Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 20 JANVIER 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04389 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBB4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 23/00700

APPELANTE

Mademoiselle [K] [M]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

INTIMEE

Madame [E] [W]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Xavier LEBRASSEUR de la SELARL ALCHIMIE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0293

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT , présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, Conseiller et par Dorothée RABITA greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant contrat de location du 20 avril 2017, Mme [E] [W] a donné à bail à Mme [K] [M] un local à usage exclusion d’habitation sis [Adresse 7] se décomposant comme suit :

— Un studio situé au rez-de-chaussée porte droite d’une surface habitable de 31,38 m² comprenant une pièce principale, wc reliés au tout à l’égout, un balcon

Cette location a été consentie par application de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de 3 ans au minimum ayant commencé à courir le 20 avril 2017 pour se terminer le 19 avril 2020.

Le bail s’est poursuivi depuis en tacite reconduction par périodes de 3 ans.

Ce bail a fait l’objet d’un congé délivré en date du 18 octobre 2022 par acte du ministère de la Scp Couvillers et Boulard commissaires de justice à Drancy, pour un départ au :

19 avril 2023 (dix-neuf avril deux mille vingt-trois), congé justifié par la volonté de la demanderesse de reprendre le logement à son bénéfice.

Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise était motivé par le fait que Mme [E] [W] attendait son deuxième enfant et avait pour projet de se marier et qu’à cet effet elle souhaitait agrandir son habitation actuelle située au [Adresse 3]. Son pavillon étant contigu et mitoyen avec celui du [Adresse 6], elle souhaitait le reprendre à titre personnel en vue de son extension et bénéficier d’une surface d’habitation plus importante, eu égard à ses futurs projets.

A l’issue du congé délivré, la locataire a persisté à se maintenir dans les lieux, en compagnie des occupants de son chef.

Mme [W] a saisi le Juge des contentieux de la protection afin de faire valider son congé, d’ordonner l’expulsion de Mme [M] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 13 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— dit que le congé est régulier et bien fondé ;

— autorisé [E] [W] à faire expulser Mme [K] [M] , ainsi que tous occupants de son chef ;

— condamné cette dernière à payer à Mme [E] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— l’a condamné en sus à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [K] [M] de toutes ses prétentions ;

— débouté Mme [E] [W] du surplus des siennes ;

— condamné Mme [K] [M] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 27 février 2024, Mme [K] [M] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions d’appelante déposées le 14 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [K] [M] demande à la cour de :

— infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

En conséquence, statuant à nouveau :

— débouter Mme [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— écarter des débats ou déclarer irrecevables les attestations non conformes versées aux débats sous les numéros de pièces 45, 46 et 47,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de Mme [W],

— condamner Mme [E] [W] à lui verser 10 548 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner Mme [E] [W] à lui payer la somme de 1620 euros au titre des charges non justifiées pour la période du 24 septembre 2020 au 24 septembre 2023,

— Mme [E] [W] à lui verser la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral du fait du congé frauduleux,

— condamner Mme [W] à lui verser à la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’expulsion du logement,

— condamner Mme [E] [W] à lui verser à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] [W] aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions d’intimée déposées le 13 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [E] [W] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 13 décembre 2023 RG n°23/00700 en ce qu’il a l’a déboutée du surplus de ses prétentions ;

Et statuant à nouveau :

— ordonner la séquestration des objets et biens mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse,

Et pour le surplus des chefs non critiqués :

— confirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 13 décembre 2023 RG n°23/00700 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, si la cour entrait en voie de réformation, statuant à nouveau :

— ordonner la compensation entre toute somme d’argent due par Mme [K] [M] et toute somme d’argent mise à sa charge,

— débouter Mme [K] [M] de ses demandes de contestation du congé, de toute demande de délai, de dommages et intérêts, de remboursement ou d’obligation de faire sous astreinte,

Et en tout état de cause, y ajoutant,

— débouter Mme [K] [M] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [K] [M] à lui verser la somme de 14 448,50 euros correspondant aux coûts de remise en état du logement, outre 165 euros de changement de barillet de boite aux lettres, outre 345 euros de remplacement de radiateurs

— condamner Mme [K] [M] à lui verser la somme de 5000 euros en indemnisation du préjudice moral subi,

— condamner Mme [K] [M] aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

Il est expressément fait référence aux dernières conclusions sus visées pour l’exposé des faits et moyens des parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’écarter des débats des attestions ou de les juger irrecevables,

Mme [M] fait valoir que des attestations produites par la bailleresse ne seraient pas conformes à l’article 202 du code de procédure civile, et que rien ne permettrait d’indiquer qu’elles seraient de la main de leurs prétendus auteurs.

L’attestation de la locataire ne précise pas son lien de parenté.

L’attestation de Mme [S] ne contient pas de signature et le document communiqué est partiel.

Elle demande à voir ces attestations écartées des débats ou jugées irrecevables.

La cour rappelle que les dispositions de l’article 202 précité ne sont pas prescrites à peine de nullité et qu’il lui appartient seuelement d’apprécier souveraienement si les attestations non conformes à l’article 202 présentent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

En l’espèce , la cour retient s’agissant des attestations contestées, qu’il s’agit d’élements de preuve au même titre que d’autres pièces et qu’il n’y a donc pas lieu de les écarter des débats ni de les déclarer irrecevables sans qu’il soit précisé par Mme [M] en quoi les irregularités soulevées constitueraient l’inobservation d’une fomalité substancielle ou d’ordre public lui faisant grief.

Sur la demande de validation du congé délivré le 18 octobre 2022 et ses conséquences.

Le premier juge a, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur, retenu que la lettre de congé contenait des éléments justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, corroboré par des pièces de nature à démontrer la réalité de ce motif et son caractère légitime et sérieux.

Mme [K] [M] fait essentiellement valoir le caractère frauduleux du congé délivré et indique que :

— la bailleresse dit reprendre le logement pour elle-même au motif d’un accouchement et réaliser des travaux pour joindre celui qu’elle loue et le sien mais ne justifie ni de la superficie ni de l’occupation du pavillon du [Adresse 3] ce qui ne lui permet pas de s’assurer de la réalité et du sérieux du congé délivré.

— la bailleresse ne fournirait aucune d’autorisation d’urbanisme.

— un rapport du service hygiène de la mairie témoignerait de l’existence de moisissures et antérieures à son emménagement et seraient le véritable motif du congé délivré.

— le logement aurait été reloué après son expulsion à Mme [C] [B], une lettre du 16 juillet 2025 prouvant qu’elle serait occupante des locaux du [Adresse 5] [Localité 8].

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (').

En l’espèce, par lettre en date du 18 octobre 2022 signifiée par commissaire de justice, Mme [E] [W] a donné congé pour occuper personnellement les lieux à effet du 19 avril 2023. Il est constant que ce congé a bien été délivré dans le délai de six mois prévu par la loi.

Mme [E] [W] a motivé son congé par la volonté de reprendre le logement à son bénéfice congé justifié par la volonté de la demanderesse de reprendre le logement à son bénéfice du fait de son souhait d’agrandir son logement contigu en raison de l’attente d’un nouveau-né.

Les exigences de la loi nouvelle ont pour finalité que le bailleur justifie de sa volonté sincère de reprendre le bien habité : il appartient donc au juge de rechercher si les pièces produites par les bailleurs permettent d’établir le caractère réel et sérieux du motif, ou plus généralement sa sincérité, ou si au contraire, la réalité du motif n’est pas établie.

En l’espèce, il est rappelé que le congé pour reprise n’est pas soumis à l’exigence de la démonstration de l’impossibilité du bénéficiaire de la reprise de se reloger en louant un appartement au prix du marché , le contrôle a priori prévu par la loi précitée du 24 mars 2014, vise le caractère réel et légitime de la non-reconduction du bail, c’est-à-dire principalement l’absence de fraude aux droits du locataire .

En l’espèce, Mme [W] démontre la réalité, le sérieux et la légitimité de la délivrance du congé en justifiant qu’elle habite bien le local contigu et mitoyen avec celui du [Adresse 6] avec son nouveau-né, et que la présence de ce membre supplémentaire dans la famille justifie l’intérêt, pour la bailleresse, de reprendre le logement pour y effectuer des travaux et permettre de le faire communiquer avec son logement actuel.

L’argument tiré de la superficie du logement actuel de la bailleresse est sans conséquence sur la validité du congé, dès lors que l’accueil d’un enfant conduit à des besoins supplémentaires en termes d’espace. Il n’appartient pas à la cour de déterminer si le bailleur doit supprimer l’une de ses pièces de vie pour la transformer en chambre, ou reprendre le local voisin à cette même fin, ce choix procédant de l’exercice légitime du droit de propriété.

Mme [W] produit une pièce justifiant de sa résidence effective au [Adresse 2] et justifie avoir sollicité un devis pour procéder à la jonction entre le 36 et le 38, travaux qui n’entraînent aucune création d’emprise de sol nouvelle ou de changement de destination.

Elle produit également la copie du courrier adressé à EDF par lequel elle demandait à EDF des précisions quant aux démarches à effectuer en fin de bail et par lequel elle indique bien qu’elle entend récupérer cet appartement pour agrandir son habitation et qu’elle s’interroge sur les démarches à anticiper pour supprimer le compteur et raccorder l’électricité du 36, ce qui matérialise bien sa volonté.

Les factures EDF sont désormais établies au nom de Mme [W] au seul numéro [Adresse 1].

Mme [M] prétend que le congé à effet au 19 avril 2023 serait dénué de motif réel, légitime et sérieux en excipant du fait que Mme [P] [B] aurait habité en 2025 au numéro 38 précédemment occupé par Mme [M] expulsée depuis.

Mme [W] justifie avoir accepté d’héberger, 2 ans après le congé délivré à Mme [M], Mme [P] [B] à titre amical et temporaire compte tenu de leurs liens familiaux faisant l’objet d’attestations des parties concernées.

Mme [P] [B], a été contrainte de quitter en urgence le logement qu’elle occupait dont l’occupante l’agressait physiquement, Mme [W] l’a ensuite hébergée très temporairement pour lui venir en aide, ce qui n’est pas de nature à remettre en cause la validité du congé des lors que la bailleresse justifie bien occuper le dit logement au sein duquel elle fait d’importants travaux de remise en état.

La bailleresse justifie ainsi devant la cour, du caractère réel et sérieux du motif du congé invoqué dans ledit congé, soit de la sincérité de la reprise pour habiter.

En conséquence, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a validé le congé que Mme [E] [W] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022 à Mme [M].

Le congé ayant été validé , Mme [M] sera donc déboutée de ses demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices du fait du congé frauduleux et de l’expulsion .

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ,

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis.

En l’espèce Mme [M] sollicite des dommages-intérêts en réparation d’un préjudice de privation de jouissance dont elle fait état, à savoir des problèmes d’humidité récurrents dans l’appartement.

La bailleresse argue delamauvaise foi de la locataire.

Les pièces versées aux débats notamment les échanges de mails avec l’agence gérant le bien, permettent d’établir contrairement à ce qu’a retenu lepremier juge, que Mme [M] s’est plainte dès mai 2021 de problèmes d’humidité et de moisissures, qu’en octobre 2021 des travaux ont été réalisés , sauf dans la pièce de principale, qu’en décembre 2021 la locataire s’est à nouveau plainte des problèmes d’humidité.

Le rapport de l’inspecteur de salubrité de la commune de [Localité 11] établi le 2 février 2023 a par ailleurs constaté l’existence de moisissures en petite quatité dans la pièce de vie, la cuisine la salle d’eau et l’entrée et la présence d’humidité au sol et dans l’air (forte odeur d’humidité) et évoqué un critère de non décence. Cependant, il ne se prononce pas sur l’origine des désordres.

Par ailleurs Mme [K] [M] ne verse aux débats aucune pièce permettant d’établir que les désordres constatés seraient imputables à la bailleresse plutôt qu’à un défaut d’entretien de la locataire.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [K] [M] de ses demandes indemnitaires liées à des désordres dont elle impute la responsabilité à la bailleresse sans le démontrer.

Sur les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges

Mme [K] [M] demande à la cour de condamner Mme [E] [W] à lui payer la somme de 1620 euros au titre des charges qui seraient non justifiées pour la période du 24 septembre 2020 au 24 septembre 2023.

La bailleresse fait valoir qu’elle n’a jamais réclamé la taxe d’ordure ménagère et que les sommes réclamées sont inférieures aux charges réelles du bien loué.

Sur ce,

Vu les articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Selon ce texte tel qu’interprété par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant, à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu’à l’audience devant le juge.

Il ne pèse aucune obligation sur le locataire de solliciter de son bailleur ladite régularisation qui est de droit.

