RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15939 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMIK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Août 2022-Juge de la mise en état de BOBIGNY- RG n° 21/12068

APPELANTS

Madame [E] [A] épouse [R]

née le 17 Mars 1979 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’AARPI L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J0060

Monsieur [G] [R]

né le 19 Mai 1975 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’AARPI L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J0060

Monsieur [Y] [D]

né le 30 Mai 1973 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’AARPI L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J0060

Madame [V] [H] épouse [U]

née le 15 Septembre 1963 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’AARPI L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J0060

S.C.I. RCMB

Société Civile inscrite au RCS de BOBIGNY sous le numéro 752 655 829 00014

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’AARPI L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J0060

INTIMÉS

Monsieur [N] [B]

né le 20 Octobre 1972 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : J0076

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), S.A.R.L

Représentée par M^e Sandrine FARRUGIA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0423

Ayant pour avocat plaidant : M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [B], M.& Mme [R], M. [D], Mme [H] épouse [U] et la société civile immobilière RCMB sont copropriétaires d’un immeuble situé [Adresse 3], dans le département de [Localité 7].

Cet immeuble est composé de deux bâtiments (A et B), six box (lots 31 à 36) et d’une cour à usage de remise (lot 37).

Le bâtiment A est composé de 28 lots comprenant un rez-de-chaussée surélevé de 4 étages (lots 1 à 15), un sous-sol composé de 12 caves (lots 16 à 27) et une cour à usage de remise derrière le bâtiment, avec une entrée directe sur la rue plus un accès au lot 3 (lot 28).

M. [B] est propriétaire des lots 31 à 36, 37 ainsi que des lots 3 et 28.

L’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2015 a approuvé :

— des projets de scission et division des lots 28, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37,

— le changement de destination du lot 28 en maison d’habitation avec surélévation sous réserve d’un dépôt de permis de construire.

Le 19 décembre 2016, M. [B] a obtenu un permis l’autorisant à édifier une maison individuelle.

Par actes des 1er et 2 décembre 2021, les époux [R], M. [D], Mme [H] épouse [U] et la SCI RCMB, copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [B] pour voir ce dernier condamné à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité en contrepartie du droit de construire.

Au cours de la mise en état de la procédure, le syndicat des copropriétaires a pris des conclusions d’incident pour voir déclarer cette action irrecevable.

Par ordonnance du 30 août 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré l’action irrecevable,

— condamné M & Mme [R], M. [D], Mme [H] épouse [U] et la SCI RCMB aux dépens et à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que cette décision est exécutoire par provision,

— rejeté le surplus des demandes.

Mme et M. [R], M. [D], Mme [H] épouse [U] et la société RCMB ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 8 septembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 novembre 2022 par lesquelles Mme et M. [R], M. [D], Mme [H] et la société RCMB, appelants, invitent la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, à :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 30 août 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— les déclarer recevables en leur action contre M. [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

— renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour qu’il soit statué au fond,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et M. [B], aux dépens,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et M. [B], à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer M. [B] irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions et, subsidiairement, l’en débouter,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Vu les conclusions notifiées le 13 février 2023 par lesquelles M. [B], intimé, invite la cour, au visa des articles 31, 32 du code de procédure civile, et 2224 du code civil, à :

à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny du 30 août 2022,

— condamner in solidum Mme et M. [R], M. [D], Mme [H] et la société RCMB à lui payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 500 euros, ainsi qu’aux dépens,

à titre subsidiaire, incident et reconventionnel,

— déclarer prescrite l’action de Mme et M. [R], M. [D], Mme [H] et de la société RCMB,

— condamner in solidum Mme et M. [R], M. [D], Mme [H] et la société RCMB à lui payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 500 euros, ainsi qu’aux dépens,

à titre infiniment subsidiaire,

— renvoyer l’affaire à la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny ;

Vu les conclusions notifiées le 25 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], intimé, invite la cour, à :

— déclarer Mme et M. [R], M. [D], Mme [H] et la société RCMB mal fondés en leur appel,

en conséquence,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— confirmer la décision entreprise en l’ensemble de ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner solidairement Mme et M. [R], M. [D], Mme [H] épouse [U] et la société RCMB à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, la cour constate que le syndicat des copropriétaires a notifié le 27 novembre 2024, au visa du n° de RG 25/15939 qui correspond à la présente procédure, des conclusions rédigées comme suit :

— donner acte à la société RCMB de son désistement d’appel,

— donner acte au concluant de son désistement d’appel incident,

— déclarer parfait le désistement des parties et constater l’extinction de l’instance,

— dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais et les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ;

Il résulte cependant de la lecture de ces conclusions qu’est en cause l’appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 25 janvier 2022 tandis que la présente procédure porte sur l’appel de l’ordonnance du juge de la mise en état de ce tribunal en date du 30 août 2022.

