Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08299 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSJ7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 18/02642

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI, SA dont le siège social est [Adresse 2], pris en son agence BOTZARIS

C/O Cabinet JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, Agence BOTZARIS

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Amélie BOURA et plaidant par M^e Sonia HALIMI-DALESSIO substituant M^e Amélie BOURA – SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS – avocat au barreau de PARIS, toque : G0425

INTIMEE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [M]

Société civile immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 338 115 249

[Adresse 4]

[Localité 3]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de Chambre empêchée, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

La société civile immobilière [M] est propriétaire d’un local commercial, lequel a été transformé en galerie d’art, au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon l’état descriptif de division de cet immeuble, ce lot correspond au lot n°2.

Par acte d’huissier de justice du 19 février 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Paris 18ème a assigné la société [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins qu’elle restitue des toilettes communes qu’elle aurait annexées et de les remettre en état. Ces toilettes se trouvent entre le lot n°1 et le lot n°2, propriété de la société [M].

Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société [M] de ses demandes de communication de pièces,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 3 mai 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 juillet 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa de l’article 2227 du code civil et des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 8, 9 et 15, à :

— infirmer le jugement (RG 18/02642) rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il a débouté la société [M] de l’ensemble de ses demandes,

statuant à nouveau,

— condamner la société [M] à restituer les toilettes communes situées entre les lots n°1 et 2 dans la cour au rez-de-chaussée de l’immeuble en procédant aux travaux de remise en l’état d’origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger que cette remise en état sera effectuée sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et aux frais exclusifs de la société [M],

— condamner la société [M] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— condamner la société [M] à lui payer la somme de 13 358,39 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [M] aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du même code au profit de la SELARL Kaprime, société d’avocats ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] et de ses dernières conclusions à la société civile immobilière [M], remise à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

Sur la demande de restitution et de remise en état des WC commun :

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— Les toilettes communes situées entre les lots 1 et 2 de l’immeuble n’ont jamais fait l’objet d’une autorisation de cession à la société civile immobilière [M],

— Son action en restitution des WC commun et leur remise en état n’est pas prescrite,

— La société civile immobilière [M] a reconnu s’être approprié les WC commun sans aucune autorisation alors qu’elle n’en disposait qu’un droit d’usage,

— Cette appropriation porte atteinte aux droits du copropriétaires du lot n°1 de l’état descriptif de division auquel est conféré un droit d’usage de ces WC commun,

— Ces WC n’étaient pas incorporés au lot n°2 et étaient situées dans la cour,

Sur ce,

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement de conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de cette loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du même texte, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 26 de la loi dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d).

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] , déposé le 23 mars 1955 au bureau des hypothèques de la Seine, prévoit un droit d’usage aux WC communs situé dans la cour de l’immeuble aux lots n° 1 (une boutique avec entrée sur rue comprenant à la suite deux débarras) et n° 2 (une autre boutique située en rez-de-chaussée) du bâtiment A.

L’examen du règlement de copropriété démontre que ces WC constituent des parties communes. Tous frais s’appliquant aux choses communes sont supportés par l’ensemble des copropriétaires du bâtiment A.

Dans ses écritures produites devant les premiers juges, la société civile immobilière [M] a soutenu que l’accès aux WC communs depuis la cour de l’immeuble avait été supprimé dans le cadre de travaux entrepris par la copropriété, la contraignant à ouvrir une porte d’accès depuis son lot pour continuer à en bénéficier. Elle affirmait également qu’en conséquence de la suppression de l’accès aux WC communs de l’immeuble, le lot n° 1, qui abritait un restaurant, avait créé, dans ses locaux, des toilettes.

Ainsi, loin d’admettre une quelconque appropriation des WC communs, la société civile immobilière a soutenu avoir rétabli son droit d’usage desdits WC auquel il avait été porté atteinte par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires.

Le schéma des locaux produit (pièce 4) démontre que ces WC communs aux lots 1 et 2 disposait d’un accès depuis la cour intérieure de l’immeuble, ces WC étant incorporés dans le lot 2 mais physiquement distinct par des murs séparatifs.

Le syndicat des copropriétaires démontre qu’à l’occasion d’une fuite affectant cet équipement dans les locaux de la SCI, il a interrogé le gérant de la société civile immobilière en 2015 pour obtenir les justificatifs de rachat des WC communs.

Celui-ci, de manière constante, a soutenu qu’au cours des opérations de ravalement de l’immeuble, l’architecte en charge des travaux a demandé, en présence d’un membre du conseil syndical qui lui a donné son agrément, de supprimer ces WC communs à la turque qui étaient malodorantes.

Le constat d’huissier réalisé le 24 novembre 2017 démontre qu’à l’emplacement de la porte d’accès aux WC communs dans la cour se trouve désormais une fenêtre haute. L’huissier relève que le ravalement de la façade est uniforme.

Les travaux de ravalement ont été votés par l’assemblée générale du 29 avril 1999.

Ce constat démontre ainsi que la fermeture de l’accès à cet équipement depuis la cour est soit antérieure soit concomitante aux travaux de ravalement.

Le syndicat des copropriétaires n’aurait pu que constater l’annexion alléguée lors des travaux de ravalement ce qu’il n’a fait que quinze ans après lors d’un dégât des eaux survenu dans les locaux de la société civile immobilière. Il n’apparaît pas davantage que le propriétaire du lot 1 ait contesté l’impossibilité d’accéder aux WC commun alors qu’il en disposait le droit d’usage, et ait réclamé aux propriétaires du lot n°2 de rétablir cet accès depuis la cour de l’immeuble s’ils avaient été à l’origine de son obstruction.

Le bouchage de l’accès aux WC commun lors des travaux de ravalement entrepris par la copropriété ne peut donc être écarté.

Dans ce contexte, ces travaux ont porté atteinte aux droits des copropriétaires des lots n° 1 et 2 et il ne saurait être demandé aux copropriétaires du lot n°2 de rétablir le mur séparatif entre ce lot et les WC communs sans rétablissement d’un accès aux-dits WC depuis la cour de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires.

L’ouverture d’un accès à cet équipement depuis le lot de la société civile immobilière ne procède d’aucune intention de s’en attribuer la propriété mais de celle de rétablir un droit qui lui est reconnu et dont elle a été privée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution des toilettes situées entre les lots 1 et 2 de l’immeuble et de ses demandes subséquentes de remise en état.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires, à l’appui de sa demande, fait valoir :

— La mauvaise foi de la société civile immobilière [Adresse 6],

— L’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires

Sur ce,

C’est par des motifs circonstanciés en droit comme en fait que la cour adopte que les premiers juges ont rejeté la demande du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] è.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE