Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14801 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGLY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 juin 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 11-22-000211

APPELANTE

Société LOGIAL COOP

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

INTIMÉE

Madame [M] [P]

née le 28 Septembre 1978 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Cyril LUBOINSKI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 285

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par M^me Aurély ARNELL,greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 30 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont dans une affaire opposant la société Logial Coop et Mme [M] [P].

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2006, l’office de l’habitat social d'[Localité 4], aux droits duquel vient la société Logial Coop, a donné à bail à Mme [P] un logement sis [Adresse 3], 1er étage, appartement n° 104, à [Localité 4] (94) à compter du 1er août 2006.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2022, la société Logial Coop a fait assigner Mme [P] aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, la condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel majoré de 30 % et augmenté de la provision pour charges à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail jusqu’au jour de la libération effective des lieux, outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience, la demanderesse a maintenu ses prétentions, fondées sur des troubles du voisinage récurrents reprochés à la locataire.

Comparante, Mme [P] a conclu à titre principal au rejet des prétentions de la demanderesse et à titre subsidiaire a sollicité des délais pour quitter les lieux et la fixation d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu’à la complète libération des lieux loués.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont a ainsi statué :

— déboute la société Logial Coop de l’intégralité de sa demande ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Logial Coop aux dépens.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 août 2023 par la société Logial Coop,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 novembre 2025, par lesquelles la société Logial Coop demande à la cour de :

— déclarer la société Logial Coop recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société Logial Coop à Mme [M] [P] portant sur le logement n°104 situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 4], aux torts et griefs de la locataire,

— déclarer Mme [M] [P] occupante sans droit ni titre de ce logement,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [M] [P] à payer à la société Logial Coop une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30 %, sans préjudice des charges, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Mme [M] [P] à payer à la société Logial Coop une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] [P] aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 janvier 2026, par lesquelles Mme [M] [P] demande à la cour de :

— déclarer Madame [M] [P] bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société Logial Coop de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la résiliation judiciaire du bail était prononcée et l’expulsion de Madame [P] ordonnée,

— lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à complète libération de lieux loués.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du 16 octobre 2025.

Par arrêt du 15 janvier 2026, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture, a déclaré recevable les conclusions de la société Logial Coop remises au greffe le 21 novembre 2025 et les nouvelles pièces annexées, a ordonné à Mme [P] d’y répliquer au plus tard le 30 janvier 2026 et a fixé la clôture au 12 février 2026 et l’audience de plaidoirie au 18 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la résiliation du bail

Le premier juge a considéré que la société Logial Coop, à qui incombe la charge de la preuve de manquements graves de la part de Mme [P], ne rapportait pas la preuve de la réalité, la constance et la durée des troubles imputés à cette dernière et a rejeté les demandes de la société bailleresse.

La sté Logial Coop conclut à l’infirmation du jugement et soutient que dès son entrée dans les lieux, Mme [P] a manqué à son obligation de jouissance paisible en commettant du tapage nocturne, et que ces manquements ont perduré avec des faits de dégradations des parties communes, violences verbales et physiques à l’égard de son personnel et du voisinage, générant un climat d’insécurité dans l’immeuble et des plaintes récurrentes des voisins. Elle sollicite la résiliation du bail aux torts de la locataire, le rejet de sa demande de délais pour quitter les lieux et la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel majoré de 30 % afin de lui garantir un caractère coercitif.

Mme [P] conclut à la confirmation du jugement et conteste être l’auteur des manquements allégués par la société Logial Coop. Elle précise avoir dû faire face dès son arrivée à l’animosité de plusieurs locataires, l’avoir signalé au bailleur qui n’a pas réagi, laissant le conflit se cristalliser, et fait état de la mauvaise insonorisation de l’immeuble. Elle soutient qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle serait l’auteur des dégradations, les attestations faisant état de soupçons, précise avoir été elle-même victime de dégradations et relève l’ancienneté des faits. Elle souligne l’imprécision des dernières attestations produites, qui décrivent des faits sans les attribuer ni les dater.

Subsidiairement, elle sollicite des délais pour quitter les lieux, faisant état du fait qu’elle ne perçoit que des aides sociales à hauteur d’environ 500 euros par mois, qu’elle est dans une situation précaire et qu’elle ne pourra trouver à se loger dans le secteur privé. Elle conclut au rejet de la demande d’indemnité d’occupation majorée.

1-1) Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 énonce, dans sa version applicable au présent litige, que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’obligation de jouissance paisible des lieux loués est également stipulée dans le contrat de bail conclu par Mme [P], au paragraphe III B rappelant les termes de l’article ci-dessus.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] connaît depuis plus de 15 ans des faits de dégradations diverses (excréments, urine ou aliments répandus au sol, sur les murs et boîtes aux lettres, papiers brûlés dans les couloirs et escaliers, écrits insultants sur les murs). Dans une attestation du 16 janvier 2022, M. [N] et Mme [K] ont attesté que "en date du 05/01/2022 Mme [P] s’est dénoncée elle-même devant 5 d’entre nous (locataires) être l’auteur de ces actes de vandalisation,"

— Mme [P] a dégradé la porte du logement de Mme [F], ce qui est attesté par M. [H] (attestation du 17 janvier 2022 pour des faits du 5 janvier 2022), M. [D] (attestation du 12 janvier 2022), Mme [B] (attestation du 10 janvier 2022) et Mme [S] (attestation du 10 janvier 2022),

— Mmes [B] et [S] ont également attesté de violences et menaces de la part de Mme [P] envers cette voisine, Mme [F], dont elles ont été témoins,

— Mme [P] a été condamnée le 22 juin 2022 par le tribunal correctionnel de Créteil pour des faits de violences avec usage ou menace d’une arme suivie d’incapacité n’excédant pas 8 jours à l’encontre de Mme [W] et usage illicite de stupéfiants, survenus le 13 octobre 2021 au sein de l’immeuble, Mme [P] ayant agressé Mme [W] avec un couteau, étant précisé que Mme [W] venait rendre visite à son fils résident de l’immeuble,

— dans une attestation du 31 janvier 2024, M. [D] atteste avoir assisté ou constaté personnellement que "Mme [P] persiste à répandre des excréments dans le couloir (escaliers) appartenant aux parties communes (des médicaments aussi),'

— selon attestation du 9 novembre 2025, Mme [S] indique avoir été trémoin d’une nouvelle agression de Mme [P] à l’encontre de Mme [F] le 22 septembre 2025, ce qui a été confirmé par Mme [B] dans une attestation du 4 novembre 2025,

— dans une attestation du 9 novembre 2025, Mme [K] indique avoir vu en 2023 Mme [P] mettre le feu dans les escaliers et avoir à plusieurs reprises été témoin de comportements violents de cette dernière envers Mme [F] (agressions physiques, coups portés avec des objets sur sa porte d’entrée),

— de nombreuses attestations font état, entre 2021 et 2025, de dégradations continuelles survenant dans l’entrée et les étages, puis uniquement les étages après que le bailleur a installé des caméras dans l’entrée, d’un climat de peur, de locataires déménageant de ce fait,

— des conflits de voisinage ont régulièrement mis en cause Mme [P] avec ses voisins, impliquant plusieurs interventions des forces de l’ordre,

— il est produit une capture d’écran d’un message posté par "[M] [P]" sur un réseau social, à une date non déterminée, contenant des insultes proférées à l’égard des autres habitants de l’immeuble, du gérant de la société Dal Silva intervenue pour des dégâts des eaux chez elle et du maire de la commune.

Mme [P] produit de son côté des plaintes qu’elle a déposées à l’égard de plusieurs voisins, dont une à l’encontre de Mmes [S] et [K] et M. [H] pour « dénonciation calomnieuse » le 19 avril 2022.

Cependant, ces documents, limités à des plaintes de sa part et un certificat médical fondé sur ses propres déclarations, ne contredisent pas utilement les éléments nombreux et concordants produits par la partie adverse qui établissent suffisamment l’existence de nuisances réitérées depuis l’emménagement de Mme [P], ayant perduré y compris après le jugement entrepris.

Il convient donc, constatant la gravité et le caractère réitéré des manquements de Mme [P] à son obligation de jouissance paisible, d’infirmer le jugement et de prononcer la résiliation du bail la liant à la société Logial Coop.

1-2) Sur les conséquences de la résiliation du bail

1-2-1) Sur les délais pour quitter les lieux

La résiliation du bail ayant été prononcée, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [P] à défaut de départ volontaire.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la résiliation du bail de Mme [P] a été prononcée en raison des manquements de celle-ci à son obligation de jouissance paisible, compte tenu des faits graves et répétés depuis plusieurs années, incluant des violences physiques et verbales à l’encontre d’une locataire et de la mère d’un autre. Ces circonstances commandent qu’il ne soit pas accordé de délai supplémentaire à Mme [P] qui bénéficiera des délais de fait liés à la procédure.

1-2-2) Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien article 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, Mme [P] sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à la complète libération des lieux loués. En effet, aucun élément ne justifie de majorer le montant de l’indemnité d’occupation, laquelle est destinée à réparer un préjudice et non à assurer un effet comminatoire sur son débiteur, afin de l’amener à quitter les lieux.

2) Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Statuant à nouveau et y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [P] aux dépens de première instance et d’appel et à verser la somme de 1 000 euros à la société Logial Coop.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 30 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

PRONONCE la résiliation du bail consenti à Mme [M] [P] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués matérialisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [M] [P] aux dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à la société Logial Coop la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER, P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,