Il est donc manifeste que les écritures ainsi notifiées ne se rapportent pas à la présente instance.

Elles seront donc écartées des débats.

SUR CE,

Moyens des parties :

Les appelants soutiennent qu’ils ont qualité et intérêt à agir contre M. [B] en présence du syndicat des copropriétaires au regard des stipulations du règlement de copropriété dont il résulte que le droit de construire n’a pas été privatisé.

La construction d’une maison d’habitation ayant une incidence sur l’emprise au sol constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes. La cession à titre gratuit de ce droit constitue une atteinte aux parties communes. En l’absence de dédommagement de la copropriété, les copropriétaires sont recevables à agir contre M. [B] et ce alors qu’ils ont appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires.

Dans ce contexte, ils reprochent au juge de la mise en état de ne pas avoir recherché si les appelants n’avaient pas agi en lieu et place du syndicat des copropriétaires, dès lors que celui-ci n’a pris aucune mesure pour faire valoir les droits de la copropriété.

En outre, ils avaient formulé des demandes pour leur propre compte contre M. [B], demandes dont le juge de la mise en état n’a pas tenu compte.

Ils observent, de surcroît, que le syndicat des copropriétaires n’avait ni qualité ni intérêt à soulever pour le compte de M. [B] l’irrecevabilité de leur action en application de l’adage selon lequel nul ne plaide par procureur.

En réplique aux écritures des autres parties et concernant en premier lieu celles de M. [B], les appelants le considèrent irrecevable en ses demandes dès lors qu’il n’a pas conclu devant le juge de la mise en état. Ses demandes sont donc forcément nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ils relèvent que la circonstance que la cession gratuite a été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires devenue définitive est indifférente dès lors qu’elle est contraire au règlement de copropriété et donc illicite ; que l’action fondée sur l’enrichissement injustifié de M. [B] et l’appauvrissement tout aussi injustifié de la copropriété n’est pas réservée au syndicat des copropriétaires et enfin, que leur action n’est pas prescrite.

En second lieu et concernant les écritures du syndicat des copropriétaires, les appelants observent qu’il reprend les mêmes moyens développés devant le premier juge de sorte qu’il conviendra de le débouter de ses demandes.

M. [B] affirme que ses écritures sont recevables en application de l’article 564 du code de procédure civile dont il résulte que les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses.

Il relève que les premières demandes formées par les appelants étaient dirigées contre le syndicat des copropriétaires avant que ces derniers ne modifient leurs écritures pour invoquer les dispositions de l’article 1303 du code civil. Cependant, la mise en oeuvre de ces dispositions implique la démonstration d’avoir été la victime personnelle et directe d’un appauvrissement du fait d’un enrichissement injustifié d’un autre copropriétaire. Or, seul le syndicat des copropriétaires pourrait se prévaloir de ce texte.

En outre, les appelants tentent, en réalité, de remettre en cause par le biais de leur action fondée sur l’enrichissement sans cause, des décisions définitives de l’assemblée générale ayant autorisé la scission de copropriété du lot 28 avec une contrepartie financière et l’octroi sans contrepartie financière d’un droit de surélévation pour ce lot. C’est donc à bon droit que le juge de la mise en état les a déclarés irrecevables en leur action faute de justifier d’une qualité et intérêt à agir.

A titre subsidiaire, il soutient que l’action, soumise à la prescription quinquennale, des appelants est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires relève que les appelants sont irrecevables à former une demande à son profit et qu’ils ont été déclarés à bon droit irrecevables à agir en application de l’adage 'nul ne plaide par procureur'.

Loin de solliciter le respect du règlement de copropriété, leur action est en réalité fondée sur l’enrichissement sans cause dont seul le syndicat peut se prévaloir.

Il conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Réponse de la cour :

1. Sur la recevabilité des demandes de M. [B] :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est constant que M. [B] n’a pas conclu sur l’incident soulevé par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état.

En cause d’appel, ses écritures visent à faire écarter les prétentions adverses.

Elles sont donc recevables au regard du texte susvisé.

2. Sur la recevabilité de l’action :

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que chaque copropriétaire dispose d’une action individuelle parallèle à celle du syndicat des copropriétaires en cas de manquement par un autre copropriétaire au règlement de copropriété ou pour sanctionner une atteinte aux parties communes, sans que celui-ci ait à démontrer qu’il subit un préjudice distinct de celui de la collectivité.

Il appartient au copropriétaire qui exerce à titre individuel contre un autre copropriétaire d’appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause (Civ 3è, 8 juillet 2015, n°14-16.975, Bull civ III n°71).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 22 juin 2015, la résolution n°28 suivante a été approuvée par les copropriétaires :

'l’assemblée générale approuve le changement de destination du lot n° 28 en maison habitation avec surélévation sous réserve d’un dépôt de permis de construire.

