Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 18 FEVRIER 2009

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/04007

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2007 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/10864

APPELANTE

Madame F D épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP GAULTIER – KISTNER, avoués à la Cour

assistée de M^e Laure HOFFMANN plaidant pour la SCP ROBERT et HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 277

INTIMES

Maître G B es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de Monsieur H I

XXX

XXX

Maître O L es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de Monsieur H I

XXX

XXX

représentés par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour

assistés de M^e Valérie JANMOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1719 plaidant, substituant et intervenant en tant que collaboratrice de M^e Maud HAYAT-SORIA, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1174

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 décembre 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Monsieur PEYRON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Y.

Monsieur Z préalablement été entendu en son rapport.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame Y, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE

ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 26 mars 1977, la Sci du XXX, aux droits de laquelle est venu H I, a consenti à bail à J K, aux droits duquel est venue F X, des locaux à destination d’hôtel meublé situés XXX pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 1976.

Par jugement du 6 mars 1995, le Tribunal de commerce de Paris a placé H I en liquidation judiciaire et a désigné M^e L et M^e B en qualité de liquidateurs.

Le bail a été renouvelé en son dernier état à compter du 13 mars 1996 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel en principal de 14 814,54 €.

Par acte d’huissier du 10 septembre 2004, les liquidateurs, es qualités, ont délivré congé avec effet au 12 mars 2005, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Dans son rapport déposé le 26 mai 2006, Mr A, expert désigné en référé, a proposé :

• une indemnité d’éviction de 226 700 €,
• une indemnité d’occupation annuelle de 19 440 €.
  

Par jugement du 6 mars 2007, le Tribunal de commerce de Paris a mis fin à la mission de M^e B, M^e L restant seule représentant des créanciers et liquidateur.

La Cour statue sur l’appel interjeté par F X du jugement rendu le 20 novembre 2007 par le Tribunal de grande instance de Paris qui a :

• Fixé l’indemnité d’éviction qui incombe à Maître B et à Maître L es-qualités à la somme de 226 700 €,
• Fixé l’indemnité d’occupation annuelle imputable à Madame D épouse X à la somme de 19 440 € à compter du 12 mars 2005 et jusqu’à la libération effective des lieux.
  
• Dit que les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble sis à Paris 20^e, XXX incombent au preneur Madame D épouse X.
  
• Rejeté le surplus des demandes.
  
• Ordonné l’exécution provisoire.
  
• Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.
  

* * *

Par acte d’huissier du 18 février 2008, la bailleresse a délivré commandement visant la clause résolutoire à F X d’avoir à effectuer dans le délai d’un mois les travaux de ravalement.

Par ordonnance du 23 avril 2008, devenue définitive, le juge des référés a :

• suspendu les effets de la clause résolutoire,
• octroyé à Madame X un délai de 10 mois à compter de la signification de l’ordonnance avant d’entreprendre l’exécution des travaux de ravalement,
• dit qu’à défaut :
  
• la clause résolutoire produirait son plein et entier effet,
• il pourrait être procédé à l’expulsion de Madame X,
• celle-ci perdrait droit à l’indemnité d’éviction.
  

* * *

Dans ses dernières conclusions du 14 août 2008, F X demande à la Cour de :

• Infirmer le jugement rendu le 20 Novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a condamné Madame D épouse X à supporter la charge des travaux de ravalement de l’immeuble du XXX à XXX
• Dire et juger que les travaux de ravalement de l’immeuble du XXX à 7502 PARIS prescrits par un arrêté Municipal d’injonction de ravalement du 9 avril 2008, incombent à Maître L es qualités en l’absence de dérogation expresse stipulée dans le bail,
• Dire et juger que la clause résolutoire ne peut en conséquence recevoir application,
• Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé :
  
• le montant de l’indemnité d’éviction due à madame D épouse X à la somme de 226.700 €,
• le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame D épouse X à la somme annuelle de 19.400 € à compter du 12 mars 2005 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
• S’entendre condamner Maître L es qualités
• à payer à Madame D épouse X la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du NCPC,
• en tous les dépens de première instance y inclus le coût de l’expertise, et d’appel que la SCP GAULTIER, Avoué à la Cour, pourra recouvrer par application des dispositions des articles 699 et suivants du NCPC.
  

Dans leurs dernières conclusions du 13 octobre 2008, M^e L et M^e B demandent à la Cour de :

• METTRE hors de cause Maitre G B, ès-qualités,
• DÉBOUTER Madame F D épouse X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
• CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les travaux de ravalement seront laissés à la charge de Madame X ;
  
• Recevant Maitre L, ès-qualités, en son appel incident :
  
• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,
• DIRE ET JUGER qu’à défaut pour Madame E de procéder à l’exécution des travaux de ravalement à l’expiration du délai de 10 mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé rendue le 23 avril 2008, soit au plus tard le 19 avril 2009 :
  
• la clause résolutoire figurant au bail produira son plein et entier effet,
• il pourra être procédé à l’expulsion de Madame X et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés XXX à PARIS 20^e arrondissement, avec l’assistance du Commissaire de Ponce ou d’un Officier de Police Judiciaire, et ce, dès la première tentative d’ exécution, ainsi que d’un serrurier si besoin est, 15 jours après le commandement qui devra être délivré dans les conditions des articles 61 de la loi 91.650 du 9 juillet 1991 et 194 du décret 92.755 du 31 juillet 1992,
• il pourra être procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles selon les modalités prévues aux articles 65 et 66 de la loi 91.650 du 9 juillet 1991,
• Madame X perdra droit à l’ indemnité d’éviction,
• INFIRMER le jugement entrepris
• en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame F D épouse E à la somme annuelle de 19 440 € en principal, et émendant ledit jugement, FIXER l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 21.240 € en principal, à compter du 12 mars 2005 jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,
• en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à Madame F D épouse X à la somme de 226.700 €, et émendant ledit jugement, FIXER l’indemnité d’éviction à la somme de 171.700 €,
• CONDAMNER Madame D épouse X à verser à M B et L, chacune, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
• CONDAMNER Madame F D épouse X aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’Expert, dont le montant pour ceux la concernant pourra être recouvré par la SCP PETIT-LESENECHAL, Avoués.
  

À la suite de la demande qui en avait été faite par la Cour lors de l’audience de plaidoiries du 3 décembre 2008, l’intimée a produit le 15 décembre 2008 l’arrêté d’injonction de travaux du 9 avril 2008.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que par jugement du 6 mars 2007, le Tribunal de commerce de Paris a mis fin aux fonctions de mandataire judiciaire de M^e G B ; qu’il convient de prononcer sa mise hors de cause, es qualités ;

Considérant que F E exploite dans les lieux loués un hôtel meublé situé dans le 20^e arrondissement, proche de la place Gambetta dans un quartier qualifié par l’expert de populaire sans être populeux, favorable par ses nombreux commerces et sa bonne desserte en transports publics à l’activité exercée ;

Que les lieux, composés de 6 étages comprenant chacun 3 chambres, sont d’un confort très simple mais sérieux et en excellent entretien ;

I Sur l’indemnité d’éviction

Considérant, alors que l’éviction entraînera la perte du fonds, que l’indemnité principale correspond à sa valeur vénale ; que le premier juge, qui a repris les conclusions de l’expert, l’a valorisé, conformément aux usages, par l’application d’un coefficient multiplicateur de 4 au chiffre d’affaires moyen de 50 000 € des trois dernières années, soit 200 000 € ;

Que le bailleur demande qu’il soit retenu un coefficient de 3 ; que cependant c’est très exactement que le premier juge a retenu celui plus approprié de 4 dès lors qu’il correspond aux fonds d’hôtels de préfecture de bonne qualité dépourvus de charges de personnel, ce qui est le cas en l’espèce ;

Que les frais de remploi de 10% de l’indemnité principale, soit 20 000 €, et le trouble commercial de 3 mois de résultat d’exploitation pour 6 700 € n’étant pas contestés, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 226 700 € ;

II Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que l’expert, pour estimer la valeur locative du bien, a successivement :

• déterminé une recette idéale de 100 000 €
• appliqué un coefficient immobilier de 18% 18 000 €
• ajouté la valeur locative de 3 600 € du logement de l’hôtelier 21 600 €

