RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

(n° /2026, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08813 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNIH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 23/01621

APPELANTE

Madame [E] [L], née le 19 septembre 1954 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Richard ruben Cohen de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de Paris, toque : C1887

INTIMÉE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 552 032 708, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Catherine Hennequin de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Gautier Roselyne dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1 er octobre 1997, la SAGI, aux droits de laquelle vient la SA Régie immobilière de la Ville de [Localité 3]( RIVP) , a donné à bail à Mme [E] [L] un logement de 3 pièces sis [Adresse 3].

Le 19 avril 2021 ,un dégât des eaux est survenu en raison de l’engorgement d’une descente commune d’eaux usées.

Entre le 20 et le 30 avril 2021, Mme [E] [L] a été relogée à l’hôtel aux frais de son assureur.

Puis dans le cadre d’une convention tripartite en date du 30 avril 2022, la RIVP (tiers payeur), Mme [E] [L] (preneur) et la société Heneo (bailleur) ont convenu de la mise à disposition au profit de Madame [E] [L] d’un logement temporaire, à savoir un appartement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 5] .

Cette convention tripartite devait, selon l’accord des parties, s’achever 8 jours suivant la notification par la RIVP de la date de remise à disposition du logement initial après achèvement des travaux.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 janvier 2022, Mme [E] [L] a assigné la RIVP en référé aux fins d’obtenir son relogement définitif.

Par ordonnance du 18 juillet 2022, le Juge des référés a notamment :

— REJETÉ les demandes Madame [E] [L] à l’égard de la RIVP de relogement sous astreinte comme excédant le pouvoir du juge des référés,

— REJETÉ les demandes de la RIVP et d’HENEO relatives au logement provisoire, comme excédant les pouvoirs du juge des référés,

— CONDAMNÉ la RIVP à payer à Madame [E] [L] la somme de 1.000€ au titre de son préjudice moral, et la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] a été relogée définitivement , le 4 septembre 2023 à [Localité 6] [Adresse 5].

Elle a définitivement restitué le logement situé [Adresse 6], le 12 septembre 2023 le logement provisoire loué par la société Hénéo ayant été libéré le 2 octobre 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 février 2023, Mme [E] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] lequel par jugement en date du 5 avril 2024, a :

CONDAMNÉ la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PAIRS à payer à Madame [S] [L] la somme de 1500 € en réparation de son préjudice moral.

DIT qu’il y aura lieu de déduire de cette condamnation la provision de 1000 €

allouée par le juge des contentieux de la protection statuant en référé suivant

ordonnance du 18 juillet 2022 sous réserve de son paiement,

REJETÉ le surplus des demandes d’indemnisation de Madame [E] [L],

REJETÉ la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] relative à l’expiration d la convention de relogement temporaire, et sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le logement temporaire et des loyers et charges pour le logement initial durant la période du 15 février 2022 au 16 septembre 2022,

DEBOUTÉ les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNÉ la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] à payer à Madame [E] [L] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et rejeté sa demande sur le même fondement,

CONDAMNÉ la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] aux dépens de l’instance,

RAPPELÉ que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 7 mai 2024 Mme [E] [L], a interjeté appel .

Dans ses conclusions du 31 juillet 2024 elle demande à la cour de:

— INFIRMER le Jugement rendu le 5 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en ce qu’il a limité le montant du préjudice moral à la somme de 1.500 euros, et rejeté le surplus des demandes d’indemnisation de Madame [E] [L] ,

— CONFIRMER le Jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés :

— REJETANT toutes fins, moyens ou conclusions contraires :

— CONDAMNER la RIVP à payer à Madame [E] [L] la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice moral subi entre le 19-20 avril 2021 et le 2 octobre 2023,

— CONDAMNER la RIVP à payer à Madame [E] [L] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’ensemble des constats réalisés à l’initiative de Madame [E] [L],

La RIVP dans ses conclusions signifiées le 24 octobre 2024 demande à la cour de :

DECLARER la RIVP recevable et bien fondée en ses conclusions d’intimé,

DEBOUTER Madame [E] [L] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a:

CONDAMNÉ la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PAIRS à payer à Madame [S] [L] la somme de 1500 € en réparation de son préjudice moral.

DIT qu’il y aura lieu de déduit de cette condamnation la provision de 1000 € allouée par le juge des contentieux de la protection statuant en référé suivant ordonnance du 18 juillet 2022 sous réserve de son paiement,

CONDAMNÉ la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] à payer à Madame [E] [L] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

CONDAMNÉ la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] aux dépens de l’instance,

RAPPELÉ que l’exécution provisoire est de droit.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

REJETÉ la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] relative à l’expiration de la convention de relogement temporaire, et sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le logement temporaire et des loyers et charges pour le logement initial durant la période du 15 février 2022 au 16 septembre 2022,

DEBOUTÉ les parties de toutes leurs autres demandes,

Statuant à nouveau

CONSTATER l’expiration du contrat de relogement temporaire meublé tripartite portant sur le logement situé [Adresse 7], à la date du 15 février 2022, et la qualité d’occupante sans droit ni titre de Madame [E] [L] depuis cette date,

CONDAMNER Madame [E] [L] à payer à la RIVP la somme de 8.069,38 €, au titre des indemnités d’occupation du logement temporaire sur la période du 15 février 2022 au 16 septembre 2022,

CONDAMNER Madame [E] [L] à payer à la RIVP la somme de 4.414,23 €, au titre des loyers impayés du logement situé [Adresse 6] sur la période du 15 février 2022 au 16 septembre 2022, outre les charges,

Y ajoutant,

CONDAMNER Madame [E] [L] à verser à la RIVP une indemnité de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [E] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026. .

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des faits et moyens soutenus par les parties à l’appui de leurs prétentions

MOTIVATION

Sur les demandes au titre du préjudice moral

Mme [L] rappelle qu’elle a perdu un certain nombre d’affaires du fait du sinistre, subi d’avril 2021 à début octobre 2023, et d’un relogement provisoire dans des conditions inadaptées à son handicap et ne lui permettant pas de garder avec elle les quelques affaires sauvées , que cette situation aggravée par la mauvaise foi du bailleur et, son absence de diligence a créé chez elle un syndrome anxio dépressif .

Elle considère que le premier juge n’a pas pris la mesure de l’importance de son préjudice moral.

Sur ce,

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation .

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. »

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail .

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis une mise en demeure n’étant cependant pas exigée .

Si le locataire s’oppose sans motifs légitimes à la réalisation des travaux , il ne peut plus se prévaloir de son préjudice de jouissance .

En application de l’ article 1219 du code civil une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En matière de bail, le locataire peut suspendre le paiement de ses loyers en se prévalant de l’inexécution par le bailleur de son obligation de remise d’un logement décent à la condition de démontrer que ce manquement est suffisamment grave pour rendre le logement inhabitable .

Il est établi et non contesté , que le 19 avril 2021 , puis le 25 avril 2021, les engorgements d’une commune d’eaux usées ont entraîné un déversement dans l’ensemble du logement de Mme [L] , de matières fécales , le rendant totalement inhabitable .

Un nouveau sinistre similaire est intervenu le 16 septembre 2022 et une proposition de relogement définitif ,de Mme [L] a finalement abouti le 4 septembre 2023.

Si comme l’a souligné justement le premier juge , le trouble de jouissance de Mme [L] lié à l’indisponibilité totale de son logement a été suffisamment indemnisé du fait de la dispense du paiement des loyers et des charges , elle a revanche au regard de la nature même du sinistre et ,de la durée de la situation de relogement provisoire subi un préjudice moral distinct .

Au vu notamment de la durée de ce relogement provisoire, ( plus de 2 ans ) , dans un appartement de seulement 23 m² au lieu de 86 m², pas adapté à son handicap,tels , ses déplacements en fauteuil roulant et la nécessité de l’intervention d’une tierce personne, sa fille aidante résidant avec elle, et des certificats médicaux du 23 septembre 2021 et 8 janvier 2022, attestant des troubles anxiodépressifs réactionnels il convient d’infirmer le premier juge sur le montant de l’indemnisation du préjudice moral subi et d’allouer de ce chef à titre de réparation la somme de 8 000 euros .

Il conviendra de déduire de cette condamnation ,sous réserve de son paiement , la somme de 1000 euros allouée en référé par ordonnance du 18 juillet 2022.

Sur l’appel incident

La RIVP considère qu’au regard des termes de la convention de relogement temporaire et de la notification de la fin des travaux qui lui a été faite , Mme [L] aurait dû réintègrer son logement initial en février 2022, qu’elle n’avait pas à exiger un procès verbal de réception et que c’est à tort que le premier juge s’est fondé sur le constat d’huissier du 16 mai 2022 pour rejeter ses demandes de condamnation de Mme [L] à payer à la fois des indemnités d’occupation au titre du logement temporaire et , les loyers impayés au titre de son logement initial qu’elle aurait dû réintègrer .

Sur ce,

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a rejeté les demandes de la RIVP en considérant que les mentions du constat d’huissier dressé à la demande de Mme [L] le 16 mai 2022 démontrait que le nettoyage et les travaux de remise en état n’étaient pas parfaitement achevés et qu’en conséquence, l’expiration de la convention de relogement temporaire ne pouvait être constatée à la date du 15 février 2022.

La Cour y ajoute que , notamment la RIVP ne peut pas contester l’absence totale d’évier dans la cuisine en février 2022, puisqu’il résulte de ses propres pièces qu’une pose de cet évier était prévu le 2 juin 2022 et , en conséquence elle ne pouvait prétendre que le logement était redevenu habitable le 15 février 2022.

Par ailleurs, au regard du nouveau sinistre intervenu en septembre 2022 , les réserves de la locataire quant aux conditions de réception des travaux étaient fondées .

Il convient donc de confirmer le jugement ayant débouté la RIVP de ses demandes reconventionnelles .

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le premier juge qui a fait une juste application des textes relatifs aux dépens aux frais irrépétibles .

Au vu du sens du présent arrêt , la RIVP supportera les dépens de la procédure d’appel et devra payer une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les dispositions relatives, à l’indemnisation du préjudice moral ,

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

Condamne la SA Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] à payer à Mme [E] [L] la somme de 8000 euros au titre de son préjudice moral , dont il conviendra de déduire la somme de 1000 euros éventuellement versée à titre provisionnel en exécution de l’ordonnance de référé du 18 juillet 2022.

Rejette le surplus des demandes;

Condamne la SA Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] à supporter les dépens d’appel,

Condamne la SA Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] à payer à Mme [E] [L] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,