Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 JANVIER 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02698 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFZQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 38] – RG n° 19/07148

APPELANTS

Monsieur [Z] [U]

né le 18 septembre 1946 à [Localité 42]

[Adresse 23]

[Localité 26]

Monsieur [I] [H]

né le 14 octobre 1959 à [Localité 33] (Chine)

[Adresse 8]

[Localité 19]

Madame [L] [F]

née le 19 novembre 1959 à [Localité 28] (Maroc)

[Adresse 16]

[Localité 27]

Madame [A] [O]

née le 27 avril 1988 à [Localité 35] (13)

[Adresse 12]

[Localité 21]

Madame [P] [B]

née le 21 mai 1975 à [Localité 31] (83)

[Adresse 18]

[Localité 25]

Monsieur [I] [M]

né le 13 juin 1970 à [Localité 29] (10)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [W] [Y]

née le 17 septembre 1961 à [Localité 46] (Vietnam)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Monsieur [N] [Y]

né le 23 juin 1985 à [Localité 36] (92)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [S] [R]

née le 05 septembre 1954 à [Localité 44]

[Adresse 24]

[Localité 21]

Monsieur [C] [JS] [T]

né le 02 mai 1977 à [Localité 47] (Espagne)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Monsieur [X] [UE]

né le 30 novembre 1949 à [Localité 45] (35)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [S] [OM]

né le 15 mars 1930 à [Localité 34] (Espagne)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [UB] [DM]

née le 27 mai 1984 à [Localité 30] (Belgique)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Monsieur [V] [AP]

né le 26 mai1959 à [Localité 37] (80)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [E] [AP]

née le 17 septembre 1959 à [Localité 32] (80)

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [D] [J]

née le 02 juillet 1981 à [Localité 43]

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [K] [AU]

née le 23 décembre 1960 à [Localité 41]

[Adresse 13]

[Localité 17]

S.C.I. MIA

[Adresse 15]

[Localité 22]

TOUS représenté par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Paul CARMINATI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1465

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic le Cabinet MABILLE, exploitant sous le nom commercial MAVILLE IMMOBILIER , SAS immatriculée au RCS de [Localité 38] sous le numéro 509 986 758

C/O Cabinet MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 14]

[Localité 20]

Représenté par M^e Louis GABIZON de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier situe [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 39], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, comporte, selon le règlement comprenant état descriptif de division, trois groupes : A ([Adresse 10], comprenant un bâtiment), B ([Adresse 7], comprenant un bâtiment) et C ([Adresse 2], comprenant huit bâtiments).

L’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2019 a notamment adopté la résolution n°16 relative à un appel de fonds et rejeté les résolutions n°20, 23 et 24, proposées par les copropriétaires des groupes A et B concernant la scission de la copropriété, la répartition des frais relatifs à cette procédure et la ventilation des frais de procédure concernant un litige opposant les copropriétaires du groupe C et une copropriété mitoyenne.

Par acte d’huissier de justice du 18 juin 2019, M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ] et Mme [AU], copropriétaires du groupe A et la société civile immobilière Mia, copropriétaire du groupe A et B ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 4] à Paris 10ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater la scission de la copropriété en deux copropriétés distinctes comprenant, d’une part, les groupes A et B et, d’autre part, le groupe C et l’annulation de ces résolutions.

Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia de leur demande d’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 25 avril 2019,

— débouté M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia de leur demande de scission de la copropriété,

— débouté M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia de leur demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 25 avril 2019,

— débouté M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia de leur demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 avril 2019,

— débouté M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia de leur demande d’annulation de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 25 avril 2019,

— débouté M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 5] [Localité 39] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia aux dépens,

— autorisé Maître Foirien à recouvrer les dépens selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [G], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], Mme [AU] et la société Mia ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 février 2022.

L’appel est limité aux dispositions du jugement ayant :

— débouté les copropriétaires de leur demande d’annulation des résolutions n°16, 20 et 24 de l’assemblée générale du 25 avril 2019,

— débouté les copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum les copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les copropriétaires aux dépens,

Par ordonnance du 13 avril 2022, le conseiller de la mise en état a :

— donné acte à M. [G] de son désistement d’appel à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 39],

— constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour à l’encontre de M. [G] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 39],

— dit que l’instance se poursuivra entre M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], Mme [AU], la société Mia et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 4] à [Localité 39],

— dit que les frais de l’instance éteinte seront, sauf convention contraire, supportés par M. [G].

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 21 juin 2022, M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], Mme [AU] et la société Mia, appelants, invitent la cour, à :

— réformer le jugement dont appel de tous les chefs entrepris,

statuant à nouveau,

— annuler pour abus de majorité les 16ème, 20ème et 24ème résolutions de l’assemblée générale du 25 avril 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 39], représenté par son syndic Maville Immobilier à leur payer :

' la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

' aux dépens,

— dire que ces condamnations seront mises à la charge exclusive des copropriétaires du groupe C et qu’elles seront versées sur le compte CARPA de Maître Carminati, avocat, à charge pour lui de procéder à leur ventilation en fonction des tantièmes respectifs possédés par les demandeurs.

Par conclusions notifiées le 21 juin 2022, le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 28 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967, à :

— confirmer le jugement du 2 novembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Paris sous numéro RG 19/07148 en toutes ses dispositions,

— débouter M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], M. [BZ], Mme [AU] et la société Mia à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appels avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Foirien.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 25 avril 2019

Moyens des parties

Les appelants concluent à l’infirmation du jugement, faisant valoir que :

— la résolution concerne le vote d’appels de charges visant à renflouer par l’ensemble de la copropriété le déficit créé par l’ancien syndic alors que les fonds détournés étaient ceux appelés pour les travaux de ravalement du groupe C ;

— le vote de cette résolution procède donc d’un abus de majorité, les copropriétaires du groupe C ayant utilisé le fait majoritaire dans son seul intérêt afin de minimiser sa propre dette.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— l’absence de justification des raisons exactes du refus de l’assemblée générale ne caractérise pas en soit un abus de majorité, la preuve de celui-ci incombant au demandeur à l’annulation, et la cour ne peut se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions votées ; les copropriétaires appelants n’apportent aucune preuve démontrant leurs allégations ;

— le syndicat des copropriétaires est un syndicat unique dont les différents bâtiments ne justifient pas d’un statut juridique distinct ; il n’existe pas de budget de fonctionnement séparé pour les groupes A, B ou C, la trésorerie disponible appartient à l’ensemble des copropriétaires sans distinction et un seul compte bancaire était ouvert au nom du syndicat ;

— les premiers détournements sont antérieurs aux appels de fonds travaux pour le ravalement du groupe C et il est impossible de déterminer la part de l’argent détourné correspondant aux appels de fonds travaux.

Réponse de la cour

Selon l’article 14 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

Il est constant que le gérant de la société Sepima, ancien syndic du syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] et [Adresse 6], a été définitivement condamné pour avoir commis des faits d’abus de confiance et d’escroquerie à hauteur de 231 103 euros au préjudice de celui-ci.

La résolution n° 16 adoptée lors de l’assemblée générale du 25 avril 2019 était ainsi rédigée : « l’assemblée générale décide de procéder aux appels de fonds correspondant à la somme détournée par Sepima s’élevant à 231 724,02 euros en 8 appels en charges communes générales ['] ».

Il est également constant que l’assemblée générale réunie le 26 mars 2013 a autorisé le syndic, « selon la clé de répartition commune » à trois appels de fonds les 1er juin 2013, 1er septembre 2013 et 1er décembre 2013 afin de financer des travaux concernant le groupe C pour un montant total de 719 069 euros.

Il ressort du règlement de copropriété établi le 2 mars 1958 et de son additif établi le 21 octobre 1959 que la copropriété comporte des « parties communes générales » à l’ensemble de la copropriété et des « parties communes » propres à chaque groupe A, B et C.

Il n’est contesté par aucune des parties que les fonds destinés aux travaux n’ont été appelés qu’auprès des seuls copropriétaires du groupe C.

Il ressort des dispositions précitées et du règlement de copropriété que le syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] et [Adresse 6], qui ne comporte aucun syndicat secondaire, constitue la collectivité des copropriétaires et a la personnalité civile, contrairement aux trois groupes la composant et qui ne constituent qu’une méthode d’organisation de la copropriété prévue par le règlement de copropriété, quand bien même ces trois groupes comportent des parties communes spéciales et ont pu avoir souscrit des contrats d’assurance distincts.

Il en résulte que la trésorerie issue des appels de charges, qu’ils sont provisionnels ou spéciaux, appelés par le syndicat par l’intermédiaire du syndic, appartient au syndicat, quand bien même elle proviendrait, pour partie ou intégralement, de certains copropriétaires et serait affectée à des dépenses ne concernant qu’une partie de la copropriété.

De même, le syndic, désigné par le syndicat des copropriétaires dans son ensemble, est le mandataire de ce dernier sans distinction de groupes ou de bâtiment.

Ainsi, la victime des infractions commises par le gérant de la société Sepima est le syndicat dans son entièreté. La résolution n° 16 a pour objet non pas de financer les travaux du groupe C, mais de rétablir la trésorerie de la copropriété obérée par les infractions pénales.

Les arguments développés par les copropriétaires minoritaires selon lesquels les fonds détournés étaient principalement destinés aux travaux de groupe C et le président du conseil syndical aurait reconnu que le comblement de la dette devait être effectué par les seuls copropriétaires de ce groupe sont dès lors inopérants. Ils ne font valoir aucun autre moyen au soutien de leur demande d’annulation pour abus de majorité.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 16.

Sur la demande d’annulation des décisions objets des résolutions n° 20 et 24 de l’assemblée générale du 25 avril 2019

Moyens des parties

Les appelants font valoir que :

— la résolution n° 20 permet au groupe C de faire supporter une partie des frais de conseil par le groupe AB qui lui-même finance un conseil pour obtenir la scission de la copropriété ;

— la résolution n° 24 a été adoptée dans le seul intérêt du groupe C et lui permet de faire financer par les groupes AB une partie des frais de conseil qui lui incombent exclusivement relatifs à un contentieux d’infiltration d’eau entre le groupe C et une propriété tierce alors que les contrats d’assurance sont séparés.

Le syndicat des copropriétaires répond que les frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires afin d’assurer la défense de ses intérêts sont répartis entre tous les copropriétaires, y compris, concernant le projet de scission, les copropriétaires requérant celle-ci, ces derniers devant en revanche supporter seuls les frais d’avocat qu’ils ont engagés dans leur intérêt personnel.

Réponse de la cour

— Sur la résolution n° 20

Selon l’article 28 alinéa 1er et 3, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

L’assemblée générale du 25 avril 2019 a rejeté la demande ainsi formulée par certains copropriétaires des groupes A et B : « l’assemblée générale décide de faire une ventilation entre groupes A-B et groupe C des frais de conseil et de tous les frais connexes relatifs à la scission de copropriété en fonction des demandes des groupes respectifs. »

Il est acquis que cette résolution sibylline visait à obtenir que les copropriétaires des groupes A et B ne participent pas aux frais d’avocat du syndicat des copropriétaire en vue de la scission dans la mesure où ils finançaient déjà un conseil pour ce qui les concernait.

Ainsi qu’il a été rappelé plus haut, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] et [Adresse 6], qui ne comporte aucun syndicat secondaire, constitue la collectivité des copropriétaires et a la personnalité civile. Les appelants ne précisent ni dans leur projet de résolution ni devant la cour à quoi correspondent précisément ces « frais de conseil et ['] tous les frais connexes relatifs à la scission de copropriété », de sorte que la cour n’est pas en mesure d’analyser si le rejet de cette résolution procède d’un abus de majorité et si ces frais incombaient à la copropriété dans son ensemble.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

— Sur la résolution n° 24

L’assemblée générale du 25 avril 2019 a rejeté la demande ainsi formulée par certains copropriétaires des groupes A et B : « l’assemblée générale décide de ventiler séparément entre groupe A-B et groupe C les frais de conseil et tous les frais connexes relatifs au litige entre groupe C et copropriété mitoyenne du [Adresse 1]. »

Les appelants n’apportent aucune explication sur le contentieux en cause et ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande, de sorte que la cour n’est pas en mesure d’analyser notamment si ce contentieux relève des parties communes générales ou des parties communes spéciales au groupe C et si le rejet de cette résolution procède d’un abus de majorité.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les copropriétaires minoritaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les copropriétaires minoritaires, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les appelants demandent à être dispensés de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U], M. [H], Mme [F], Mme [O], Mme [B], M. [M], Mme et M. [Y], Mme [R], M. [JS] [T], M. [UE], Mme [OM], Mme [DM], M. et Mme [AP], Mme [J], Mme [AU] et la société Mia aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] et [Adresse 6] à [Localité 40] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE