AR/CD

Numéro 340/07

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 29/01/2007

Dossier : 05/02936

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

F X,

G H

épouse X

C/

I Z,

J E

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé par Monsieur Y, Président,

en vertu de l’article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile,

assisté de Madame PEYRON, Greffier,

à l’audience publique du 29 janvier 2007

date indiquée à l’issue des débats.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Décembre 2006, devant :

Madame RACHOU, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur Y, en application des articles 786 et 910 du Nouveau Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame RACHOU, et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Y, Président

Monsieur PETRIAT, Conseiller

Madame RACHOU, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur F X

XXX

64100 A

Madame G H épouse X

XXX

64100 A

représentés par la SCP LONGIN, avoués à la Cour

assistés de M^e LANGLOIS, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Maître I Z

Notaire

XXX

64100 A

représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour

assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

Monsieur J E

XXX

XXX

représenté par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour

assisté de la SCP ETCHEGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de A

sur appel de la décision

en date du 04 JUILLET 2005

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE A

Selon acte notarié en date du 28 janvier 2002 reçu par Maître Z, notaire à A, Monsieur et Madame X ont acquis le lot n° 9 d’un immeuble situé à A 33 rue du Port Neuf pour le prix de 86.648,82 euros frais compris.

Le 24 février 2004, ils ont signé un compromis de vente avec Monsieur B et Madame C pour le prix de 114.000 euros.

Ayant appris par leur notaire, Maître D, que l’immeuble faisait l’objet d’une servitude de curetage, ceux-ci ont renoncé à acheter le bien.

Monsieur et Madame X ont alors assigné Maître Z et Monsieur E, géomètre-expert qui a recueilli les renseignements d’urbanisme à la demande du notaire, en responsabilité sur le fondement du manquement au devoir de conseil et d’information.

Par jugement du 4 juillet 2005, le tribunal de grande instance de A les a déboutés de leur demande et les a condamnés à payer 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à Monsieur E et 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à chacun des défendeurs.

Monsieur et Madame X ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 22 juillet 2005.

Par conclusions en date du 22 novembre 2005, ils demandent à la Cour de retenir la responsabilité de Maître Z et de Monsieur E et de condamner le notaire à leur payer à titre de dommages et intérêts 86.648,82 euros représentant le prix de l’appartement, 38.000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value lors de la revente, 20.000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir l’immeuble qu’ils envisageaient d’acquérir et 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre la prise en charge des frais de curetage.

Ils sollicitent la condamnation de Monsieur E à leur payer 1 euro à titre de dommages et intérêts et la condamnation solidaire des intimés à leur payer 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Maître Z conclut le 24 janvier 2006 à la confirmation de la décision et sollicite 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause d’appel.

Monsieur E conclut le 4 avril 2006 à la confirmation de la décision et à la condamnation des appelants à lui payer 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions des parties ;

Vu l’avis du Procureur Général du 15 février 2006 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 octobre 2006 ;

SUR CE :

Attendu que Monsieur et Madame X font valoir à l’appui de leur déclaration d’appel que le notaire a commis une faute en n’attirant pas spécialement leur attention sur les dispositions d’urbanisme reprises dans l’acte et difficiles à comprendre pour un acquéreur moyen ;

Qu’ils ajoutent que la ville de A avait, dans la note de renseignements d’urbanisme délivrée le 13 décembre 2001 à la demande du géomètre-expert, Monsieur E, pris la précaution d’écrire 'je vous remercie d’attirer l’attention du ou des acquéreurs éventuels sur ces dispositions’ ;

Qu’enfin, leur préjudice est réel et certain puisqu’ils ont acquis un immeuble invendable et ne peuvent donc envisager une nouvelle acquisition ;

Attendu que Maître Z soulève l’irrecevabilité de la demande faute pour les appelants d’avoir attrait leurs vendeurs à la procédure sur le fondement de la garantie légale et de justifier d’un préjudice actuel et certain ;

Qu’au fond, il soutient avoir correctement rempli son obligation de conseil en reprenant in extenso dans l’acte authentique la note d’urbanisme délivrée par la ville de A faisant état de la démolition de la partie arrière de l’immeuble ;

Qu’au surplus, la démolition n’est pas à la discrétion de la ville de A et ne peut intervenir qu’en cas de demande de la copropriété ou d’exécution de travaux ;

Qu’enfin, le notaire n’a pas vocation à se substituer à la garantie légale du vendeur ;

Attendu que Monsieur E conclut à l’absence de faute de sa part, ne connaissant pas les époux X et ayant fait les démarches à la demande du notaire, professionnel en la matière ;

Qu’en tout état de cause, les appelants ne font pas la preuve d’un préjudice actuel et certain, l’autorité publique ne pouvant demander la démolition d’une partie de l’immeuble en l’absence d’exécution de travaux ;

Que de plus, il convient de souligner que les époux X ont changé la destination initiale du lot soit 'cellule à aménager’ en un appartement de type 3 en duplex ;

Qu’ils ne versent aux débats ni permis de construire, ni règlement de copropriété, ni état descriptif de division ;

Qu’enfin, il ne lui appartenait pas d’attirer l’attention du notaire, professionnel de l’immobilier, sur le contenu de la note d’urbanisme ;

¿ ¿ ¿ ¿ ¿ ¿ ¿

Sur la recevabilité de la demande :

Attendu que l’absence de mise en cause des vendeurs des époux X ne constitue pas en soi un moyen d’irrecevabilité ;

Attendu qu’en effet, les appelants ne fondent pas leur action sur la garantie légale des vendeurs mais sollicitent des dommages et intérêts pour manquement au devoir de conseil ;

Attendu qu’ils justifient d’un intérêt né et actuel à agir contre le notaire, alléguant d’un préjudice consistant en la perte de valeur de leur appartement, préjudice dont l’appréciation relève du fond du droit ;

Au fond :

Attendu qu’il y a lieu de souligner que si les époux X ont acquis le lot n° 9 de l’immeuble situé XXX à A sous la dénomination 'cellule à aménager’ l’acte indiquait 'étant précisé qu’à ce jour ce lot est aménagé en un appartement en duplex de type F 3' ;

Sur la responsabilité de Maître Z et de Monsieur E :

Attendu que l’article L 313 -1 du Code de l’Urbanisme prévoit la création de secteurs sauvegardés en raison de leur caractère historique ou esthétique ;

Attendu que l’avant dernier alinéa de cet article dit que le plan de sauvegarde comporte notamment 'l’indication des immeubles ou partie d’immeubles dont la démolition ou la modification pourra être imposée par l’autorité administrative à l’occasion d’opérations d’aménagement publiques ou privées.' ;

Attendu que les zones de curetage sont des secteurs à l’intérieur desquels l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation de construire peut subordonner son accord à la démolition de tout ou partie des bâtiments existant sur le terrain où l’implantation de la construction est envisagée ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte de la note d’urbanisme émanant de la mairie de A en date du 13 décembre 2001 adressée par Monsieur E au notaire en vue de la passation de l’acte authentique que l’immeuble dont dépend le lot vendu aux époux X rentre dans cette catégorie ;

Que ce document rappelle :

— dans un premier paragraphe les dispositions d’urbanisme applicables à savoir que la propriété est située à l’intérieur du périmètre du secteur sauvegardé ;

— dans un deuxième paragraphe les dispositions relatives au droit de préemption ;

— dans un troisième paragraphe les servitudes d’utilité publique en l’espèce le périmètre de cinq cents mètres des fortifications et glacis de A classés monument historique ;

— dans un quatrième paragraphe les travaux pouvant être prescrits à l’occasion de travaux décidés par le pétitionnaire ainsi rédigé 'En application de l’article L. 313-1 avant dernier alinéa du Code de l’Urbanisme, le plan de sauvegarde prévoit les immeubles ou parties d’immeubles dont la démolition pourra être imposée ;

Pour l’immeuble objet de la présente demande, ces dispositions seront définies après visite du bâtiment par l’architecte des bâtiments de France ou son représentant (…).

Cet immeuble du XIX siècle est porté à conserver et à restaurer avec soin au projet du plan de sauvegarde (…)' ;

— dans un cinquième paragraphe ainsi libellé la démolition de la partie arrière de l’immeuble : 'en façade : l’arc diaphragme sera décrépi, les pans de bois et gouttereaux seront restitués ou l’architecture d’enduit sera restaurée…

A l’intérieur : l’escalier 18^e siècle à volées droites et sa cage seront restaurés, la cheminée sur corbeau et les deux portes palières chantournées 18^e seront restaurées.

