Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° 9 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02994 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK2KP

Décision déférée à la cour : ordonnance du 09 septembre 2024 – JCP du Tprox du Raincy – RG n°24/00508

APPELANTE

Mme [N] [U] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emilie Noel Hasbi, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : PB 274

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/030531 du 16/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, RCS de [Localité 11] n°552046484, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marc-Antoine Perez de la SELARL Perez-Messager & associés, avocat au barreau de Paris, toque : A0597

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 31 août 2021, la société CDC Habitat social a donné à bail à Mme [U] née [V] et M. [U] un logement situé [Adresse 13] à [Localité 10].

Mme [V] considère qu’après des travaux de rénovation dans le logement, des désordres sont apparus (présence de traces d’humidité et de moisissures sur le sol et les murs de la cuisine).

Par acte du 25 janvier 2024, Mme [V] a fait assigner la société CDC Habitat social devant le juge des référés du tribunal de proximité du Raincy aux fins notamment de voir:

désigner un expert avec mission habituelle afin d’examiner les désordres dans le logement ;

condamner la société CDC Habitat social à payer à Mme [U] une provision de 2 500 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;

condamner la société CDC Habitat social aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 9 septembre 2024, le juge des référés a :

rejeté la demande d’expertise ;

rejeté la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance ;

rejeté la demande au titre de l’amende civile ;

rejeté la demande de la société CDC Habitat social au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

laissé les dépens à la charge de Mme [V].

Par déclaration du 4 février 2025, Mme [V] a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 7 juillet 2025, Mme [V] demande à la cour de:

infirmer l’ordonnance du 9 septembre 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du Raincy ;

statuant à nouveau,

au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais cependant dès à présent ;

désigner tel expert investi de la mission sus indiquée ;

condamner la société CDC Habitat social à payer à Mme [U] une provision de 2 500 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;

condamner la société CDC Habitat aux entiers dépens ;

débouter la CDC Habitat de toutes ces demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 mai 2025, la société CDC Habitat social demande à la cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [V] de ses demandes ;

et par conséquent :

juger qu’il n’existe pas de trace d’amiante dans le logement de Mme [V];

juger que Mme [V] ne justifie pas de l’existence de désordres ;

en toute hypothèse,

juger que les rapports de la BPCE Assurance Iard et de la Mairie de [Localité 9] concluent à des marques d’usage liées à l’occupation de Mme [V] ;

juger que Mme [V] ne justifie pas d’un préjudice de jouissance ;

et par conséquent :

débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes ;

juger la présente procédure initiée par Mme [U] abusive ;

reconventionnellement,

condamner Mme [V] au paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive ;

condamner Mme [V] au paiement à la société CDC Habitat social d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé'.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à une demande fondée sur ces dispositions.

Selon l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 3 que 'le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'.

Au cas présent, la société CDC Habitat Social conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise. Elle soutient que Mme [V] ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Elle précise que les défauts affectant le revêtement de sol ont été réparés.

Pour démontrer l’existence de désordres affectant son appartement, et partant l’utilité de la mesure d’expertise, Mme [V] verse un rapport établi par la société Expert’IS inside Matmut le 23 décembre 2024 qui indique : 'lors de notre expertise, nous avons constaté la présence de moisissures sous différents revêtements de sol de type lino dans la cuisine, le couloir ainsi que la chambre. A ce jour, nous ne connaissons pas l’origine exacte de ces désordres. De ce fait, nous préconisons la mise en place d’une société spécialisée de recherche de fuite afin d’en déterminer l’origine.'

Mme [V] verse également des photographies qui démontrent l’existence de tâches sur le revêtement de sol et de moisissures sur un mur.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est précisément destinée à les établir. Il appartiendra au juge du fond, éventuellement saisi, de statuer sur les différentes pièces produites par les parties afin d’établir la réalité des troubles invoqués par la demanderesse.

En l’état, le procès entre le bailleur et sa locataire est plausible et n’est donc pas manifestement voué à l’échec. Mme [V] justifie d’un motif légitime.

L’expertise judiciaire, qui est de nature à améliorer la situation probatoire de Mme [V], sera donc ordonnée.

Mme [V] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, elle sera dispensée de la consignation des frais d’ expertise qui seront avancées par l’État.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Le préjudice de jouissance dont se prévaut Mme [V] n’est pas établi avec l’évidence requise en référé.

Il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société [Adresse 8]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

Par infirmation de la décision déférée, la cour accueille la demande d’expertise.

La demande de dommages et intérêts formée par la société HLM CDC Habitat Social en raison du caractère abusif de l’action de Mme [V] sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La mesure d’expertise étant ordonnée dans son intérêt, les dépens d’appel seront laissés à la charge de Mme [V], dans les conditions applicables en cas de bénéfice de l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle rejette la demande d’expertise ;

Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.18.03.23.37

Email : [Courriel 14]

Donne comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Mme [V] épouse [U] [Adresse 12], [Adresse 2] à [Localité 10],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission nulle

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— décrire les lieux et les revêtements de sols, les murs, la VMC,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans le présent arrêt et dans les pièces produites par Mme [V] décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres afin de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Mme [V] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée.

Dit que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’ expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’ expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Dit qu’à l’issue de son premier déplacement sur place, l’expert judiciaire devra se prononcer sur la possibilité ou non de procéder à l’installation d’une nouvelle chaudière,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une consignation compte tenu de l’aide juridictionnelle partielle accordée à Mme [V] et qu’en conséquence les frais d’ expertise seront avancés et recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle,

Dit que l’original du rapport sera déposé par l’expert au greffe du tribunal de proximité de Raincy en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de six mois maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

Dit qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal de proximité du Raincy en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

Rappelle que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

Rappelle que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Rejette la demande de dommage et intérêts formée par la société CDC Habitat Social ;

Condamne Mme [V] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi régissant l’aide juridictionnelle ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT