Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12533 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDBV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/09559

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 1] représenté par son Syndic la SAS CABINET JOLY, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de M^e Caroline UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1570

INTIMÉE

S.C.I. MR PORTEFOIN immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 828 340 307, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Aurélien AUCHER de l’AARPI LIZEE AUCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1700

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

La société civile immobilière MR Portefoin est propriétaire, depuis le 22 mars 2017, d’un local commercial (lot n° 43) au rez-de-chaussée sur cour de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle y exploite une activité d’événementiel sous l’enseigne Galerie MR 14.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 7 avril et 10 juillet 2017, le syndic de l’immeuble s’est plaint auprès de la société MR Portefoin de l’existence de nuisances sonores subies par les copropriétaires à l’occasion de l’exercice de ses activités, lui précisant que les événements organisés avaient en outre occasionné la présence de nombreuses personnes et la dégradation des parties communes.

Le 18 juillet 2017, la gérante de la société MR Portefoin a répondu que des gardes de sécurité avaient été engagés pour éviter le stationnement de personnes dans la cour commune.

Le 26 juin 2018, le syndic a adressé un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception à la société MR Portefoin lui indiquant notamment que les activités exercées étaient contraires au règlement de copropriété et susceptibles de faire encourir des risques aux autres copropriétaires.

Le 15 avril 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] a fait constater par M. [Q], huissier de justice, la dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble, la présence de personnes dans les locaux de la société MR Portefoin et dans la cour de l’immeuble générant « une certaine nuisance sonore dues aux conversations échangées » outre la présence de mégots de cigarettes jonchant le sol.

Par courrier du 24 juin 2019, le syndic a refusé de faire droit à la demande d’ouverture de la double porte cochère à l’occasion d’un événement organisé par la société MR Portefoin, qui n’a finalement pas eu lieu.

Les assemblées générales réunies les 12 avril 2018 et 30 septembre 2020 ont donné mandat au syndic pour engager une action judiciaire à l’encontre de la société MR Portefoin.

Par exploit d’huissier de justice du 17 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] a fait assigner la société MR Portefoin devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir principalement la cessation de toute activité d’événementiel dans le local commercial dont elle est propriétaire et la réparation des préjudices subis, outre sa condamnation à une astreinte de 10 000 euros par infraction constatée.

Par jugement du 20 mai 2022 le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la société MR Portefoin de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] aux dépens de l’instance,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à la société MR Portefoin la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de civile,

— dispensé la société MR Portefoin de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 6 janvier 2026 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

l’a condamné aux dépens de l’instance,

l’a condamné à payer à la société MR Portefoin la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

a dispensé la société MR Portefoin de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et statuant à nouveau,

— juger recevable et bien-fondé dans ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic, le cabinet Joly,

— ordonner à la société MR Portefoin la cessation de toute activité d’événementiel, d’organisation de soirée, de manifestations publiques, évènements festifs ou de discothèque ou toute autre activité similaire dans le local commercial dont elle est propriétaire (lot n°43) sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée par procès-verbal de commissaire de justice,

— condamner la société MR Portefoin à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé au titre du trouble anormal de voisinage,

— condamner la société MR Portefoin à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— débouter la société MR Portefoin de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Par conclusions notifiées le 9 janvier 2023 la société MR Portefoin, intimée, invite la cour, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil et des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans la présente instance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel contre la société MR Portefoin,

— juger abusive la présente procédure d’appel initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2],

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à lui payer 5 000 euros au titre de la procédure abusive, dont sera exonérée de toute participation la société MR Portefoin et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à verser au demandeur la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel,

— dispenser la société MR Portefoin de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], aux dépens dont sera exonérée de toute participation la société MR Portefoin et dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la violation du règlement de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— une utilisation des locaux non conforme à la destination prévue par le règlement de copropriété rend le bailleur responsable des infractions commises par son locataire ;

