciaire de droit commun.

En l’espèce, la DIA (pièce n° 1) réceptionnée par la mairie de [Localité 21] le 19 avril 2022 mentionne une commission d’agence de 700'000 euros TTC qui est à la charge de l’acquéreur, et l’EPFIF qui est substitué dans les droits et obligations de l’acquéreur est donc tenu de prendre à sa charge la commission d’agence d’un montant de 700'000 euros TTC.

Par contre, comme l’a jugé la Cour de cassation, dans l’arrêt du 9 juillet 2020, n° 19 -19'310, il ne peut y avoir lieu à condamnation de l’autorité préemptrice.

Il y a donc lieu de dire que l’EPFIF sera tenu, en cas d’acquisition du bien préempté, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier de 700 000 euros TTC.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement ne concernent pas les dépens de première instance.

Monsieur [J] perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a condamné l’EPFIF à payer à Monsieur [J] une indemnité de procédure de 3000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que la procédure de préemption est caractérisée par une phase amiable qui, après notification du DIA et instruction de celle-ci, voit l’autorité préemptrice proposer un prix d’acquisition au propriétaire qui a notifié sa DIA, et qu’il ressort des dispositions des articles R 213-10 et R213-11 du code de l’urbanisme, que la saisine du juge de l’expropriation en fixation du prix d’aliénation de l’immeuble préempté découle du refus du propriétaire et son acceptation que le prix soit fixé par cette juridiction, mais également d’une obligation réglementaire imposée au titulaire du droit de préemption s’il ne veut pas en perdre l’exercice; que si le propriétaire préempté accepte que le prix soit fixé par la juridiction d’expropriation, il accepte par voie de conséquence, de devoir recourir à la représentation obligatoire par avocat.

L’EPFIF demande en conséquence au regard de ces particularités, en application de l’alinéa 3 de l’article 700 du code de procédure civile, de dire n’y avoir lieu application de ce texte et de réformer le jugement.

L’équité commande cependant de confirmer le jugement qui a exactement condamné l’EPFIF à payer la somme de 3000 euros à Monsieur [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF des 23 mai 2024 et 18 juillet 2025 et les conclusions du commissaire du Gouvernement du 21 octobre 2024 ;

Déclare irrecevables les conclusions de Monsieur [J] des 31 mars 2025 et 31 juillet 2025 et en conséquence déclare irrecevable son appel incident ;

Statuant dans la limite de l’appel de l’EPFIF et de l’appel implicite du commissaire du Gouvernement ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur le prix d’acquisition et sur la commission d’agence ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 6 501 040 euros en valeur partiellement occupée le prix d’acquisition de la nue-propriété du bien appartenant à Monsieur [Y] [J] , situé [Adresse 10]- [Adresse 13] à [Localité 21], sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4],

Dit que l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (l’EPFIF) sera tenu, en cas d’acquisition du bien préempté, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier de 700 000 euros TTC ;

Confirme le jugement sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [Y] [J] aux dépens d’appel ;

Déboute l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT