Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19557 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIUIJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2022 -Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE – RG n° 11-21-000230

APPELANT

Monsieur [R] [W] né le 05 Avril 1973 à [Localité 7] (97),

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline GUINCESTRE, avocat au barreau d’ESSONNE, toque : PC36

INTIMÉE

Madame [Z] [D] née le 01 Février 1971 à [Localité 6] (91),

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elie SULTAN de la SELARL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Madame Laura TARDY, conseillère

— Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 janvier 2026 puis au 21 janvier 2026 prorogé au 10 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé Madame par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS , greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous signature privée en date du 31 octobre 2014, prenant effet le 2 décembre 2014, M. [R] [W] et Mme [V] [W] ont donné à bail à Mme [Z] [D] une maison d’habitation de type F4 située [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1099,88 euros, hors charges.

Le bail a pris fin et l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 28 octobre 2019.

Par requête reçue au greffe du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge le 17 février 2020, M. [R] [W] et Mme [V] [W], représentés par leur conseil, ont sollicité une tentative préalable de conciliation, en application des dispositions de l’article 820 du code de procédure civile, afin d’obtenir le paiement d’un solde locatif d’un montant de 2 284,53 euros.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2021 , le juge du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a délégué à M. [H], conciliateur de justice, la mission de concilier les parties, celles-ci étant convoquées à se présenter devant lui le 12 février 2021.

Par constat d’ accord partiel en date du 12 février 2021 , Mme [Z] [D] s’ est engagée à payer à M. [R] [W] la somme de 1 128,07 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2019, mais les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord sur le surplus de la demande de M. [R] [W] d’un montant de 899,27 euros.

Par déclaration reçue au greffe du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge le 5 janvier 2021 , Mme [Z] [D] a demandé la condamnation de M. [R] [W] au paiement de la somme de 4 000 euros en principal, outre la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, et par jugement contradictoire rendu le 07 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a :

— condamné M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [D] la somme de 3 299,64 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [D] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamné M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [D] la somme de 180 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [R] [W] aux dépens ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

— rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 06 décembre 2023, M. [R] [W] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [R] [W] demande à la cour :

— infirmer le jugement du 7 octobre 2022 ;

— condamner Mme [Z] [D] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— condamner Mme [Z] [D] à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des dispositions de l’article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dire qu’il n’est redevable d’aucune somme envers Mme [D] ;

— condamner Mme [Z] [D] à lui payer une somme de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er mai 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [Z] [D] demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

— débouter M. [R] [W] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Juvisy-Sur-Orge le 7 octobre 2022 (RG n°11-21-000230) en ce qu’il retient que la responsabilité du bailleur, M. [R] [W] est engagée à l’égard de Mme [Z] [D], en son principe ;

— infirmer le jugement querellé uniquement sur le quantum des indemnisations prononcées au profit de Mme [Z] [D], notamment en ce qu’il a condamné M. [R] [W] à l’indemniser des préjudices découlant des troubles de jouissance sur une période limitée à 30 mois ;

Y faisant droit,

— juger que l’inertie fautive de M. [R] [W] dans l’exécution de son obligation de lui garantir une jouissance paisible en sa qualité de bailleur, aux termes du contrat de bail du 31 octobre 2014, lui a causé un préjudice de jouissance de janvier 2015 au 28 octobre 2019, soit sur une période de 49 mois et 28 jours ;

— constater que les troubles de jouissances subis par elle sont apparus depuis le mois de janvier 2015 ;

En conséquence,

— condamner M. [R] [W] à payer à lui payer Mme [Z] [D] la somme de 6379,30 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis découlant des troubles de jouissance pendant 58 mois du mois de janvier 2015 au 28 octobre 2019 et correspondant à la restitution de 10% du loyer sur toute cette période ;

— condamner M. [R] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— condamner M. [R] [W] à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé, notamment, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par application de l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de garantir le locataire des vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, peu important qu’il n’ait pas commis une faute ou qu’il se soit montré diligent pour réparer ces vices ou défauts.

La cour relève que M. [R] [W] a manqué à son obligation d’assurer à Mme [Z] [D] la jouissance paisible de son logement, dès lors qu’il admet lui-même que, d’une part et a minima, la chaudière a subi trois pannes, notamment en mai et décembre 2017, et, d’ autre part, que des infiltrations d’eau sont survenues en décembre 2017 dans une des chambres à l’étage et dans la chambre du rez-de-chaussée, et que des travaux importants ont été nécessaires pour remédier à ces infiltrations (reprise du bâti, remplacement des gouttières, réparation du mur et des fissures, pose d’une isolation extérieure), ces travaux ayant été réalisés à partir du mois de septembre 2019.

Il ressort des pièces produites, notamment d’une étude en date du 10 octobre 2018, que la cuisine, le couloir et une chambre ont été sinistrées à la suite de fortes pluies survenues en juin 2018, M. [W] ayant expliqué que cette inondation était venue "amplifier les dégâts au travers des murs » comme l’a justement relevé le premier juge.

Les pièces versées aux débats permettent ainsi d’établir qu’il existait en octobre 2018 une importante prolifération de moisissures sur les murs et les cloisons, laquelle persistait encore en octobre 2019 avec des traces d’humidité et de moisissures dans les toilettes et la salle de bain, ainsi que des traces de moisissures dans le placard et des traces d’infiltrations au plafond dans l’une des chambres située à l’étage.

L’aération par l’ouverture des fenêtres ne pouvait pas suffire à éviter les désordres constatés.

Les attestations produites font également état de moisissures dans la petite chambre du rez-de-chaussée, de pannes de la chaudière répétitives, bien plus fréquentes que ce que ce que M. [W] semble admettre en ayant attendu juin 2019 pour procéder au remplacement de la chaudière.

M. [W] ne démontre pas que le retard apporté aux travaux serait dû, même en partie, au comportement de la locataire qui aurait refusé l’accès du logement aux entreprises et aurait alors manqué à ses obligations en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, tant pour le remplacement de la chaudière, que pour les réparations rendues nécessaires pour empêcher des infiltrations d’eau.

Il ressort dès lors de l’ensemble des éléments produits aux débats, que le logement loué était affecté de désordres liés à une humidité importante et à des moisissures affectant la plupart du logement, ainsi qu’à des dysfonctionnements récurrents de la chaudière, ayant entraîné un trouble de jouissance pour Mme [Z] [D].

La cour évalue le montant de la réparation des préjudices découlant des troubles de jouissance subis par Mme [Z] [D] à la restitution de 10% du loyer sur une période de 30 mois (depuis le mois de mai 2017 jusqu’à la résiliation du contrat de bail le 28 octobre), soit à la somme de 3299, 64 euros qui lui seront alloués à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Les désordres allégués ne sont pas établis avant mai 2017, contrairement à ce qu’affirme Mme [D].

C’est à juste titre que le premier juge a dès lors condamné le bailleur M. [R] [W] à payer à Mme [Z] [D] la somme de 3 299,64, sans qu’il apparaisse justifié par les pièces nouvellement produites devant la cour, de devoir réévaluer ce montant à la hausse, et en précisant qu’il n’y a pas lieu non plus de déduire de cette somme les réfactions de loyers qui ont été accordées au début de l’année 2019 puisque ces réfactions ont été destinées à compenser la gêne provoquée par les travaux d’assèchement qui ont eu lieu à partir du mois de décembre 2018 suite aux inondations de juin 2018. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral,

Mme [Z] [D], a été contrainte de subir les désagréments et devoir initier une procédure pour faire valoir les manquements du bailleur à ses obligations.

Son préjudice moral apparaît suffisamment établi et il convient e confirmer le jugement qui l’a justement réparé par l’octroi de la somme de 200 euros au paiement de laquelle M. [R] [W] a été condamné.

Sur la demande de dommages intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231- 6 du code civil .

L’article 1231-6 du code civil dispose que :

«  Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

L’article 1353 du code civil précise que :

«  Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. "

M. [R] [W] sollicite la condamnation de Mme [Z] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

L’appelant justifie sa demande par le non-paiement des loyers pour les mois d’août, septembre et octobre 2019.

Or le non-paiement des loyers a été justifié par l’état du logement et a fait l’objet d’une régularisation à la suite d’une conciliation intervenue entre les parties le 12 février 2021.

Il n’apparaît pas que Mme [Z] [D] resterait devoir une somme quelconque à M. [R] [W].

M. [R] [W] n’est dès lors pas fondé à solliciter le paiement de dommages et intérêts fondés sur le non-paiement de loyers qui ont été régularisés à la suite d’une conciliation intervenue. Il sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes d’indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

«  Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; "

M. [R] [W] sollicite la condamnation de Mme [Z] [D] à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommage et intérêts qu’il explique par une inexécution de son obligation d’entretien par la locataire.

Or, il est établi que M. [R] [W] a conservé le dépôt de garantie d’une valeur de 1 099 euros.

Cette somme était suffisante pour couvrir les frais des travaux de remise en état du logement évalués à 654 euros par la société Bk Multi-s selon devis qu’il produit aux débats

Pour le surplus, M. [R] [W] ne démontre pas que Mme [Z] [D] aurait manqué à son obligation d’entretien du logement au-delà de ce qui résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie.

Le manquement de la locataire à son obligation d’user paisiblement des locaux loués en ce qu’elle aurait provoqué des nuisances sonores et olfactives en raison notamment de ses chiens ne sont pas établis par les pièces produites.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [R] [W] de sa demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les mesures accessoires.

Succombant en son recours, M. [R] [W] sera condamné aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [R] [W] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Mme [Z] [D] peut être équitablement fixée à 1000 euros.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 07 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [R] [W] à verser à Mme [Z] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [W] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,