COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU 7 JANVIER 2016

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° de rôle : 14/03855

Monsieur E X

Madame O P épouse X

c/

Monsieur C D

Maître S-T U

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 mai 2014 (R.G. 11/00787- 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 1^er juillet 2014,

APPELANTS :

1°/ Monsieur E X, né le XXX en XXX,

2°/ Madame O P épouse X, née le XXX à XXX, de nationalité française,

lesdits époux demeurant ensemble XXX

Représentés par Maître Charlotte DE LAGAUSIE, membre de la S.C.P. GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉS :

1°/ Monsieur C D, né le XXX à XXX, de nationalité française, directeur de société, demeurant XXX,

Représentée par Maître Caroline FERRER, Avocat au barreau de BORDEAUX,

2°/ Maître S-T U, né le XXX à XXX, de nationalité française, notaire, demeurant XXX,

Représenté par Maître Eva VIEUVILLE, substituant la S.C.P. Xavier LAYDEKER – Gilles SAMMARCELLI, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 novembre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les époux Y ont vendu le XXX à C D un immeuble à usage d’habitation de trois étages situé XXX à Bordeaux, comprenant un logement à chaque niveau.

Par acte notarié en date du 28 juillet 2005 conclu en l’étude de Maître Z, C D a vendu à Monsieur et Madame X l’appartement situé au 3^e étage de l’immeuble.

Les époux X, désireux de revendre le logement, ont signé le 24 février 2010 un compromis de vente avec M N.

L’appartement étant situé dans un périmètre de droit de préemption urbain, une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée par le notaire à la C.U.B., qui l’a transmise à la société d’économie mixte IN CITE. Celle-ci a écrit le 15 avril 2010 au notaire qu’elle s’étonnait de la superficie de 17,30 m2 indiquée dans la déclaration d’intention d’aliéner, et que le logement ne répondait pas aux normes d’habitabilité en vigueur, et lui a fait savoir qu’elle renonçait à exercer son droit de préemption.

M N a renoncé à acquérir le logement.

Par exploit d’huissier du 23 décembre 2010, les époux X ont fait assigner C D et S-T U, notaire successeur de Maître Z, à comparaître devant le tribunal de Grande Instance de Bordeaux afin qu’il prononce l’annulation de la vente, à titre principal pour non conformité de la chose vendue et à titre subsidiaire, pour erreur sur les qualités substantielles. Ils sollicitaient en conséquence la restitution du prix de vente de 44.000 € ainsi que la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions ultérieures, ils ont sollicité du tribunal une mesure d’expertise qui a été ordonnée par jugement avant dire droit en date du 27 mars 2012, et confiée à Monsieur A auquel a succédé Monsieur I J.

L’expert a déposé son rapport le 05 avril 2013.

Par jugement en date du 27 mai 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a débouté les époux X de toutes leurs demandes.

Les époux X ont relevé appel du jugement par déclaration en date du 1^er juillet 2014.

Dans leurs dernières conclusions, remises et notifiées le 09 octobre 2015, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— à titre principal, prononcer l’annulation de la vente pour non conformité de la chose vendue aux prévisions contractuelles ;

— à titre subsidiaire, prononcer l’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ;

— en tout état de cause et en conséquence de l’annulation de la vente, condamner C D à leur restituer la somme de 44.000 € correspondant au prix de vente ;

— condamner in solidum C D et S-T U à leur verser à titre de dommages et intérêts complémentaires les sommes de 20.277, 18 €, outre 450 € par mois au titre du préjudice locatif du 24/02/2010 jusqu’à la fin d’un délai de 6 mois passé le jugement d’annulation en force de chose jugée, outre 10.000 € au titre du préjudice moral ;

— à titre infiniment subsidiaire, juger que le vendeur et le notaire ont engagé leur responsabilité contractuelle vis à vis d’eux ;

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 58.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil ;

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelants font valoir que le logement ne répond ni aux critères de décence et d’habitabilité imposés par le règlement sanitaire départemental, ni même à ceux résultant du décret de 2002 dès lors qu’il doit être considéré comme composé de deux pièces.

