FA/AM

Numéro 13/4407

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 21/11/2013

Dossier : 12/01817

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

Z A épouse X

D X

XXX

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL GEANT XXX

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 novembre 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 septembre 2013, devant :

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président

Monsieur AUGEY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame BENEIX, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur D X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame Z A épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

agissant pour son gérant Monsieur B C, domicilié en cette qualité audit siège

représentés par la SCP DUALE – LIGNEY, avocats à la Cour

assistés de Maître Loïc BERRANGER, avocat au barreau de TARBES

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL GEANT XXX représenté par son syndic la SAS SUDECO dont le siège social est sis Esplanade de France 42000 SAINT ETIENNE, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

représenté par l’AARPI PIAULT – LACRAMPE-CARRAZE, avocats à la Cour

assisté de Maître BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 30 MARS 2012

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

XXX et les époux Y sont propriétaires de boutiques situées dans la XXX à Tarbes.

La société l’immobilière groupe Casino a décidé de faire procéder à d’importants travaux d’agrandissement de la surface de vente de l’hypermarché, à la création d’une nouvelle galerie marchande, ainsi qu’à la rénovation des parties communes et à l’exécution de travaux de chaufferie, de climatisation et de sécurité incendie.

Une assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires du centre commercial s’est tenue le 18 juin 2010 afin de délibérer sur l’ensemble des résolutions relatives à ce projet d’agrandissement.

XXX et les époux Y ont voté contre les résolutions afférentes à ce projet.

Par acte d’huissier du 11 août 2010, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Tarbes afin de voir prononcer la nullité de cette assemblée générale des copropriétaires, et à titre subsidiaire la nullité des résolutions 5, et 7 à 17 de cette assemblée.

Par jugement du 30 mars 2012, cette juridiction a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, a débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions, et les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe du 24 mai 2012, les époux Y et la SCI Les Horizons ont relevé appel de ce jugement.

Dans leurs dernières écritures déposées le 12 juillet 2013, ils ont conclu à la réformation de cette décision et à la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 18 juin 2010 ainsi que des résolutions 5, et 7 à 17 prises lors de cette assemblée générale, en sollicitant d’autre part le paiement d’une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles.

Ils considèrent que la résolution n° 5 a pour effet de rompre l’égalité entre les copropriétaires en favorisant de manière totalement abusive et injustifiée les copropriétaires votant pour le projet d’agrandissement de cet hypermarché, et en pénalisant à l’inverse ceux souhaitant voter contre, et qu’ainsi cette résolution est de nature à contrevenir au principe de la liberté du vote sans contrainte ni pression édicté par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils ajoutent que ce projet a été mis sur pied dans l’intérêt personnel et exclusif du groupe Casino, puisqu’il se traduit par l’augmentation de 724 m² de la surface de vente et la création d’une nouvelle galerie marchande empiétant sur le parking actuel, et il vient en concurrence de la galerie marchande existante ; qu’il porte en outre préjudice aux copropriétaires minoritaires qui doivent participer à la charge d’ouvrages d’équipements rendus nécessaires par la création de cette nouvelle galerie et par l’extension de la surface de vente.

Ils ont fait observer enfin que la création de cette nouvelle galerie commerçante a pour effet de générer une concurrence nouvelle pour les boutiques existantes.

Dans ses dernières conclusions du 14 mai 2013, le syndicat des copropriétaires centre commercial Géant Casino a conclu à la confirmation du jugement et sollicité reconventionnellement la condamnation des appelants au paiement d’une somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et d’une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles.

Il rappelle que le 11 juillet 2006, l’assemblée générale s’était prononcée favorablement sur un premier projet de rénovation d’agrandissement du centre commercial, que les époux Y et la SCI Les Horizons avaient contesté cette délibération, mais que le tribunal de grande instance de Tarbes avait rejeté leur demande dans une décision du 18 décembre 2008.

Il ajoute que le nouveau projet s’inspire du précédent mais qu’il comporte d’importantes améliorations par rapport au premier.

Le syndicat des copropriétaires a fait valoir qu’il a été fait application de la règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire, de sorte qu’il ne peut être soutenu que le groupe Casino exerce une emprise largement majoritaire sur cette copropriété.

Il soutient par ailleurs que le principe d’égalité entre les copropriétaires a été respecté, à savoir qu’aucune charge supplémentaire allant au-delà de leurs obligations contractuelles n’est imposée aux copropriétaires minoritaires par la résolution n° 5, et que la faculté de bénéficier d’une décision de l’assemblée est également offerte à l’ensemble des copropriétaires afin qu’aucun d’entre eux ne soit privé d’une chance ou d’une opportunité résultant d’une telle décision.

Il fait observer que l’offre de prise en charge des travaux permettait à l’ensemble des copropriétaires extérieurs au groupe Casino d’en bénéficier, et que la résolution votée n’entraîne aucune charge supplémentaire discriminatoire pour les opposants, puisqu’il s’agit de travaux de rénovation des parties communes, et qu’ils n’auront donc à supporter que leur quote-part contractuelle dans le montant de ces travaux.

L’intimé ajoute :

— que les travaux de création d’une nouvelle galerie commerciale sont à la charge exclusive de la SNC Alcudia, et qu’il présente une utilité indéniable pour l’ensemble des copropriétaires compte tenu du mauvais état et du caractère vieillissant des parties communes du centre commercial, et qu’il en est de même pour les installations de climatisation et de chauffage, alors qu’en outre la toiture des bâtiments doit être refaite ;

— que la création d’une galerie commerciale aura pour objet et pour but de générer un afflux supplémentaire de clientèle qui ne pourra que bénéficier à l’ensemble des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juillet 2013.

Le 31 juillet 2013, le conseil des appelants a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture en invoquant les dispositions de l’article 784 du code de procédure civile, dans le but de pouvoir communiquer une pièce notifiée à ses clients le 29 juillet 2013 après l’ordonnance de clôture.

Le conseil de l’intimé s’est opposé à cette demande dans un courrier du 10 septembre 2013.

Motifs de l’arrêt

1) sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

La pièce litigieuse est un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 29 mai 2013 dont les appelants indiquent qu’il leur a été notifié le 23 juillet 2013 mais qu’ils ne l’ont reçu que le 29 juillet suivant, c’est-à-dire après l’ordonnance de clôture.

Les appelants ne justifient pas de ce que ce procès-verbal d’assemblée générale leur aurait été notifié après le prononcé de l’ordonnance de clôture, et en tout état de cause il s’agit d’une pièce dont ils devaient avoir connaissance depuis le 29 mai 2013, c’est-à-dire un peu moins de deux mois avant le prononcé de l’ordonnance de clôture.

Il ne justifient donc pas d’une cause grave au sens de l’article 784 du code civil seule susceptible de justifier le rabat de l’ordonnance de clôture.

Il y a lieu dès lors d’écarter cette pièce des débats.

2) sur la demande en nullité de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du centre commercial Géant Casino du 18 juin 2010, et sur les demandes en nullité de plusieurs délibérations.

Les appelants exposent que l’intimé a décidé de réaliser des travaux importants consistant dans l’agrandissement de la surface de vente de l’hypermarché, la création d’une nouvelle galerie marchande, ainsi que la réduction et le reconditionnement du parking, outre la rénovation des parties communes ainsi que la réalisation d’ouvrages de chaufferie, de climatisation et de sécurité, et que l’assemblée générale des copropriétaires a été invitée à délibérer sur l’ensemble des résolutions relatives à ce projet.

Ils visent plus précisément la cinquième résolution relative à l’approbation du budget prévisionnel d’un montant de 10 273 173 € qui est ainsi libellée : « il est précisé que la SNC Alcudia Tarbes Laloubère prendra à sa charge les quotes-parts des copropriétaires extérieurs au groupe Casino (à l’exception des copropriétaires votant contre) concernant les travaux de rénovation de la galerie marchande existante et ceux liés aux travaux extérieurs existants totalisant 1 428 179,18 € HT, sous réserve de la validation par la présente assemblée des résolutions n° 5, et 7 à 19, aux majorités requises et sous réserve d’une commercialisation de 60 % du projet d’extension – rénovation du centre commercial ».

Les appelants considèrent que cette résolution est de nature à rompre le principe d’égalité entre les copropriétaires et qu’elle porte atteinte au principe de liberté de vote institué par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, en subordonnant la prise en charge des travaux de rénovation de la galerie marchande existante à un vote positif en faveur du projet de l’intimé.

Le principe d’égalité entre les copropriétaires a été consacré par la jurisprudence et il implique :

— que la faculté de bénéficier d’une décision de l’assemblée soit également offerte à l’ensemble des copropriétaires, et qu’aucun d’entre eux ne soit privé d’une chance ou d’une opportunité résultant d’une telle décision ;

— qu’aucune charge supplémentaire allant au-delà de leurs obligations contractuelles ne soit imposée aux copropriétaires minoritaires.

Or, l’offre faite par la SNC Alcudia a été a adressée à l’ensemble des copropriétaires extérieurs au groupe Casino, et chacun d’entre eux a donc eu la possibilité de décider ou non d’en bénéficier.

Dans la mesure où la même proposition a été faite à l’ensemble des copropriétaires, il ne peut être soutenu que cette résolution a pour effet de rompre le principe d’égalité.

D’autre part, il ne peut pas plus être soutenu que ce projet de résolution a pour effet de porter atteinte à la liberté de vote, puisque c’est la même proposition qui a été adressée à l’ensemble des copropriétaires, chacun d’entre eux restant libre de sa décision.

En outre, aucune charge supplémentaire n’a été imposée aux copropriétaires minoritaires allant au-delà de leurs obligations contractuelles, puisqu’il ressort de cette résolution que ces copropriétaires n’auront à supporter que leur quote-part dans le montant des travaux de rénovation des parties communes, et qu’en outre, les travaux proprement dits portant sur la création d’une nouvelle galerie marchande seront exclusivement à la charge de l’intimé.

Par ailleurs, les appelants ont soutenu que les travaux de rénovation de l’ensemble immobilier ne seraient pas nécessaires en l’absence de création d’une nouvelle galerie marchande et de l’extension de la surface de vente de l’hypermarché.

Or, il résulte des pièces du dossier et il n’est pas sérieusement contesté que les parties communes du centre commercial sont en mauvais état, que la voirie du parking est dégradée, que les installations de climatisation et de chauffage sont vétustes, et que la toiture de l’ensemble immobilier doit être refaite.

Il convient d’observer à cet égard que les appelants ont reconnu ce fait puisqu’ils ont adressé une réclamation au président du groupe Casino sous la forme d’une pétition du 1^er juillet 2009 dans laquelle ils se plaignaient de « la vétusté et de l’état lamentable de votre hypermarché, et de la chaleur plus qu’insupportable ».

Il résulte de ce qui précède que les travaux de rénovation des parties communes de cet ensemble immobilier étaient nécessaires et que les appelants devront donc en supporter la charge au prorata de leurs tantièmes.

Les appelants ont soutenu par ailleurs que ce projet de travaux procède de l’intérêt personnel et exclusif de l’intimé.

Il convient d’observer en premier lieu ainsi qu’il a été dit précédemment que les travaux proprement dits d’extension de l’hypermarché et de la réalisation de la nouvelle galerie marchande seront exclusivement supportés par le centre commercial Géant Casino.

Il a été également jugé précédemment que les travaux de rénovation des parties communes sont nécessaires et qu’ils seront donc utiles à l’ensemble de la copropriété y compris aux appelants.

Ces travaux de rénovation des parties communes sont donc de nature à améliorer la commercialité d’un établissement dont les structures vieillissantes avaient fait l’objet de plaintes par le passé.

Enfin, la création d’une nouvelle galerie marchande et l’augmentation globale de la taille du centre commercial sont de nature à augmenter la fréquentation générale de l’ensemble des commerces qui y sont implantés.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux Y et la SCI Les Horizons de l’ensemble de leurs demandes.

D’autre part, l’intimé ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des appelants, et il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande en dommages-intérêts.

Il convient par contre de confirmer cette décision en ce qu’elle a condamné les appelants au paiement d’une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires centre commercial Géant Casino de Tarbes Laloubère les frais irrépétibles qu’il a dû engager en cause d’appel ; les appelants seront donc condamnés solidairement à lui payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes du 30 mars 2012, et y ajoutant :

Condamne solidairement les époux Y et la SCI Les Horizons à payer au syndicat des copropriétaires centre commercial Géant Casino Tarbes Laloubère une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne solidairement les appelants aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, faisant fonction de Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Patrick CASTAGNE