RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/13620 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLZRC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2025 – tribunal judiciaire de Fontainebleau- RG n° 24/02029

APPELANTE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] », représenté par son Syndic en exercice, la SAS EGERIE (CENTURY 21), société par actions simplifiée ayant son siège social sis [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Melun sous le numéro 528 076 482, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée et assistée de M^e Frédérick JUNGUENET de la SELARL DBCJ, avocat au barreau de Melun, toque : M30

INTIMÉE

S.C.I. CEJECI

[Adresse 4]

[Localité 2]

N° SIREN : 477 935 472

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée et assistée de M^e Sebastien MERLIN de la SCP MERLIN GRANGEON, avocat au barreau de Fontainebleau

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Raoul CARBONARO, président de chambre

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère

M^me Caroline TABOUROT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Raoul CARBONARO, président de chambre et par Thomas REICHART, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Le syndicat de copropriétaires (SDC) de l’immeuble « [Adresse 1] » est propriétaire d’un local situé dans une zone industrielle et commerciale au sein de laquelle cohabitent plusieurs propriétaires.

Son syndic en exercice et représentant est la SAS Egerie.

Se prévalant d’une créance et de vaines tentatives de recouvrement, le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » a, par le biais de son représentant, fait assigner la SCI Cejeci aux fins d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à titre principal et de redressement judiciaire à titre subsidiaire.

Par jugement du 19 juin 2025, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a déclaré nulle pour irrégularité de fond résultant d’un défaut de pouvoir l’assignation du SDC de l’immeuble « [Adresse 1] ».

Par déclaration au greffe du 29 juillet 2025, le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » a interjeté appel de ce jugement.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2025, le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS Egerie, demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau le 19 juin 2025 en toutes ses dispositions ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

En conséquence,

— Constater l’état de cessation des paiements de la SCI Cejeci, et en fixer la date ;

À titre principal,

— Ordonner l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SCI Cejeci ;

À titre subsidiaire,

— Ordonner l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCI Cejeci ;

En tout état de cause,

— Désigner les organes de la procédure ;

— Dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, la SCI Cejeci demande à la cour de :

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

A titre principal,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Fontainebleau ;

En conséquence,

— Dire et juger nulle, pour irrégularité de fond résultant d’un défaut de pouvoir du Syndic, l’assignation délivrée le 6 août 2024 par le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » à son encontre ;

— Dire et juger que le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » ne disposait d’aucune autorisation valable de l’assemblée générale pour engager une procédure collective à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— Déclarer irrecevable l’action engagée par le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] », faute de qualité à agir ;

À titre infiniment subsidiaire,

— Débouter le SDC de l’immeuble « [Adresse 5] 2 » de l’intégralité de ses demandes tendant à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire à son encontre ;

— Dire et juger que le SDC de l’immeuble « [Adresse 5] 2 » ne justifie d’aucune créance certaine, liquide et exigible de nature à caractériser un état de cessation des paiements ;

— Dire et juger que la SCI Cejeci est en mesure de faire face à son passif exigible avec son actif disponible ;

En tout état de cause,

— Débouter le SDC de l’immeuble « [Localité 3] [Adresse 6] », pris en la personne de son représentant, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] », pris en la personne de son représentant, à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] », pris en la personne de son représentant, aux entiers dépens de l’instance.

Le dossier a été visé sans avis du ministère public.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir

Moyens des parties :

Le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » produit un extrait de procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2024 contenant une résolution votée intitulée » décision à prendre pour engager la procédure de mise en liquidation forcée de la SCI Cejeci » qui dispose notamment qu’il apparaît judicieux d’engager une procédure de liquidation forcée à l’encontre de la SCI Cejeci qui mènera à la mise en vente forcée. Il soutient que cette résolution vaut pouvoir portant sur la mise en liquidation de la SCI Cejeci et qu’il lui a été donné par la copropriété antérieurement à l’assignation.

La SCI Cejeci réplique que l’assignation délivrée par le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » a été délivrée sans qu’il ait été préalablement autorisé à le faire par une décision de l’assemblée générale ; que le procès-verbal d’assemblée produit en cause d’appel évoque une « mise en liquidation forcée », terme dépourvu de valeur juridique, non assimilable à une autorisation d’agir en justice aux fins de solliciter l’ouverture d’une procédure collective ; qu’en conséquence, cette résolution ambigüe et dépourvue de toute mention du fondement ou de l’objet précis de l’action envisagée ne conférait pas au SDC le pouvoir d’introduire une procédure collective à l’encontre de la SCI Cejeci ; qu’il n’avait dès lors pas qualité à agir et l’assignation délivrée est nulle.

Réponse de la cour :

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 pose comme condition d’exercice de l’action en justice par le syndic son autorisation préalable par l’assemblée générale.

Ainsi, si l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 délègue pleinement le pouvoir d’agir en justice au syndic, celui-ci ne peut l’exercer sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise à l’article 24 du même texte.

Il est de principe que l’autorisation donnée doit être précise et claire. A défaut, l’acte d’assignation est affecté d’un vice de fond. Elle doit a minima permettre de définir l’objet de l’action à envisager, ainsi que les personnes contre qui elle sera exercée. Il n’est pas nécessaire que l’autorisation détermine la juridiction à saisir.

L’article 55 précité excepte du champ d’application de l’autorisation certaines demandes, dont notamment celles qui tendent à recouvrer une créance et à prendre des mesures conservatoires.

Enfin, le même texte prévoit que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » produit un extrait de procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2024 contenant une résolution votée intitulée « décision à prendre pour engager la procédure de mise en liquidation forcée de la SCI Cejeci » qui énonce notamment qu’il apparaît judicieux d’engager une procédure de liquidation forcée à l’encontre de la SCI Cejeci qui mènera à la mise en vente forcée.

Cette résolution, bien que maladroitement rédigée, vaut pouvoir portant sur la mise en liquidation de la SCI Cejeci, étant au surplus observé que cette autorisation avait été octroyée par l’assemblée des copropriétaires antérieurement à la saisine des premiers juges.

Il s’ensuit que le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » a qualité à agir à l’encontre de la SCI Cejeci.

Aussi, convient-il d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur l’ouverture d’une liquidation judiciaire

Moyens des parties :

Le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » expose qu’il est titulaire d’une créance exigible à l’encontre de la SCI Cejeci résultant de sa condamnation en justice du fait d’impayés et indique n’avoir pu recouvrer les sommes dues ; que la créance d’impayés a même continué d’augmenter et que le montant des charges trimestrielles retenu par la SCI Cejeci ne tient pas compte des sommes relatives au budget courant, d’un montant trimestriel de 686,25 euros. Il conclut que la SCI Cejeci, en dépit d’une tentative manifestement insuffisante de reprendre des règlements incomplets, est dans l’impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, dès lors que sa dette ne diminue pas au fil des mois.

La SCI Cejeci réplique que seule la créance résultant du jugement du 23 février 2021, d’un montant de 12 137,17 euros, est certaine, liquide et exigible, triple condition requise pour l’ouverture d’une procédure collective ; qu’en outre, elle a réglé au SDC la somme totale de 24 950 euros depuis l’assignation, laquelle somme s’est imputée sur la dette dont elle avait le plus d’intérêt à s’acquitter, en l’occurrence celle découlant du jugement du 23 février 2021 ; que le SDC n’était plus titulaire d’une créance et ne pouvait dès lors pas solliciter l’ouverture d’une procédure collective à son encontre ; qu’elle est en mesure de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, ses dettes ayant été régularisées par des paiements postérieurs à l’assignation ; que le SDC a été condamné à lui verser la somme de 1 200 euros, ce qui réduit d’autant le montant de sa dette et qu’enfin, elle est propriétaire d’un local dont elle tire un revenu mensuel de 3 531,78 euros. Elle conclut qu’elle ne se trouve pas en état de cessation des paiements.

Réponse de la cour :

Selon l’article L. 640-1 du code de commerce, il est institué une procédure de liquidation judiciaire ouverte à tout débiteur mentionné à l’article L. 640-2 en cessation des paiements et dont le redressement est manifestement impossible.

En outre, aux termes de l’article L. 631-1 du même code, la cessation des paiements est définie comme l’impossibilité pour le débiteur de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, cet état s’appréciant au jour où la juridiction statue.

Constitue de l’actif disponible la trésorerie disponible immédiatement en banque et la part de découvert autorisé. L’actif disponible n’inclut pas le stock, les immobilisations ou les commandes à réaliser.

En l’espèce, il est valablement établi que seule la créance résultant du jugement du 23 février 2021, d’un montant de 12 137,17 euros, est certaine, liquide et exigible.

La SCI Cejeci rapporte la preuve qu’elle a réglé au SDC de l’immeuble « [Adresse 1] », directement et sur le compte CARPA de son conseil, la somme totale de 24 950 euros depuis l’acte introductif d’instance.

Or, en application des articles 1253 et 1256 du code civil, les paiements précités sont venus s’imputer sur la dette dont la débitrice avait le plus d’intérêt à s’acquitter, en l’occurrence celle découlant du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun le 23 février 2021. La somme acquittée étant d’un montant supérieur à celui de la créance issue du jugement précité, le SDC de l’immeuble « [Adresse 5] 2 » n’était plus titulaire d’une créance et ne pouvait pas solliciter l’ouverture d’une procédure collective à son encontre.

Au surplus, il résulte des pièces versées aux débats qu’elle est en mesure de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, ainsi que le prouve le paiement, depuis son assignation, d’une somme supérieure à la créance invoquée.

En outre, aux termes d’une décision devenue définitive, le SDC de l’immeuble « [Adresse 1] » a été condamné à verser à la SCI Cejeci la somme de 1 200 euros, ce qui réduit d’autant, par le jeu de la compensation, le montant de sa dette.

Enfin, il est constant que la SCI Cejeci est propriétaire d’un local dont elle tire un revenu mensuel de 3 531,78 euros, lui procurant ainsi une trésorerie récurrente lui permettant de faire face à son passif exigible tant au jour où la cour statue que dans un futur proche, de sorte qu’il y a lieu de constater qu’elle ne se trouve pas en état de cessation des paiements et que les défauts de paiements des charges de copropriété relèvent d’une difficulté passagère de trésorerie et non d’une situation financière durablement obérée.

Il s’ensuit que la cour n’examinera pas le moyen subsidiaire développé par le SDC de l’immeuble « Cherizy 2 » tiré de l’opportunité d’ouvrir une procédure de redressement judiciaire.

Par conséquent, la cour, statuant à nouveau, rejettera toute demande d’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la SCI Cejeci.

Sur les frais de la procédure

Le sens du présent arrêt conduit à mettre les dépens à la charge de la SCI Cejeci qui a été négligente dans le paiement de ses charges de copropriété à l’égard du SDC de l’immeuble « [Adresse 1] ».

Enfin, chaque partie conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » recevable en son action ;

Rejette la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » d’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la SCI Cejeci ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront laissés à la charge de la SCI Cejeci.

Le greffier, Le président