Ils s’opposent par ailleurs à la proposition de modification de l’aménagement intérieur chiffré par C D en faisant valoir :

— que ce réaménagement n’aurait pour conséquence de respecter les critères dimensionnels de l’arrêté préfectoral de 1983 qu’à condition de considérer que l’appartement n’est constitué que d’une seule grande pièce principale ;

— que le chiffrage des travaux est sous-estimé. ;

— que l’expert a émis des réserves sur le plan technique (la mise en place d’une cabine de douche telle que prévue sur les plans fournis par C D paraissait peu compatible avec l’existence d’une poutre au plafond, à un endroit de l’appartement dans lequel la hauteur sous plafond était inférieure à deux mètres.);

— qu’en tout état de cause, ce réaménagement du logement ne peut être qualifié de mise en conformité puisqu’il aurait uniquement pour objet de rendre le logement décent et habitable, alors qu’ils n’ont pas acheté un appartement décent et habitable, mais un appartement particulier, avec une configuration particulière qui a emporté leur choix et les a convaincus de donner un prix

Les appelants soutiennent qu’en conséquence, l’appartement n’est pas conforme aux prévisions contractuelles à un double titre :

— alors que la chose vendue est un immeuble à usage d’habitation, il ne peut être vendu comme tel puisqu’il ne répond pas aux règles minimales d’habitabilité fixées par le règlement sanitaire départemental ; qu’à ce seul titre, la vente encourt l’annulation sur le fondement de l’article 1604 du code civil pour défaut de délivrance conforme de la chose vendue ;

— l’immeuble vendu n’est pas conforme aux déclarations du vendeur dès lors que C D, vendeur professionnel qui a acquis l’immeuble pour le revendre par plateau après mise en copropriété, a déclaré dans l’acte que le logement était conforme aux critères de décence édictés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ce qui ne correspond pas à la réalité ; que la vente doit de ce fait être annulée sur le fondement de l’article 1604 du code civil.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l’annulation de la vente sur le fondement de l’article 1110 du Code Civil en faisant valoir qu’ayant acquis l’appartement en vue d’un investissement locatif qui se trouve empêché par la non conformité du logement, qui ne respecte ni les critères du logement décent fixé par le décret de 2002, ni ceux du règlement sanitaire départemental de la Gironde, ils ont manifestement commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue qui a vicié leur consentement; que le vendeur leur doit la restitution du prix, contre remise de l’appartement , outre l’indemnisation du préjudice qui a découlé de l’exécution d’une vente non conforme.

Ils font valoir enfin que la responsabilité du notaire est engagée ; qu’il lui appartenait de vérifier les énonciations de son acte et de procéder aux vérifications minimales afin de vérifier la conformité de la chose vendue à la réglementation applicable ; qu’il disposait des éléments lui permettant de solliciter du vendeur des explications complémentaires quant à la surface habitable du logement et à son respect non seulement des règles de logement décent mais également du règlement sanitaire départemental ; qu’il a également manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas leur attention sur les exigences du règlement sanitaire départemental en termes de surface au sol et de hauteur des logements d’habitation ; qu’en recevant un acte dont il n’assurait pas l’efficacité puisqu’il vendait un immeuble d’habitation non habitable, Maître Z a manifestement engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis d’eux et doit en conséquence être condamné in solidum avec C D à leur verser la somme de 20.277,18 € représentant les dommages et intérêts devant nécessairement accompagner l’annulation de la vente, auxquels il conviendra d’ajouter le préjudice locatif à parfaire. A défaut, si l’annulation de la vente n’était pas prononcée, ils sollicitent la condamnation in solidum de C D et de S-T U à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme de 58.000 € correspondant au préjudice qu’ils subissent du fait de l’impossibilité de revente de l’appartement et correspondant au montant du sous seing privé conclu avec M N au mois de février 2010.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 13 octobre 2015, C D demande à la Cour de :

