Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 FEVRIER 2026

(n° 38, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04409 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHTX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 19/04753

APPELANTE

SCI [S], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 420 205 916

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, et assistée de M^e Davina SUSINI-LAURENTI, avocat au barreau de Paris, P043

INTIMES

Monsieur [D] [T]

Né le 26/05/1954 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, et assisté de M^e Lucie POTTIEE-SPERRY avocat au barreau de PARIS, A436, substituant M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [P] épouse [T]

Née le 24/05/1954 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, et assistée de M^e Lucie POTTIEE-SPERRY avocat au barreau de PARIS, A436, substituant M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie GIROUSSE, Présidente de la 5-3 chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la 5-3,

— Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,

— Madame Hélène BUSSIERE, Conseillère.

Greffière, lors des débats : M^me Elisabeth VERBEKE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et par Wendy PANG FOU, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté, la SCI [S] a donné à bail en renouvellement à M. [D] [A] [T] et Mme [M] [Y] [P], épouse [T] (ci-après, les époux [T]) des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à Paris 13eme, moyennant un loyer annuel en principal de 48.000 euros pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009 pour se terminer le 30 juin 2018. Le bail prévoit l’exploitation exclusive dans les locaux d’une activité de marchand de vin, restaurant, brasserie.

Par acte extrajudiciaire du 9 mars 2018, les époux [T] ont demandé le renouvellement du bail à la SCI [S] à compter du 1er juillet 2018.

Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2018, la SCI [S] a consenti au principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 72.000 euros en principal hors taxes et hors charges.

Le 3 juillet 2018, la SCI [S] a notifié par lettre recommandée avec avis de réception aux époux [T] un mémoire en demande sollicitant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2010 à la somme annuelle de 72.000 euros, faisant valoir que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative du fait de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Par acte du 15 avril 2019 réitérant les demandes de son mémoire préalable, la SCI [S] a fait assigner les époux [T] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 25 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2018 et avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise aux fins d’obtenir les éléments permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé.

L’expert a déposé son rapport le 9 mars 2022. La SCI [S] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 85.000 euros tandis que les locataires a demandé de le fixer à 50.270,61 euros en application des règles de plafonnement, subsidiairement, de la fixer à une valeur locative de 60.000 euros.

Par jugement du 15 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— fixé à 52.957,56 euros en principal par an, à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé entre les époux [T] et la SCI [S] pour les locaux situés [Adresse 3] à PARIS 13ème ;

— dit que les éventuels intérêts dus par les époux [T] courent à compter du 3 juillet 2018, date du mémoire, les intérêts dus depuis plus d’un an étant capitalisé,

— dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 1er mars 2023, la SCI [S] a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 29 mai 2024, la SCI [S], appelante, demande à la Cour de :

— infirmer la décision entreprise, en ce qu’elle n’a pas retenu l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur considéré au cours de la durée du bail expiré ;

— et en conséquence, infirmer la décision en ce qu’elle a fixé à 52 957,56 € en principal par an, à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé entre les époux [T] et la SCI [S] pour les locaux situés [Adresse 3] à Paris 13ème.

— confirmer le jugement du 15 février 2023 pour le surplus.

Statuant à nouveau,

— fixer le loyer de renouvellement avec effet au 1er juillet 2018 à la somme de 85 000 € en principal HT hors charges, le bail étant par ailleurs renouvelé aux clauses, charges et conditions du bai expiré, sous réserve de l’adaptation éventuellement nécessaire aux dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre suivant,

— juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner les époux [T] au remboursement de tous les dépens d’appel.

Par conclusions déposées le 24 janvier 2025, Monsieur [D] [T] et Madame [M] [T], demandent à la Cour de :

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [D] [A] [T] et Madame [M] [Y] [P], épouse [T].

— débouter la SCI Tolbiac de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre principal,

— confirmer intégralement le jugement dont appel rendu le 15 février 2023 en ce qu’il :

o « fixe à 52.957,56 euros en principal par an, à compter du 1er juillet 2018, le loyer du bail renouvelé entre les époux [T] et la SCI [S] pour les locaux situés [Adresse 3] à Paris 13ème ;

o dit que les éventuels intérêts dus par les époux [T] courent à compter du 3 juillet 2018, date du mémoire, les intérêts dus depuis plus d’un an étant capitalisé,

o dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

o déboute les parties du surplus de leurs demandes. »

A titre subsidiaire

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis à [Localité 6] ' [Adresse 3] à la somme de Soixante Mille euros (60.000 €) par an, en principal, correspondant à la valeur locative, pour un bail de 9 années à compter du 1er juillet 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l’application des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 dite « PINEL » du 18 juin 2014.

A tout état de cause,

— condamner la SCI [S] à payer à Monsieur [D] [A] [T] et Madame [M] [Y] [P], épouse [T] la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la société SCI [S] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, qui seront recouvrés dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Ainsi que l’a constaté le juge des loyers commerciaux dans sa décision du 25 octobre 2019, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 9 mars 2018 et de l’acceptation du principe du renouvellement par les époux [T], le contrat de bail en cause s’est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018.

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local doit être déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par ailleurs, il résulte de l’article L.145-34 du même code, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés à l’article L.145-33 1 à 4 , le taux de variation du loyer du bail renouvelé, dont la durée n’excède pas neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Pour solliciter le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la SCI [S] soutient qu’il y aurait une modification notable des facteurs locaux de commercialité visés au 4° de l’article L.145-33 précité, la modification des autres éléments visés par ce texte n’étant pas invoquée.

Selon l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. La modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur. L’appréciation de l’existence d’une telle incidence favorable sur l’activité commerciale exercée se fait de façon objective sans qu’il soit nécessaire qu’en l’espèce, le chiffre d’affaires du preneur ait effectivement augmenté, puisque ce chiffre dépend des propres choix de gestion de l’exploitant qui ne peuvent être opposés au bailleur. En application de l=article 1353 du code civil, c’est au bailleur qui demande d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, de prouver qu=il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité du commerce en cause.

Concernant les caractéristiques du bail et des locaux, il convient de se référer aux motifs pertinents et détaillés du jugement déféré, que la cour adopte, en soulignant notamment que les locaux en cause sont situés dans la zone sud du [Localité 7] à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5], au pied d’un immeuble ancien en bon état sur angle, qu’ils sont sur le trottoir opposé à l’une des bouches du métro Olympiades de la ligne 14 ; qu’ils se composent d’un rez-de-chaussée, d’un sous-sol relié et d’un appartement au premier étage accessible par les parties communes, soit selon l’expert une surface totale pondérée de 110,44 m2 pour le rez-de-chaussée (56 couverts) et de 4,52 m2 pour le sous-sol outre le premier étage non accessible au public d’une surface de 63,44 m2, étant précisé que ces surfaces ne sont pas contestées ; qu’ils bénéficient d’une terrasse couverte en véranda sur tout le linéaire de façade (24 couverts) et une terrasse ouverte (16 places assises). L’expert a conclu à une très bonne appréciation générale des locaux en relevant notamment une bonne situation dans un quartier en évolution continue, une bonne visibilité et un bel emplacement, face à la bouche de métro Olympiades à l’angle des [Adresse 6] et Nationale, le bénéfice d’un flux de piétons important (sortie de métro, université, mosquée et médiathèque), la bonne qualité de bâti de l’immeuble ayant des parties communes en bon état d’entretien, les avantages liés au bénéfice d’un appartement et d’une terrasse couverte.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, l’expert a notamment relevé que sur la période de 2009 à 2017 inclus, la population du [Localité 7] est restée stable (+0,04%) avec une évolution en dent de scie tandis que celle de [Localité 1] a amorcé une baisse depuis 2012 (-2,08%) ; que plus précisément sur le quartier « gare 26 » ([S]) dont dépendent les locaux la population a diminué (-7,98%) ; que selon l’INSEE la répartition des catégories socioprofessionnelles dans le [Localité 7] est restée sensiblement la même ; que pour la même période la répartition par âge de la population du [Localité 7] a peu varié avec cependant une légère hausse de 60-74 ans et plus (1,6%) ; que la moyenne des revenus sur cette période est pratiquement identique à celle de la capitale, suivant l’évolution du niveau de vie générale et ne pouvant être considérée comme notable.

Par ailleurs, il a relevé que la fréquentation de la station de métro [D] située à 30 mètres des locaux en cause a augmenté d’environ 9 % passant de 6.655 966 en 2009 à 7.240.711 en 2017 ; que les autres stations sont trop éloignées pour que leur évolution soit conséquente pour le local en cause ; qu’il ne dispose pas des chiffres relatifs à la fréquentation de la station de tramway installée en 2009 desservant le [Adresse 7] qui au demeurant est assez éloignée. L’expert observe que l’augmentation du flux de la station [D] proche du commerce en cause n’est pas liée uniquement à la fréquentation étudiante ou du campus et n’est pas particulièrement notable pour le quartier puisqu’on observe une évolution comparable pour des stations éloignés de la faculté et du campus, que la fréquentation était déjà élevée en 2009 ; que l’évolution des transports est antérieure au bail échu et qu’elle est peu notable pour le secteur.

