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Numéro 15/2216

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 29/05/2015

Dossier : 14/00453

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

SCI Z

C/

S.A.R.L. ULMA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Mai 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Mars 2015, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame DIXIMIER, Conseiller chargé du rapport

Madame JANSON, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 9 décembre 2014

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI Z

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

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Représentée par M^e Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR -DANGUY, avocat au barreau de Pau

assistée de M^e DECLETY, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

S.A.R.L. ULMA

Représentée par son gérant, domicilié en cette qualité au siège social sis

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XXX

Représentée par M^e Maïté LACRAMPE CARRAZE de l’AARPI PIAULT/ LACRAMPE CARRAZE, avocat au barreau de Pau

assistée de M^e DUNAND, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 18 DECEMBRE 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

EXPOSE DU LITIGE :

Faits et procédure :

Vu l’appel formé par la SCI Z le 31 janvier 2014 du jugement prononcé le 18 décembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de PAU,

Vu les conclusions dernières en date du 30 avril 2014 de la SCI Z,

Vu les conclusions dernières en date du 13 juin 2014 par la SARL ULMA,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2015 et la fixation de l’affaire à l’audience du 3 mars 2015,

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Suivant acte signé les 25 et 29 avril 2003, la SCI Z a donné à bail commercial à la SARL ULMA, à compter du 1^er janvier 2003 et pour une durée de neuf années, des locaux sis à LESCAR constitués d’un bâtiment à usage de bureau et d’un hangar à usage industrie, ce dernier ayant été construit, en cours de bail, pour satisfaire les besoins de la Société ULMA.

Le bail a prévu que ' l’entretien des lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives’ incombent au locataire et que le bailleur a seulement à sa charge les ' grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil, notamment la réfection des couvertures, des poutres, des gros murs'.

Par acte extrajudiciaire du 27 mai 2011, la SARL ULMA a notifié son congé pour la date du 31 décembre 2011, correspondant à l’échéance du bail.

Le 3 janvier 2012, la SCI Z a établi une facturation de 10.791,13 € TTC correspondant au loyer du premier trimestre 2012, puis à compter du 19 janvier 2012, elle a fait dresser plusieurs constats d’huissier pour établir la non réalisation de travaux d’entretien et de réparations incombant à la locataire.

Faisant valoir que les locaux n’avaient pas été restitués au terme du bail en raison de travaux de remise en état en cours d’achèvement, la SCI Z, par courrier recommandé en date du 26 mars 2012, a mis en demeure la SARL ULMA de lui régler à titre d’indemnité d’occupation, une somme de 10.971,13 € sous déduction du dépôt de garantie de 3.887,45 €.

Par courrier recommandé du 20 avril 2012, la SARL ULMA a contesté la réclamation en indiquant avoir réalisé l’intégralité des travaux demandés et a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2012, la SCI Z a fait assigner la société ULMA devant le Tribunal de Grande instance de PAU pour la voir condamner à lui payer la somme de l0 791,13 € TTC, outre celle de l.500 € en réparation du préjudice moral et de la gêne causée outre celle de 2.000 € sur la fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 18 décembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de PAU a:

. débouté la SCI Z de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, au motif que la négligence de la locataire dans la réalisation des travaux de réfection – travaux de bardage et de peinture – n’était pas établie et que la mise en oeuvre desdits travaux n’aurait pas empêché une remise en location immédiate des lieux,

. condamné la SCI Z à restituer à la société ULMA la somme de 3.445 € avec intérêt au taux légal à compter du 20 avril 2012,

. débouté la SCI ULMA de ses demandes reconventionnelles au motif que les travaux dont elle réclame l’exécution relèvent de l’obligation d’entretien incombant au locataire,

. ordonné l’exécution du présent jugement,

. condamné la SCI Z à verser à la société ULMA une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la SCI Z aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître DANGUY, avocat, pour ceux dont elle a pu faire l’ avance sans recevoir de provision.

Le 31 janvier 2014, la SCI Z a relevé appel de cette décision.

Moyens et prétentions des parties :

Par conclusions dernières en date du 30 avril 2014, la SCI Z demande à la cour de :

. Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

. Vu les articles 606 et 1754 du Code Civil,

. Vu le décret du 30 septembre 1953,

. Vu le jugement attaqué,

. réformer le jugement du Tribunal de grande instance de PAU du 18 décembre 2013 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes indemnitaires,

. par suite,

. dire et juger que la société ULMA a violé ses obligations contractuelles découlant du bail commercial signé par les parties les 25 et 29 avril 2003,

. condamner la société ULMA à lui payer la somme de 9.022,68 € HT, soit 10.791,13 € TTC à titre de dommages et intérêts réparant le préjudice né de l’impossibilité de louer ses locaux à compter du ler janvier 2012.

. condamner la société ULMA à lui payer la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral et de la gêne causée,

. condamner la société ULMA à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner la société ULMA aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier et de délivrance de l’assignation,

. confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société ULMA de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les travaux de réfection des bardages n’ont pas été réalisés avant le terme du bail ainsi qu’en attestent les procès-verbaux de constat d’huissier et se sont poursuivis même jusqu’au tout début avril 2012, qu’elle n’a jamais donné son accord pour cette réalisation tardive, la meilleure preuve de son refus étant l’émission d’une facture le 3 janvier 2012 correspondant au loyer trimestriel.

Elle prétend qu’il en va de même pour les travaux de peinture qui n’ont été terminés qu’en avril.

Elle soutient que les lieux n’ont pu être reloués qu’à compter du 1^er juin 2012 et que ce n’est qu’à titre de geste commercial, qu’elle a accepté de laisser stationner deux camions sur le parking.

Enfin, elle indique que la réfection des bardages ne peut incomber qu’à la locataire qui les a dégradés.

Par conclusions du 13 juin 2014, la SARL ULMA demande à la cour de :

. Vu l’article 1134 du Code civil,

. Vu l’article 606 du Code civil,

. Vu le jugement du 18 décembre 2013,

. confirmer partiellement la décision rendue, principalement en ce qu’elle a condamné la société Z à lui restituer la caution versée,

. débouter la société Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

. condamner la SCI Z à lui verser la somme de 6.415,34 € correspondant aux frais de réfection du hangar qu’elle a pris en charge alors qu’ils incombaient au bailleur en exécution du bail,

. condamner la SCI Z à lui verser une somme de 2.800,85 € en

remboursement des frais exposés pour repeindre les locaux à usage de bureaux qui

auraient dû être à la charge du bailleur,

. condamner la SCI Z à lui restituer la caution versée lors de la signature du bail, à savoir la somme de 3.445 €, avec intérêt au taux légal à compter du 1^er janvier 2012,

. condamner la SCI Z à verser à la société ULMA 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec condamnation aux dépens et distraction au profit de Maître M. LACRAMPE- CARRAZE, Avocat Associé, à procéder au recouvrement direct des dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les clés des locaux ont été remises au propriétaire dès le 20 décembre 2011, qu’elle a accepté de prendre en charge la réfection des bardages, qu’un devis a été établi, que les travaux ont été réalisés pendant quelques jours au mois de mars 2012 et que les locaux n’étaient pas indisponibles durant ce laps de temps puisque les tôles pouvaient être fixées de l’extérieur.

Elle prétend qu’elle a refait faire les peintures intérieures pour satisfaire à la demande du propriétaire, que le peintre est intervenu du 23 au 31 décembre 2011 et du 2 au 5 janvier 2012 et que si l’entreprise est revenue pendant deux jours en avril c’est à la demande expresse de la co-gérante qui n’était pas satisfaite de la couleur de la peinture mise en oeuvre.

Ainsi, elle soutient que les locaux étaient libres et exploitables dès le 1^er janvier 2012 et elle en veut pour preuve les constats d’huissier versés aux débats.

Par ailleurs, elle expose que la réfection des bardages relèvent des grosses réparations et auraient donc dû de ce fait incomber à la propriétaire.

De même, elle indique qu’elle n’était pas tenue aux travaux de peinture dans la mesure où elle avait fait refaire les peintures en 2008 et qu’elles étaient en bon état au moment de son départ.

L’ordonnance a été prononcée le 28 janvier 2015 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 mars 2015.

SUR CE

I – SUR LES DEMANDES DE LA SCI Z :

Sur le fondement :

. de l’article 1731 du Code civil, ' s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire',

. et de l’article 1732 du Code civil 'il ( le preneur ) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.'

En l’espèce, le bail commercial signé par les parties le 13 avril 2003 prévoit dans le chapitre ' ENTRETIEN – RÉPARATIONS’ :

' Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés à l’article 1754 du Code civil.

Le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles que celles définies par l’article 606 du Code civil (réfection des couvertures, des poutres, des gros murs) toutes les autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou encore par cas fortuit ou de forces majeures.'

La SARL ULMA a donné congé le 27 mai 2011 avec effet au 31 décembre 2011 correspondant au terme du bail.

La SCI Z reproche à la SARL ULMA d’avoir tardé à exécuter les travaux de remise en état qui auraient été convenus, – à savoir des travaux de réfection de bardage et des travaux de peinture – et de ce fait, de l’avoir empêchée de relouer immédiatement les locaux.

A – Sur les travaux de remise en état du bardage et des gouttières :

Un premier constat d’huissier dressé non contradictoirement le 19 janvier 2012 à la requête de la SCI Z indique que :

' On note que le bardage est en très mauvais état sur toute la longueur du bâtiment, de même que sur toute la longueur du bâtiment côté Ouest …. Les gouttières semblent être bouchées puisqu’un goutte à goutte peut être observé côté bardage'.

Un second constat d’huissier dressé toujours non contradictoirement le 14 mars 2012, toujours à la requête de la SCI Z, précise que ce jour là une entreprise mandatée par la société ULMA procède au remplacement des bardages du hangar.

Un troisième constat d’huissier dressé toujours non contradictoirement le 2 avril 2012, à la requête de la SARL ULMA relève la parfaite réfection des bardages extérieurs des faces Nord et Ouest du hangar.

Ainsi, il ne peut pas être sérieusement contesté que les travaux litigieux ont été réalisés et terminés en mars 2012 et non en fin d’année 2011 pour être au plus tard terminés le 31 décembre 2011.

Cependant, comme l’a très justement relevé le premier juge, il résulte de l’attestation établie par le gérant de l’EURL A COUVERTURE que c’est en novembre 2011 qu’il a reçu l’accord d’exécuter les travaux de bardage et qu’il les a exécutés ' au plus vite selon son planning et les délais de livraison de l’usine qui étaient au minimum de trois semaines. …'

Soutenir que la locataire était parfaitement informée de la nécessité de réaliser les travaux depuis au moins le mois de septembre 2011 et que de ce fait, elle aurait dû prévoir le temps nécessaire à leur accomplissement est totalement inopérant.

En effet, il ne peut être reproché à la SARL ULMA ne pas vouloir se contenter du seul devis que lui a transmis le propriétaire dans le courant octobre 2011, établi pour une somme de 12 000 € HT et de rechercher une autre entreprise pouvant intervenir pour un prix plus raisonnable, tout comme il ne peut pas lui être fait grief des délais d’intervention de l’entreprise choisie.

Enfin, soutenir qu’elle n’était pas d’accord avec la réalisation tardive desdits travaux et que l’émission d’une facture correspondant au loyer trimestriel appliqué durant le bail le démontre est tout aussi inopérant .

En effet, la facture litigieuse porte sur les loyers du premier trimestre.

Or ayant été émise après le terme du bail, elle aurait dû clairement porter la mention d’indemnité d’occupation et non de loyer trimestriel.

Ainsi, il n’est pas démontré qu’elle ne constitue pas une simple erreur ; d’autant que l’absence de toute lettre d’accompagnement ne permet pas d’éclaircir la situation.

L’intervention de l’entreprise A après le 31 décembre 2011 au vu et au su de la SCI Z sans que cette dernière ne s’y oppose de quelque manière que ce soit ou fasse part de son désaccord à sa locataire sur la tardiveté de cette intervention confirme l’ambiguïté de la position de l’appelante.

Enfin, l’attestation rédigée par le gérant de l’EURL A COUVERTURE qui indique que ' les travaux de bardage se font par l’extérieur et donc n’empêchent pas d’activité à l’intérieur du bâtiment ' et le constat d’huissier dressé le 2 avril 2012, à la requête de la SARL ULMA qui relèvent que deux camions écoles sérigraphiés au nom d’AFT-IFTIM sont garés sur le parking visiteurs et que Madame X, employée de cette société, voisine des locaux, déclare elle même détenir les clés desdits locaux depuis environ un mois, confirment l’absence de toute négligence de la SARL ULMA dans l’exécution des engagements pris à l’égard du propriétaire relatifs aux travaux de bardage.

B – Sur les travaux de peinture :

La SCI Z ne fait état que d’un désaccord quant à la couleur qui avait été appliquée en peinture sur les murs du local à usage de bureau pendant l’occupation des lieux ; la société ULMA ayant pris l’initiative de repeindre une partie des locaux dans des couleurs peu discrètes (jaune clair et bleu ciel).

Elle précise elle-même dans ses conclusions qu’elle a sollicité la remise en état des peintures restantes le 20 décembre 2011.

Or, il est acquis que la Société ULMA qui avait quitté les lieux en novembre 2011, a fait intervenir une entreprise de peinture du 23 au 31 décembre 2011, du 2 au 5 janvier 2012 pour la mise en place d’une couche de peinture blanche sur l’ensemble des murs intérieurs sur la base d’un devis et des disponibilités d’une entreprise qui ne prenaient pas en compte les dernières demandes de la SCI Z formulées le 20 décembre 2011.

Or ce n’est que les 2 et 3 avril 2012 que l’entreprise est intervenue pour effectuer ces derniers travaux qui n’ont été que très ponctuels et n’ont pas été de nature à rendre les locaux indisponibles pendant trois mois.

La société locataire n’a donc pas été négligente dans l’exécution des engagements pris à l’égard du propriétaire relatifs aux travaux de peinture et ne peut pas être tenue responsable des délais d’exécution pris par les entreprises.

***

En conséquence, en l’absence de tout élément contraire et de toute démonstration de l’existence d’une faute et d’un préjudice quelconque subi par la propriétaire des lieux qui a pu relouer les lieux au plus tard dès le mois de mars 2012 ( cf Procès-verbal de constat du 2 avril 2012, pré cité ), le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Z de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

II – SUR LES DEMANDES DE LA SARL ULMA :

Il a été rappelé ci-dessus que le bail commercial signé entre les parties le 13 avril 2003 prévoyait dans le chapitre ' ENTRETIEN – RÉPARATIONS’ que le bailleur supportait les grosses réparations telles que celles définies par l’article 606 du Code civil (réfection des couvertures, des poutres, des gros murs) et que le preneur avait à sa charge toutes les autres même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou encore par cas fortuit ou de forces majeures.

Or les travaux de réfection de bardage ne constituent pas des grosses réparations entrant dans la définition de l’article 606 du code civil, ceci en dépit des affirmations de la SARL ULMA.

De surcroît, le courrier électronique du 20 avril 2012 adressé par Monsieur Y, du site ULMA Tarnos / Lescar à la maison mère qui mentionne que le bardage présentait des coups de fourche sur les tôles, permet d’établir que la SARL ULMA est à l’origine de la dégradation du bardage.

De même, les travaux de peinture ne relèvent que de l’obligation d’entretien incombant au locataire et ne constituent pas des réparations d’usage incombant au bailleur qui souhaite relouer son bien.

En effet, il est acquis qu’à l’entrée dans les lieux du locataire, les peintures des locaux venaient d’être refaites et étaient donc en excellent état.

Or dans un souci d’esthétique tout particulier, il n’est pas contesté que la locataire a souhaité les refaire à son goût dans des couleurs très personnelles.

Il est donc légitime qu’à son départ des lieux, elle remette les locaux en état et rétablisse des couleurs plus neutres.

En conséquence, la SARL ULMA sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées de ce chef et le jugement attaqué sera confirmé.

***

Le premier juge a fort justement relevé que les locaux avaient été restitués en bon état d’entretien et de réparations et que la SARL ULMA avait exécuté l’ensemble des travaux requis par la bailleresse sans qu’une négligence ou une faute puisse lui être reprochée.

Il en a donc déduit très légitiment que la SCI Z devait être condamnée à lui rembourser le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe.

***

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI Z la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en la déboutant de sa propre demande présentée en application des mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement prononcé le 18 décembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Tarbes,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Z à verser à la SARL ULMA une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Z de sa demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Z aux dépens.

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT