Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12215 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGB3S

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 14 Avril 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/01746

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires de l’immeuble SIS [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2] représenté par son syndic, la société NG IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 503 850 687, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté et assisté de M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D688

INTIMÉE

S.C.I. WAFA immatriculée au RCS de [Localité 2] sous lenuméro 490 364 163, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe CHEVALIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 8

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie CHABROLLE , conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Christine MOREAU , présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, conseillère

Madme Marie CHABROLLE , conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine MOREAU, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 14 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Villeneuve-Saint-Georges (94190) à la société civile immobilière Wafa.

La société Wafa est propriétaire de deux locaux commerciaux (lots n°1 et 41) au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, estimant que la société Wafa ne s’était pas acquittée des charges de copropriété échues depuis le 21 juin 2016, l’a mise en demeure de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 janvier 2019.

Par acte introductif d’instance du 28 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Créteil de demandes visant à obtenir le paiement de charges de copropriété, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5],

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] à verser à la société Wafa la somme de 5 850 euros au titre de la franchise de charges pour la gestion des conteneurs,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] à verser à la société Wafa la somme de 1 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Chevalier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

— rejette toute plus ample demande.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 juin 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du le 11 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 12 janvier 2026, l’appelant demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1236-1 et suivants du code civil, de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 14 avril 2022,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Wafa au paiement de la somme de 9 136,52 euros au titre des appels de charges impayés selon une position de compte en date du 2 juillet 2021, 3ème trimestre 2021 inclus, et 839,80 euros au titre des frais de relance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation de première instance, soit à compter du 20 février 2020,

— condamner la société Wafa au paiement de la somme de 5585,79 euros au titre des appels de charges impayés au titre des charges appelées entre le 1er août 2021 et le 31 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, à compter de la notification des présentes écritures,

— condamner la société Wafa au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Wafa au paiement de la somme de 2172 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3000 euros au titre des frais d’appel, et ce sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à verser à la société Wafa la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Wafa aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation.

Par conclusions notifiées le 28 décembre 2022, l’intimé demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 14 avril 2022 en toutes ses dispositions,

— juger non fondées les demandes de charges relatives à l’eau,

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] à lui verser une somme de 3600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Chevalier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater», qui ne sont pas suivies d’une telle demande, ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, il convient de constater que le chef du jugement portant sur la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de la franchise de charges pour la gestion des conteneurs n’étant pas querellé, puisque l’appelant indiquait expressément, dès sa déclaration d’appel, ne pas le contester, il n’est pas soumis à la cour et il est devenu définitif.

Sur les demandes en paiement de charges

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué et à la condamnation de l’intimé au titre d’impayés appelés ensuite jusqu’au 1er octobre 2025 en faisant valoir que :

— s’agissant du jugement attaqué :

sa créance correspondant au solde des charges appelées et impayées entre le 3ème appel 2016 et le 2ème appel 2021 est certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices écoulés et fixé le montant du budget prévisionnel, des appels de provisions et des appels de travaux pour les années 2015 à 2021 qu’il produit aux débats pour la période du 3ème appel 2016 au 3ème appel 2021 ;

il ne contestait pas, devant les premiers juges, et ne conteste pas devant la cour, la présence d’un compteur divisionnaire mais il relève que les seules charges appelées auprès de la société Wafa sont les charges du compteur d’eau desservant les parties communes et faisant état de la consommation en eau pour le ménage des parties communes et pour l’arrosage des espaces verts, en fonction des tantièmes de ce copropriétaire ;

la société Wafa doit participer aux dépenses communes et elle ne mentionne d’ailleurs aucune des écritures comptables qui seraient, selon elle, contestables, lesquelles ne sauraient en aucun cas la décharger du règlement intégral de ses charges ;

il verse les listes des dépenses avec leur répartition depuis 2015, documents qui ont permis l’approbation des comptes en assemblée générales et qui détaillent les charges d’eau retenues pour chaque exercice ;

ces comptes ont été approuvés en assemblée générale sans qu’aucun copropriétaire, notamment l’intimée, ne les conteste et elle n’est plus recevable à le faire ;

en dépit d’un montant total, pour ces charges d’eau d’environ 250 euros, le tribunal l’a débouté de sa demande de charges arrêtée depuis 2016 à près de 10000 euros alors qu’il n’avait pas à justifier de toutes les factures relatives aux dépenses communes d’eau ; ce d’autant qu’il ne peut pas les produire, cette consommation étant calculée en fonction de la mesure prise sur le compteur général de laquelle est soustraite la consommation privative de chaque copropriétaire auprès desquels la consommation privative est facturée selon chaque compteur divisionnaire ;

le compteur de la société Wafa est le seul à ne pas être relié au compteur général;

du fait de sa condamnation au titre de la franchise de charges et de son recouvrement à l’issue d’un commandement de saisie-vente du 21 septembre 2022 (en dépit du fait qu’elle n’avait pas contesté ce chef de condamnation dans sa déclaration d’appel), cette somme a été remise en débit du compte de l’intimée ;

— s’agissant des charges appelées entre le 1er août 2021 et le 1er octobre 2025 : cette créance est certaine, liquide et exigible comme compte tenu des procès-verbaux d’assemblées générales produits portant approbation des comptes 2020 à 2024 et vote des budgets prévisionnels 2021 à 2025, ainsi que des appels de charges et travaux versés aux débats pour la période du 4ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2025.

L’intimée répond que :

—  son gérant, M. [Z] a rappelé par plusieurs courriers depuis 2019 que les charges étaient mal calculées puisque l’eau était comptée deux fois ; sa consommation d’eau est incluse dans les demandes de charges alors qu’il a un compte individuel et un abonnement ; son eau doit donc être déduite du montant des charges réclamées ; l’entreprise Pizza Illico, que gère M. [Z], se voir facturer celle-ci et il n’a donc pas à la payer deux fois ;

— elle ne conteste pas être éventuellement redevable de charges d’eau mais elle conteste sa quote-part ; le compte reprend un compte CLE 880 eau froide privative alors qu’elle a son compteur et un abonnement individuels ; le syndic n’a jamais expliqué ces imputations en dépit de ses demandes ;

— les explications contenues dans les dernières conclusions du syndicat s’opposent au fait qu’il a été appelé en 2018 un montant plus important que le budget prévisionnel voté en 2018 ; la société Wafa a donc été appelée sur un montant comprenant les charges d’eau ; lors de l’apurement, il n’y a aucune déduction d’un montant concernant la charge d’eau privative des autres habitants de l’immeuble ou, tout du moins, cela ne ressort pas explicitement des documents ;

— le syndic demande, en fait, une avance de trésorerie sur une consommation d’eau qu’elle n’a pas en appelant la totalité des montants comprenant l’eau privative ;

— l’argumentation selon laquelle existerait une consommation autre que privative est sujette à caution quand apparaît un solde annuel de -77,62 euros en 2018.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

Conformément aux dispositions de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il n’en reste pas moins que l’approbation des comptes de la copropriété n’emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame et au copropriétaire de démontrer l’erreur affectant son compte individuel ou qu’il s’est libéré de sa dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Wafa et des tantièmes attribués pour ses lots ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 16 juin 2015, 18 novembre 2015, 21 juin 2016, 23 mars 2017, 15 juin 2017, 26 avril 2018, 14 décembre 2020, 16 décembre 2022, 9 janvier 2024 et 19 décembre 2024 portant notamment approbation des comptes des exercices 2015 à 2023, votant le budget prévisionnel des exercices 2016 à 2025 et votant les travaux de la période ;

— des attestations de non recours établies par le syndic concernant les assemblées générales de 2015 à 2020 ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2016 au 4ème trimestre 2025 ;

— des décomptes successifs de créances du 16 mai 2019, du 27 janvier 2021, du 3 août 2021 et du 9 janvier 2026 ;

— un état des dépenses de la copropriété à répartir pour les exercices 2015 à 2019 ;

— une mise en demeure du 7 janvier 2019.

Il ressort des relevés des dépenses des exercices 2015 à 2019 produits par le syndicat des copropriétaires à partir desquels ont été approuvés les comptes de ces exercices en assemblée générale des copropriétaires, que sont incluses, dans les charges communes générales, des charges d’eau froide (clé 002 puis clé 001) prélevées sur le compteur général de la copropriété desquelles sont déduites, au 31 décembre de chaque exercice, le montant des « charges d’eau froide privative » (clé 880) prélevées sur les compteurs individuels des copropriétaires qui sont reliés au compteur général de la copropriété.

L’intimé ne conteste pas l’existence de ces compteurs divisionnaires pour chaque copropriétaire, reliés au compteur général, ni que les décisions d’assemblées générales ayant approuvé ces comptes sont définitives.

La régularisation des charges communes générales s’effectue par tantièmes en fin d’exercice (3e Civ., 28 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.222).