— le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires ne peuvent faire aucun bruit anormal et que le lot n° 43 est destiné à l’activité de magasin, de bureau et d’atelier ; or la SCI MR Portefoin y exerce des activités non autorisées, à savoir des activités liées à l’évènementiel, soirées et évènements festifs, manifestations publiques ;

— le règlement de copropriété prévoit également des stipulations strictes relatives à l’utilisation des parties communes ;

— la gérante de la SCI a reconnu les griefs allégués à son encontre ;

— en laissant la double porte ouverte, au mépris du digicode, et en laissant des personnes non résidentes et souvent alcoolisées rentrer dans l’immeuble, l’intimée expose la copropriété à de sérieux problèmes de sécurité ;

— ce n’est pas l’activité de showroom et d’exposition d’art qui est en cause, mais l’activité d’évènementiel avec présence de sono, DJ, soirées et manifestations publiques, laquelle est mise en avant sur le site internet de la SCI ; sur lequel elle présente son local comme un lieu festif faisant de la cour, partie commune, sa propriété et faisant état d’horaires d’ouverture jusqu’à 22h ;

— les nombreuses attestations font état de concerts organisés avec des nuisances sonores importantes et de l’appropriation de la cour par des dizaines de personnes.

La SCI MR Portefoin allègue que :

— l’immeuble comporte de nombreuses sociétés dont l’activité est compatible avec l’activité de showroom ; en outre les locaux qu’elle a acquis ont longtemps été exploités comme cartonnerie, avec des nuisances sonores importantes ; l’immeuble comporte, en outre, un ancien squat/atelier d’un artiste connu ;

— les showrooms sont parfaitement compatibles avec l’activité de magasin et le local a toujours été exploité notamment sous forme de showroom ;

— son activité a été reconnue par la copropriété puisqu’elle a autorisé la pose d’une plaque relative à cette activité lors de l’assemblée générale du 12 avril 2018.

Réponse de la cour

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

L’article 8 alinéas 1er et 2 de la loi du 20 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que :

« I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’article 9 de la même loi dispose que :

« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel le règlement de copropriété, datant de 1961, dans son intégralité. Il ressort de l’état descriptif de division que l’ensemble immobilier est à destination mixte puisqu’il comprend, outre des appartements, des commerces, un bar et des ateliers.

Le lot n° 43 y est décrit dans l’état descriptif de division, comme, dans les bâtiments I et H, au rez-de-chaussée, comme constitué de locaux à usage de bureaux, de magasin et d’atelier, deux magasins et un atelier.

Il n’est par ailleurs contesté par aucune des parties que les cours sont des parties communes.

Le règlement de copropriété précise que :

— les parties dont la propriété est commune entre tous les co-propriétaires ou entre ceux d’un immeuble, devront être maintenues libres en tout temps et aucun des co-propriétaires ou occupants ne pourra encombrer l’entrée, ni les vestibules, paliers, escaliers, couleurs et cours de son immeuble (page 48),

— chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne l’appartement ou les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires (page 49),

— chaque propriétaire doit jouir de son appartement honnêtement et en bon père de famille et veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble ne soient à aucun moment troublées. Il ne peut faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail, avec ou sans machine, moteur ou outil (page 50).

Il ne prévoit aucune stipulation particulière pour l’usage des locaux à usage commercial ou professionnel.

Il résulte de ces éléments que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité d'« organisation de showrooms pour la semaine de la mode, gestion de projets, mise en place d’expositions d’art & de design », selon la plaquette commerciale de la galerie MR14, sous réserve que les cours de l’immeuble ne se trouve pas impactées par cette activité au-delà du strict accès des clients et que l’activité ne nuise pas aux droits des autres copropriétaires ainsi que le prévoit le règlement de copropriété, notamment en termes de nuisances sonores, de déchets et d’incivilités.

