Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 9 avril 2026, n° 25/10883

TGI 4 avril 2025

CA Paris
Infirmation partielle 9 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 9 avr. 2026, n° 25/10883
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/10883
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 4 avril 2025, N° 25/10883;25/52098
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Birame DIOUFKodjovi Azianti SEDJROMarc-Robert HOFFMANN NABOT
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [ Adresse 3 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 9 AVRIL 2026

(n° 128, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/10883 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLR4B

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 25/52098

APPELANT

M. [G] [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-019576 du 11/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représenté par M^e Birame DIOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : D0515

INTIMÉS

M. [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Kodjovi azianti SEDJRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 228

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 3], À [Localité 4], représenté par Me [R] [Q], administrateur provisoire suivant ordonnance du TJ de [Localité 1] du 12 janvier 2017, renouvelée depuis lors et pour la dernière fois le 9 janvier 2025

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 4] est soumis au régime de la copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance sur requête du 12 janvier 2017, Me [Q] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de cette copropriété et sa mission régulièrement prorogée depuis lors.

M. [Z] est propriétaire du lot n°53 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 5] et M. [O], locataire dudit appartement.

Par exploit du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], à Paris (19ème), ci-après, le syndicat des copropriétaires, a fait assigner M. [Z] et M. [O] devant le juge des référés à heure indiquée du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

Leur condamnation sous astreinte de 300 euros par jour de retard à laisser l’accès au lot n° 53 et à laisser poser les étais nécessaires au soutien du plancher haut ;

En cas de non-respect de cette condamnation, l’autorisation pour un commissaire de justice dûment accompagné de pénétrer dans le lot n° 53 avec une entreprise de travaux et l’administrateur provisoire, pour procéder à la pose des étais ;

La condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 4 avril 2025, MM. [Z] et [O] n’ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné M. [Z] et M. [O] à laisser l’accès au lot n° 53 de l’ensemble immobilier du [Adresse 3], à [Localité 5], sous astreinte de 100 par jour de retard à la charge de M. [O] à compter du troisième jour suivant la signification de l’ordonnance et pendant un délai de trois mois ;

Et, à défaut d’exécution, autorisé Me [D] [W], si besoin assistée de la force publique ou de deux témoins, de l’architecte de la copropriété et d’un serrurier, de pénétrer dans le lot n° 53 avec une entreprise de travaux et l’administrateur provisoire, pour procéder à la pose des étais ;

Condamné M. [O] au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [O] aux dépens.

Par déclaration du 18 juin 2026, M. [O] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 septembre 2025, M. [O] demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance en référé rendue en date du 4 avril 2025 en ce qu’elle a condamné M. [O] et M. [Z] à laisser l’accès au lot n° 53 de l’ensemble immobilier du [Adresse 3], à [Localité 5], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à la charge de M.[O] à compter du troisième jour suivant la signification de l’ordonnance et pendant un délai de trois mois ;

Et à défaut d’exécution, infirmer l’ordonnance en référé rendue en date du 4 avril 2025 en ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [O] aux dépens ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Il expose notamment que les demandes en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire présentées par M. [Z] sont irrecevables puisqu’il n’existe aucune dette locative, alors que le logement est affecté de nombreux désordres (humidité, condensation, absence de chauffage fixe, ballon d’eau chaude fuyard). Il précise que le bailleur a été mis en demeure par les services techniques de l’habitat de la Ville de procéder à certains travaux. Il ajoute que la mise en place d’un arrêté de mise en sécurité est particulièrement grave, alors que l’état de l’appartement est imputable au bailleur, que les commandements visant les clauses résolutoires sont nuls et non avenus, et que la demande de résiliation doit être rejetée sur le fondement de l’exception d’inexécution. Il soutient que les charges appelées ne sont pas justifiées et qu’il a subi un préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 novembre 2025, M. [Z] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1724 du code civil, de :

Débouter M. [O] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance du 4 avril 2025 du président du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il en condamné M. [Z] à laisser l’accès au lot n° 53 ;

Et y ajoutant,

Condamner M. [O] à une amende civile laissée à l’appréciation de la cour ;

Condamner M. [O] à lui payer 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamner M. [O] à lui payer 4 000 euros hors taxes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [O] aux dépens.