Mise aux voix, la résolution a obtenu :

Ont voté pour : 747 voix

Contre : aucun copropriétaire

Se sont abstenus: aucun copropriétaire.

Cette résolution est adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de la copropriété'.

Les appelants soulignent que cette résolution a conféré à M. [B] un droit de construire consenti à titre gratuit alors que ce droit de construire n’étant pas un droit privatif selon le règlement de copropriété, celui-ci est réputé un accessoire des parties communes en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour relève que leur action tend à obtenir le dédommagement de ce droit à construire et non à l’annulation de la résolution approuvée par l’assemblée générale du 22 juin 2015 de sorte que le caractère définitif de celle-ci ne leur est pas opposable.

L’étude des stipulations du règlement de copropriété démontre, comme les appelants le soutiennent, qu’elles ne contiennent aucune précision sur la nature du droit de construire de sorte que, dans le silence du règlement de copropriété, les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 trouvent à s’appliquer.

Ces dispositions prévoient qu’est réputé accessoire aux parties communes le droit de construire.

Ainsi, l’action individuelle des appelants doit être analysée comme une action fondée sur une atteinte aux parties communes et non sur le non respect du règlement de copropriété.

Une telle action appartient à tout copropriétaire, étant observé que cette qualité n’est pas contestée ni contestable s’agissant des appelants, et qu’elle ne requiert pas la démonstration d’un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Dès lors, et indépendamment du bien fondé de leur action qui ne conditionne ni la qualité ni l’intérêt à agir, la SCI RCMB, Mme [U], M. [K], M.&Mme [R] ont bien qualité et intérêt à agir dans le cadre de l’action individuelle visée par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 sans qu’ils aient à justifier d’un préjudice distinct de celui de la copropriété.

L’ordonnance du conseiller de la mise en état doit être infirmée sur ce point.

3.Sur la prescription de l’action :

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, les actions personnelles nées de l’application de la cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Sous l’effet de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, ce délai a été ramené à cinq ans, délai de prescription de droit commun visé par l’article 2224 du code civil. La loi est entrée en vigueur le 25 novembre 2018.

En vertu de l’article 2 du code civil, dont il résulte que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’ elle n’a point d’effet rétroactif, lorsque le législateur réduit la durée de prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure.

La jurisprudence avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN précisait que la prescription courait à compter du jour de la découverte de l’infraction. Ce point de départ correspond à celui énoncé par l’article 2224 du code civil dont il résulte que la prescription court à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Il est incontestable qu’en l’espèce, dès l’adoption de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 22 juin 2015, les copropriétaires avaient connaissance d’un projet de construction sur le lot n° 28, peu important qu’ils n’en connaissent pas le détail, et partant de l’exercice par M. [B] d’un droit de construire accessoire aux parties communes dès l’obtention du permis de construire.

Le délai de prescription de leur action mobilière a donc commencé à courir le 22 juin 2015 et avait vocation à s’achever le 22 juin 2025.

L’entrée en vigueur de la loi ELAN en novembre 2018 a eu pour effet de substituer à ce délai décennal un délai quinquennal. Il en résulte qu’en application de ces nouvelles dispositions, le délai de prescription s’est achevé le 25 novembre 2023, délai qui n’a pas excédé le délai de prescription décennale antérieure.

Dès lors, l’action engagée par exploits délivrés les 1er et 2 décembre 2021 n’est pas prescrite.

Il y a lieu de laisser les parties saisir le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny pour la poursuite de la procédure et/ou envisager, dans ce litige qui s’y prête, le recours à une procédure de règlement amiable.

4 Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’incident du premier degré et d’appel, ainsi qu’à payer la somme globale supplémentaire de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’incident du premier degré et en cause d’appel à SCI RCMB, de M. [D], Mme [H] épouse [U] et M.&Mme [R].

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [B] et par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme l’ordonnance du 30 août 2022 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Déclare l’action, en présence du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], de la SCI RCMB, de M. [D], Mme [H] épouse [U] et M.&Mme [R] contre M. [B] recevable;

Y ajoutant,

— Déclare les demandes de M. [B] en cause d’appel recevables ;

— Ecarte des débats les conclusions notifiées le 27 novembre 2024 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] étrangères à la présente procédure ;

— Déclare l’action de la SCI RCMB, de M. [D], Mme [H] épouse [U] et M.&Mme [R] contre M. [B] non prescrite ;

— Condamne in solidum M. [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens du premier degré et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à SCI RCMB, de M. [D], Mme [H] épouse [U] et M.&Mme [R] la somme globale de 4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE