Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2026

(n°2026/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06945 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHORA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2021 -Tribunal de Commerce de Paris – RG n° 2019053757

APPELANTE

S.C.I. [E], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 1] : 410 941 413

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-sophie MAJDLING, avocat au barreau de PARIS, toque E1870

INTIMÉE

Société SAS GROUPE [I] AZAR, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 3] : 353 508 955

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34, avocat postulant, et par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, toque B408, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame FAIVRE, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, présidente de chambre

Madame FAIVRE, présidente de chambre

Monsieur SENEL, conseiller

Greffier lors des débats : Madame F. MARCEL

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, présidente de chambre et par Madame Fanny MARCEL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [E] est propriétaire d’un appartement à Taverny, donné en location par bail d’habitation du 29 novembre 2012.

La SCI [E] a souscrit le'4 décembre 2012 auprès de la MUTUELLE ALSACE LORRAINE (aujourd’hui MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA), par l’intermédiaire de la SAS GROUPE [I] AZAR (ci-après [I] AZAR), un contrat d’assurance loyers impayés en application du dispositif de Garantie Universelle des Risques Locatifs, dit « kit bailleur GRL », avec effet à la date de prise du bail et d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. La gestion du contrat est assurée par [I] AZAR.

En raison d’impayés de loyers et de charges qui ont commencé à la fin du mois de février 2015, la SCI [E] a fait une déclaration de sinistre auprès de [I] AZAR le 9 juin 2015 qui s’est heurtée à une déchéance de garantie pour non-respect du dispositif GRL, formulée par [I] AZAR, le 15 juin 2015.

Malgré plusieurs demandes écrites de la SCI [E] et une dernière mise en demeure du 19 novembre 2018 pour réclamer le règlement des indemnités évaluées à 27 305,33 euros à la date de reprise des lieux le 31 octobre 2017, [I] AZAR a maintenu sa position concernant la déchéance de garantie.

PROCÉDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier de justice du 4 septembre 2019 signifié à personne se déclarant habilitée, la SCI [E] a assigné [I] AZAR devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal de commerce de Paris a':

— dit les demandes de la SCI [E] à l’encontre de la SAS GROUPE [I] AZAR irrecevables et l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [E] aux dépens .

Par déclaration électronique du 12 avril 2023, enregistrée au greffe le 20 avril 2023, la SCI [E] a interjeté appel, intimant [I] AZAR, en précisant que l’appel a pour objet de faire droit à toute exception de procédure, d’annuler, sinon d’infirmer et à tout le moins de réformer le jugement en ce qu’il a':

— Dit les demandes de la SCI [E] à l’encontre de la SAS GROUPE [I] AZAR irrecevables ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI [E] aux dépens ;

— Débouté la SCI [E] de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, la SCI [E] demande à la cour de':

«'Faisant corps avec le dispositif dont ils sont le soutien nécessaire,

Vu les articles R.511-2 et L.521-2 du Code des assurances,

Vu l’article 1147 ancien du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR LA SCI [E] en ses écritures,

DÉCLARER les demandes de la SCI [E] recevables et bien fondées ;

En conséquence,

INFIRMER le jugement du 15 avril 2021 rendu par le Tribunal de commerce de PARIS en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI [E] et débouté cette dernière ;

DÉBOUTER la société [I] AZAR de l’ensemble de ses demandes ;

ET STATUANT À NOUVEAU

JUGER que les conditions de la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés étaient acquises au jour où la SCI [E] en a fait la demande ;

JUGER que la prescription a bien été interrompue par la SCI [E] ;

En conséquence,

CONDAMNER la société [I] AZAR au paiement de la somme de 27.105,85 euros au titre de la garantie souscrite avec intérêts à compter du 25 juin 2016 (date de la mise en demeure) à hauteur de 8.763,84 euros et du 19 novembre 2018 pour le reste (date de la dernière mise en demeure) ;

CONDAMNER la société [I] AZAR au paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommage et intérêts, en réparation du manque à gagner du fait de l’absence prolongée d’indemnisation et des frais exposés ;

CONDAMNER la société [I] AZAR au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Anne-Sophie MAJDLING en application de l’article 699 du code de procédure civile'».

Par conclusions d’intimé récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 août 2025, [I] AZAR demande à la cour de :

«'Vu le contrat d’assurance

Vu le code des assurances

Vu l’assignation

A TITRE PRINCIPAL :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a prononcé l’irrecevabilité de la SCI [E] à l’encontre de la société [I] AZAR ;

En tout état de cause :

REJETER les demandes formées à l’encontre de la société [I] AZAR comme étant mal fondées

SUBSIDIAIREMENT :

DECLARER l’action prescrite

Au fond :

JUGER que la déchéance de garantie est opposable à la SCI [E]

Dès lors

REJETER l’ensemble des demandes formulées contre la concluante.

Subsidiairement :

DIRE et JUGER que l’indemnisation au titre de la garantie loyer impayée ne saurait excéder la somme de 2.223,73 euros.

En tout état de cause :

CONDAMER la SCI [E] à verser 3.500 euros à la société GROUPE [I] AZAR au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens'».

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 septembre 2025.

Il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la recevabilité des demandes de la SCI [E]

A l’appui de son appel, la SCI [E] fait valoir les moyens suivants':

— elle est recevable en ses demandes. Elle explique que dès la signature du contrat, elle était en contact exclusif et permanent avec [I] AZAR qui perçoit directement les cotisations, assure le versement des indemnités, établit et signe les avenants et les quittances subrogatives. Elle ajoute que c’est aussi [I] AZAR qui a informé la SCI [E] de la déchéance de garantie ou de la résiliation du contrat GRL et que la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE n’est jamais intervenue dans leurs échanges.

— La SCI [E] estime que [I] AZAR s’est comporté comme un agent d’assurance durant toute la mise en 'uvre du contrat.

— Dans ces conditions, la SCI [E] n’a pu que légitimement croire en la qualité de co-contractant de [I] AZAR.

En réplique, [I] AZAR explique que la SCI [E] a souscrit un contrat avec la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE et qu’elle-même n’en assure que la gestion, qu’elle n’est pas un agent d’assurance mais un courtier. Elle fait valoir que les demandes de garantie formées par la SCI [E] sont irrecevables car elle est tiers à ce contrat qui définit parfaitement le rôle de chacun, sans équivoque.

Sur ce,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

La police d’assurance communiquée par la SCI [E] (pièce 1) est composée':

— des conditions particulières et de leurs avenants';

— des conditions générales';

Les conditions particulières mentionnent en en-tête trois entités différentes':

au centre': la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE, à gauche': [I] AZAR société de courtage d’assurances, à droite': Assurances [N] [K] avec une adresse dans le Val d’Oise.

Au bas de cette page en très petites lettres, il est indiqué que le contrat est souscrit par le groupe [I] AZAR société de courtage auprès de la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE, fondatrice du groupe des Assurances Mutuelles de l’Est, entreprise d’assurance de droit français.

Entre l’en-tête et le bas de page, sont énoncés dans des encadrés distincts':

1er encadré': votre contrat avec son numéro MM8431341, l’assureur la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE , la date d’effet du contrat, sa durée';

2ème encadré': l’identité de l’assuré souscripteur';

3ème encadré': situation du lot assuré et les caractéristiques du bail';

4ème encadré': l’identité du locataire, sa situation professionnelle et le type de revenus perçus';

En page 2, quatre autres encadrés précisent les pièces justificatives (encadré 1), le centre de gestion': [I] AZAR avec ses coordonnées (encadré 2)'; les garanties GRL (encadré 3) et les garanties optionnelles non souscrites par la SCI [E] (encadré 4).

Les conditions particulières se terminent en page 4 avec la signature du souscripteur la SCI [E], et celle de [I] AZAR par délégation de la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE .

Les conditions générales intitulées 'Kit Bailleur GRL’ mentionnent en bas de la page de couverture': à gauche [I] AZAR et à droite la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE

Suit en page 2': un paragraphe intitulé en majuscules et en gras': «'Bon à savoir': Votre Mutuelle est une entreprise d’assurance du droit français dont les activités sont contrôlées par l’Autorité de contrôle prudentiel ['] Votre Mutuelle est réassurée auprès de l’Union du Groupe des assurances Mutuelles de l’Est

Quelques lignes plus bas': société gestionnaire des garanties [I] AZAR et l’adresse de son siège social

Encore quelques lignes plus bas': assureur la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE et l’adresse de son siège social à [Localité 5].

En page 7 des conditions générales, dans le paragraphe 1.3 relatif à la définition et l’étendue des garanties alinéa 2': «'L’assureur prend en charge, dans les conditions du contrat et dans la limite du plafond de garantie figurant ci-dessous, le paiement des loyers, charges et taxes comprises ou les indemnités d’occupation afférents au logement garanti sur la base des sommes ayant servi au calcul de la cotisation d’assurance'»';

alinéa 3': «'L’indemnité à la charge de l’assureur ne pourra excéder le montant du loyer mensuel […]'».