Il expose notamment qu’il est incohérent que M. [O] qui se plaint de désordres dans l’appartement s’oppose à la réalisation des travaux alors qu’il ne fait valoir aucun moyen de nature à voir infirmer l’ordonnance entreprise. Il précise que la résiliation du bail est fondée, les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées mais aussi que les désordres invoqués n’ont pas été portés à sa connaissance et que les charges appelées sont réelles. Il soutient qu’il n’a aucun moyen de contraindre M. [O] à laisser l’accès au logement, qu’il a tenté de se rapprocher de lui en vain, et qu’il ne peut donc être condamné sous astreinte à permettre un accès qui ne dépend pas de lui. Il ajoute que la procédure menée par M. [O] est abusive et que ce dernier poursuit un but dilatoire.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Le juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

Juger M. [O] mal fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

Confirmer l’ordonnance attaquée rendue le 4 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [O] et M. [Z] à laisser l’accès au lot n° 53 et à laisser poser les étais nécessaires au soutien du plancher haut ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

Dans l’hypothèse où M. [O] et M. [Z] n’exécuteraient pas cette condamnation,

Autoriser un commissaire de justice, assisté le cas échéant de la force publique ou de deux témoins, de l’architecte de copropriété et d’un serrurier, de pénétrer dans le lot n° 53 de M. [Z] (appartement du 5ème étage, porte face), occupé par M. [O], avec une entreprise de travaux et l’administrateur provisoire, pour procéder à la pose des étais ;

En toute hypothèse,

Condamner M. [O] et M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par Me [Q], ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [O] et M. [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Il expose notamment que l’ordonnance entreprise a procédé à une juste analyse des faits et du droit mais que M. [O] n’invoque dans ses conclusions d’appelant aucun moyen de nature à la remettre en cause dès lors qu’il fait état seulement du contentieux qui l’oppose à son bailleur, contentieux qui l’objet d’un appel séparé. Il précise que la mauvaise foi de M. [O] est patente puisqu’il se plaint de désordres mais empêche l’accès pour réaliser des mesures conservatoires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Il est relevé que l’ordonnance entreprise a statué sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires de voir M. [O] et M. [Z] condamnés à laisser l’accès a lot n°53 et à laisser poser les étais nécessaires au maintien du plancher haut.

Il est constant par ailleurs qu’un jugement a été rendu le 19 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, jugement aux termes duquel l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant M. [O] et M. [Z] a été considérée comme acquise avec toutes conséquences de droit, les demandes de M. [O] au titre d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et de travaux sous astreinte ayant été rejetées. Ce contentieux est distinct du présent litige qui oppose le syndicat des copropriétaires à M. [O] et M. [Z].

Il est d’ailleurs relevé que dans la déclaration d’appel, M. [O] n’a critiqué que les chefs de dispositif de la décision de première instance relatifs à sa condamnation avec M. [Z] à laisser l’accès au lot n° 53 de l’ensemble immobilier du [Adresse 3], à [Localité 5], sous astreinte de 100 par jour de retard à la charge de M. [O] à compter du troisième jour suivant la signification de l’ordonnance et pendant un délai de trois mois ; à l’autorisation à défaut d’exécution, donnée à Me [D] [W], si besoin assistée de la force publique ou de deux témoins, de l’architecte de la copropriété et d’un serrurier, de pénétrer dans le lot n° 53 avec une entreprise de travaux et l’administrateur provisoire, pour procéder à la pose des étais ; à sa condamnation au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution s’opérant pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Ainsi, l’acte d’appel fixant l’étendue de la dévolution à l’égard des intimés, la saisine initiale de la cour ne peut être élargie que par un appel incident ou provoqué.

Il en résulte qu’en l’espèce, l’acte d’appel ayant limité la saisine de la cour à la seule infirmation des dispositions de l’ordonnance citée, la cour n’est pas saisie de la question de l’acquisition de la clause résolutoire du bail qui liait M. [O] et M. [Z] ni de ses conséquences, ni encore des désordres qui affecteraient le logement, ces questions relevant d’un litige distinct, n’impliquant pas le syndicat des copropriétaires, ayant fait l’objet d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et étant par voie de conséquence sans incidence sur le présent litige.

Sur le fond du référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il sera relevé :

qu’aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire se doit de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état des locaux »,

que l’article 1724 du code civil dispose que si durant le bail la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir quelque incommodité qu’elles lui causent et quoi qu’il soit privé pendant qu’elles se font d’une partie de la chose louée,

que, pour s’opposer aux travaux, l’appelant n’oppose aucun moyen autre que relatif à ses relations contractuelles le liant à M. [Z] ;

que le 27 janvier 2025, l’architecte de sécurité de la Préfecture de police a établi un rapport dont il ressort que « concernant le plancher haut du logement situé au 5e étage, porte face, la situation constitue un risque au sens de l’article L 511-2 1° du code de la construction et de l’habitation »,

qu’il préconise d’assurer la stabilité et la solidité du plancher haut de l’appartement en procédant au piochage des revêtements n’étant plus adhérant, au remplacement et/ou renforcement des éléments de structure qui ne remplissent plus leur fonction et la reconstitution des supports pour assurer la cohésion des éléments conservés ainsi que d’exécuter tous travaux annexes,

que le mode opératoire proposé par le syndicat des copropriétaires consistant en la pose d’étais n’est pas discuté,

qu’ainsi, l’obligation de laisser l’accès aux locaux loués ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse, l’urgence à entreprendre les travaux étant caractérisée, et commandant la mesure ordonnée par le premier juge ;

qu’à tout le moins, le trouble manifestement illicite est également établi, alors que le refus de laisser l’accès au lot n°53 est une violation évidente de la règle de droit applicable, eu égard aux obligations pesant sur le locataire,

que c’est d’ailleurs à juste titre que le premier juge a fait peser l’astreinte sur M. [O], lequel s’oppose à l’entrée dans les lieux pour les besoins des travaux de mise en sécurité, et l’a condamné seul aux frais irrépétibles,

qu’il est constant qu’en cas d’agissements dommageables du preneur ou de troubles causés à la copropriété, le copropriétaire bailleur peut être directement poursuivi par le syndicat des copropriétaires, lui-même,

que M. [Z] a été mis en demeure de donner l’accès au logement concerné à plusieurs reprise (pièces n°8 et n°9 du syndicat des copropriétaires) mais n’a apporté aucune réponse,

qu’il ne justifie pas non plus de diligences effectuées auprès de M. [O] aux fins de laisser l’accès aux lieux litigieux, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge l’a condamné avec M. [O], dans les conditions susvisées, à laisser l’accès au lot n° 53 de l’ensemble immobilier du [Adresse 3], à [Localité 5].

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement tranché par le premier juge, sauf à préciser que, compte tenu de la particulière résistance de M. [O], il y a lieu d’augmenter l’astreinte ordonnée par le premier juge dans les conditions indiquées au dispositif.

La demande au titre d’une amende civile et pour procédure abusive formée par M. [Z] sera rejetée, celui-ci succombant.

A hauteur d’appel, M. [O] devra indemniser le syndicat des copropriétaires dans les conditions indiquées au dispositif pour ses frais non répétibles et sera condamné in solidum avec M. [Z] aux dépens d’appel. Il n’est pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de ce dernier.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur l’astreinte ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que l’astreinte provisoire sera fixée à 150 euros par jour de retard à la charge de M. [O] à compter du 3e jour suivant la signification de cet arrêt et pendant un délai de 3 mois ;

Rejette les autres demandes formées à hauteur d’appel, en ce compris la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne in solidum M. [O] et M. [Z] aux dépens d’appel ; dit qu’en ce qui concerne M. [O], les dépens d’appel seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE