PC/SI

Numéro 19/05106

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/12/2019

Dossier : N° RG 17/01074 – N° Portalis DBVV-V-B7B-GQAF

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LAWRENCE

C/

[X] [J] [V] [C] DIT [D], [O] [K] [Y]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 décembre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Juin 2019, devant :

Monsieur CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de Julie FITTES-PUCHEU, greffiere présente à l’appel des causes,

Monsieur CASTAGNE, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur CASTAGNE, Président

Monsieur SERNY, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LAWRENCE pris en la personne de son syndic en exercice, la SELARL SOGEA,dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [X] [J] [V] [C] DIT [D]

[Adresse 7]

[Adresse 7] '

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e William CHARTIER de la SELURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU

Monsieur [O] [K] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e William CHARTIER de la SELURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 10 FEVRIER 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

Selon acte authentique du 18 septembre 2012, M. [X] [C] dit [D] a acquis les lots 364 et 56 d’une ensemble immobilier en copropriété sis à [Localité 5], dénommé résidence Parc Lawrence, constitués par un appartement et une cave et 12/10 000èmes des parties communes.

M. [O] [Y] est également propriétaire dans cette copropriété, au titre de deux actes notariés des 1er septembre 1997 et 2 février 2001, des lots 365 (appartement) et 372 (cellier) représentant 9,5/10000 èmes des parties communes.

Le règlement de copropriété du 20 avril 1959 a fait l’objet de diverses modifications par actes authentiques des 14/06/1960, 22/09/1961, 08/07/2008, 07/11/2008, 19/12/2008 et 19/03/2013.

Par acte du 13 mars 2015, M. [C] dit [D] et M. [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence, pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. Sogea, aux fins:

— d’annulation des résolutions 4, 5, 6, 10 et 11 adoptées par l’assemblée générale de copropriété du 18 décembre 2014,

— de rectification de leurs comptes individuels de charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2013 et la 18 décembre 2014.

Par jugement du 10 février 2017, le tribunal de grande instance de Pau a:

— annulé dans son intégralité le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Parc Lawrence en date du 18 décembre 2014,

— retenu son incompétence pour désigner un administrateur provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence à payer:

> à M. [C] dit [D] la somme de 2 359,73 €,

> à M. [Y] la somme de 2 623,45 €

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence à payer à MM. [C] dit [D] et [Y] la somme de 1 000 € chacun en application de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.

Au soutien de sa décision, le tribunal a considéré en substance:

— sur l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2014:

> que dans son dernier état opposable aux copropriétaires, l’état descriptif de division mentionne un total de tantièmes de copropriété de 10 065,

> que le procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2014 fait état d’un total de tantièmes de 10 755, s’agissant notamment des modalités de calcul de la présence/représentation et de la computation des voix réalisée sur la base de cette répartition adoptée le jour même par le vote d’une résolution n°10 portant modification de la grille de répartition des charges,

> que cette nouvelle grille ne pouvait cependant devenir applicable qu’à compter de la date de la décision, qu’elle ne pouvait avoir aucun effet rétroactif et ne pouvait être opposable aux copropriétaires qu’à compter de sa publication,

> que le syndic ne pouvait donc appliquer pour l’assemblée générale litigieuse la base de 10755 tantièmes mais celle de 10 065,

> que le non-respect des conditions du vote et du nombre de tantièmes inscrit dans le dernier état descriptif de division opposable aux copropriétaires justifie l’annulation du procès-verbal dès lors que toutes les résolutions ont été adoptées sur un calcul de tantièmes erroné,

> qu’en outre, la modification de la grille de répartition des charges ne pouvait être votée qu’à l’unanimité (article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965),

— sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire: que si l’annulation du procès-verbal entraîne l’annulation de la désignation du syndic et la vacance du poste, la désignation d’un administrateur provisoire relève de la compétence exclusive du président du tribunal de grande instance statuant sur requête (article 47 du décret du 17 mars 1967),

— sur la demande de rectification des comptes:, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965:

> que le syndic a procédé, pour la période allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, à des calculs de charges sur la base d’un calcul de tantièmes erroné,

> que la réclamation en répétition des sommes indûment versées est fondée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Lawrence a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la cour le 16 mars 2017.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 15 mai 2019.

Dans ses dernières conclusions du 9 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Lawrence demande à la cour, réformant la décision entreprise, de débouter MM. [C] dit [D] et [Y] de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens.

Il soutient en substance:

1 – sur les tantièmes généraux de copropriété applicables:

— - que l’analyse de l’état descriptif de division initial et de ses modificatifs établit qu’en raison de divers facteurs dont, notamment l’élévation d’un bâtiment créatrice de deux étages supplémentaires et le changement d’usage de plusieurs parties privatives, le nombre total de tantièmes de copropriété est resté inchangé, de manière théorique, mais que, pour la participation aux charges et pour le droit de vote du bâtiment A (dont font partie les lots appartenant aux intimés), des réévaluations ont été effectuées,

— que le tribunal a opéré une confusion entre les tantièmes de copropriété théoriques (qui sont bien de 10 065) et les tantièmes pour les votes et participations aux charges (10 773 par la suite ramenés à 10 755),

— que le litige porte sur les votes et la participation aux charges mais que le tribunal a procédé à l’annulation de l’assemblée générale au motif tiré du nombre de tantièmes appliqué, qu’il a estimé à tort que le quorum n’avait pas été respecté car il ne correspondait pas à l’une des trois hypothèses prévues par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui est contestable puisque la motivation de la modification de la grille est la prescription acquisitive de six lots privatifs (ex-celliers) au profit du syndicat afin d’officialiser le caractère commun du local à vélos depuis l’origine, motivation correspondant aux trois hypothèses prévues par l’article 11,

— que si la nullité de la résolution 10 et des résolutions accessoires était prononcée, il ne pourrait être fait droit aux demandes des intimés qui reposent sur le postulat erroné de 10 065 tantièmes au lieu de 10 755 tantièmes, depuis l’A.G. querellée dont les résolutions s’appliquent tant qu’elles n’ont pas été annulées et qu’en cas d’annulation de la résolution 10, les charges devraient être calculées sur la base de 10 773 tantièmes, que les bases de calcul des charges proposées par les intimées sont erronées, ;

Dans leurs dernières conclusions du 2 mai 2019, MM. [C] dit [D] et [Y] demandent à la cour:

— de constater que le nombre de tantièmes total de la copropriété est de 10 065 au vu de l’état descriptif de division,

— de constater que les votes lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2014 sont intervenus sur une base non conforme à l’état descriptif de division (10 755 au lieu de 10 065 prévu à l’é&tat descriptif de division et 10 773 invoqué par le syndicat des copropriétaires),

— de constater que la modification de la grille de répartition des charges ne pouvait intervenir à la majorité de l’article 25 puisque l’unanimité était requise,

— en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— à titre principal, de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception des sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de l’indu des charges sur la période du 1er janvier 2013 au 30 juin 2014 et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer de ce chef les sommes de 1 838,45 € à M. [C] dit [D] et de 2 124,97 € à M. [Y], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— subsidiairement, d’annuler les résolutions 4, 5, 6, 10 et 11 et de confirmer le jugement entrepris pour le surplus, à l’exception des sommes dues par le syndicat des copropriétaires au titre de l’indu des charges sur la période du 1er janvier 2013 au 30 juin 2014 et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer de ce chef les sommes de 1 838,45 € à M. [C] dit [D] et de 2 124,97 € à M. [Y], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence à leur payer la somme de 2 500 € chacun au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens.

MOTIFS

Il y a lieu de constater:

— que ce n’est que de manière surabondante que le premier juge a relevé l’irrégularité du vote de la résolution n° 10 en considérant que son adoption eût nécessité l’unanimité des copropriétaires, par application de l’article 11 alinéa 1 in limine de la loi du 10 juillet 1965, analyse contestée par l’appelant qui soutient que le vote litigieux relevait des dispositions de l’article 11 alinéa 1 in fine selon lesquelles lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité,

— que la décision déférée a prononcé l’annulation non de la seule résolution n° 10 mais de l’ensemble du procès-verbal en considérant à juste titre que les délibérations soumises à l’assemblée générale du 18 décembre 2014 ne pouvaient être soumises au vote sur la base des tantièmes correspondant à la nouvelle grille de répartition dont l’adoption faisait l’objet de la résolution n° 10,

— qu’en effet:

> cette nouvelle grille de répartition ne pouvait devenir applicable qu’à compter de l’adoption de la résolution la concernant et n’était opposable aux copropriétaires qu’à compter de sa publication au service de la publicité foncière,

> le nombre de tantièmes servant de base au calcul du quorum et des majorités était celui résultant du dernier acte modificatif de l’état descriptif de division soit en l’espèce, l’acte authentique du 19 mars 2013 retenant un nombre de tantièmes de 10065,

> que l’article 11 du règlement de copropriété du 29 avril 1959 dispose qu’une assemblée générale extraordinaire réunissant tous les copropriétaires pourra toujours être convoquée à la requête du syndic ou du conseil syndical de gérance du groupe en cas de décisions à prendre concernant des modifications à apporter au règlement de copropriété, de modifications des tantièmes de copropriété rendues nécessaires par une modification des répartitions de fait… et que dans cette hypothèse, chaque copropriétaire disposera dans ces assemblées d’autant de voix qu’il possède de tantièmes dans la copropriété de l’ensemble immobilier.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation, dans son intégralité du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Parc Lawrence en date du 18 décembre 2014.

S’agissant des demandes en répétition d’indu sur charges de copropriété, le jugement déféré sera confirmé, en son principe, en ce qu’il a fait droit aux demandes de MM. [C] dit [D] et [Y], après avoir constaté que le syndic a procédé à des appels de charges sur la base d’un nombre de tantièmes erroné (10 755 au lieu des 10 065 seuls opposables aux copropriétaires), sauf à être réformé sur le montant des restitutions consécutives, au vu des explications et pièces des intimés desquelles il résulte que la situation a été régularisée au titre du second semestre 2014 en sorte que leur créance de restitution s’établit aux sommes de 1838,45 et 2 124,97 € pour la période courant entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2014.

L’équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à MM. [C] dit [D] et [Y], en application de l’article 700 du C.P.C., la somme de 1 000 € chacun au titre des frais irrépétibles par eux exposés en première instance et de leur allouer de ce chef, au titre des frais exposés en cause d’appel, une indemnité de 1 500 € chacun.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence sera condamné aux entiers dépens d’appel et de première instance.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 10 février 2017,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception de celles relatives au montant des restitutions sur trop-perçu de charges de copropriété,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence à payer à MM. [C] dit [D] et [Y] les sommes respectives de 1838,45 et 2124,97 € au titre des charges de copropriété indûment perçues pour la période courant entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2014,

Ajoutant à la décision déférée:

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence à payer à MM. [C] dit [D] et [Y], en application de l’article 700 du C.P.C. la somme de 1 500 € chacun au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d’appel,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc Lawrence aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Caroline Duchac, Président, et par M. Eric FAGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,

Eric FAGE Caroline DUCHAC