Page 9': il est stipulé dans le paragraphe relatif au loyer': «'le versement des indemnités sera effectué par la société gestionnaire. ['] Dès lors qu’un impayé de loyer est déclaré et que le locataire perçoit une aide personnelle au logement, versée ou non en tiers payant, la société gestionnaire est chargée de réaliser les démarches de déclaration de l’impayé auprès des organismes payeurs de l’aide au logement'».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que dès les conditions particulières signées par la SCI [E], il est précisé quelles sont les entités et le rôle assumé par chacune d’elle.

S’agissant du gestionnaire du contrat, il est précisé qu’il est une société de courtage auprès de l’assureur.

Quant aux conditions générales, elle précise aussi clairement le rôle de chacune de ces deux entités': l’assureur assume la charge de la garantie et le gestionnaire effectue le paiement matériel de l’indemnité.

Compte tenu des rôles de chacun clairement énoncés dans les conditions particulières et les conditions générales, un assuré ne peut se méprendre lorsque le gestionnaire lui verse l’indemnité et penser que ce paiement est fait au nom propre du courtier alors qu’il est réalisé pour le compte de l’assureur qui assume la charge de la garantie et qui est le contractant de l’assuré.

La SCI [E] qui distingue clairement dans ses dernières conclusions récapitulatives, le courtier de l’agent d’assurance, n’est pas non plus fondée à affirmer qu’elle croyait légitimement que [I] AZAR était l’agent d’assurance de la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE .

Dès lors que les fonctions et les missions de chacune des entités sont indiquées avec précision et clarté, il en résulte que les conditions de la croyance légitime dans les pouvoirs du mandataire clairement identifié dans le contrat litigieux, ne sont pas remplies, de sorte que la SCI [E] qui exerce l’action contractuelle en garantie des loyers impayés devait agir non pas à l’égard du gestionnaire du contrat, courtier de l’assureur mais à l’égard de la société MUTUELLE ALSACE LORRAINE qui est son co-contractant.

Il convient donc d’approuver le tribunal qui a jugé que les demandes en garantie d’assurance formées par la SCI [E] à l’égard de [I] AZAR, n’étaient pas recevables.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

II Sur la violation par [I] AZAR de son obligation d’information et de conseil

A l’appui de son appel, la SCI [E] fait valoir que [I] AZAR ne l’a jamais avisée qu’elle n’était pas partie au contrat, qu’elle a ainsi violé son obligation d’information et de conseil.

En réplique, [I] AZAR fait valoir que cette demande est nouvelle en appel et donc irrecevable. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle ne peut conduire qu’à une perte de chance indemnisable en dommages-intérêts que la SCI [E] ne demande pas.

Sur ce,

Il ressort du jugement déféré que la SCI [E] avait conclu que «'[I] AZAR avait perçu les primes et n’avait jamais avisé la SCI [E] qu’elle n’était pas partie au contrat'».

Ainsi, il ne peut être considéré que le moyen tiré de la violation de l’obligation d’information et de conseil est nouveau en appel dès lors qu’il avait déjà été soulevé en première instance par la SCI [E].

En revanche, la cour constate qu’en première instance comme en appel, la SCI [E] ne forme aucune prétention à ce titre. En effet, ainsi que le fait valoir à juste titre [I] AZAR, la violation du défaut d’information et de conseil peut constituer si les conditions sont remplies, une faute qui peut être sanctionnée par des dommages-intérêts.

En l’absence de demande, il y a lieu de rejeter ce moyen.

Le jugement déféré est complété sur ce point.

En définitive, compte tenu de l’irrecevabilité des demandes de la SCI [E], il n’y a lieu de se prononcer ni sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, ni sur le bien-fondé des demandes.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté la SCI [E] de ses demandes après les avoir déclarées irrecevables.

III Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige, les dispositions du jugement relatives au débouté d’une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens, doivent être confirmées.

Partie perdante en appel, la SCI [E] sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à [I] AZAR, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme de 1 500 euros.

La SCI [E] sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en ce qu’il a':

— dit que les demandes de la SCI [E] à l’encontre de la SAS GROUPE [I] AZAR sont irrecevables';

— condamné la SCI [E] aux dépens et rejeté la demande au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI [E] de ses demandes après les avoir déclarées irrecevables';

Y ajoutant,

Rejette le moyen soulevé par la SCI [E] de la violation par [I] AZAR de l’obligation d’information et de conseil';

Condamne la SCI [E] aux dépens d’appel';

Condamne la SCI [E] à payer à [I] AZAR la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute la SCI [E] de sa demande formée de ce chef.

La greffiere La présidente de chambre