— juger que l’appartement remplit tous les critères de décence et, par conséquent,

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner les époux X à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— à titre subsidiaire, juger que l’appartement est conforme aux déclarations du vendeur et aux dispositions de l’acte de vente et peut remplir les critères de décence définis par les textes ;

— débouter les époux X de leurs demandes d’annulation de la vente et de dommages et intérêts ;

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il retient la solution de réaménagement de l’appartement litigieux qu’il a proposée pour un montant de 6.980 € TTC selon devis réactualisé de Cobatpro 33 en date du 26 septembre 2013 ;

— lui donner acte de son engagement à faire réaliser les travaux ;

— à titre encore plus subsidiaire,

— condamner S-T U à le relever indemne des condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner S-T U à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise mis à sa charge.

Il soutient que l’appartement répond aux impératifs de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation comme à ceux du décret du 30 janvier 2002 dès lors qu’il se compose d’une seule pièce; que les appelants sont malvenus de soutenir que le logement comprendrait deux pièces alors qu’ils ont acquis l’appartement, décrit comme un T1 ou un studio, en parfaite connaissance de sa configuration, laquelle ressort aussi bien du certificat de superficie que de l’acte de vente et de leur propres déclarations à l’assurance.

Il allègue par ailleurs que les dispositions de l’article 40 de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental ne sont pas applicables.

Il fait valoir à titre subsidiaire qu’une mise en conformité est parfaitement possible ; que l’expert, s’il a exclu toute possibilité d’augmentation de la hauteur sous plafond et d’augmentation de la surface de plancher, a considéré en revanche qu’un nouvel agencement intérieur de l’appartement était parfaitement envisageable, cette solution permettant effectivement au logement de remplir les critères dimensionnels imposés par les trois textes légaux qu’il lui était demandé d’examiner dans sa mission ; qu’ainsi, sans modifications substantielles, mais avec un simple ré agencement, les dimensions de l’appartement permettent de remplir les conditions de décence posées par les trois textes de référence, et, plus particulièrement celle de l’existence d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond ; qu’il est par ailleurs conforme aux dispositions de l’acte.

Il relève qu’au surplus, le logement a été décrit comme se composant d’un séjour, d’une kitchenette et d’une salle d’eau avec wc ; que cette description est non seulement conforme à ce que l’expert a pu constater sur place mais également au possible ré-agencement qu’il considère comme remplissant toutes les conditions, de sorte que la conformité aux dispositions de l’acte est, dans toutes hypothèses (actuelle et future), parfaitement acquise, ce qui exclut l’application de l’article 1604 du Code civil.

Il soutient par ailleurs que l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ne peut davantage être invoquée dès lors que ce n’est pas l’appartement en lui-même qui ne pourrait être habité ou loué, mais l’appartement tel qu’il est aménagé ; que dès lors que cet appartement peut être loué grâce à un ré aménagement intérieur sans de lourds travaux, il ne peut être considéré comme impropre à sa destination ; qu’il a été acheté pour être habité ; qu’il s’avère qu’il est habitable ; qu’il n’y a donc pas d’erreur sur la substance puisque la qualité substantielle d’habitabilité existe ; qu’il a, lui-même, pu louer l’appartement, comme l’ont fait les appelants pendant plusieurs années ; que pour lui, le logement était décent ; qu’il l’a vendu comme tel en étant de parfaite bonne foi, personne n’ayant invoqué les critères du règlement départemental, et les documents officiels de la CAF mentionnant le décret du 30 janvier 2002 comme seule norme définissant les caractéristiques de décence ; que c’est à l’occasion de la procédure qu’il a découvert les dispositions du règlement sanitaire départemental révélé par In Cité ; que l’annulation serait une sanction qui n’a pas lieu d’être ; que le juge reste libre de choisir les modalités de réparation ; que le logement, vendu et décrit comme un T1 ou studio, resterait conforme à sa description ; que compte tenu des motifs purement locatifs qui ont conduit les appelants à réaliser cette acquisition, un ré agencement ne compromettrait donc nullement leur projet, les caractéristiques du logement restant les mêmes. Il ajoute que rien ne permettant d’annuler la vente, les appelants ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice. Il formule cependant, à titre subsidiaire, quelques observations destinées à combattre les demandes indemnitaires.

Il allègue enfin, si la cour devait considérer que l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental est applicable à l’appartement litigieux, que la responsabilité du notaire serait engagée pour manquement à son obligation d’information et de conseil ; que l’acte de vente comporte en effet un paragraphe sur la décence du logement où il n’est nulle part fait mention de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental et posant des règles générales d’habitabilité des locaux ; que le notaire était tenu, à son égard, d’une obligation de conseil qui aurait dû se traduire par un rappel de tous les textes posant des normes de décence (décret de janvier 2002 et arrêté préfectoral de décembre 1983) qui aurait permis au vendeur comme aux acquéreurs d’être en mesure de vérifier que tous les critères étaient remplis ; qu’en omettant de le faire, le notaire doit a commis une faute qui engage sa responsabilité et doit conduire à mettre à sa charge les conséquences de sa carence et, notamment, toutes les conséquences qui pourraient découler de l’annulation si elle devait être prononcée.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 26 septembre 2014, S-T U demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’il n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité civile ;

— en conséquence :

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouter C D de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

— y ajoutant :

— condamner les époux X à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que à contrairement aux allégations des époux X, leur logement n’a pas à répondre aux critères de surface, volume et de hauteur sous plafond fixés par les trois textes invoqués ; que seuls les critères fixés par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 s’appliquent pour déterminer si leur logement constitue un logement décent ; qu’il n`a pas à répondre aux critères de volume et de hauteur sous plafond fixés d’une part, par l’article R 111-2 du code la construction et de l’habitation et d’autre part, par les articles 40.3. et 40.4. de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental en matière de décence de logement.

L’intimé conteste par ailleurs avoir commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1382 du code civil, qui suppose que soit rapportée la triple preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la faute, il fait valoir que contrairement à ce que prétendent les appelants, il n’avait pas à procéder à des investigations complémentaires afin de s’assurer que l’appartement répondait aux critères de décence fixés par le décret de 2002 ; que tous les éléments dont il disposait démontraient que l’appartement répondait aux critères fixés par ce décret ; que le compromis de vente comme l’acte authentique décrivaient l’appartement comme comportant une pièce unique avec une kitchenette ; que le certi’cat de mesurage établi par le cabinet Boomerang le 26 mai 2005 ne comporte aucune alerte quant à un éventuel non respect des critères du logement décent ; qu’au contraire, il fait apparaître une superficie de 20,04 m2 donnant à l’évidence un volume habitable largement supérieur à 20 m3, de sorte que rien ne justifiait qu’il exige des investigations complémentaires ; qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ; que l’acte de vente est pleinement valable et efficace .

Sur le préjudice, il sollicite le rejet des demandes indemnitaires, qu’il estime infondées à son encontre.

Il allègue qu’en tout état de cause, l’expert judiciaire a retenu une solution technique susceptible de rendre l’appartement « décent et habitable '', sur la base d’une proposition de C D qui s’est engagé à réaliser les travaux et que les appelants ont refusée.

Il conclut enfin au rejet demande formulée par C D en l’absence de faute et en alléguant que si la vente devait être annulée, seul C D peut être condamné à en restituer le prix, le notaire ne pouvant être condamné à ses lieu et place à rembourser une somme qu’il n’a pas perçue.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2015.

MOTIFS :

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

Conformément à la mission qui lui a été confiée, l’expert a examiné la conformité du logement à la réglementation en matière de logement décent au regard de trois normes :

— l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation : l’expert a considéré que les critères en étaient respectés si l’appartement n’accueillait qu’un seul habitant ;

— le décret du 30 janvier 2002 : l’expert a indiqué que ses conclusions différaient suivant que le logement était considéré comme composé d’une seule pièce ou de deux pièces ; que dans le second cas, il ne satisfaisait pas aux exigences du décret de 2002 puisqu’il ne disposait pas d’une pièce principale ayant une surface de 9 m² avec une hauteur minimum de 2,20 m, ni d’une pièce principale ayant un volume minimum de 20 m³ (les surfaces situées sous moins d'1,80 mètres de hauteur sous plafond n’étant pas comptées) ; que dans le premier cas (si on analysait la structure du local comme étant composé d’une pièce unique (englobant séjour, kitchenette et dégagement)), il était conforme aux exigences du décret mais uniquement sur le critère du volume, le critère de la surface de 9 m² avec une hauteur de plafond de plus de 2,20 mètres n’étant pas rempli ;

— l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental : l’expert a conclu que le logement litigieux ne répondait pas aux critères minimum imposés par cet arrêté, qu’il soit considéré comme étant composé d’une seule ou de deux pièces puisqu’il ne disposait pas d’une pièce principale d’une surface de 9 m² sous 2,20 mètres de hauteur sous plafond.

Au vu de ces conclusions, deux questions doivent être tranchées :

— les textes applicables à la vente ;

— la qualification du logement.

— les textes applicables :

L’application des dispositions de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, auquel fait notamment référence l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, n’est pas discutée par les parties, les appelants ne formulant aucune observation ni demande au titre de la restriction d’usage découlant des constatations de l’expert.

Le débat porte donc sur le décret du 30 janvier 2002 et sur l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire départemental .

Toutes les parties s’accordent pour admettre que la vente litigieuse est soumise aux dispositions du décret du 30 janvier 2002.

Elles s’opposent en revanche sur la question de savoir si les dispositions du règlement sanitaire départemental du 23 décembre 1983 sont applicables .

Pour le soutenir, les appelants font valoir que le règlement sanitaire départemental, et notamment son article 40, a vocation à réglementer l’occupation de tous les locaux, et d’interdire l’occupation de tout local existant ne respectant pas les règles minimales de surface prévues, et ce en vue d’assurer la protection de la santé publique dans le département et la salubrité de tous les immeubles susceptibles d’accueillir une occupation humaine, de sorte qu’est concerné tout immeuble existant lors de son entrée en vigueur, peu important que celui-ci ait subi postérieurement des aménagements ou modifications ; que l’immeuble litigieux, en tout état de cause, relève des dispositions du règlement sanitaire dès lors qu’il a subi des aménagements postérieurement à son édiction, ses précédents propriétaires ayant réalisé en 1988 des travaux consistant notamment en l’aménagement de quatre studios dont celui objet du litige, ainsi qu’en attestent les pièces qu’ils versent aux débats (procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme dressé en 1987 par la ville de Bordeaux avec saisine du Procureur de la République le 18 mars 1988 pour modification des façades de l’immeuble et démolition intérieure ; autorisation n° 88 Z 1415 venant régulariser les travaux réalisés sans autorisation et permettre la réalisation d’autres travaux (aménagements de 4 logements locatifs) ; constatation de la conformité des travaux réalisés par procès-verbal du 2 février 1989).

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, le règlement sanitaire départemental exige, dans le cas où le logement comporte une seule pièce principale, que la surface de la pièce soit au moins égale à 9 m2, et sa hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m. (articles 40.3 et 40.4).

Cette réglementation est en contradiction partielle car plus exigeante avec celle de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 pris pour l’application de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, selon lequel est décent un logement qui dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3, la surface et le volume habitables étant calculés selon les critères fixés à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Compte tenu de la hiérarchie des normes, la réglementation nationale adoptée en 2002, postérieurement à l’édiction du règlement sanitaire départemental du 23 décembre 1983 et sous forme de loi, l’emporte nécessairement sur celle du règlement sanitaire départemental qu’elle abroge implicitement . Il est d’ailleurs intéressant de relever que tous les documents produits aux débats, émanant des organismes officiels (rapport de vérification des critères de décence d’un logement, documents de la CAF) font référence au seul décret du 30 janvier 2002. La position de Semi InCité, qui est la seule à invoquer le règlement sanitaire départemental, ne peut être entérinée, étant rappelé, comme l’a fait le premier juge, qu’elle n’a pas vocation à émettre de recommandation contraignante contraire.