Les prescriptions définitives ne pourront être formulées qu’après un état des lieux (démolition et travaux)' ;

Attendu que par courrier du 19 mars 2004, l’adjoint au maire de A délégué à l’urbanisme, rappelle à Maître D, notaire de Monsieur B et de Mademoiselle C acquéreurs potentiels du bien, que 'tous travaux intérieurs et extérieurs en secteur sauvegardé sont soumis à un régime déclaratif, et qu’aucune autorisation ne sera délivrée pour des travaux intérieurs, quels qu’ils soient, concernant la partie d’immeuble à démolir.' ;

Attendu que Maître D a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1^er avril 2004, avisé ses clients de ce courrier ;

Attendu que le fait de reproduire à l’acte authentique le contenu de la note d’urbanisme n’est pas suffisant au regard du devoir de conseil et d’information du notaire ;

Qu’en effet, ces dispositions sont difficilement compréhensibles pour un acquéreur normalement diligent qui ne peut à cette seule lecture comprendre que le bien acquis est frappé d’une servitude de curetage ;

Qu’au surplus, il était mentionné dans cette note en caractères gras 'je vous remercie d’attirer l’attention du ou des acquéreurs éventuels sur ces dispositions’ ;

Attendu que Maître Z a repris la totalité du document à l’exception de cette phrase et ne justifie pas avoir expliqué aux acquéreurs son contenu ni les avoir avertis de ses conséquences ;

Attendu qu’enfin par courrier du 19 avril 2004 adressé à Maître Z et resté sans réponse, l’adjoint au maire de A délégué à l’urbanisme lui rappelle que la note d’urbanisme indiquait la nécessité d’attirer l’attention des acquéreurs et lui demande de l’informer sous quelle forme il a attiré l’attention de Monsieur et de Madame X ;

Attendu qu’en conséquence la décision déférée sera réformée et la responsabilité du notaire retenue ;

Attendu qu’en revanche, aucune faute n’est à reprocher à Monsieur E qui a délivré à la demande de Monsieur Z, professionnel en la matière, un document d’urbanisme et qui le lui a transmis sans même avoir connaissance de l’identité des futurs acquéreurs ;

Attendu que la décision sera confirmée de ce chef, y compris sur le montant des dommages et intérêts correctement apprécié eu égard aux circonstances de l’espèce ainsi que sur l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Sur le préjudice :

Attendu qu’il est constant que les époux X avaient trouvé des acquéreurs pour leur bien en la personne de Monsieur B et de Mademoiselle C pour le prix de 114.000 euros ;

Attendu qu’il est non moins constant qu’après avoir été informés par leur notaire, Maître D, de l’existence de la servitude de curetage, ils ont renoncé à leur projet ;

Que cette renonciation a entraîné l’impossibilité pour les époux X d’acquérir un appartement plus grand, ainsi qu’il en est justifié par les pièces versées aux débats ;

Attendu que par ailleurs, s’il est exact qu’en l’absence de toute modification des lieux et de tous travaux, l’immeuble ne sera pas démoli, il n’en reste pas moins que l’existence de cette servitude entrave notablement l’exercice du droit de propriété et diminue la valeur vénale du lot ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le préjudice des époux X est réel et certain ;

Attendu que ce préjudice est en relation directe avec la faute du notaire qui ne leur a pas permis d’acquérir l’appartement en toute connaissance de cause et doit s’analyser en une perte de chance de pouvoir disposer de leur bien et de le revendre aux conditions du marché immobilier ;

Attendu qu’en conséquence, la Cour appréciera le préjudice subi en tenant compte du prix d’achat du bien par les époux X hors frais et de celui fixé dans la promesse de vente faite aux consorts B – C soit une différence de 34.727 euros ainsi que de l’impossibilité pour les appelants d’avoir pu réaliser une nouvelle acquisition au prix du marché de 2004 ;

Que le montant de ce préjudice sera fixé à 40.000 euros ;

Attendu qu’il leur sera également alloué une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral caractérisé par les empêchements de mener à bien leur projet et les contrariétés causées par l’existence de cette servitude de curetage ;

Attendu en revanche qu’ils seront déboutés du surplus de leurs demandes qui ne sont pas en relation directe avec la faute du notaire ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et de Madame X les frais irrépétibles engagés ;

Qu’il y a lieu de leur allouer 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort ;

Confirme la décision en ce qu’elle a débouté Monsieur et Madame X de leur demande à l’encontre de Monsieur E et les a condamnés à lui payer mille euros (1.000 €) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et mille euros (1.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

La réformant pour le surplus ;

Dit que Maître Z a manqué à son obligation de conseil et d’information et le condamne à payer à Monsieur et Madame X la somme de quarante cinq mille euros (45.000 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Le condamne à leur payer quatre mille euros (4.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur et Madame X aux dépens relatifs à la procédure dirigée contre Monsieur E qui seront recouvrés par la SCP MARBOT-CREPIN, avoués, conformément à l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Condamne Maître Z au surplus des dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SCP LONGIN, avoués, conformément à l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON André Y