Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRET DU 05 FEVRIER 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08041 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFWGU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Mars 2022 -Juge de la mise en état de [Localité 10] – RG n° 21/04932

APPELANTS

Madame [I] [L] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [Z] [Y]

né [Date naissance 1] 1979 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant M^e Gislaine BETTON, avocat au barreau de LYON

INTIMEES

S.A.S. GCC, venant aux droits de la société EDELIS

[Adresse 2]

[Localité 9]

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 407 794 551

Représentée par M^e Claire LITAUDON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

S.A.S. IFB FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 4]

immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 429 912 249

Représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

M^me Christine SIMON-ROSSENTHAL, Président de chambre

M. Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sonia JHALLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Xavier BLANC, président de la chambre 10 du pôle 5 et par M^me Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 21 juillet 2011, M. et Mme [Y] ont acquis auprès de la société Akerys Promotion, devenue Edelis, par l’intermédiaire de la société IFB France, un bien immobilier en l’état futur d’achèvement situé à [Localité 12].

2. Le bien, dont l’acquisition était financée au moyen d’un prêt, a été livré le 21 décembre 2011.

3. Le 29 juin 2021, faisant valoir que la société IFB France leur avait présenté cette acquisition comme un investissement immobilier locatif dans le cadre du dispositif dit Scellier et que cette opération n’avait pas présenté la rentabilité escomptée, et reprochant à la société IFB France, qui agissait en tant que mandataire de la société Akerys Promotion, devenue Edelis, des man’uvres dolosives et des manquements à ses obligations d’information et de conseil, M. et Mme [Y] ont assigné ces sociétés devant le tribunal judiciaire de Créteil en indemnisation d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral.

4. Par une ordonnance du 8 mars 2022, le juge de la mise en état a déclaré les demandes de M. et Mme [Y] irrecevables comme prescrites et les a condamnés aux dépens et à payer à la société Edelis et à la société IFB France, chacune, la somme de 500 euros.

5. Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a retenu que la demande d’indemnisation de M. et Mme [Y] était fondée sur une surévaluation initiale du prix de vente du bien, de sorte que la prescription de leur action avait commencé à courir à la date de la vente, le 21 juillet 2011, soit plus de cinq ans avant l’assignation de la société Edelis et de la société IFB France.

6. Par une déclaration du 20 avril 2022, M. et Mme [Y] ont fait appel de cette ordonnance.

7. Par un arrêt du 27 mars 2023, la cour a ordonné qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’un pourvoi formé par la société Edelis, dans un litige l’opposant à d’autres investisseurs, contre un arrêt de cette cour du 28 novembre 2022 rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription que cette société opposait aux demandes de ces investisseurs.

8. Par un arrêt du 23 mai 2024 (2e Civ., 23 mai 2024, pourvoi n° 23-11.384), la Cour de cassation a déclaré ce pourvoi irrecevable.

9. En conséquence d’une opération de fusion-absorption ayant pris effet le 1er octobre 2025, la société GCC est intervenue volontairement à l’instance, en lieu et place de la société Edelis.

10. Par dernières conclusions remises au greffe le 13 novembre 2025, M. et Mme [Y] demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, de juger leur action recevable comme n’étant pas prescrite, de condamner la société GCC et la société IFB France aux dépens des procédures de première instance et d’appel et de les condamner in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

11. Par dernières conclusions remises au greffe le 9 octobre 2025, la société GCC demande à la cour de confirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions et de condamner M. et Mme [Y] in solidum aux dépens de la procédure d’appel et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

12. Par dernières conclusions remises au greffe le 16 août 2022, la société IFB France demande à la cour de confirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions et de condamner M. et Mme [Y] aux dépens de la procédure d’appel et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

13. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de M. et Mme [Y]

14. En premier lieu, l’article 2224 du code civil dispose :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

15. Le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

16. Dans le cas d’un investissement immobilier réalisé afin de bénéficier, notamment, des réductions d’impôt prévues par un dispositif de défiscalisation instaurant une condition de location pendant une certaine durée du bien acquis et dont la rentabilité prévisible à l’issue de cette période locative est présentée à l’investisseur préalablement à la réalisation de l’investissement, le dommage causé par le manquement d’un intervenant à l’opération à une obligation d’information ou de conseil, dont celui-ci est débiteur envers l’investisseur, quant au risque que l’investissement n’offre pas la rentabilité escomptée, ou par des man’uvres dolosives commises par un tel intervenant, ayant induit l’investisseur en erreur quant à ce risque, ne se réalise qu’au terme de la période locative ou à la date de revente du bien, si celle-ci intervient antérieurement, de sorte que le délai de prescription de l’action en réparation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant l’une ou l’autre de ces deux dates.

17. En second lieu, l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose :

« Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. […]».

18. L’article 1144 de ce code, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, dispose :

« Le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé. »

19. En l’espèce, M. et Mme [Y] reprochent à la société IFB France, qui agissait en tant que mandataire de la société Akerys Promotion, aux droits de laquelle vient la société GCC, d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil et d’avoir commis des man’uvres dolosives à l’occasion de la réalisation de l’investissement, en minimisant les risques que présentait cette opération, ce qui les aurait privés d’une chance d’éviter de subir le préjudice résultant de ce que la rentabilité de l’investissement, au regard notamment de la valeur du bien à la revente, des revenus locatifs perçus et des charges supportées, ne leur pas permis de constituer le capital escompté.

20. En cet état, d’une part, dès lors que, sur le fondement des man’uvres dolosives qu’ils invoquent, M. et Mme [Y] ne poursuivent pas l’annulation du contrat conclu avec la société Akerys Promotion, mais l’indemnisation des conséquences dommageables résultant de la conclusion de ce contrat, les dispositions des articles 1304, ancien, et 1144, nouveau, du code civil, ne sont pas applicables au litige.

21. D’autre part, il résulte de la projection financière remise à M. et Mme [Y] préalablement à la réalisation de l’investissement, sans préjudice de la portée qu’il convient d’attacher à ce document quant aux engagements souscrits par la société Akerys Promotion et son mandataire ou aux fautes qui pourraient leur être reprochées, que cet investissement tendait, notamment, à obtenir les réductions d’impôt prévues par le dispositif dit Scellier et que la rentabilité de l’opération était évaluée à l’issue de la période locative initiale de neuf ans, prévue par ce dispositif, au regard de divers facteurs, dont la valeur de revente estimée, le montant des loyers à percevoir, les charges de remboursement du prêt, au moyen duquel l’acquisition avait été financée, et les réductions d’impôt envisagées.

22. En conséquence, le dommage invoqué par M. et Mme [Y], résultant de ce que l’investissement n’avait pas produit la rentabilité escomptée, ne se serait réalisé qu’au terme de la période locative prévue par le dispositif dit Scellier, soit, au plus tôt, neuf ans après la livraison du bien, de sorte que le délai de prescription de l’action en indemnisation de ce dommage n’a pu commencer à courir avant cette date.

23. C’est donc à tort que l’ordonnance retient, pour déclarer prescrite l’action de M. et Mme [Y], que le délai de prescription a couru à compter de la date de la vente, le 21 juillet 2011, et c’est encore à tort que la société GCC et la société IFB France soutiennent que ce délai aurait couru à compter de cette date ou, à tout le moins, à compter de la date de livraison du bien ou de la date à compter de laquelle les revenus locatifs nets se seraient avérés inférieurs à ceux initialement escomptés, étant relevé, au surplus et en tout état de cause, que les faits invoqués par ces sociétés, en particulier cette évolution des revenus nets générés par l’investissement, n’étaient pas susceptibles de révéler à M. et Mme [Y], dès cette époque, l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat de vente, au regard de l’ensemble des facteurs pris en compte pour l’évaluation de cette rentabilité dans la simulation qui leur avait été remise.

24. En outre, c’est en vain que la société GCC soutient que M. et Mme [Y] ont été suffisamment informés des risques liés à l’investissement en cause, dès lors que cet argument relève de l’appréciation du bien-fondé de leur action, et non de l’appréciation de la date à laquelle le dommage qu’ils invoquent se serait réalisé.

25. Par ailleurs, le terme de la période locative prévue par le dispositif dit Scellier, qui correspond à la date de réalisation du dommage invoqué par M. et Mme [Y], constitue un point de départ objectif du délai de prescription, qui n’encourt pas le grief, invoqué par la société IFB France, tenant à ce que ce point de départ serait laissé à la disposition de M. et Mme [Y].

26. La livraison du bien étant intervenue le 21 décembre 2011 et la période locative de neuf ans ayant commencé, au plus tôt, à cette date, le délai de la prescription quinquennale n’a pas pu commencer à courir avant le terme de cette période locative, soit le 21 décembre 2020, de sorte que l’action de M. et Mme [Y] n’était pas prescrite à la date à laquelle ils ont assigné la société Edelis, aux droits de laquelle vient la société GCC, et la société IFB France, le 29 juin 2021.

27. L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle déclare prescrite l’action de M. et Mme [Y] et la fin de non-recevoir soulevée par la société GCC, venant aux droits de la société Edelis, et par la société IFB France sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

28. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile disposent :

— article 696 :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […] »

— article 700 :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] »

29. En application du premier de ces textes, compte tenu du sens de la présente décision, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle condamne M. et Mme [Y] aux dépens afférents à cette ordonnance et la société GCC et la société IFB France seront condamnées aux dépens afférents à cette ordonnance et aux dépens afférents au présent arrêt.

30. En application du second, l’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle condamne M. et Mme [Y] à payer à la société Edelis, aux droits de laquelle vient la société GCC, et à la société IFB France, chacune, la somme de 500 euros, la société GCC et la société IFB France seront déboutées de leurs demandes présentées sur le fondement de ce texte et elles seront condamnées in solidum, sur ce fondement, à payer à M. et Mme [Y] la somme globale de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte à la société GCC de ce qu’elle intervient en lieu et place de la société Edelis ;

Infirme l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir, tirée de la prescription de l’action de M. et Mme [Y], soulevée par la société GCC et par la société IFB France ;

Condamne la société GCC et la société IFB France aux dépens afférents à l’ordonnance infirmée et au présent arrêt ;

Déboute la société GCC et la société IFB France de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne in solidum, sur ce fondement, à payer à M. et Mme [Y] la somme globale de 500 euros ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT