Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06626 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLFCX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Février 2025 -Juge des contentieux de la protection de TJ [Localité 6] – RG n° 24/08810

APPELANTE

S.C.I. WINONA, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Johanna BOU HASSIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1490

Ayant pour avocat plaidant M^e Yoni MARCIANO; avocat au barreau des Hauts de Seine

INTIMÉ

M. [R] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 17/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocat au barreau de PARIS

toque C 2573

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition

Par contrat du 19 janvier 2021, la SCI Winona a donné à bail à M. [S] un appartement à usage d’habitation, meublé, situé [Adresse 3] Paris (10ème) moyennant un loyer mensuel de 760 euros outre 40 euros de charge.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, elle lui a, le 11 mars 2024, fait délivrer un commandement de payer la somme de 3390,44 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 3 septembre 2024, la société Winona a fait assigner M. [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 27 février 2025, le premier juge a :

— déclaré la société Winona recevable à agir ;

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de la société Winona ;

— dit en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur celles-ci et renvoyé la société Winona à mieux se pourvoir au fond ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 3 avril 2025, la société Winona a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif, à l’exception de celui qui l’a déclarée recevable à agir.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 juin 2025, la société Winona demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance critiquée ;

Puis, statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4]) avec si besoin est l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers qui pourront être trouvés dans les lieux loués aux frais, risques et périls de M. [S] dans tel lieu qu’il désignera ou à défaut dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;

— condamner, à titre de provision, M. [S] à lui verser la somme de 15.692,82 euros au titre des loyers dus jusqu’en mai 2025 ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner, à titre de provision, M. [S] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— condamner M. [S] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 11 mars 2024.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 6 novembre 2025, M. [S] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 27 février 2025 ;

— débouter la société Winona de l’ensemble de ses demandes ;

Et statuant à nouveau :

A titre reconventionnel :

— « faire injonction à la société Winona de réaliser les travaux de remise en état ci-après listés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir : effectuer tous travaux nécessaires pour assurer un renouvellement suffisant de l’air; effectuer tous travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité du logement et l’absence d’humidité ; effectuer tous travaux nécessaires à la réfection intégrale des enduits et des peintures abîmés par l’humidité ; effectuer les travaux nécessaires pour éviter tout passage de rongeurs dans le logement ; procéder à une désinsectisation et une dératisation dans le logement ; »

A titre subsidiaire,

Si par impossible, la cour devait le condamner au paiement des loyers et charges et prononcer son expulsion,

— lui accorder des délais de paiement sur 24 mois aux fins d’apurer sa dette ;

— lui accorder un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir afin qu’il puisse se reloger dans un logement décent et correspondant à ses capacités financières ;

En tout état de cause,

— débouter la société Winona de l’ensemble de ses demandes.

Par message du 21 novembre 2025, les parties ont été invitées à former des observations sur l’éventuelle irrecevabilité des conclusions de l’intimé, comme tardives.

Par message du 3 décembre 2025, les parties ont été informées que la cour statuerait sur la question de l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2025.

A l’audience du 18 décembre 2025, la société Winona a été invitée à produire un décompte actualisé des loyers et charges impayés et les parties à former des observations sur la possibilité pour la cour de statuer sur la demande de résiliation du bail formée par l’appelante.

La société Winona a adressé le 22 décembre 2025 un décompte actualisé des loyers de M. [S] arrêté au 18 décembre 2025.

M. [S] a, le 23 décembre 2025, adressé une note en délibéré aux termes de laquelle il fait valoir que la demande de résiliation du bail excède les pouvoirs du juge des référés et ne saurait être prononcée.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé

L’appel d’une ordonnance de référé est soumis de plein droit aux dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

En application de l’article 906-2, alinéa 2, de ce code, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

La compétence du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président pour prononcer l’irrecevabilité des conclusions encourue en application du texte susvisé, ne fait pas obstacle à la faculté pour la cour de statuer sur cette fin de non-recevoir.

Au cas présent, il résulte des pièces de la procédure qu’après avoir reçu l’avis de fixation le 15 mai 2025, la société Winona a fait signifier à M. [S] la déclaration d’appel, l’avis de fixation et ses premières conclusions par acte du 28 mai 2025, remis à l’étude.

M. [S] disposait ainsi d’un délai de deux mois à compter de cette date pour remettre et notifier ses conclusions. Or, M. [S], qui a constitué avocat le 31 octobre 2025, a remis et notifié ses conclusions le 6 novembre suivant après l’expiration de ce délai.

La demande d’aide juridictionnelle formée le 16 septembre 2025 par M. [S] au-delà du délai qui lui était imparti pour conclure, n’a pu interrompre le délai prévu à l’article 906-2 précité.

Les conclusions de M. [S] sont en conséquence irrecevables. Ses pièces seront écartées des débats dès lors que les conclusions au soutien desquelles elles ont été communiquées sont irrecevables.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Mais, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du bail qui suppose d’apprécier les manquements invoqués.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et sur celles qui en découlent.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, l’intimé n’ayant pas conclu devant la cour, est réputé s’être approprié les motifs de l’ordonnance, qui pour dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision a retenu que l’exception d’inexécution invoquée par M. [S] constituait une contestation sérieuse.

Il résulte du bail que le loyer était fixé à 760 euros outre 40 euros de charge, la clause de révision prévoyant que « le loyer sera automatiquement augmenté chaque année soit au 1er février, suivant l’indice de référence des loyers publié pour le 3ème trimestre 2020, soit 130,59. »

Par acte du 11 mars 2024, la société Winona a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3.390, 44 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024.

Il ressort des décomptes produits que le solde du compte de M. [S] à l’égard de la société Winona est devenu débiteur à compter du 1er décembre 2023 et qu’à l’exception de deux virements, l’un de 635 euros le 15 décembre 2023 et l’autre de 1370 euros le 6 février 2024, M. [S] ne s’est jamais acquitté du règlement de son loyer, de sorte qu’il était débiteur de la somme de 15.695,92 euros au 15 mai 2025. Le décompte arrêté au 18 décembre 2025 établit que la dette de M. [S] n’a fait que s’accroître, aucun paiement n’étant intervenu.

La société Winona justifie avec l’évidence requise en référé sa demande, étant relevé que les manquements du bailleur invoqués par l’intimé devant le premier juge ne sont pas établis devant la cour et qu’en tout état de cause ils n’étaient pas de nature à dispenser le locataire de son obligation de payer le loyer.

M. [S] est en conséquence condamné à verser à la société Winona la somme provisionnelle de 15.695,92 euros arrêtée au 15 mai 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3.390,44 euros à compter du 11 mars 2024, sur la somme de 6.833,48 euros à compter du 3 septembre 2024 et du présent arrêt sur le surplus.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’évolution du litige, M. [S] est condamné aux dépens de première instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 11 mars 2024 et d’appel. En revanche, l’appelant succombant partiellement en ses demandes, il n’y a pas lieu de lui accorder d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare les conclusions de M. [S] irrecevables,

Infirme la décision sauf de son chef relatif à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et sur celles qui en découlent,

Condamne M. [S] à verser à la société Winona la somme provisionnelle de 15.695,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 15 mai 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3.390,44 euros à compter du 11 mars 2024, sur la somme de 6.833,48 euros à compter du 3 septembre 2024, et pour le surplus à compter du présent arrêt,

Condamne M. [S] aux dépens de première instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 11 mars 2024 et d’appel et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT