Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 02 JUIN 2026

(n° /2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09757 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJP7Y

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 avril 2024 – juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23/07246

APPELANTE

Madame [S] [V] domiciliée [Adresse 1] chez [Localité 1] Adresse CASVP pour qui domicile est élu au cabinet de Me [D] demeurant

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elise MOMMESSIN, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024020212 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE

Madame [P] [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine BRAUN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0045

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, conseillère

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mai 2026 puis prorogé au 02 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1 er février 2013, Mme [P] [M] a donné à bail à Mme [S] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer de 790 euros auxquels s’ajoutaient 100 euros de charges locatives.

Le bail était conclu pour une durée d’un an, tacitement reconduit depuis cette date.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2022,Mme [P] [M] a fait délivrer un congé pour vendre à Mme [S] [V], pour le 31 janvier 2023.

Celle ci n’ayant pas quitté à cette date , Mme [P] [M] a par assignation du 6 septembre 2023 , saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] qui , par jugement contradictoire en date du 5 avril 2024 :

— CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [S] [V] d’une part et Madame [P] [M] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 5] par l’effet du congé pour vente ;

— CONSTATE que Madame [S] [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2023 ;

— ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la présente décision ;

— RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Madame [S] [V] à payer à Madame [P] [M] la somme de 6786 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dûs au 31 janvier 2024 terme de janvier 2024 inclus ;

— CONDAMNE Madame [S] [V] à payer à Madame [P] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 890 € charges comprises, ce à compter du 1° février 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

— CONDAMNE Madame [M] à remettre à Madame [S] [V] la quittance de loyer de janvier 2023 ;

— CONDAMNE [S] [V] à payer à Madame [P] [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNE Madame [S] [V] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût du congé pour vente ni la moitié du coût du constat d’huissier du 13 février 2023 ni le coût de la convocation par huissier du 31 janvier 2023 ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit .

Par déclaration du 25 mai 2024 Mme [S] [V] a interjeté appel de cette décision .

Dans ses dernières conclusions signifées électroniquement le 17 mars 2025, Mme [S] [V] demande à la cour de :

DECLARER recevable et bien fondée en son appel Madame [V],

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris du 5 avril 2024 en ce qu’il a :

— CONDAMNÉ Madame [S] [V] à verser à Madame [P] [M] la somme de 6786 euros à titre d’arriéré locatif et indemnités d’occupation dû au 31 janvier 2024 terme de janvier 2024 inclus ;

— CONDAMNÉ Madame [S] [V] à verser à Madame [P] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 890 euros charges comprises, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

— CONDAMNÉ Madame [S] [V] à verser à Madame [P] [M] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— REJETTÉ le surplus des demandes de Madame [S] [V] et ses demandes de dommages et intérêts ;

— CONDAMNÉ Madame [S] [V] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non du congé pour vente ni la moitié du coût du constat d’huissier du 13 février 2023 ni le coût de la convocation par huissier du 31 janvier 2023.

En conséquence et statuant à nouveau,

FIXER le montant exact de l’arriéré locatif qui ne peut, en tout état de cause, être supérieur à 5.996 euros terme de janvier 2024 inclus (soit au jour du jugement de première instance) ;

Par conséquent,

FIXER le montant exact de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024 qui ne saurait excéder 9.196 euros charges comprises ;

Et en ORDONNER la compensation avec les sommes dues ci-après,

DIRE ET JUGER que le montant du loyer hors charges était diminué de 30% depuis le mois d’août 2020 jusqu’au mois de janvier 2023 inclus soit une diminution de la dette locative de 6.300 euros (700€ x 30% x 30 mois) ;

DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation était minorée de 30% à compter du 1 er février 2023 et jusqu’au 31 mai 2024 compte tenu de l’absence de réalisation de travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité de l’appartement soit une diminution de la dette locative de 3.360 euros (700€ x 30% x 30 mois),

CONDAMNER, en conséquence, Madame [M] au paiement d’une indemnité d’un montant de 9.660 euros égale aux diminutions des montants des loyers et indemnités d’occupation susmentionnées ;

CONDAMNER Madame [M] au paiement de 300 euros au titre du

remboursement du constat de commissaire de justice acquitté par Madame

[V] avant libération des lieux

CONDAMNER Madame [M] au paiement de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers et moraux subis par Madame [V] ;

ORDONNER la compensation des dettes et créances existantes entre la locataire et la bailleresse.

