Cour d'appel de Pau, 7 novembre 2016, n° 15/00689

CM/BLL

Numéro 16/4095

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 07/11/2016

Dossier : 15/00689

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

SARL SUD OUEST PROMOTION
IMMOBILIERE

C/

SARL LES OCEANIDES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07
Novembre 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 22 Septembre 2016, devant :

Madame MORILLON, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l’appel des causes,

Madame MORILLON, en application des articles 786 et 907 du
Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la
Cour composée de :

Madame MORILLON, Conseiller faisant fonction de
Président

Madame DIXIMIER, Conseiller

Madame X, Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du 05 septembre 2016

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL SUD OUEST PROMOTION
IMMOBILIERE

XXX

XXX

Représentée par M^e David BONNEMASON CARRERE de la
SELARL ACBC, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

SARL LES OCÉANIDES

Place Richard Feuillet

XXX

Représentée par M^e Christophe DUALE de la SCP
DUALE-LIGNEY- MADAR-DANGUY, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 13 JANVIER 2015

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE DAX

Vu l’appel interjeté le 25 février 2015 par la SARL
SUD OUEST PROMOTION
IMMOBILIERE d’un jugement du tribunal de commerce de DAX en date du 13 janvier 2015,

Vu les dernières conclusions de la SARL SUD OUEST
PROMOTION IMMOBILIERE (SARL SOPRIMMO)en date du 9 décembre 2015,

Vu les dernières conclusions de la SARL LES OCEANIDES en date du 17 juillet 2015,

Vu l’ordonnance de clôture du 15 juin 2016 pour fixation à l’audience du 22 septembre 2016.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon mandat du 31 octobre 2011, la SARL SOPRIMMO a confié à la SARL LES
OCEANIDES la mission de rechercher une propriété aux environs de St Martin de Seignanx, avec une clause particulière prévoyant 'l’obtention d’un permis de lotir purgé de tout recours + financement bancaire, pour un prix maximal de 400.000 , rémunération du mandataire comprise'.

Par acte d’huissier du 27 février 2014, la SARL LES
OCEANIDES a fait assigner la SARL
SOPRIMMO devant le tribunal de commerce de DAX aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 15.000 représentant sa rémunération, outre 5.000 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 janvier 2015, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits et des prétentions initiales des parties, le tribunal de commerce de DAX a :

— condamné la SARL SOPRIMMO à payer à la SARL
LES OCEANIDES la somme de 15.000 avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2014,

— déclaré la SARL LES OCEANIDES mal fondée en sa demande de dommages et intérêts et l’en a débouté,

— condamné la SARL SOPRIMMO à payer à la SARL
LES OCEANIDES la somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclaré la SARL SOPRIMMO mal fondée en sa demande reconventionnelle et l’en a débouté,

— condamné la SARL SOPRIMMO aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 25 février 2015, la SARL
SOPRIMMO a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 9 décembre 2015, elle demande de :

— infirmer le jugement rendu,

Et en conséquence,

— déclarer la SARL LES OCEANIDES mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,

— condamner la SARL LES OCEANIDES à payer à la SARL
SOPRIMMO la somme de 3.000 par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SARL LES OCEANIDES aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas redevable des honoraires d’agence, la vente ayant finalement été conclue directement avec les vendeurs, après l’expiration du mandat et dans des conditions de prix nettement différentes du premier compromis de vente qui finalement n’a pas abouti à la signature d’un acte définitif. Elle ajoute qu’au moment où de nouvelles négociations sont intervenues, elle n’était plus liée par l’interdiction de traiter directement avec le vendeur. Enfin, elle souligne l’absence de diligence de l’agence dans le cadre de la seconde négociation.

Dans ses dernières conclusions du 17 juillet 2015, la
SARL LES OCEANIDES demande de :

— dire la SARL SOPRIMMO irrecevable et non fondée en son appel,

En conséquence,

— la débouter de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné la SARL SOPRIMMO à payer la somme de 15.000 avec intérêts de droit outre la somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure
Civile,

Y ajoutant,

— condamner la SARL SOPRIMMO au paiement de la somme de 2.000 à titre de dommages et intérêts pour appel dilatoire et abusif outre 2.000 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle prétend notamment que la SARL SOPRIMMO lui avait confié un mandat de recherche portant sur un bien figurant dans son portefeuille et qu’elle était également chargée d’obtenir un permis de lotir purgé de tout recours. Elle ajoute que ses démarches ont abouti à la signature d’une promesse de vente le 14 décembre 2011 acceptée par les vendeurs le 13 janvier 2012. Elle expose que la SARL SOPRIMMO n’a pas agi de bonne foi en se retirant de ce projet sans donner de raison plus d’un an plus tard et en signant un acte de cession directement avec les vendeurs, afin d’éviter le paiement de la commission d’agence.

L’instruction a été clôturée le 15 juin 2016 et l’affaire plaidée le 22 septembre 2016.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 31 octobre 2011, la SARL SOPRIMMO a confié à la SARL LES OCEANIDES un mandat de recherche portant sur une maison ancienne sur 3482 m² de terrain située à SAINT
MARTIN DE SEIGNANX et pour un prix maximal de 400.000 , rémunération du mandataire comprise.
Ce mandat était consenti pour une durée de 3 mois.

Il était prévu que, si elle se réalise, la vente devra respecter les dispositions suivantes :

'le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, à en traiter l’achat éventuel directement avec le vendeur…'

Et au titre des 'clauses particulières : obtention d’un permis de lotir purgé de tous recours et d’un financement bancaire', sans que l’acte ne précise qui avait la charge de remplir ces conditions.

Concernant la rémunération du mandataire, convenue pour un montant de 15.000 , 'elle ne deviendra exigible qu’après achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes conditions suspensives.'

Le montant de la rémunération était d’un montant fixe, quelque soit finalement le prix

convenu entre vendeur et acquéreur, dans la limite de 400.000 .

Ce mandat écrit faisait suite à des négociations plus anciennes menées par la SARL LES
OCEANIDES avec la Mairie et les vendeurs, ainsi que cela résulte d’un message du 26 mai 2011.

Selon acte signé le 14 décembre 2011 par le promettant et le 13 janvier 2012 par le bénéficiaire, il a été consenti à la SARL
SOPRIMMO une promesse de vente qui précisait que :

— la promesse était consentie pour une durée de 8 mois, avec possibilité de prorogation de 30 jours.

— le prix de vente était fixé à 385.000 net vendeur.

— les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions ont été négociés par l’agence
LES OCEANIDES et que le bénéficiaire s’engage à lui verser une rémunération de 15.000
TVA incluse, et que cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

— un calendrier très précis de réalisation des conditions suspensives était convenu entre les parties (page 8 de l’acte).

Ce n’est que le 3 avril 2013 que la SARL SOPRIMMO a fait connaître au notaire qu’elle n’entendait pas donner suite à cette acquisition, sans indication du motif.

La vente du bien litigieux a été, en définitive, signée le 5 décembre 2013 pour un prix inférieur de 310.000 , cette nouvelle négociation s’étant déroulée en-dehors de l’intervention de la SARL LES OCEANIDES.

Cependant, il y a lieu de constater que la promesse de vente a bien été signée à la suite de la négociation menée par l’agence immobilière, et avant l’expiration de son mandat. Cet acte comportait engagement exprès et définitif de l’acquéreur à lui verser une rémunération de 15.000 , seul le paiement étant reporté à la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

Même si la SARL LES OCEANIDES n’était effectivement pas partie à cet acte, il renouvelle néanmoins officiellement l’engagement de payer les honoraires de négociation, dès que les conditions suspensives seraient levées et l’acte définitif de vente signé.

Les conditions suspensives prévues relatives à l’obtention d’un permis de lotir et du financement bancaire sont contenues dans la promesse de vente et sont à la charge de l’acquéreur, la SARL SOPRIMMO.

Il n’est pas contesté par cette dernière qu’elle a obtenu un permis de lotir le 7 mars 2012. Il n’est pas non plus soutenu qu’elle n’aurait pas obtenu les financements bancaires de son opération immobilière. Par conséquent, rien ne s’opposait à la réitération de la vente et c’est de manière arbitraire et sans raison légitime que la SARL
SOPRIMMO a refusé de signer l’acte définitif sur la base du prix initialement convenu.
Néanmoins, la rémunération de l’agence était acquise et elle est devenue exigible dès la signature de la cession par acte authentique du 5 décembre 2013, peu important le prix de vente final, dès lors qu’il était inférieur au plafond convenu dans le mandat de recherche.

Le fait que la SARL LES OCEANIDES se soit vu confier un autre mandat pour la vente des

lots de ce projet immobilier, n’a aucune incidence sur le présent litige. En effet, à aucun moment il n’a été prévu que le projet d’acquisition était subordonné au financement de l’opération par la vente par avance des lots. Au contraire, le mandat de recherche avait posé comme clause particulière l’obtention d’un financement bancaire. La non réalisation de la vente des lots ne peut donc constituer un motif légitime de renonciation à la promesse de vente.

De même, il importe peu que l’acte ait été signé plus de 12 mois après l’expiration du mandat de recherche, cette circonstance ne pouvant le cas échéant avoir de conséquence que sur le droit à dommages et intérêts de l’agence en sus du versement de sa commission.

Dès lors que l’agence ne s’est pas contentée de mettre en relation les parties mais que son intervention a conduit à la signature d’un acte de promesse de vente, le droit à commission était acquis à hauteur de 15.000 et le paiement à terme devait intervenir lors de la signature de l’acte de cession.

Le tribunal a justement estimé ne pas devoir faire droit à la demande de la SARL LES
OCEANIDES en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière assimilable au dol.
En l’espèce, la SARL LES OCEANIDES ne démontre pas en quoi la SARL SOPRIMMO aurait agi dans la seule intention de lui nuire, ni avoir, du fait de son action, subi un préjudice quelconque.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La SARL SOPRIMMO qui succombe doit supporter les dépens de l’instance d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la
SARL LES OCEANIDES les frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel. Aussi, il convient de lui allouer la somme de 1.500 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Déboute la SARL LES OCEANIDES de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire,

Condamne la SARL SOPRIMMO à payer à la SARL LES
OCEANIDES la somme de 1.500 en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL SOPRIMMO aux dépens d’appel,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

Arrêt signé par Madame MORILLON Conseiller faisant fonction de Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT