21/01/2025

ARRÊT N°37/2025

N° RG 23/03054 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PVDL

IMM/IA

Décision déférée du 06 Juillet 2023

Président du TJ de [Localité 6]

( 23/00063)

M^me REIS

S.A.R.L. ATLAS PISCINES

C/

S.C.I. LES COCOTIERS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.R.L. ATLAS PISCINES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Amélie DOMERCQ de la SELEURL DOMERCQ AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.C.I. LES COCOTIERS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Caroline JAUFFRET, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE et M. NORGUET, conseillères chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

M. NORGUET, conseillère

Selon ordonnance modificative du 09 septembre 2024

Greffière, lors des débats : M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par I. ANGER, greffière de chambre.

Exposé du litige

La société Atlas Piscine ayant pour gérant M.[B] [F] [X], a pour activité la construction, la réparation et la vente de piscines.

Selon acte sous seing privé en date du 1er avril 2009, la SCI Les cocotiers, ayant pour gérant M.[E] [X], père de [B] [F] [X] a donné à bail à la Sarl Atlas Piscines des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à Montauban pour un loyer de 3600 € TTC.

Par acte en date du 25 novembre 2022, la SCI Les cocotiers a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la Sarl Atlas Piscines.

Par acte en date du 8 mars 2023, la SCI Les cocotiers a fait assigner la Sarl Atlas Piscines devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2022,

— rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de la Sarl Atlas Piscines et celle de tous occupants de son chef du local loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— de la condamner à verser une provision de 40 822,74 euros,

— de la condamner à lui verser une indemnité d’occupation avec en sus le remboursement de la taxe foncière, dès le premier jour d’occupation, quelle que soit la durée de la libération totale des lieux et de la remise des clés,

— de rejeter la demande de la Sarl Atlas Piscines aux fins de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte,

— de la condamner aux dépens dont le coût du commandement et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Par ordonnance du 6 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban a :

— constaté à compter du 26 décembre 2022 la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6], consenti à la Sarl Atlas Piscines,

— ordonné l’expulsion de la Sarl Atlas Piscines et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du local qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 6],

— dit qu’elle n’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte,

— condamné la Sarl Atlas Piscines à payer à la SCI Les cocotiers la somme de 1010, 92 € à titre de provision sur les charges 2022,

— condamné la Sarl Atlas Piscines à payer à la SCI les cocotiers une indemnité d’occupation mensuelle de 3 000 euros HT à compter du 1er janvier 2023, jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés, quelle que soit la durée d’occupation sur le mois avec remise des clés, quelle que soit la durée d’occupation sur le mois, mais sous déduction des échéances déjà payées depuis cette date,

— constaté le désistement de la Sarl Atlas Piscines de sa demande d’exécution des travaux d’astreinte,

— condamner la Sarl Atlas Piscines aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et les frais de levée des états d’inscriptions, actes nécessaire à l’introduction de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 22 août 2023, la Sarl Atlas Piscines a relevé appel de cette ordonnance dont elle critique l’ensemble des dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sarl Atlas Piscines demandant à la cour, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, de l’article 1343-5 du code civil, de l’article 1719 du code civil, de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 564 du code de procédure civil, de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 6 juillet 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’elle:

* constater à compter du 26 décembre 2022, la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6], consenti à la Sarl Atlas Piscines,

*ordonne l’expulsion de la Sarl Atlas Piscines et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du local qu’elle occupe [Adresse 4] à [Localité 6],

* dit qu’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte,

* condamne la Sarl Atlas Piscines à payer à la SCI les cocotiers à compter du 1er juillet 2023 la somme de 1 010,92 euros à titre de provision sur les charges 2022,

*condamne la Sarl Atlas Piscines à payer à la SCI les cocotiers une indemnité d’occupation mensuelle de 3 000 euros HT à compter du 1er janvier 2023, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés, quelle que soit la durée d’occupation sur le mois, mais sous déduction des échéances déjà payées depuis cette date,

* constate le désistement de la Sarl Atlas Piscines de demande d’exécution de travaux sous astreinte,

* condamne la Sarl Atlas Piscines aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et les frais de levée des états d’inscriptions, actes nécessaires à l’introduction de l’instance,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— octroyer à la Sarl Atlas Piscines des délais de paiement de manière rétroactive au 30 juin 2023 pour s’acquitter des causes du commandement de payer en date du 25 novembre 2022,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial signé entre les parties le 1er avril 2009,

— constater qu’au 30 juin 2023, la Sarl Atlas Piscines s’était acquittée les causes du commandement de payer,

— constater que la Sarl Atlas Piscines est à jour de ses charges locatives,

En conséquence,

— dire que la clause résolutoire est dépourvue d’effet et débouter la SCI les cocotiers de demande de provision,

— condamner la SCI les cocotiers, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, à réaliser les travaux non encore effectués et pour lesquelles elle a été indemnisée, à savoir notamment :

*reprise étanchéité toiture sur partie bac acier : nombreuses infiltrations,

* reprise isolation chéneaux,

* reprise parking et zone de déchargement,

* fissuration des dallages de béton,

* reprise des seuils des portes sectionnelles,

* étanchéité des menuiseries alu,

* coupe feu vente-bureau/stock (avec le flocage des aciers),

* coupe feu Atlas/ Bastide

* fixation sur partie bardage-acrotère-couventine zone stock

* mise en place garde-corps.

— autoriser la Sarl Atlas Piscines à consigner les loyers et provisions sur charges sur le compte CARPA de son conseil à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la parfaite exécution des travaux listé par l’Expert mais encore ceux qui en sont la conséquence,

— condamner la SCI les cocotiers par provision à verser à la Sarl Atlas Piscines la somme de 10 000 euros à valoir sur le préjudice subi par cette dernière,

en tout état de cause,

— condamner la SCI les cocotiers à verser à la Sarl Atlas Piscines la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’au entiers dépens, en ce compris les constats d’huissier des 27 février et 10 avril 2024.

Vu les conclusions notifiées le 3 octobre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SCI Les cocotiers demandant à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, 564, 834, 835 du code de procédure civile et l’article 1719 du code civil, de

— confirmer l’ordonnance intervenue et y ajoutant :

— constater la résiliation du bail commercial liant la SCI les cocotiers à la Sarl Atlas Piscines à la date du 26 décembre 2022,

— rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— condamner la Sarl Atlas Piscines à verser à la SCI les cocotiers la somme 2 012,80 euros arrêté au 16 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la Sarl Atlas Piscines à verser à la SCI les cocotiers une indemnité d’occupation d’un montant de 3 000 euros HT à compter du mois de janvier 2023 par mois d’occupation quelque soit la durée de l’occupation sur le mois et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés,

— rejeter comme étant des prétentions nouvelles irrecevables la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, la demande de consignation des loyers et la demande de provision de la Sarl Atlas Piscines,

— à titre subsidiaire, rejeter la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, la demande de consignation des loyers et la demande de provision de la Sarl Atlas Piscines,

— condamner la Sarl Atlas Piscines aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel comprenant le coût du commandement délivré ainsi qu’à une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2024.

Motifs

— sur la résiliation du bail

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article L 145-41 al1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai».

En l’espèce, le bail du 1er avril 2009 contient une clause résolutoire conforme aux dispositions de l’article L 145-41 sus-visé.

Selon l’article L145-41 al 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai d’un mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative ; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Sans contester que les causes du commandement, à savoir la somme de 39 600 € sont demeurées impayées dans le délai de 1 mois, la société preneuse indique d’une part qu’elle a connu des difficultés tant en raison d’une baisse importante de son chiffre d’affaire en 2023, qu’en raison de la procédure collective de l’un de ses clients et d’autre part que ces sommes ont été réglées par un versement du 13 juin 2023. Elle souligne être à jour de ses loyers et conteste devoir aucune somme au titre des provisions sur charges, estimant au contraire que la bailleresse est débitrice envers elle de sommes correspondant à la consommation électrique de diverses installations communes à tous les locataires, qu’elle a supporté seule.

Elle sollicite en conséquence l’octroi de délais rétroactifs.