A défaut de régularisation intervenue, les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement , peu important que le bailleur doive par la suite prendre l’initiative de réclamer l’intègralité des charges dues pour la période concernée, dès lors que la régularisation interviendrait avant la prescription.

En l’espèce, les pièces produites des copies de factures d’eau trimestrielles qui concernent 2 logements et une copie de la taxe foncière sont totalement insuffisantes pour justifier du montant des charges devant être règlées par la locataire, les factures d’eau ne permettant notamment nullement de vérifer comment se fait la répartition entre les 2 appartements la répartition.

C’est donc à tort en l’absence de tous décomptes relatifs aux charges que le premier juge a rejeté les demandes en remboursement des provisions pour charges de Mme [M].

Il convient donc d’infimer le jugement et de faire droit à la demande de rembousement de cette dernière , au titre des provisions appelées et payées à hauteur de 1620 euros pour la période allant du 20 septembre 2020 au 20 septembre 2024 et ce, avec intérêts légaux à compter du présent arrêt.

Sur les autres demandes

S’agissant du montant du loyer, Mme [K] [M] ne justifie toujours pas en cause d’appel qu’une révision du loyer ait été effectuée après l’entrée en vigueur de la loi qui la prohibe s’agissant des logements classés en catégorie F. Le jugement qui l’a débouté de ce chef de demande sera également confirmé.

S’agissant de la mauvaise foi alléguée du propriétaire qui n’aurait pas communiqué « l’attestation de paiement des loyers », il est établi que Mme [M] a en sa possession les quittances de paiement des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Ces quittances mentionnent les éléments requis par la CAF dans son courrier produit en pièce 8 par Mme [M] (identité, adresse, période, montant, références et coordonnées du mandataire).

Mme [E] [W] et son mandataire ne peuvent pas attester d’autre chose que ce qui est ainsi produit, à savoir les dates montant et périodes relatifs aux indemnités d’occupation payées par Mme [M].

Mme [M] sera donc déboutée de sa demande d’attestation de paiement des loyers qui ne pourrait concerner en réalité que des indemnités d’occupation, le bail ayant été résilié à effet du 19 avril 2023.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [X],

En cause d’appel Mme [E] [W] demande aux termes du dispositif de ses dernières conclusionsde condamner Mme [M] de lui verser la somme de 14 448,50 euros correspondant aux coûts de remise en état du logement, outre 165 euros de changement de barillet de boite aux lettres, outre 345 euros de remplacement de radiateurs et de la condamner à lui verser la somme de 5000 euros en indemnisation du préjudice moral subi.

Ces demandes ne sont cependant ni suffisamment explicitées, ni motivées dans les conclusions de l’intimée, ce qui ne permet pas à la cour d’exercer son contrôle et le cas échéant de pouvoir y faire droit.

Par ailleurs les pièces produites, en l’absence de tout état des lieux de sortie et au regard du fait que la bailleresse a repris l’appartement pour y résider ne permettent notamment pas d’établir ce qui relève de la rénovation ou des réparations locatives.

Il convient en conséquence de débouter Mme [E] [W] de ses demandes indemnitaires pour remise en état du logement ainsi qu’en réparation d’un préjudice moral.

Sur la demande de compensation

En l’absence de décompte locatif permettant de vérifier l’existence de crénaces respectives des parties, la demande de compensation estrejetée .

Sur la demande de séquestration des objets et biens mobiliers se trouvant dans les lieux,

Mme [E] [W] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de séquestration des objets et biens mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Il convient d’infirmer le jugement sur ce point et de dire que le sort des meubles appartenant à Mme [K] [M] ou aux occupants de son chef sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires,

Au vu du sens de l’arrêt ,il convient d’ordonner un partage des dépens d’appel et de rejeter toutes demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement étant confirmées sur les dépens et l’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats ou déclarer irrecevables les attestations versées aux débats par Mme [E] [W] sous les numéros de pièce 45, 46 et 47 ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande en remboursement au titre des provisions sur charges et, qu’il a débouté Mme [E] [W] de sa demande de séquestration des objets et biens mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé et y ajoutant :

Condamne Mme [E] [W] à payer à Mme [K] [M] la somme de 1620 euros au titre du remboursement des provisions sur charges,

Dit que le sort des meubles appartenant à Mme [K] [M] ou aux occupants de son chef sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne Mme [K] [M] et Mme [E] [W] à supporter par moitié les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT