Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 26 mars 2026, n° 23/04681

CA Paris
Confirmation 26 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Paris était saisie d'un litige concernant la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé. La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel (CRCAM) contestait le montant fixé par le tribunal de première instance, estimant que la surface pondérée et la valeur locative devaient être réévaluées à la baisse.

La cour a confirmé le jugement de première instance concernant la surface pondérée, jugeant que la CRCAM n'avait pas suffisamment justifié les travaux réalisés avant la date de renouvellement du bail. Concernant la valeur locative, la cour a retenu les références proposées par l'expert judiciaire, considérant qu'elles étaient pertinentes malgré les différences avec le local loué.

En conséquence, la Cour d'appel a confirmé le montant du loyer fixé par le tribunal de première instance, soit 54 800 euros annuels. Les dépens, y compris les frais d'expertise, ont été répartis à parts égales entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 26 mars 2026, n° 23/04681
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/04681
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géraldine GARDELLA-CASTELNAUChristophe DENIZOTFrédérique ETEVENARD
Cabinet(s) :	AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES
Parties :	Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D' ILE DE FRANCE, société coopérative à capital et personnel variables

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 26 MARS 2026

(n° 52, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04681 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIOA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d,'[Localité 1] – RG n° 22/04248

APPELANTE

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D’ILE DE FRANCE

société coopérative à capital et personnel variables

immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le n°775 665 615

ayant son siège social :, [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Ayant pour avocat postulant : M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Christophe DENIZOT de l’AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTRANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B119

INTIMES

Madame, [E], [D] épouse, [O]

[Adresse 2]

Monsieur, [A], [D]

[Adresse 3]

Ayant pour avocat : M^e Géraldine GARDELLA-CASTELNAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C2447

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Nathalie RECOULES, présidente de chambre

— Madame Stéphanie DUPONT, conseillère

— Monsieur Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Najma EL FARISSI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Stéphanie DUPONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Wendy PANG FOU, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte notarié du 28 juillet 1995, M., [F], [D], aux droits duquel se trouvent aujourd’hui Mme, [E], [D] et M., [A], [D], a donné à bail commercial au Credit Agricole d’Ile De France divers locaux commerciaux à l’angle du, [Adresse 4] et, [Adresse 5], pour une durée de douze années à compter du 1er août 1995, moyennant un loyer annuel de 266.880 francs (40.685,59 euros) HT et HC.

Aux termes d’un avenant sous seing privé du 9 juin 1997, M., [F], [D] et le Crédit Agricole sont convenus d’échanger les emplacements de stationnement correspondants aux lots 166 et 167 du règlement de copropriété contre les deux emplacements de stationnements correspondants aux lots 145 et 146 du même règlement de copropriété.

Le bail est venu à expiration le 31 juillet 2007 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Selon un acte sous seing privé du 15 décembre 2007, les parties sont convenues de renouveler le bail commercial du 28 juillet 1995 pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2007 pour expirer le 30 septembre 2016, moyennant un loyer annuel de 56.000 euros hors taxes et hors charges.

Ce bail renouvelé s’est poursuivi par tacite prolongation à compter de la date d’expiration de la période contractuelle du bail, soit depuis le 1er octobre 2016.

Suivant exploit d’huissier du 16 janvier 2017, les bailleurs ont fait signifier au Crédit Agricole un congé pour le 30 septembre 2017 avec offre de renouvellement au 1er octobre 2017, moyennant un loyer annuel de 66.548 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence d’accord, le preneur a engagé une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017.

Suivant exploits d’huissier de justice des 20 et 21 mai 2019, la société locataire a assigné

les bailleurs devant le juge des loyers du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de fixation du loyer de renouvellement du bail.

Par jugement prononcé le 19 juin 2020 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Evry qui a notamment ordonné une expertise judiciaire désignant M., [Q], [Y] en qualité d’expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2017,

Le rapport d’expertise a été déposé le 30 décembre 2021.

Par jugement prononcé le 17 février 2023 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Evry a, en substance, fixé le montant du loyer du bail renouvelé entre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France et Mme, [E], [D] et M., [A], [D] portant sur les locaux situés à l’angle du, [Adresse 6] à la somme de 54.800 euros par an.

Le 6 mars 2023 la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France a interjeté appel du jugement.

Le 6 janvier 2026 la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel a notifié ses dernières conclusions.

Le 24 juillet 2023 Mme, [E], [O] née, [D] et M., [A], [D] ont notifié leurs conclusions.

PRETENTIONS

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France demande à la cour de statuer comme suit :

— déclarer la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Évry le 17 février 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 54.800 euros par an, HT et HC, à compter du 1er octobre 2017;

Statuant à nouveau,

— juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er octobre 2017, doit être fixé à la valeur locative à la baisse dans le cadre d’un renouvellement de bail ;

— fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 à un montant annuel de 36.377 euros (trente-six mille trois cent soixante-dix sept euros) en principal, hors charges et hors taxes ;

— juger que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter M. et Mme, [D], les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;

— condamner M. et Mme, [D] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de l’avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme, [E], [O] née, [D] et M., [A], [D] dits ci après les consorts, [D] demandent à la cour de statuer comme suit :

— recevoir les Consorts, [D] en leur appel incident ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

— débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— fixer à la somme de 63.600 euros (soixante-trois mille six cents euros) par an en principal à compter du 1er octobre 2017, le loyer dû par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France pour les locaux à usage commercial situé, [Adresse 7], et, [Adresse 8] à, [Localité 3] ;

— condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France à payer aux Consorts, [D] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à ces conclusions, pour un exposé des moyens des parties.

SUR CE,

A) Sur le montant du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France dite ci après CRCAM, [Localité 4] ne conteste pas la surface utile de 210 m² mais expose avoir fait réaliser des travaux de cloisonnement en janvier 2017 de telle sorte qu’à la date du renouvellement le 1er octobre 2017 la surface pondérée devrait être chiffrée à 146,01 m2 arrondie à 146 m2.

La CRCAM, [Localité 4] conteste par ailleurs les référence retenues par l’expert et admises par le premier juge pour celles qui portent sur des périodes postérieures au 1er octobre 2017, qui concernent des locaux présentant des constructions différentes ou situés dans des communes voisines mais dont les prix sont plus élevés. L’appelante propose donc un prix au mètre carré de 300 euros pour une surface de 146 m2 soit un loyer de 45 600 euros avec prise en compte de 2 emplacements de parkins (1 800 euros) avec application d’un abattement de 7% compte tenu des clauses exorbidantes contenues dans le bail. Après déduction de la taxe foncière (6485 euros), le montant du loyer annuel HT et HC devrait être chiffré à 36 377 euros.

Selon les consorts, [D], la configuration des locaux à prendre en compte est celle existant au 1er octobre 2017, soit une surface pondéfée de 175,63 m² et non celle de 161 m² retenue par l’expert et le premier juge. Ils considèrent que cette surface pondérée se déduit des plans réalisés le 21 juillet 2017 et que les plans invoqués par le preneur sont postérieurs à la date du renouvellement.

Concernant le prix unitaire, les consorts, [D] proposent la somme de 400 euros et non celle de 380 euros retenue par l’expert et le premier juge compte tenu des références produites concernant d’autres locaux situés dans la même commune ou dans des communes proches et comparables notamment à usage de banque.

Ceci étant exposé :

a) Sur la surface pondérée

Les parties ne contestent pas la surface utile de 210 m2.

Concernant la surface pondérée, il convient de tenir compte de la situation des locaux et de leurs aménagements au 1er octobre 2017, date du renouvellement. La CRCAM verse aux débats une pièce n° 13 comportant les plans des locaux datés du 13 décembre 2017 qui se différencient d’autres plans datés du 21 juillet 2017 portant sur des travaux de cloisonnement au rez de chaussée. La CRCAM verse en pièce 14 un récapitulatif de travaux qu’elle a elle même établi qui ne permet pas d’apprécier la date de leur réalisation. Dans ces conditions, la CRCAM se prévaut d’aménagements dont elle ne justifie pas qu’ils ont été réalisés antérieurement au 1er octobre 2017. En conséquence, la cour tiendra compte du plan des locaux datés du 21 juillet 2017.

L’expert judiciaire retient une surface pondérée de 161 m2 qui exclut la surface proposée par la locataire de 146 m2 après travaux.

Cette surface sera retenue compte tenu des motifs ci dessus exposés selon lesquels la situation des locaux doit être celle existant au 1er octobre 2017 sans prise en compte des travaux dont il n’est pas justifié qu’ils aient été réalisés antérieurement à cette date.

La surface pondérée sera chiffrée à 161 m² résultant du décompte proposé par l’expert après application des coefficients de pondération suivants :

* Rez de chaussée :

Zone 1 : 67,90 m2, pondération 1

Zone 2 : 73,10 m2, pondération 0,80 ,

Zone 3 : 27,80 m2 , pondération 0,60

* 1er étage :

Bureau : 11,60, pondération 0,45

Annexes : 11 m2, pondération 0,25

*Sous sol :

Annexes (+ 1,80) : 16,30 m2, pondération 0,25

Annexes (- 1,80) : 2,30 m2 pondération 0,15

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

b) Sur la valeur locative

Le loyer étant déplafonné, le montant du loyer doit correspondre à sa valeur locative conformément aux dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L’article R.145-6 dispose que 'Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provosoire'.

Selon l’article R.145-7, ' Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.'

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chacun, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’expert judiciaire propose des références portant sur des établissements bancaires situés à, [Localité 5] et d’autres banques dans des communes situées à proximité telles, [Localité 6],, [Localité 7],, [Localité 8],, [Localité 9]. Il fournit des éléments concernant la commune de, [Localité 5], les biens loués et leur environnement en qualifiant de bonne la commercialité du quartier.

Les termes de comparaison portent sur des locaux non équivalents mais présentant des éléments communs et sont ainsi constitutifs de références après correction selon les différences constatées entre le local sous expertise et les locaux de référence. Les parties qui ne présentent pas d’autres références que celles proposées par l’expert dénoncent ainsi vainement des différences portant sur la surface des locaux, leur localisation dans des communes différentes et leur date de prise d’effet qui confirment que si les locaux de comparaison ne sont pas équivalents ils constituent néanmoins des références.

Au vu de ces éléments, la valeur locative proposée par l’expert au prix de 380 euros doit être retenue soit un montant global de 61 180 euros.

c) Sur les correctifs

Les parties s’accordent pour ajouter à ce montant celui des 2 emplacements de parking soit un montant annuel de 1 800 euros (900X2), soit un montant global de 62 980 euros.

De ce montant, il convient de déduire le montant de la taxe foncière de 6 485 euros soit, un loyer ramené à 56 495 euros.

Le premier juge a justement limité à 3% l’abattement au titre des clauses exhorbitantes du droit commun, qui transfèrent des charges incombant normalement au bailleur au preneur, en raison de l’installation par le locataire de son groupe de climatisation sur les parties communes sans accord de la copropriété.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a fixé à 54 800 euros le montant du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2017.

B) Sur les autres demandes

Chaque partie succombant pour partie, il convient de dire que chacune supportera la charge des dépens comprenant les frais d’expertise à hauteur de moitié chacune.

Par ailleurs, il convient de débouter chaque partie de ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise qui seront supportés pour moitié par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de, [Localité 2] et d’Ile de France et pour moitié par Mme, [E], [O] née, [D] et M., [A], [D] ;

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière, Pour la Présidente empêchée, La Conseillère,