Il ressort, ainsi, des relevés individuels de la société Wafa dits « d’apurement des charges » pour les exercices 2015 et suivants produits aux débats, que le syndicat des copropriétaires reprend bien la base des dépenses au titre de ces charges générales (« total clé 001 ») après déduction des charges d’eau individuelles, pour y appliquer les tantièmes de la société Wafa, en déduire les provisions qu’elle a versées, en vue de calculer le solde de chaque régularisation de l’exercice appelé ou remis au crédit de son compte individuel.

Il ne lui est donc bien imputé que les charges d’eau communes générales telles qu’approuvées en assemblée générale des copropriétaires.

La société Wafa ne prouve pas qu’il lui serait imputé doublement ses propres charges d’eau au titre de son compteur individuel ou celles relevant des compteurs d’eau des autres copropriétaires en fin d’exercice. Le fait que le solde du compte des charges communes générales d’eau de la copropriété soit, à l’issue de certains exercices, négatif n’est pas de nature à démontrer le contraire, s’expliquant par un système d’estimation forfaitaire trimestriel (au vu du rythme des dépenses retenu) réajusté, ensuite, par la consommation réelle d’eau. Elle ne démontre pas plus que le réajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2018, voté lors de l’assemblée générale du 26 avril 2028 (résolution n°9), par rapport à celui voté le 15 juin 2017 (résolution n° 9), qui a impacté le montant des provisions appelées pour cet exercice, a un lien quelconque avec un surcoût de charges d’eau à son détriment.

La société Wafa ne démontre pas davantage que le règlement de copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires l’ont autorisée à disposer d’un compteur individuel non relié au compteur général ainsi qu’à bénéficier d’un recouvrement des charges d’eau communes générales distinct de celui des autres copropriétaires.

Dans ces conditions, elle ne rapporte pas la preuve d’une erreur affectant son compte individuel.

L’analyse des éléments produits par le syndicat des copropriétaires conduit à retenir que ce dernier démontrait bien, à la date de la clôture des débats de première instance, après déduction des frais de 839,80 (108+174,95+25+108+183,85+108+132) retenus les 16 février, 14 mars, 27 août, 15, 22 novembre 2018 et 7 janvier 2019, une créance de charges arrêtée au 2 juillet 2021 de (10932,10- 839,80) 9136,52 euros à l’égard de la société Wafa.

Le jugement devra donc être infirmé à ce titre.

Il ressort de la position de compte de l’intimée arrêtée au 9 janvier 2026 produite aux débats que celle-ci a effectué des règlements après le 2 juillet 2021, de 1000 euros le 8 juin 2023 et de 2000 euros le 28 septembre 2023, qui, faute d’indication contraire, se sont imputés sur cette dette plus ancienne.

Dans ces conditions, il doit être prononcé une seule condamnation à l’égard de la société Wafa en réponse aux demandes de l’appelant.

Celle-ci sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 14 722,31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1153 devenu 1231-6 du code civil, sur la somme de 9136,52 euros à compter du 13 janvier 2022, date des dernières conclusions notifiées en première instance (le syndicat des copropriétaires ne produisant pas l’assignation visée dans sa demande comme point de départ de ces intérêts, ne permettant pas à la cour de connaître le montant de créance alors signifié), sur la somme de 6136,52 euros à compter du 28 septembre 2023 (date des paiements ayant diminué sa dette) et sur le surplus à compter du 12 janvier 2026 (date des conclusions actualisant cette dette).

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— sa demande de recouvrement de charges étant justifiée, il doit lui être accordé le paiement des frais engagés à ce titre, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la mise en demeure par son avocat et les deux commandements des 14 mars 2018 et 22 novembre 2018 étaient justifiés, de même que les relances adressées par le syndic ;

— le contrat conclu avec le syndic correspond au contrat type prévu par le décret du 17 mars 1967 et contient une clause n°9 relative aux honoraires imputables au seul copropriétaire concerné.

L’intimé ne développe pas de moyens en réponse à cette demande.

Réponse de la cour

A cet égard, il doit être rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance concernée par cette acte, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il n’est pas inutile de rappeler également que les rapports entre le syndicat et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic (Civ. 3e, 5 mai 2009, n°08-13.855).

En l’espèce, la mise en demeure du 27 août 2018 et les commandements de payer invoqués n’étant pas produits aux débats, aucune somme ne sera allouée à ce titre.

Le premier solde débiteur inclus dans la dette de charges arrêtée, débutant à la date du 26 juin 2026, le coût des relances antérieures de l’année 2015 ne saurait être mis à la charge de l’intimée au titre des frais de recouvrement de cette créance par le syndicat des copropriétaires.

Le coût de la mise en demeure du 7 janvier 2019 adressée par l’avocat du syndicat des copropriétaire est inclus dans les honoraires de celui-ci au titre de la facture de cette date produite aux débats, soit dans les frais irrépétibles par ailleurs demandés.

Les honoraires du syndic au titre de la constitution du dossier ne pourront pas davantage être retenus au titre des frais de recouvrement nécessaires comme relevant de la gestion courante de ce syndic, faute de démonstration de diligences exceptionnelles qui excèdent celle-ci, et le contrat de syndic ne régissant pas les relations entre le syndicat et les copropriétaires. En tout état de cause, aucune facture n’est produite aux débats à ce titre.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, que :

— la société Wafa n’avait procédé à aucun versement depuis le 21 juin 2016 malgré plusieurs commandements, mise en demeure par avocat et relances ; sa mauvaise foi est établie ;

— le préjudice, distinct du retard de paiement, est démontré par le défaut de règlement depuis dix ans qui crée un « trou » dans la trésorerie et oblige les autres copropriétaires « bons payeurs » à faire l’avance des impayés ;

— la société Wafa a fait exécuter la décision de justice s’agissant de la franchise de charges alors que la logique était plus que contestable : en déboutant le syndicat et en le condamnant à ce titre, elle lui a imposé la charge de ce même montant deux fois ;

— malgré le fait qu’il n’est plus question de franchise au titre d’une quelconque prestation, la société Wafa ne règle toujours pas ses charges.

L’intimée ne développe pas d’autre moyen.

Réponse de la cour

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats l’absence de tout paiement par la société Wafa entre le 21 juin 2016 et le 12 mars 2021, puis de nouveau jusqu’au 8 juin 2023 et encore entre le 28 septembre 2023 et le 9 janvier 2026.

S’il a été retenu, aux termes du jugement attaqué, définitif à ce titre, une condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5850 euros au titre d’un contrat de prestation de sortie de poubelle contre franchise de charges de 150 euros mensuelle au profit de la société Wafa, force est de constater qu’une telle somme était bien inférieure au montant de la créance de charges du syndicat des copropriétaires de 9136,52 euros à cette date.

Il a été précédemment démontré que la société Wafa ne démontrait aucune erreur dans les charges appelées sur son compte individuel et elle ne pouvait pas, en tout état de cause, ignorer qu’elle était redevable des appels pour les provisions de charges et travaux votés à chaque assemblée générale qui dépassaient ses factures d’eau froide, ainsi que le montant de la franchise mensuelle de 150 euros précitée, retenue au surplus, uniquement jusqu’au mois de juin 2020. Les impayés ont perduré encore six ans après cette date.

Son manquement volontaire à son obligation de paiement est ainsi démontré et, partant, sa mauvaise foi est établie.

Ce défaut de paiement a eu pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété pendant près de dix ans en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires pendant ces années. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants. Le syndicat démontre ainsi le préjudice qu’il invoque.

En conséquence, la cour infirme le jugement et condamne la société Wafa à payer la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais du procès

S’il a été fait droit, en première instance, à la demande reconventionnelle au titre de la franchises de charges, il a été précédemment rappelé que le montant alloué était bien inférieur à celui dû, alors, au titre des charges impayées.

Dans ces conditions, la société Wafa doit être qualifiée de partie perdante, le jugement attaqué doit être infirmé s’agissant des dépens et de la condamnation du syndicat des copropriétaires à l’indemniser au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera, ainsi, condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût de l’assignation et ses demandes ainsi que celle de son conseil de distraction des dépens ainsi que d’indemnisation au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Elle est également partie perdante en appel et sera donc condamnée aux dépens d’appel. Ses demandes et celle de son conseil de distraction des dépens et d’indemnisation au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Au vu, notamment, des factures d’honoraires produites aux débats, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2172 euros au titre des frais irrépétibles en première instance et celle de 3000 euros au titre de ceux de la procédure d’appel.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de paiement de frais de recouvrement ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne la société Wafa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] :

— la somme de 14 722,31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 9136,52 euros à compter du 13 janvier 2022, sur la somme de 6136,52 euros à compter du 28 septembre 2023 et sur le surplus à compter du 12 janvier 2026 ;

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société Wafa aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Condamne la société Wafa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2172 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la société Wafa et de son conseil de distraction des dépens et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

Condamne la société Wafa aux dépens d’appel ;

Condamne la société Wafa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la société Wafa et de son conseil de distraction des dépens et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,