PS/MC

Numéro 19/03651

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 18/09/2019

Dossier : N° RG 18/03674 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HCX3

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la propriété ou à la possession d’un immeuble ou relevant de la compétence du juge de l’expropriation

Affaire :

Syndicat des copropriétaires SYNDICATION DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMO BILIER

C/

SARL SCBA, SCI DOMAINE DU VAL DE ROLAND

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 septembre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 juin 2019, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame G-H, greffière et Madame AZEHAF, greffière stagaire, présentes à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur J, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur X, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS […] représenté par son syndic en exercice le CABINET C.G.S., dont le siège social est […] prise en la personne de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

assistée de la SELARL CABINET Rodolphe LOCTIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

SARL SCBA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

domiciliés en cette qualité audit siège

[…],

1^er étage

[…]

Représentée par M^e Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

assistée de M^e Louis THEVENOT de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI DOMAINE DU VAL DE ROLAND représentée par la SAS LP Promotion, elle-même représentée par M. Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

assistée de M^e Nathalie LAURENT de la SELARL NL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 13 NOVEMBRE 2018

rendue par le PRESIDENT DU TGI DE TARBES

Vu l=acte d’appel initial du 23 novembre 2018 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu l’ordonnance de référé dont appel rendue le 13 novembre 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de TARBES,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 08 avril 2019 par la SCI DOMAINE DU VAL DE ROLAND,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mars 2019 par le syndicat des copropriétaires de

l’ensemble immobilier […]

SAUVEUR.

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 02 avril 2019 par la SARL SCBA.

Le rapport ayant été fait oralement à l=audience.

MOTIFS

L’opération de construction

L’objet du litige porte sur l’immeuble livré au syndicat des copropriétaires de

l’ensemble immobilier SIS 3

[…], rassemblant 152 logements répartis dans trois bâtiments (deux bâtiments d’habitation collectives et un bâtiment d’accueil) situé à […].

Le maître de l’ouvrage est la SCCV DOMAINE DU VAL DE ROLAND.

La SAGEBAT est l’assureur dommages-ouvrage auprès de qui a été souscrite le 17 janvier 2008 la police d’assurance dommages ouvrages référencée 458857 N 7153 036.

La maîtrise d’oeuvre a été confiée à la SCBA, assurée auprès de la SMABTP, et à Z A architecte

Les sociétés DEVRA CONSEIL et NORISKO ont été choisies pour exercer les missions de coordonnateur SPS et de contrôleur technique.

Le chantier a débuté en 2007 suite à la délivrance d’une Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier du 26 mars 2007.

Les marchés de travaux portaient sur 13 lots attribués à diverses entreprises, dont certaines ont eu à exécuter plusieurs de ces lots ; ni les pièces des dossiers, ni même les énonciations des décisions antérieures ne permettent pas de vérifier avec précision les relations contractuelles liant les parties dont on ne sait si certaines sont des cocontractants du maître de l’ouvrage ou des sous-traitants ; le procès verbal de réception du 23 novembre 2008 porte les signatures des entreprises suivantes

— la SCREG SUD OUEST chargée de réaliser les terrassements (lot1) et les VRD (lot 18),

— la société FERROMONTE FRANCE, assurée auprès de la SMABTP, (représentée par un mandataire judiciaire) qui avait été chargée selon les écritures du syndicat des copropriétaires notamment de la réalisation du gros oeuvre,

— la société AVERAL MENUISERIES (non citée dans les écritures du syndicat des copropriétaires),

— la société CEF qui avait été chargée selon les écritures du syndicat des copropriétaires de travaux de peinture, de nettoyage et enduits relevant du lot n°14,

— la SARL LES MENUISIERS BAGNERAIS, qui avait été chargée selon les écritures du syndicat des copropriétaires de travaux de menuiserie extérieure en bois et aluminium relevant du lot n°14,

— la SAS FOURCADE qui selon le maître de l’ouvrage a été retenue pour les lots de charpente, (lot n°5) couverture-étanchéité-isolation (lot n°6), zinguerie (lot n°7) et la serrurerie (lots n°12),

— l’entreprise d’étanchéité GILABERT ,

— l’entreprise BELET,

— la SARL TCE, qui avait été chargée selon les écritures du syndicat des copropriétaires de travaux de plâtrerie, de cloisons sèches, de doublage d’isolation, de peinture, de nettoyage et d’enduits (lots 9 et 14),

— les B C, qui avait été chargée selon les écritures du syndicat des copropriétaires de travaux de menuiserie (lot 8 bis),

— la SARL C ENTREPRISE (distincte de la précédente),

— la SOTRAP GREGOREX qui avait été chargée selon les écritures du syndicat des copropriétaires de travaux de menuiserie extérieures en bois et aluminium (lot n°8),

— l’entreprise TECH LM qui aurait réalisé les travaux d’électricité, d’installation de chauffage et de la VMC (lot n°11).

— la SARL ALAIN CARNELOS (non citée dans les écritures du syndicat des copropriétaires),

— la SARL CARRE BLEU qui réalisé la piscine,

— la société PISCINEA qui a été associée à la réalisation de la piscine,

— la société ou entreprise MOBIBRO, qui a posé les cuisines;

— la SARL LOPEZ et Cie qui avait été chargée selon les écritures du syndicat des copropriétaires de travaux de revêtement de sols et faïences (lot n°13),

— l’entreprise KONE, ascensoriste

Ne figurent pas sur ce procès verbal de réception les signatures de

— la société ADB BATITOIS, qui serait son sous-traitant selon le maître de l’ouvrage,

— la société EG COURBU qui a participé à l’exécution du lot n°8.

La déclaration administrative d’achèvement des travaux et de conformité au permis de construire est intervenue le 17 mars 2009 et n’a fait l’objet d’aucune opposition

Les réserves faites ont été levées en mars 2010.

Les premiers désordres et les procédures judiciaires antérieures consécutives à une déclaration de sinistres de 2011

Des désordres se sont déclarés le 03 février 2011, faisant état d’infiltrations d’eau, d’une détérioration des garde-corps, de fissurations du sol dans les coursives et d’une absence d’eau potable en hiver et d’une absence de VMC

Une procédure de référé expertise a été engagée et confiée à l’expert GUICHET dont le rapport a été déposé le 22 octobre 2013. Ce rapport est contradictoire à l’égard de toutes les entreprises.

Le tribunal de grande instance de TARBES a été saisi au fond et, après avoir alloué une provision au stade de la mise en état au mois de juin 2016, a rendu un jugement du 14 décembre 2017 à l’issue d’une procédure qui opposait

— le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires demandeurs,

— l’assureur DO, à savoir la SMA aux droits de la SAGEBAT,

— la SCBA, maître d’oeuvre, et la SMABTP qui l’assure,

— la société DEKRA (venant aussi aux droits de NORISKO) et la compagnie AXA qui l’assure,

— l’assureur de l’entreprise TCE,

— l’assureur de la société TECH LM, à savoir la BANQUE POPULAIRE,

— la SARL AVERAL, en liquidation judiciaire, et la MAAF qui l’assure.

Cette décision de fond n’a pas concerné les autres constructeurs qui avaient été appelés dans l’instance de référé.

L’objet actuel des litiges en cours

a) le premier référé de septembre 2018 qui a institué une expertise

L’expiration du délai décennal approchant et des désordres persistant dans l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à un 'audit technique de fin de D.O.' par la société ERNBAT qui en mars 2018 a établi une liste de désordres.

Le juge des référés a été saisi le 07 septembre 2018 dans une assignation qui mentionne :

— défaut de goutte d’eau au droit des chéneaux,

— toiture prévue au permis de construire inexistante,

— défaut de récupération des eaux pluviales sur coursives à tous les étages,

— pénétration d’eau dans les fourreaux électriques non protégés dans les chéneaux,

— accès dangereux des coursives par les B extérieurs,

— aciers dissociés aux droits des voiles porteurs qui causent une dilatation des coursives,

— fissure au droit des angles bâtis réalisés sans toile fibre et sans fractionnement,

— multiples défauts d’étanchéité du bâtiment,

— déformation des bâtis et des portes des locaux techniques,

— non conformité des cages d’ascenseurs.

Par ordonnance du 26 octobre 2018, a été instituée une expertise confiée à l’expert judiciaire D E qui a déposé un rapport d’étape le 19 juin 2019 dans lequel il explique

— les bâtiments A ET B sont deux bâtiments parallèles séparés par un puits de jour dans lequel courent des coursives extérieures et ce puits de jour n’est pas couvert ;

— la neige peut s’accumuler dans les coursives et l’eau peut y geler car aucune verrière n’a été réalisée ;

— les travaux de réalisation d’une verrière sont en cours pour couvrir le puits de jour.

b) le référé parallèlement introduit en communication forcée de pièces (décision dont appel)

Ce référé a pour objet la production forcée de pièces contractuelles pour les besoins de l’expertise en cours et pour les besoins du débat sur le fond.

Le juge des référés a rejeté cette demande.

c) la troisième procédure de référé expertise qui aboutit à une ordonnance de janvier 2019 élargissant la mission de l’expert E

L’appelant expose qu’il a essuyé un refus à sa demande de communication de pièces et que cela le contraindrait à formuler une troisième demande de référé expertise qu’il justifie désormais

— par une liste de 784 désordres,

— par un rapport de L’APAVE déposé le 27 septembre 2018 (après l’introduction de la procédure de référé expertise ayant désigné l’expert E),

Cette nouvelle procédure concerne toujours les travaux initiaux effectués par l’ensemble des entreprises ayant pu bâtir l’immeuble ; elles y figurent quand elles existent encore ; à défaut, c’est leur assureur qui a été appelé aux opérations.

d) la nouvelle saisine du tribunal sur le fond

Le tribunal a également été saisi au fond d’une instance contre les personnes précédemment appelées en référé.

Appréciation

Le litige dont la cour a à connaître a donc évolué depuis la décision critiquée puisque la liste des désordres s’est allongée.

Les conclusions d’appel visent l’urgence; la communication demandée tend à l’exécution de la procédure d’expertise ordonnée en janvier 2019 sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile dont l’objet reprend nécessairement celui de l’ordonnance du mois de septembre 2018 en l’élargissant; le choix a donc été fait par le demandeur de ne pas exiger cette communication dans le cadre procédural de la surveillance d’une expertise en cours mais de recourir à une procédure de référé. En visant l’urgence sans viser aucun texte, il ne se situe pas dans le cadre de l’article 145 du code de procédure civile car l’application de ce texte ne l’exige pas, mais l’urgence réside bien dans la nécessité de nourrir l’instruction des opérations d’expertise en cours.

Dans son rapport de juin 2019, L’expert ne remet pas en cause l’existence de désordres mais on peut déduire des observations ponctuelles consignées dans un document du mois de juin 2019 que:

— des travaux sont en cours pour réaliser une verrière au dessus du puit de jour ;

— cette verrière semble avoir été prévue au permis de construire au dessus du puits de jour puisqu’il est fait état de son existence dans le projet de permis de construire ; se pose la question du caractère apparent de la non réalisation à la réception, et la question de savoir si une réserve a été faite sur cette absence d’ouvrage et pourquoi elle ne l’a pas été ; alors que l’exposition actuelle des coursives aux intempéries est un facteur actuel de dégât ; se pose aussi la question de savoir si le premier syndic a fait des réserves lors de la livraison ;

— l’absence d’initiative pour mettre fin à cette situation depuis 10 ans.

Sur les 784 désordres récemment dénoncés, il faudra donc procéder aux distinctions classiques entre désordres apparents ou cachés lors de la réception, et entre inexécutions visibles ou cachées lors de cette même réception ; il faudra apprécier s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination et pourquoi ils n’ont pas donné lieu à des récriminations auparavant.

La plus grande part des réserves du document porte sur l’installation électrique, notamment sur l’adaptation de l’appareillage électrique pour faire fonctionner en toute sécurité le chauffage ainsi que les locaux récréatifs de loisir aquatique ; la critique de non conformité est donc récurrente et il faudra se reporter aux exigences réglementaires à la date des travaux.

La conception de l’immeuble (protection aux intempéries), la conception du réseau électrique et de l’installation de chauffage sont donc en débat.

Se trouve également implicitement en débat la manière dont la maîtrise d’oeuvre et les contrôleurs techniques ont pu suivre l’exécution des travaux.

Se trouvent aussi nécessairement en débat les conditions d’assistance à la réception.

L’expert devra donner son avis sur l’ampleur des non conformités, sur les circonstances factuelles qui ont pu aboutir à un décalage factuel entre le permis de construire et l’ouvrage finalement réalisé ; il devra aussi s’intéresser au suivi des opérations par la maîtrise d’oeuvre et les contrôleurs.

La cour n’est pas saisie d’une demande de modification de la mission de l’expert ; elle se borne par les motifs qui précèdent à déduire du rapport d’étape de l’expert la teneur des investigations actuelles et futures que commandent ces constatations ; et elle doit apprécier si ce travail à venir justifie la communication demandée.

Elle estime que les conditions sont bien réunies de la nécessité pour l’expert de disposer de l’ensemble des documents demandés.

La SCI est un maître de l’ouvrage constructeur non réalisateur tenu à garantie décennale. Elle est le cocontractant de l’architecte, des contrôleurs techniques et de l’assureur dommages-ouvrage ; elle doit être en mesure de tenir à la disposition des autres parties comme à la disposition de l’expert l’ensemble des documents demandés qui peuvent être considérés comme des accessoires nécessaires de la chose construite et livrée au syndicat des copropriétaires, à tout le moins tant que le délai décennal n’est pas expiré.

Ces pièces sont en effet indispensables au syndicat des copropriétaires pour faire valoir ses droits auprès des constructeurs tenus à garantie décennale comme auprès de l’assureur dommages-ouvrage ; il n’est pas produit de justificatif selon lesquels la SCI les lui auraient intégralement fournis lors de la livraison des lots et des parties communes ; cessionnaire du bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage, le syndicat des copropriétaires est contractuellement en droit d’exiger l’intégralité de ses pièces, même s’ils peut en trouver des copies ailleurs notamment auprès des administrations. Il est donc fondé à exiger la production de celles

qu’il n’a pas pu récupérer.

Quant à la maîtrise d’oeuvre, tenue de justifier d’une garantie décennale pour un risque important, elle a disposé de ces pièces pour les mettre à disposition de la compagnie qui assure ce risque, et elle a du en avoir une connaissance complète et approfondie pour exécuter ses obligations de maître d’oeuvre pendant toute la durée du chantier et jusqu’à la réception, voire l’établissement du DGD ; elle doit les fournir.

La cour réformera la décision de première instance en considération des nouveaux éléments apportés au débat depuis qu’elle a été rendue.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

— réforme la décision dont appel en toutes ses dispositions en raison de l’évolution du litige

— fait droit à la demande de communication de pièces en raison de l’urgence à achever les opérations d’expertise

— condamne la SCI DU DOMAINE DU VAL DE ROLAND et la SCBA à produire, indivisiblement entre elles, les pièces réclamées

— la DOE et le CCTP applicables à la SCREG

— le CCTP et le cahier des charges de la société KONE

— le CCTP et la DOE applicables à la SOTRAP et à la société COURBU

— le CCTP et la DOE applicables à la société COURBU

— le CCTP et DOE applicables à la société ADB BATITOIT

— ou à défaut le contrat de sous-traitance applicable pour celles de ces entreprises qui n’ont pas la qualité de cocontractant du maître de l’ouvrage

— la demande de classification de l’ouvrage à la signature du permis de construire

— le rapport initial de la commission de sécurité

— l’attestation de solidité du bureau de contrôle venu sur le site

— l’étude préliminaire et la totalité des rapports du bureau de contrôle

— le rapport de la commission de sécurité

— le procès verbal du bureau de contrôle

— pour toutes ces pièces, une attestation écrite de sa main selon laquelle elle n’a jamais demandé ces pièces avec l’explication sommaire de l’absence de demande ou selon laquelle elles n’ont jamais été établies par l’autorité qui devait les fournir,

— dit que la communication par l’une des deux parties condamnées éteint l’obligation de l’autre de la communiquer,

— assortit cette obligation d’une astreinte journalière de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamne la SCBA et la SCI LE VAL DE ROLAND aux dépens de première instance et d’appel

Le présent arrêt a été signé par M. J, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me G-H, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

F G-H I J