En conséquence, la décence de l’appartement doit s’apprécier uniquement par rapport à l’article 4 du décret du 30 janvier 2002.

— la qualification du logement :

Il résulte des conclusions de l’expert que le logement ne satisfait aux exigences de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 que s’il est considéré comme étant composé d’une seule pièce englobant séjour, kitchenette et dégagement ; que dans cette hypothèse, il est conforme aux exigences du décret mais uniquement sur le critère du volume, le critère de la surface de 9 m² avec une hauteur de plafond de plus de 2,20 mètres n’étant en revanche pas rempli.

Les appelants soutiennent qu’au regard des plans établis par l’expert, de la description du lot de copropriété vendu, des modalités de mesurage lors de la vente, l’appartement doit être considéré comme composé de deux pièces, de sorte qu’il ne répond pas aux critères de décence et d’habitabilité imposés par le décret de 2002 puisqu’il ne dispose pas d’une pièce principale ayant une surface de 9 m² avec une hauteur minimum de 2,20 m, ni d’une pièce principale ayant un volume minimum de 20 m³ (les surfaces situées sous moins d'1,80 mètres de hauteur sous plafond n’étant pas prises en compte).

Le compromis de vente en date du 02 juin 2005 et l’acte d’acquisition du 28 juillet 2005 conclu entre les parties, comme le compromis de vente signé le 24 février 2010 entre les époux X et M N, décrivent le bien comme un appartement composé d’un séjour, d’une kitchenette et d’une salle d 'eau avec W.C.

Au regard des dispositions de l’article R.111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, les pièces principales sont celles destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement les chambres isolées, tandis que les cuisines, salles d’eau, buanderies, débarras et autres dégagements sont des pièces de service. Dans l’appartement litigieux, seul le séjour peut donc être qualifié de pièce principale, ni le coin cuisine ni le dégagement ne répondant à la définition de pièce principale dont ils ne présentent aucune des caractéristiques.

Cette interprétation est confirmée par les termes du rapport du cabinet de géomètre experts Parallèle 45 en date du 20 mai 2010, qui décrit le logement comme une pièce principale composée d’un séjour/chambre avec coin cuisine.

Les plans et la description de l’expert n’apportant aucune démonstration contraire, le logement doit être considéré comme étant composé d’une seule pièce.

Il y a lieu dès lors de le déclarer décent au regard du décret du 30 janvier 2002. Par suite, il est apte à être loué comme vendu. Aucune irrégularité n’entache l’acte de vente. Aucun manquement du vendeur à l’obligation de délivrance conforme ne peut donc être relevé à l’encontre de C D, aucune erreur sur les qualités substantielles du logement ne pouvant non plus être retenue.

En conséquence, les demandes formées par les appelants à l’encontre de C D comme du notaire instrumentaire, à titre tant principal que subsidiaire, doivent être rejetées. Le jugement sera confirmé.

SUR LES DEMANDE ACCESSOIRES :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de C D et de S-T U les sommes exposées par eux dans le cadre de la procédure d’appel et non comprises dans les dépens. Les époux X seront condamnés à leur payer à chacun la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X, qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 27 mai 2014

Y ajoutant,

Condamne in solidum E X et O P épouse X à payer à C D la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des sommes exposées par lui dans le cadre de la procédure d’appel

Condamne in solidum E X et O P épouse X à payer à S-T U la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des sommes exposées par lui dans le cadre de la procédure d’appel

Condamne in solidum E X et O P épouse X aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Signé par Monsieur Michel Barrailla, Président, et par Madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT