Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 28 janvier 2020, n° 18/02428

CA Pau
Infirmation partielle 28 janvier 2020

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de jouir paisiblement des lieux
La cour a constaté que le locataire a effectivement occasionné des troubles graves et répétés, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à son expulsion effective.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une somme au bailleur pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch - sect. 1, 28 janv. 2020, n° 18/02428
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/02428
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marc MAGNON, président
Avocat(s) :	Hélène MAYAIsabelle GORGUET
Cabinet(s) :	SCP UHALDEBORDE-SALANNE - GORGUET - VERMOTE- BERTIZBEREA
Parties :	EPIC HABITAT SUD ATLANTIC

Texte intégral

MM/ND

Numéro 20/425

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 28/01/2020

Dossier : N° RG 18/02428 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G7GY

Nature affaire :

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

Affaire :

Z X

EPIC HABITAT SUD ATLANTIC

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Janvier 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Novembre 2019, devant :

B C, magistrat chargé du rapport,

assisté de Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

B C, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur B C, Conseillerfaisant fonction de Président

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Hervé DUPEN, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/06269 du 26/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e Hélène MAYA, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

EPIC HABITAT SUD ATLANTIC agissant poursuites et diligences des Président et membres de son conseil d’administration domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

Représentée par M^e Isabelle GORGUET de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 06 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BAYONNE

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 02 février 2015, l’établissement public Habitat Sud Atlantic a donné à bail à Z X et à Maëva Dos Santos Braco un appartement sis à […]", […], escalier 1, à compter du 02 février 2015, moyennant un loyer mensuel de 379,99 euros, hors provision pour charges.

Suite à la séparation du couple X-Dos Santos Braco, le premier est demeuré seul locataire à compter du 26 juin 2015.

Par acte du 02 novembre 2017, Habitat Sud Atlantic a fait assigner Z X devant le

tribunal d’instance de Bayonne aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail et en conséquence de dire que Z X sera tenu de libérer le logement dès la signification du jugement à intervenir sous peine d’expulsion manu militari et d’une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— condamner Z X à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la vidange des lieux ;

— dire que les meubles laissés dans les lieux pourront être transportés aux frais de la partie requise dans tel garde-meubles qu’il lui plaira ;

— condamner Z X à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont le coût d’une sommation délivrée par huissier le 14 juin 2016 ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le bailleur a invoqué le manquement du locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, en dépit de l’engagement qu’il avait pris dans le cadre d’un protocole d’accord visant notamment à apurer la dette locative, à la suite de l’ordonnance de référé du 4 juillet 2016 ayant constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonné son expulsion.

Par jugement du 06 juin 2018, le tribunal d’instance de Bayonne a :

— prononcé la résiliation du bail passé entre Habitat Sud Atlantic et Z X portant sur l’appartement situé à Bayonne, « Le Séqué », […] ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Z X au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions définies par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— condamné Z X à payer à Habitat Sud Atlantic, jusqu’à la libération effective du logement, sa reprise ou l’expulsion, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours à la date du jugement et augmenté de la provision sur charges ;

— condamné Z X à payer à Habitat Sud Atlantic une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Z X aux dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 19 juillet 2018, Z X a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 16 octobre 2019.

Par décision du 26 octobre 2018, Z X a obtenu l’aide juridictionnelle totale.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées le 18 octobre 2018, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, Z X demande de :

— déclarer son appel régulier

Au fond,

Vu le jugement en date du 6 Juin 2018 rendu par le Tribunal d’Instance de Bayonne

— Voir réformer ledit jugement ;

Au contraire, statuant à nouveau,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à la résiliation du bail entre Habitat Sud Atlantic et Z X

— Dire qu’il n’y a pas lieu à payer à Habitat Sud Atlantic la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner Habitat Sud Atlantic aux entiers dépens.

****

Par conclusions notifiées le 09 novembre 2018, auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la société Habitat Sud Atlantic demande de :

— débouter purement et simplement Z X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions après avoir dit et jugé que l’appel interjeté par ses soins est infondé ;

— confirmer en conséquence purement et simplement le jugement dont appel ;

— condamner Z X au paiement d’une indemnité complémentaire de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIVATION :

Z X conclut à l’infirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail, pour manquements de sa part à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués, conformément à leur destination, aux motifs notamment que :

— les faits décrits ne sont nullement démontrés ni imputables au défendeur et n’ont pas donné lieu à des poursuites pénales; en outre ils n’émanent pas de voisins immédiats,

— il n’appartient pas au bailleur de se substituer aux autorités compétentes pour juger du bien fondé de la plainte déposée par la SPA concernant les chiens de M X,

— si trouble il y a eu, il n’est manifestement pas excessif,

— les faits sont anciens et isolés et, depuis , les relations avec le voisinage se sont améliorées ; il produit à cet égard les attestations de deux voisins dont le logement est proche du sien et qui attestent ne jamais avoir eu à se plaindre du comportement de Z X.

L’Office public de l’Habitat Sud Atlantic conclut au contraire à la confirmation du jugement au motif que Z X a un comportement violent récurrent à l’égard du voisinage immédiat qui porte atteinte à la tranquillité et à la sécurité de celui-ci.

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article 7b de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il engage sa responsabilité pour ses agissements personnels mais aussi pour ceux causés par les personnes qu’il accueille.

Aux termes des articles 6-14 et 6-15 du bail, le locataire doit :

— 'veiller à ce que les animaux domestiques (chiens, chats) lui appartenant n’apportent, d’une façon ou d’une autre, aucun trouble pour la sécurité, la salubrité ou la quiétude des habitations de leur voisinage',

— 's’abstenir, en toutes circonstances, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble ou nuire à sa bonne tenue'.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a jugé que Z X a occasionné de façon prolongée et répétée, des troubles particulièrement graves à la quiétude et à la sécurité de ses voisins, de sorte que la résiliation du bail est justifiée.

En effet, il ressort des plaintes de plusieurs voisins de Z X et de la pétition signée par plus d’une dizaine d’entres-eux que celui-ci :

— a de fréquentes disputes bruyantes avec sa compagne et une attitude violente envers celle-ci, en présence de leurs enfants en bas âge, dont les manifestations perturbent la tranquillité de l’immeuble

— injurie et menace certains de ses voisins de porter atteinte à leurs véhicules, ou à leur intégrité physique, lorsque ces derniers se plaignent à lui des nuisances sonores qu’il occasionne ou réprouvent ses comportements violents

— se montre violent envers ses chiens et les délaisse en divers endroits inadaptés (balcon, salle

de bains, petit espace clos devant l’entrée de l’appartement), de sorte que ces derniers aboient et troublent la tranquillité du voisinage pendant de longues heures,

— se débarrasse des déjections de ses chiens en les jetant sur le parking au pied de son balcon,

— stocke ses poubelles malodorantes devant sa porte dans les parties communes.

En dépit des rappels à ses obligations que lui a adressés le bailleur, à plusieurs reprises, notamment dans le protocole d’accord signé le 13 avril 2017, lequel conditionnait son maintien dans les lieux et la suspension de la procédure d’expulsion, de nouvelles doléances sont parvenues au bailleur, par la suite, notamment en août, septembre et octobre 2017 et encore en octobre 2018, dénonçant les mêmes comportements et nuisances.

A cet égard, les deux seules attestations produites par Z X, datées d’octobre 2017, émanant des époux Y et visant à soutenir la demande de retour au domicile des enfants du couple, formée par Z X et sa compagne, ne sont pas de nature à remettre en cause la réalité des troubles occasionnés à la tranquillité et à la salubrité de l’immeuble et à la sécurité de ses habitants par l’appelant.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné, au besoin, son expulsion et celle de tout occupant de son chef , rejeté la demande d’astreinte du bailleur et fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, majoré de la provision pour charges.

Z X qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés en la forme prévue en matière d’aide juridictionnelle.

Au regard de la position respective des parties, l’équité justifie de condamner Z X à payer à l’Office Public de l’Habitat Sud Atlantic une somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement frappé d’appel, sauf en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Z X aux dépens de l’entière procédure qui seront recouvrés en la forme prévue en matière d’aide juridictionnelle,

Condamne Z X à payer à Habitat Sud Atlantic- Office Public de l’Habitat une somme de 700,00 euros, pour tous les frais non compris dans les dépens de l’entière procédure,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur B C, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière Le Président