Reconnaissant que les causes du commandement ont été réglées et que les loyers en cours sont payés à échéance, la société bailleresse soutient néanmoins que la preneuse reste débitrice du solde des charges 2023 et des provisions sur charge 2024, sollicite la condamnation provisionnelle de la Sarl Atlas Piscine au paiement de la somme de 2012, 80 € à ce titre et s’oppose à l’octroi de délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle estime en outre que la preneuse ne justifie pas des difficultés qu’elle invoque et que c’est par pure mauvaise foi, en raison du conflit familial opposant [E] [X], gérant de la bailleresse à [B] [F] [X], gérant de la société Atlas Piscine, que la société locataire a refusé de payer les loyers.

Il convient de constater que la société Atlas est désormais à jour des loyers.

Alors que la bonne foi est présumée, rien ne démontre que la société locataire a cessé de régler les loyers, non pas en raison de difficultés financières comme elle soutient, mais pour nuire à la bailleresse, comme le soutient cette dernière, et la cour constate au vu d’une attestation de l’expert-comptable de la société Atlas Piscines que, alors que le chiffre d’affaire s’élevait à 534 173, 66 € pour l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 et à 826 992, 27 € entre le 1er avril 2021 et le 31 décembre 2022, soit sur 21 mois, il n’était que de 325 343, 30 € pour l’exercice du 1er au 31 décembre 2023, si bien que la baisse de chiffre d’affaire invoquée par la preneuse est bien démontrée.

Au soutien de sa demande au titre des charges et des provisions sur charge, la société bailleresse verse un historique du compte établi par la société VIPE Gestion, sa mandataire, daté du 23 septembre 2024 laissant apparaître une créance de 2012, 80 € au profit de la bailleresse.

Néanmoins, alors que la société Atlas réclame à sa bailleresse le montant de factures d’électricité, correspondant à des équipements communs, n’ayant pas vocation à être suppporté en totalité par elle même mais qu’elle a pris en charge pour le compte de la bailleresse pour la somme de 1256, 08 €, aucune observation n’est formée par la SCI Les cocotiers sur ce point.

La créance au titre des charges et provision pour charge n’est donc non sérieusement contestable qu’à concurrence de la somme de 2012, 80 – 1256, 08 €, soit 756, 72 €.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai prescrit au texte suvisé, il convient de constater que les conditions de l’application de la clause résolutoire étaient acquises à la date de l’ordonnance déférée.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté le jeu de la clause résolutoire.

La situation de la société débitrice justifie néanmoins qu’un délai de paiement de 2 mois lui soit accordé pour le reliquat de sa dette limité à la somme de 756, 72 € et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant ce délai.

— sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

La société Atlas Piscine demande à la cour au visa de l’article 1719 du code civil de condamner la bailleresse à réaliser divers travaux de remise en état après un sinistre incendie pour lequel elle a été indemnisée, ainsi que de reprises de malfaçons pour lesquelles elle a également perçu une indemnisation.

Elle soutient que bien que le juge des référés n’ait pas statué sur cette demande dont elle s’était désistée à l’audience, cette prétention n’est pas nouvelle puisqu’elle résulte de l’évolution du litige.

La cour constate que la société Atlas Piscine qui avait formé cette demande en première instance s’en est désistée, ce que le premier juge a constaté dans le dispositif de la décision déférée. Elle n’est donc pas saisie de cette prétention par l’effet dévolutif de l’appel. C’est par conséquent vainement que la société Atlas Piscine indique s’être désistée ' pour éviter les tensions ' et soutient que la bailleresse a profité de ce désistement pour ne pas tenir ses engagements de réalisation de ces travaux, circonstances qui, contrairement à ce qu’elle allègue, ne caractérisent pas une évolution du litige de nature à rendre recevable sa demande en cause d’appel.

Sa demande à ce titre est donc irrecevable.

— sur la demande de consignation des loyers

La société Atlas Piscines demande également à la cour de lui permettre de consigner les loyers dans l’attente de la réalisation des travaux rendus nécessaires à la suite d’un sinistre incendie qui s’est produit en 2019 mais aussi en raison de non-conformités affectant l’immeuble dès son origine.

Au soutien de cette demande, la société preneuse fait valoir qu’à la suite d’un sinistre incendie, l’immeuble donné à bail a subi des dégradations mais que la SCI les cocotiers n’a pas réalisé l’ensemble des travaux de remise en état qui s’imposaient.

Elle estime qu’en raison du défaut de réalisation de ces travaux, elle subit des infiltrations.

Elle ajoute que le défaut de conformité des murs et cloison coupe feu affecte la sécurité de se salariés et du public qu’elle accueille, si bien que les locaux ne sont plus conformes à l’usage auquel ils sont destinés.

La SCI Les cocotiers précise que les travaux d’étanchéité ont bien été réalisés en 2021 avec une nouvelle intervention en juillet 2023 et conteste l’existence d’infiltrations.

Elle ajoute avoir mandaté un bureau d’étude et accepté le devis relatif à la réalisation des travaux de mise aux normes incendie et sécurité mais que le preneur s’est opposé à la venue sur les lieux du maître d’oeuvre qu’elle a mandaté.

Elle estime que dès lors que la preneuse exploite normalement les lieux, la consignation des loyers ne peut être ordonnée.

Selon l’article 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas ou l’une des deux parties ne satisfera pas à son engagement.

Selon l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il appartient au preneur qui sollicite que soit ordonnée la consignation des loyers de démontrer que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance rend les lieux loués impropres à leur destination et fait ainsi obstacle à l’exploitation de l’activité.

En l’espèce, il résulte des éléments débattus que l’immeuble loué a subi un incendie le 18 décembre 2019 mais la bailleresse justifie par la production d’une facture de l’entreprise Miramond du 30 avril 2021 de la réalisation de divers travaux relatifs à l’ossature métallique, la couverture et le bardage pour un montant de 23 400 €.

Si elle invoque des infiltrations postérieures, la société preneuse n’en rapporte pas la preuve par la production de photographies non datées et très peu explicites.

L’existence même de ces infiltrations est donc affectée d’une contestation sérieuse.

Rien ne démontre non plus que l’inondation du parking de la société en juin 2023 soit imputable au défaut de réalisation par la bailleresse des travaux réclamés, et cette dernière justifie d’ailleurs qu’à cette date un très violent orage a causé l’effondrement du toit du supermarché Leclerc de [Localité 6].

En tout état de cause, la société preneuse ne verse aux débats aucune pièce démontrant une cessation d’activité commerciale, même temporaire, ou un trouble dans l’exploitation, consécutif aux infiltrations alléguées.

D’autre part, si la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité pour la sécurité incendie n’est pas contestée par la bailleresse qui indique qu’ils sont en cours de réalisation, rien ne démontre qu’à ce jour le défaut de réalisation de ces travaux perturbe l’activité commerciale de la société Atlas Piscine, cette dernière se bornant à invoquer un préjudice se poursuivant depuis plus de 10 ans sans toutefois en préciser la nature, ni en justifier.

Il n’est donc pas justifié d’un manquement contractuel suffisamment grave, imputable au bailleur, justifiant la consignation des loyers. Il n’y a donc pas lieu à référé.

Eu égard au sens de la décision, la société Atlas Piscine supportera les dépens d’appel.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas qu’une indemnité soit allouée à la bailleresse au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

— Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné la Sarl Atlas Piscines à payer à la SCI Les cocotiers la somme de 1010, 92 € à titre de provision sur les charges 2022,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la Sarl Atlas Piscines à payer à la SCI Les cocotiers la somme de 756, 72 € au titre du reliquat de charges et provision sur charges,

y ajoutant,

— Accorde cependant à la société Atlas Piscine un délai de 30 jours pour se libérer du paiement de la somme de 756, 72 € outre le montant du loyer mensuel,

— Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué, et dit que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la société Atlas Piscine se libère selon les modalités ainsi fixées,

— Dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les conditions ci-dessus fixées, la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets et il pourra être procédé à l’expulsion du locataire,

— Déclare irrecevable la demande de la société Atlas Piscine tendant à voir ordonner la réalisation de travaux sous astreinte,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers,

— Condamne la société Atlas Piscine aux dépens d’appel,

— Déboute la SCI Les cocotiers de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

I. ANGER V. SALMERON