Si, comme le rappelle le tribunal, le syndicat des copropriétaires produit plusieurs attestations établies en juin 2019 par des copropriétaires de l’immeuble, témoignant de nuisances sonores, d’occupation de la cour lors des évènements organisés par la SCI MR Portefoin ainsi que de dégradations et détritus laissés à l’issue de ces évènements, ces attestations ne sont ni précises ni circonstanciées, outre que la majorité d’entre elles ne sont pas accompagnées de la copie d’une pièce d’identité. Elles n’apportent aucune précision sur les dates de ces évènements ou leur fréquence et ne détaillent pas la nature des nuisances pour chaque évènement.

Aucune autre pièce versée aux débats ne documente la fréquence des évènements organisés dans les locaux de la SCI MR Portefoin, ni leur nature.

En outre, seules deux attestations relatent des nuisances postérieures à 2020, d’une part émanant de M. [X] et évoquant un évènement avec DJ les 19 et 20 mars 2022 et un casting le 19 juin 2022, et d’autre part de M. [G] évoquant les fashion weeks de février et juin 2022 et les associant à des cambriolages survenus dans les caves. Evoquant des évènements différents, elles ne se corroborent pas l’une l’autre et ne sont donc pas probantes des évènements relatés. En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie néanmoins d’aucun dépôt de plainte en lien avec les infractions relatées.

Postérieurement à 2023, seul un constat a été dressé le 27 janvier 2023 pour des dégradations de la porte cochère à l’occasion d’une livraison.

Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal a considéré que les pièces produites étaient insuffisantes à démontrer une utilisation anormale par la SCI MR Portefoin de ses parties privatives en violation avec le règlement de copropriété et la cour relève que les violations postérieures au jugement ne sont pas davantage établies.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de cessation d’activité fondée sur le non-respect des stipulations du règlement de copropriété.

Sur le trouble anormal de voisinage

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— résulte des constatations mêmes du Tribunal que la SCI MR Portefoin a reconnu les nuisances occasionnées par son activité ;

— l’assignation délivrée en avril 2019 stigmatise bien la persistance des nuisances et que contrairement à ce qu’indique le tribunal, le fait de ne pas avoir adressé un énième recommandé ne signifie pas que les choses étaient rentrées dans l’ordre, bien au contraire ;

— le tribunal a ignoré purement et simplement les nombreuses attestations de copropriétaires versées aux débats en sus des multiples lettre recommandées avec avis de réception ;

— la SCI MR Portefoin se contente de contester de manière très lapidaire le PV de constat de l’huissier sur les désordres constatés lors de l’évènement Oui SNCF du 15 avril 2019

La SCI MR Portefoin allègue que :

— le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’une quelconque nuisance sonore par le constat d’huissier de justice qu’il produit,

— les nuisances sonores et détériorations évoquées par les attestations ne sont pas prouvées par le constat d’huissier ni par les autres pièces ;

— elle n’a jamais reconnu des manquements par courrier ;

— elle a confié l’exploitation du local à la société JTD, dirigée elle aussi par [O] [C] [V], et exerçant sous l’enseigne MR Agency, qui a mis en place avec vigilance une surveillance du site lors des différents showrooms dès réception de la première lettre recommandée

Réponse de la cour

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires démontre que des évènements ont pu être bruyants et générer des nuisances, il ne démontre pas que ceux-ci, par leur fréquence et leur ampleur, ont causé un trouble anormal de voisinage. Il ne démontre pas davantage l’importance des nuisances liées au volume sonore, aux déchets et aux dégradations.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

La SCI MR Portefoin soutient que :

— aucun des faits qui lui sont reprochés ne sont avérés ;

— la présente action n’a été engagée que suite à la dénonciation de la lettre adressée par le syndicat des copropriétaires aux clients de la SCI et aux services de la Présidence de la République en juin 2019 ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le caractère abusif de son action n’est pas démontré.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

La SCI MR Portefoin ne rapporte pas la preuve de ce que l’action du syndicat des copropriétaires aurait dégénéré en abus. Elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La société MR Portefoin demande à être dispensée de toute participation aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

La société MR Portefoin, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, incluant les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI MR Portefoin la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dispense la SCI MR Portefoin de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, incluant notamment les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,