Que déduisant un abattement de précarité de 10%, il a ainsi déterminé une indemnité d’occupation de 19 440 €, reprise par le tribunal ;

Considérant que le bailleur demande que soit retenu un coefficient immobilier de 20% ; que cependant, c’est encore avec pertinence que le premier juge a retenu celui plus approprié de 18% dès lors qu’il s’agit d’un immeuble très modeste, avec 18 unités uniquement, sans boutique ;

Que le jugement sera dès lors encore confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 19 440 € ;

III Sur la charge des travaux de ravalement

Considérant que postérieurement au jugement rendu 20 novembre 2007, qui avait dit que les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble incombent au preneur, le Maire de Paris, par arrêté du 9 avril 2008, a fait injonction au propriétaire de l’immeuble situé à Paris 20^e, XXX, d’avoir à remettre en état de propreté la façade sur rue, dans un délai de 6 mois à compter de la notification, sous peine d’amende de 3 750 € et de 7 500 € en cas de récidive et possibilité pour l’administration de faire exécuter les travaux non exécutés à la charge du propriétaire ;

Considérant que pour soutenir que cette injonction n’a pas transféré la charge des travaux de ravalement au bailleur, celui-ci fait valoir, en premier lieu, que cette décision aurait été obtenue par des moyens déloyaux dès lors que F X a, par l’intermédiaire de son conseil, écrit à maintes reprises à la mairie de Paris afin de l’interpeller sur le fait que son bailleur n’avait pas procédé aux travaux de ravalement, en deuxième lieu, que l’économie générale du bail laisserait les travaux de ravalement à la charge du preneur, en troisième lieu que l’acquisition de la clause résolutoire antérieure à l’arrêté municipal supplanterait ce dernier ;

Mais considérant, en premier lieu, que quand bien même les courriers adressés par l’avocat de la preneuse ont manifestement eu pour objet premier d’inciter les services de la mairie de Paris à délivrer au propriétaire une injonction de procéder au ravalement, il résulte de la lecture de cet arrêté que celui-ci, qui ne fait pas mention des démarches de la locataire, est motivé d’une part par des correspondances en date du 1^er septembre 2005 et du 29 juin 2006 adressées au propriétaire de l’immeuble et demeurées sans effet, d’autre part par un transport effectué le 3 avril 2008 par un agent assermenté qui a constaté que l’immeuble n’est pas en état de propreté satisfaisant et doit être ravalé ; qu’il est ainsi suffisamment établi que cette injonction, qui s’inscrit dans la continuité d’un processus administratif engagé dès le 1^er septembre 2005 et résulte des manquements du propriétaire à ses obligations, n’a pas été obtenue par des moyens déloyaux et n’a pas lieu d’être écartée ;

Qu’en second lieu, si le bail met à la charge du preneur l’obligation d’entretenir les locaux en bon état de réparation locatives ou d’entretien, aucune clause ne décharge le bailleur des travaux prescrits par l’autorité administrative qui, dès lors, lui incombent ;

Qu’en troisième lieu, alors que le commandement du 18 février 2008 a été délivré pour une obligation n’incombant plus au locataire, et que l’ordonnance de référé du 23 avril 2008 n’a pas autorité de la chose jugée au principal, la clause résolutoire ne peut recevoir application en l’espèce ;

Que dans ces conditions il sera dit que les travaux de ravalement incombent au bailleur qui sera débouté de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Que le jugement sera infirmé en ce sens ;

Que le bailleur, qui a mis fin au bail et qui succombe, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort,

I – Met hors de cause M^e G B es qualités,

II – Confirme le jugement en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

III – L’infirme pour le surplus ;

— Dit que les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble sis à Paris 20^e, XXX, incombent à Maître L, es qualités de liquidateurs à la liquidation judiciaire d’H I ;

— Déboute Maître L, es qualités de liquidateurs à la liquidation judiciaire d’H I, de ses demandes tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et de toutes ses autres demandes ;

IV – Condamne Maître L, es qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire d’H I, aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés, pour ceux dont il a fait l’avance, par la Scp GAULTIER, avoué ;

V – Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, notamment celles fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,