Il précise que les constructions nouvelles ou extensions portant sur 1.858 m2 de plancher dont 1.354 m2 sur la période ne sont pas notables, concernent des institutions fonctionnant en vase clos ou utilitaires n’offrant pas une chalandise loisirs attractives, que le logement social ou étudiant, correspondant à un pouvoir d’achat peu évolutif, reste prépondérant

Il expose que le Campus Cluster [Localité 1] Innovation, situé à 180 mètres des locaux en cause, inauguré le 14 novembre 2014, rassemble plusieurs grandes écoles (ESG Management Scool, [Localité 8] [T], [Localité 1] Business School) accueille environ 3.500 étudiants, 350 professeurs et salariés ainsi qu’une vingtaine d’entreprises, start-ups et incubateurs, le bâtiment rénové de trente étages développant une surface d’environ 9.400 m2 ; que les trois accès à la dalle Olympiades ont été rénovés, modernisés avec des rampes, escalators et ascenseurs, la galerie marchande a été restaurée redynamisée avec l’installation de commerces de proximité. Il observe cependant que ce campus accueille un service de restauration type café/co-working avec offre de boissons et encas sucrés ou salés ; qu’à proximité des locaux en cause on recense une quinzaine d’établissements offrant également de la restauration ou boisson, dont le restaurant universitaire proposant des repas complets pour 3,20 euros situé à 43 mètres des locaux en cause, de nombreuses boulangeries et épiceries vendant des sandwichs, que le nouveau flux d’étudiants peut être partiellement capté à la source par l’offre de restauration de l’esplanade restaurée et des restaurants situés au croisement des [Adresse 8] et [Localité 9] à l’opposé de celui en cause ; qu’ainsi l’offre de restauration concurrente est nombreuse et bien implantée ; qu’elle a peu évolué depuis 2009 que les traiteurs et fastfood sont plutôt situés sur le trottoir opposé en particulier un Mac Donald situé devant la sortie de métro Olympiades ; que la clientèle étudiante a un pouvoir d’achat limité ; qu’elle est saisonnière, étant absente durant les examens et vacances scolaires soit environ 4 à 5 mois par ans ; que la clientèle de l’établissement en cause est donc plus large que la clientèle étudiante ; que le chiffre d’affaires n’a pas évolué entre 2009 et 2018, n’enregistrant qu’une augmentation de 1,30% mais a subi des fluctuations en fonction des locataires gérants qui se sont succédés et de l’amplitude horaire d’exploitation.

L’expert a ainsi déduit que malgré l’évolution relativement notable de certains des facteurs locaux de commercialité énumérés à l’article R145-6 précité, tels que notamment la hausse de fréquentation du métro et la création d’un campus universitaire important, ces éléments ne marquent pas une évolution forte du quartier, cette évolution ne bénéficie que marginalement au commerce de brasserie traditionnelle exercé, la concurrence étant très présente et la clientèle ciblée n’étant pas uniquement les étudiants, clientèle très volatile, mais une clientèle résidentielle d’habitués ou de bureaux qui a peu évolué en pouvoir d’achat et en nombre .

En appel, la SCI [S] reprend les moyens présentés en première instance. Il convient d’adopter la motivation du jugement déféré répondant à ces moyens à laquelle il est renvoyé en ajoutant les précisions suivantes.

L’augmentation constituée par les 650.000 personnes supplémentaires utilisant la station [D] depuis l’origine du bail renouvelé doit être appréciée au regard du fait que l’ouverture de cette station lors du précédent bail avait déjà apporté un flux de 6.655.966 voyageurs en 2009, du fait que la bouche de métro de cette station située à 30 mètres des locaux en cause est cependant sur le trottoir opposé alors qu’un Mac Donald est directement implanté devant cette sortie de métro ; que les personnes se dirigeant vers le Campus Cluster [Localité 1] Innovation sortant du métro vont dans la direction opposée à celle de commerce en cause ; qu’en outre, il existe une concurrence importante notamment de cafés, brasseries boulangeries et épiceries ; que le restaurant universitaire est seulement à 43 mètres. Au regard de ces différents éléments, il n’apparaît pas que l’augmentation du flux des voyageurs utilisant la station [D] caractérise une modification des facteurs locaux de commercialité notable et favorable à l’activité du commerce en cause dont le chiffre d’affaires n’a d’ailleurs pas augmenté sur la période en cause.

Parallèlement à la création du Campus Cluster [Localité 1] Innovation au cours du bail expiré dans les anciens locaux rénovés de la faculté [Localité 1]-Diderot, différents établissements présentant une offre de restauration ou d’alimentation ont été créés. Il doit être tenu compte du caractère saisonnier de la clientèle étudiante. Il n’est pas démontré que le nouveau flux de population résultant des étudiants ou professionnels travaillant dans ce campus soit de nature à jouer un rôle notable sur l’activité du commerce en cause, et ce, même si le nouveau gérant de ce commerce a mis en place des tarifs spéciaux pour le « happy hours », l’expert observant, au contraire, que le commerce de brasserie traditionnelle exercé ne cible pas spécialement les étudiants, clientèle volatile, mais plutôt une clientèle résidentielle d’habitués ou de bureaux qui a peu évolué tant en pouvoir d’achat qu’en nombre. L’affirmation de l’appelante selon laquelle ce Campus aurait apporté une clientèle dotée d’un fort pouvoir d’achat n’est corroborée par aucun élément alors que les statistiques produites ont révélé une faible évolution de la population du quartier. De même, l’appelante n’établit pas que l’augmentation du chiffre d’affaires pour l’activité de terrasse-bar résulterait de l’afflux de la nouvelle population étudiante alors qu’au contraire, l’examen de l’évolution du chiffre d’affaires ne révèle aucune concomitance avec les premières années d’ouverture du campus durant lesquelles on constate, au contraire, une importante baisse de chiffre d’affaires.

La circonstance que dans le quartier du commerce en cause durant le bail expiré, les populations ouvrières, intermédiaires et d’employés ont baissé tandis que celle des cadres ou profession intellectuelles supérieures a légèrement augmenté de 2,5% et que celle des retraités a augmenté de 16% n’est pas de nature à démontrer l’existence d’une gentrification caractérisant une modification notable favorable au commerce en cause, l’expert observant d’ailleurs que dans ce quartier le logement social ou étudiant reste prépondérant dans les constructions nouvelles.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la démonstration n’est pas faite par la bailleresse d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail expiré favorable à l’activité exercée par le commerce en cause. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le prix du loyer du bail renouvelé serait fixé en application de la règle du plafonnement, soit à un montant de 52.270,61 euros annuels à compter du 1er juillet 2018.

Il convient, donc de débouter les parties de leurs demandes principales et subsidiaires relatives à la fixation du loyer déplafonné,

Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Dans sa motivation, le jugement déféré mentionne qu’il convient d’ordonner le partage des dépens en ce inclus les frais d’expertise mais ne l’a pas mentionné dans son dispositif. Dans son dernier mémoire devant le juge des loyers la SCI [S] demandait le rejet des demandes des époux [T] mais ne formait pas de demande quant aux dépens et dans leur dernier mémoire les époux [T] demandaient la condamnation de la SCI [S] aux entiers dépens. Le dispositif du jugement ne statue pas expressément sur les dépens mais « déboute les parties du surplus de leurs demandes ». Toutes les parties demandent de confirmer cette disposition.

Il reste que s’il a été statué sur les demandes des parties relatives au dépens, il n’a pas été statué sur la charge des dépens de première instance et qu’il convient de réparer cette omission. En conséquence, il convient d’ordonner le partage des dépens de première instance, en ce inclus les frais d’expertise et de dire que chacune des parties en supportera la moitié.

En appel, la SCI [S] demande de condamner les époux [T] au remboursement de tous les dépens d’appel tandis que ces derniers demandent la condamnation de l’appelante aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise. Cependant, les époux [T] ont été déboutés en première instance du surplus de leurs demandes, notamment celle relative aux dépens incluant les frais d’expertise, et ont demandé la confirmation de cette disposition.

Il convient donc de condamner la SCI [S] qui succombe en appel aux dépens de la procédure d’appel ne comprenant pas les frais d’expertise, ainsi qu’à payer aux époux [T] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 15 février 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (19/4753) en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Ordonne le partage des dépens de première instance, en ce inclus les frais d’expertise, et dit que chacune des parties en supportera la moitié,

Condamne la SCI [S] à payer à M. [D] [A] [T] et Mme [M] [Y] [P] épouse [T] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne la SCI [S] aux dépens de la procédure d’appel, ne comprenant pas les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SELARL Ingold & Thomas, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes.

La Greffière, La Présidente,