Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 09 JUIN 2010

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/24296

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 05/05851

APPELANTE

Madame A B épouse C D

XXX

XXX

représentée par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL – Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour

assistée de M^e K SAGET plaidant pour le Cabinet REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : R 1970

INTIMEE

S.A.R.L. HOTEL Z représentée par son gérant

21 Rue Z

XXX

représentée par M^e Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour

assistée de M^e Eric DUROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : G 0664

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 mars 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame E-F, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

Madame E-F ayant préalablement été entendue en son rapport.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu le jugement en date du 27 novembre 2008, rendu par le tribunal de Grande Instance de Paris qui a statué en ces termes :

' Condamne M^me G-K A B épouse C D à procéder à la réparation des fenêtres de l’Y, pour un montant de 31 237,08 € toutes taxes comprises, ou à leur changement, si un devis de même montant était produit par la locataire pour ce travail,

' Dit que le remplacement du conduit de fumée, auquel il a été procédé, doit rester à la charge financière de M^me G de A B épouse C D,

' Déboute la SARL Y Z de sa demande de remboursement des charges d’eau,

' Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

' Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagées par moitié entre les parties et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

' Vu l’appel relevé par M^me A B épouse C D à l’encontre de ce jugement,

' Vu les dernières conclusions :

'' de l’appelante, déposées au greffe de la Cour, le 11 janvier 2010, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, aux termes desquelles M^me A B épouse C D, prie la Cour de :

' Réformer pour partie la décision entreprise,

' Condamner la société Y Z à procéder à la réparation des fenêtres de l’Y,

' Dire que le remplacement du conduit de fumée doit rester à la charge financière de la société Y Z,

En conséquence,

' Condamner la société Y Z à payer à M^me C D la somme de 8 666,66 € TTC,

' Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société de la demande de

remboursement des charges d’eau,

' Condamner la SARL Y Z en tous les dépens.

'' de l’intimée, déposées au greffe de la Cour, le 22 juillet 2009, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, aux termes desquelles la SARL Y Z concluant au rejet de toutes les prétentions adverses, poursuit la confirmation de la décision entreprise et prie la Cour de :

Vu les articles 606, 1147, 1719, 1720, 1721, 1755 et 2277 du Code civil,

Vu les articles 9, 565 et 699 du code de procédure civile,

' Voir dire M^me C D irrecevable et mal fondée en son appel,

' Voir confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la charge des travaux de réparation des fenêtres de l’Y et du remplacement du conduit de fumée,

' Voir réformer pour partie la décision entreprise,

En conséquence,

' Voir condamner M^me C D à payer à la société Y Z la somme

de 8 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subi par la société Y

Z sur le fondement des articles 1134 et 1147 du Code civil,

' Voir condamner M^me C D à verser à l’Y Z, la somme de 2000 €, outre les frais et entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SARL Y Z exploite un Y de tourisme de 23 chambres, classé deux étoiles, dans un immeuble situé à Paris 11^e, 21 rue Z..

Le bail a été consenti, depuis au moins 1962, par M^me A B aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui sa fille M^me C D, la location s’étant poursuivie depuis lors aux mêmes clauses et conditions et pour la dernière fois à compter du 17 juin 1999 et jusqu’au 1^er avril 2006.

Un jugement du tribunal de Grande Instance de Paris en date du 14 décembre 2006, a débouté la société Y Z de sa demande en répétition de l’indu au titre des charges sauf celles relatives à des charges d’eau et, avant dire droit au fond, a désigné M. X en qualité d’expert à fin de donner un avis sur trois questions restant dans le litige entre les parties, soit la charge des réparations des fenêtres, le coût de remplacement du conduit de fumée et l’éventuel remboursement de charges d’eau.

Après dépôt du rapport de l’expert le 30 janvier 2008, le tribunal a rendu la décision déférée.

DISCUSSION

Sur la demande d’ irrecevabilité de l appel de mme C D

La SARL HOTEL Z demande à la Cour de dire M^me C D irrecevable en son appel mais ne développe de ce chef aucun argument à l’appui de l’irrecevabilité soulevée qui sera en conséquence rejetée, la Cour ne décelant aucun moyen d’irrecevabilité devant être soulevé d’office.

Sur la prise en charge des réparations des fenêtres

Les fenêtres de l’Y remplacées en 1988 aux frais du bailleur, présentent à ce jour un défaut esthétique majeur qui ne nuit pas à leur fonctionnalité. Les joints, en mastic, qui fixent les vitres coulant tant à l’intérieur des châssis des doubles vitrages qu’à l’extérieur ; cela constitue des désordres qui affectent une grande partie du châssis et doivent être réparés avant que le bois ne se dégrade.

Au dire de l’expert, le problème est connu pour avoir affecté un certain nombre de fenêtres posées dans les années 80 et les désagréments ont été pris en charge par le fabriquant dans le temps de la garantie décennale ce qui n’a pas été le cas ici, à défaut de réclamations dans les délais. Il estime que faute de garantie actuellement possible, s’agissant de fenêtres dont la pose remonte à dix huit années, la réfection est assimilable à des travaux d’entretien au même titre que l’entretien des mastics sur une fenêtre traditionnelle. Les travaux de réparation consistent en une dépose des parcloses et des doubles vitrages, la suppression de toute trace de mastic défectueux et son remplacement par un mastic approprié suivi de la repose des parcloses et de la reprise des peintures des ouvrants des châssis affectés de désordres.

La SARL Y Z sollicite la confirmation de la décision de première instance qui, sur la base de l’article 1721 du Code civil a jugé que les désordres affectant les fenêtres étaient constitutifs d’un vice caché au sens de l’article 1721 du Code civil et relevaient d’une prise en charge du bailleur.

Or,

Ces fenêtres ont été mises en place, en 1988, par le preneur avec l’acceptation par le bailleur de prendre à sa charge le financement de ces travaux dans le cadre d’une campagne de rénovation initiée par le locataire et de négociations amiables, après renouvellement, ayant abouti à une augmentation de loyer. Il n’apparaît pas qu’alors, le remplacement des fenêtres 'classiques’ par des fenêtres étanches et isolantes ait été destiné à faire face à une vétusté imputable au bailleur. En tout état de cause, les défauts en cause n’empêchent pas l’usage de la chose louée et ne peuvent caractériser un vice caché tel que prévu à l’article 1721 du code civil.

Quant aux réparations sus décrites elles s’inscrivent dans les réparations d’entretien des fermetures, telles que prévues au bail comme étant à la charge du preneur.

En effet, les clauses du bail prévoient en ses articles 4 et 16 :

Article 4 :

« le preneur s’oblige''' d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment de peinture, de maintenir les serrures, fermetures, des robinets d’eau et de gaz intérieur ainsi que les canalisations d’égouts dans les parties louées jusqu’au branchement principal de l’immeuble, des sonneries électriques, conduits et appareils d’électricité, et à l’expiration du bail, rendre le tout en bonne état de réparations d’entretien et de fonctionnement ; le preneur devra particulièrement veiller à l’entretien et au graissage des fermetures métalliques et aussi de procéder aux peintures tous les deux ans. »

Article 16 :

« le bailleur ne conservera sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil'.. »

L’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations qui sont, les gros murs, voûtes, rétablissement des poudres et des couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

Ainsi, les désordres affectant les fenêtres, qui n’entrent pas dans l’énumération limitative dudit article, doivent rester à la charge du preneur, le bail devant recevoir application.

La décision de première instance sera infirmée de ce chef, la remise en état des fenêtres restant à la charge du preneur selon les modalités les mieux adaptées.

Sur la prise en charge de la réparation du conduit de cheminée

L’expert a en revanche très clairement relevé que le conduit de cheminée en fibrociment contenant de l’amiante ne pouvait être réparé mais devait être remplacé et que son état de délabrement (fissures au niveau des collets nuisant à son étanchéité) était dû à la vétusté et non à un mauvais entretien.

C’est ainsi à juste titre que les premiers juge, relevant que les termes du bail ne mettaient pas expressément à la charge du preneur « la vétusté », ont condamné le bailleur à en assumer la charge conformément aux dispositions de l’article 1755 du code civil.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les charges d’eau

C’est également à juste titre que les premiers juges, ont relevé que les termes du bail faisaient obligation au preneur de souscrire un contrat d’abonnement individuel pour l’eau et que cette obligation ayant été remplie, la SARL HOTEL Z avait, pendant de nombreuses années, réglé à la fois les factures émanant de son abonnement au service des eaux et, dans ses charges de copropriété, une quote-part d’eau.

C’est ainsi que l’assemblée des copropriétaires, consciente de cette anomalie, a, dans le cours de l’expertise, accepté de faire payer au bailleur et par suite au preneur un forfait annuel sur le poste eau et ainsi supprimé le double paiement.

La demande de condamnation à des dommages-intérêts à l’encontre de M^me C D présentée par la SARL HOTEL Z ne saurait s’analyser en une demande nouvelle dans la mesure où elle présente un lien direct avec sa demande en première instance. Elle sera déclarée recevable.

Les conventions légalement formées tenant lieu de loi pour ceux qui les ont souscrites et devant s’exécuter de bonne foi, il appartenait, en l’espèce, au bailleur, avant de répercuter les charges sur son locataire, d’en vérifier le bien fondé.

L’existence d’un préjudice n’étant nullement contestable, il sera alloué à la SARL HOTEL Z une somme de 1000 € qui ne justifie pas d’un préjudice supérieur.

SUR LES AUTRES DEMANDES

En raison de la décision, les autres demandes de M^me C D comme de la SARL HOTEL Z se trouvent sans objet.

Chacune des parties succombant pour partie, il sera fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties, la décision de première instance étant confirmée de ce chef.

Il n’apparaît pas inéquitable, afin d’apaiser les relations entre les parties, de laisser à la charge de chacune d’elles les frais irrépétibles générés par la première instance et l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant en dernier ressort :

I. Confirme le jugement entrepris en ce qui concerne la charge du remplacement du conduit de cheminée, le partage des dépens de première instance et l’absence d’allocation d’une somme en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

II. Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M^me C D à procéder à la réparation des fenêtres de l’Y, pour un montant de 31 237,08¿ toutes taxes comprises, ou a leur changement, si un devis de même montant était produit par la SARL HOTEL Z pour ce travail, et statuant à nouveau de ce chef,

' Dit que les réparations concernant les fenêtres seront supportées par la SARL HOTEL Z selon les modalités les mieux adaptées,

III. Y ajoutant Condamne M^me C D à payer à la SARL HOTEL Z une somme forfaitaire de 1000 € au titre d’un préjudice financier lié au double paiement de l’eau,

IV. Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions,

V. Dit n’y avoir lieu à allocation, en cause d’appel, de sommes en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

VI. Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront supportés à concurrence de moitié par chacune des parties ; autorise, dans cette proportion, les avoués de la cause à bénéficier des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,