Conséquemment à la réformation du jugement attaqué,

CONDAMNER Madame [M] à verser à Me [D] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions du deuxième alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du CPC et que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Dans ses conclusions signifiées életroniquement le 14 novembre 2024 Mme [M] demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [S] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

' CONDAMNE Madame [S] [V] à payer à Madame [P] [M] la somme de 6786 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 31 janvier 2024 terme de janvier 2024 inclus ;

' CONDAMNE Madame [S] [V] à payer à Madame [P] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 890 € charges comprises, ce à compter du 1° février 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

' CONDAMNE [S] [V] à payer à Madame [P] [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

' REJETTE le surplus des demandes de Madame [S] [V] et ses demandes de dommages et intérêts ;

' CONDAMNE Madame [S] [V] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût du congé pour vente ni la moitié du coût du constat d’huissier du 13 février 2023 ni le coût de la convocation par huissier du 31 janvier 2023 ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il :

' REJETTE les demandes de dommages et intérêts de Madame [P] [M] ;

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [S] [V] à verser la somme de 1.500 euros à Madame [P] [M] à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-2 du Code Civil ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [S] [V] à verser la somme de 2.500 euros à Madame [P] [M] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance .

Par ordonnance du 18 février 2025, le conseiller de la mise en état a

— Dit n’y a voir lieu à prononcer la radiation de l’appel relevé par Mme [S] [V] contre le jugement rendule 05 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— Condamné Mme [P] [M] aux dépens de l’incident ;

— Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties .

MOTIFS

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les dispositions du jugement qui portent sur la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente et sur l’expulsion de la locataire ne sont pas critiquées . Elles sont donc confirmées.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Mme [S] [V] reporche au premier juge d’avoir fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 890 euros alors que le montant du loyer et des charges courants s’élevait au moment de la résiliation à la somme mensuelle de 800 euros.

Mme [P] [M] rappelle que le premier juge a souverainement apprécié le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges figurant au contrat initial.

Sur ce,

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation mensuelle , dont la nature à la fois indemnitaire et compensatoire permet une évaluation conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

En l’espèce le contrat de bail initial en date du 1 er février 2013 mentionne un loyer mensuel de 790 euros augmenté de 100 euros au titre des charges . Il n’est pas produit d’autres documents contractuels .

La production de quelques quittances délivrées par le bailleur et concernant uniquement les mois de décembre 2015, décembre 2020, décembre 2021 et décembre 2022 , ne suffit pas à établir que dans le cadre de la reconduction tacite du bail , le montant contractuel du loyer aurait diminué .

C’est donc à bon droit que le premier juge dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 890 euros , en visant les dispositions du bail initial .

Quant à la contestation concernant une somme de 800 euros non comptabilisée par le premier juge, elle n’est pas fondée puisque ledit virement au vu du relevé bancaire de la locataire concerne le mois de janvier 2023 et que les impayés retenus par le juge concernent la période débutant en février 2023.

Sur les manquements du bailleur

Mme [S] [V] affirme avoir été victime de 2 dégâts des eaux le 25 juillet 2020 et le 2 novembre 2021 , que la bailleresse n’a effectué aucune diligence concernant le premier dégat des eaux et qu’elle n’a que partiellement effectué des travaux de remise en état suite au deuxième dégât des eaux .

Elle évoque également des problèmes d’humidité et la nécessité de changer une colonne d’eau, changement non réalisé faute d’accord de la bailleresse .

Elle ajoutequ’elle a dû remplacer le réfrigérateur tombé en panne du fait de sa vétusté .

Enfin elle fait état de menaces de la bailleresse et de son compagnon en janvier 2023 et de sa plainte pénale consécutive et évoque le harcèlement dont elle a été victime avec notamment la résiliation de son contrat EDF par la bailleresse .

Mme [P] [M] conteste l’ensemble de ces allègations , et se réfère à la motivation du premier juge .

Sur ce,

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation .

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation.

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis, une mise en demeure n’étant cependant pas exigée .

Si le locataire s’oppose sans motifs légitimes à la réalisation des travaux , il ne peut plus se prévaloir de son préjudice de jouissance .

En l’espèce le constat d’huissier du 30 mai 2024 postérieur au jugement établit que l’appartement occupé par Mme [V] a subi un dégat des eaux avec décollement important de peinture et de plâtre mais ne permet pas d’en connaître l’origine ,l’appelante faisant référence à 2 dégâts des eaux, ne produisant aucun élément technique notamment une expertise de son propre assureur .

Par ailleurs il ne résulte nullement des pièces produites que la locataire aurait demandé à sa bailleresse de faire les démarches nécessaires à la prise en charge des désordres liés à ce dégât des eaux qui selon elle daterait de juillet 2020.

En ce qui concerne la colonne d’évacuation des eaux c’est à juste titre que le premier juge a relevé que la locataire n’établissait ni l’état de la colonne ni son caractère dangereux , la cour constatant par ailleurs que le constat d’huissier du 30 mai 2024 , ne fait pas état de cette colonne .

C’est donc à juste titre que lepremier juge a écarté les demandes relatives au trouble de jouissance liés à ces désordres .

Les allègations relatives à la résiliation du contrat EDF ne sont pas davantage établies devant la cour et c’est à juste titre que le premier juge a rejeté toute demande de dommages et intérêts de ce chef.

Par contre l’appelante justifie désormais devant la cour du remplacement à ses frais du réfrigérateur tombé en panne , alors qu’elle en avait demandé le remplacement à sa bailleresse .

Il conviendra donc d’infirmer le jugement sur ce point et de lui accorder la somme de 90 euros de ce chef .

Il résulte également des plaintes pénales désormais corroborées devant la cour par l’attestation cicronstanciée d’une voisine présente au moment des faits, qu’ au moins le 31 janvier 2023, la bailleresse et son compagnon ont tenu des propos orduriers insultants et menaçants à l’encontre de leur locataire afin qu’elle quitte les lieux et ce, alors qu’aucune procédure judiciaire n’était encore engagée .

Un tel comportement est de nature à troubler la jouissance paisible à laquelle peut prétendre le locataire et, en l 'espèce n’a pu au vu des pièces produites , qu’aggraver l’état de santé psychique de Mme [V] souffrant déjà d’un stress post -traumatique invalidant , du fait de l’attentat du 13 novembre 2015 dont elle a été victime.

Il convient donc , infirmant le premier juge de réparer le préjudice de ce chef en lui allouant la somme de 2000 euros .

Sur l’appel incident concernant les dommages et intérêts

Les pièces produites ne permettent pas d’établir que Mme [M] la bailleresse a subi un préjudice autre que celui déjà réparé par l’allocation des indemnités d’occupation , étant rappelé qu’à la date du présent arrêt la dette locative est soldée et les lieux libérés depuis le 31 mai 2024.

Il convient donc de confirmer l’arrêt qui a rejeté la demande de dommages et intérêts complémentaire de la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt il convient de confirmer les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles .

L’appelante succombant partiellement dans ses demandes , les dépens seront partagés par moitié et il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les demandes d’indemnisation de Mme [S] [V] ,

Stauant à nouveau et y ajoutant ,

Condamne Mme [P] [M] à payer à Mme [S] [V] avec intérêts légaux à compter du présent arrêt les sommes suivantes :

-90 euros au titre du remplacement du réfrigérateur,

—  2000 euros au titre de son préjudice moral ,

Rejette le surplus des demandes ,

Condamne chacune des parties à supporter par moitié les dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,