CD/SH

Numéro 21/02053

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 19/05/2021

Dossier : N° RG 20/01937 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HT2P

Nature affaire :

Demande relative à un droit de passage

Affaire :

S.C.I. LEANDIA

C/

S.A.S. PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Mai 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Mars 2021, devant :

Madame X, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame F, greffière présente à l’appel des causes,

Madame X, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame X, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Madame ASSELAIN, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. LEANDIA prise en la personne de son représentant légal en exercice, son gérant Monsieur Y de Z,

[…]

[…]

Représentée par Maître CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.A.S. PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par Maître C, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 28 JUILLET 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 20/00156

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial allant du 1^er avril 2009 jusqu’au 31 mars 2018, Monsieur A avait consenti un bail commercial à la SAS Piscine Pyrénées Atlantiques (PPA ci-après).

Par acte notarié en date du 25 mars 2012, Monsieur D A a vendu à la SCI LEANDIA le terrain sur lequel se trouve un bâtiment objet du bail commercial.

Par courrier en date du 26 mars 2012, la SCI LEANDIA a prévenu la Société PPA du changement de propriétaire.

A l’échéance du bail initial, par contrat en date du 29 mars 2018, la Société LEANDIA a conclu un bail commercial avec la société PPA pour une durée allant du 29 mars 2018 au 28 mars 2027, portant sur un local à usage d’entrepôt dont l’accès est commun avec les autres locaux.

Un précédent litige a opposé la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES et la SCI LEANDIA

devant le juge des référés, la première se plaignant de ne plus pouvoir accéder à son entrepôt en raison de dépôts de blocs de béton, de terre et de pierre sur la voie d’accès. A l’audience du 21 mai 2019, la société PPA s’est désistée de sa demande d’enlèvement estimant que tous les dépôts avaient été évacués.

Un autre litige oppose encore les parties, initié par la SCI LEANDIA suivant assignation à jour fixe délivrée le 3 juillet 2019 à son ancien bailleur et à la SCI LEANDIA en responsabilité délictuelle pour le premier et en responsabilité contractuelle pour la seconde, en raison de l’entrave à son activité.

Par jugement en date du 18 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bayonne a notamment :

— débouté la société PPA de l’ensemble de ses demandes

— fait défense à la société PPA de stationner des véhicules de sa société sur le chemin d’accès cadastré BC206, sous astreinte de 150 € par infraction constatée par un huissier de justice.

La société PPA a interjeté appel de cette décision, la procédure est pendante devant la cour.

La Société LEANDIA s’est à son tour plainte de ce que la société PPA entrepose des palettes de consommables (sacs de sel de piscine) sur l’aire de stationnement à usage commun, contre le mur de soutènement à l’angle nord-ouest de cette aire, ce mur s’en trouvant endommagé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2020, la société LEANDIA a mis en demeure la société PPA de procéder à l’enlèvement de ces palettes.

La société PPA n’a pas répondu à cette injonction de faire.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 mai 2020, la SCI LEANDIA a assigné la SAS Piscine Pyrénées Atlantiques (PPA) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne afin qu’elle soit notamment condamnée sous astreinte à enlever tout objet mobilier (autre que les véhicules), se trouvant sur l’aire de stationnement commune,

Par ordonnance contradictoire rendue le 28 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de BAYONNE a :

— débouté la SCI LEANDIA de ses demandes,

— débouté chaque partie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS PPA de sa demande d’amende civile,

— laissé les dépens à la charge de la SCI LEANDIA.

Par déclaration d’appel effectuée le 25 août 2020, la SCI LEANDIA a interjeté appel de cette décision qu’elle critique en ce qu’elle a :

— débouté la SCI LEANDIA de ses demandes

— débouté chaque partie de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— laissé les dépens à la charge de la SCI LEANDIA

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la Cour le 11 septembre 2020, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée par exploit d’huissier de justice le 17 septembre 2020 à la SAS Piscine Pyrénées Atlantiques (PPA).

La SCI LEANDIA a conclu le 9 octobre 2020, puis les 19 février et 5 mars 2021, enfin le 17 mars 2021 ;

La SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES a conclu le 02 octobre 2020, puis les 15 et 16 mars 2021 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2021, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Sur les conclusions tardives

Dans ses dernières écritures transmises le 17 mars 2021 à 8h56, l’appelante demande à la cour d’écarter les conclusions d’intimée de la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES notifiées le 15 mars 2021 à 20 h 53 et le 16 mars 2021 à 17 h 02, ainsi que les 7 pièces notifiées aux mêmes dates et heures.

A l’audience, la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES s’y est opposée, exposant qu’elle n’a fait que répondre aux écritures de son adversaire des 19 février et 5 mars 2021.

Vu l’article 16 du code de procédure civile.

Les premiers échanges d’écritures entre les parties ont eu lieu, conformément aux dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile , les 9 et 2 octobre 2020, la date d’audience et de clôture étant connue dès l’avis délivré par le greffe le 11 septembre 2020.

Alors que le débat semblait complet à la suite des premiers échanges d’écritures, la SCI LEANDIA a conclu les 19 février 2021 puis 5 mars 2021. Les dernières conclusions laissaient un délai de 12 jours à l’intimé pour répondre, ce qui, s’agissant de l’appel d’une procédure de référé, relativement simple, soumis à la procédure de l’article 905 du code de procédure civile, permettait à l’appelant d’en prendre connaissance et de répondre.

Cependant, les conclusions et pièces déposées dans ce contexte le 15 mars 2021 à 23h50, dont l’appelant n’a pu prendre connaissance que la veille de l’audience, le 16 mars, puis celles déposées ce même jour à 17h02, ne permettent pas à l’appelant d’en prendre utilement connaissance et au besoin d’y répondre dans des conditions acceptables. Ces dernières conclusions et pièces (n° 7 à 10) seront donc écartées des débats, comme ne respectant pas le principe du contradictoire et du procès équitable.

Dès lors que les conclusions et pièces tardives de l’intimée sont écartées des débats, les écritures de l’appelant déposées le 17 mars 2021, jour de l’audience, ne seront retenues qu’en tant que conclusions de procédure, les éléments de réponse sur le fond aux conclusions tardives devenant dès lors sans objet.

La cour statue donc en l’état :

1 – des écritures de l’appelante du 5 mars 2021, par lesquelles elle demande, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile :

— de constater que le stockage d’objets mobiliers sur l’aire de stationnement commune, propriété de la SCI LEANDIA, constitue un trouble manifestement illicite,

— de constater que le stockage d’objets mobiliers sur l’aire de stationnement commune, propriété de la SCI LEANDIA, constitue un dommage imminent.

En conséquence,

— de débouter la société PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES SAS (PPA) de l’intégralité de ses demandes,

— d’infirmer l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de PAU le 28 juillet 2020 en ce qu’elle a :

* débouté la SCI LEANDIA de ses demandes,

* débouté la SCI LEANDIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* laissé les dépens à la charge de la SCI LEANDIA.

— de condamner la société PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES SAS (PPA), prise en la personne de son représentant légal, à procéder à l’enlèvement de tout objet mobilier (autre que les véhicules) se trouvant sur l’aire de stationnement commune, propriété de la SCI LEANDIA, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir.

— de dire et juger que la Cour d’Appel de PAU se réservera la liquidation de l’astreinte,

— de condamner la société PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES SAS (PPA), prise en la personne de son représentant légal, à verser à la SCI LEANDIA une somme de 300 € pour chaque nouvelle occupation de l’aire de stationnement par divers objets mobiliers (autres que les véhicules) constatée par huissier,

— de condamner la société PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES SAS (PPA), prise en la personne de son représentant légal, à verser à la SCI LEANDIA une somme provisionnelle de 3 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice,

— de condamner la société PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES SAS (PPA), prise en la personne de son représentant légal, à verser à la SCI LEANDIA une somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel intégrant le coût des constats établis par Maître B, Huissier de Justice associé à SAINT-JEAN-DE-LUZ en date du 3 mars 2020 et des 3, 18 avril et 8 juin 2020.

2 – des conclusions déposées par la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES le 02 octobre 2021, par lesquelles elle demande :

A titre principal,

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 28 juillet 2020,

En toute hypothèse,

— de constater que la question de la jouissance de l’espace en litige pose une contestation sérieuse qui imposerait à la Cour de juger le fond du litige,

— de rejeter en conséquence toutes les demandes émises par la SCI LEANDIA,

— sur les conditions d’application de l’article 835 du code de procédure civile, de constater que la société LEANDIA ne démontre pas que le stockage des sacs de sel par la société PPA lui cause un trouble manifestement illicite ;

— de constater que la société LEANDIA ne démontre pas que le stockage des sacs de sel cause un dommage imminent,

En conséquence,

— de dire n’y avoir lieu à référé, en l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent ;

— d’ inviter la SCI LEANDIA à mieux se pourvoir au fond, par-devant le tribunal judiciaire de BAYONNE ;

— de rejeter toutes les demandes de condamnation de la SCI LEANDIA en réparation de son prétendu préjudice ;

— de rejeter la demande de la SCI LEANDIA de condamnation aux entiers dépens de l’instance ;

— de débouter la SCI LEANDIA de l’ensemble de ses demandes ;

— de dire que la SCI LEANDIA agit de manière abusive,

— de la condamner à une amende civile de 3 000 euros,

— de condamner la SCI LEANDIA à payer la somme 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de condamner la SCI LEANDIA aux entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser Maître C sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile a procédé à leurs recouvrements.

Sur le litige entre les parties

Aux termes du dispositif des écritures de la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES qui seul saisit la cour, celle-ci n’est pas saisie d’une question de compétence au sens d’exception de procédure. Les développements des parties dans le corps de leurs conclusions relatifs à la possible incompétence du juge des référés sont donc inopérants.

La seule question qui se pose à la cour est celle de savoir si les conditions de l’article 835 sont réunies.

Suivant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* sur le trouble manifestement illicite

La SCI LEANDIA expose, en résumé, que la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES entrepose des palettes de sacs de sel sur les places de parking à usage commun, réservées au seul stationnement des véhicules, portant par là atteinte à son droit de propriété et au contrat de bail.

La SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES répond qu’elle ne fait qu’utiliser une place de stationnement à usage privatif, n’enfreignant aucune règle du contrat de bail.

La cour rappelle que les dispositions de l’article 835 alinéa 1 ci-dessus s’appliquent même en présence d’une contestation sérieuse dès lors que la preuve est rapportée de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Le bail initialement passé le 28 mars 2009 entre l’ancien propriétaire des lieux et la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES est arrivé à échéance le 29 mars 2018.

Un nouveau contrat a alors été signé entre la SCI LEANDIA, bailleresse, et la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES, preneuse, le 29 mars 2018. C’est cet acte qui fait désormais la loi des parties.

Le contrat de bail décrit ainsi les locaux loués :

' – un local à usage d’entrepôt, fermé, d’une superficie de 188 mètres carrés environ.

- ce local est composé :

* à l’entrée de deux portes métalliques de 3 mètres de large coulissantes

* le toit est en tole EVERITE

* le sol est en enrobé noir

* il existe un coffret EDF, avec compteur deux compteurs divisionnaires

* il existe un compteur d’eau individuel

L’accès est commun avec les autres locaux.

Tels que ces lieux existent, s’étendent et se comportent, sans en faire plus ample description, puisque le PRENEUR déclare bien les connaître pour les avoir vus et visités préalablement à la signature des présentes'.

A la lecture de cette clause, il apparaît, nonobstant la discussion que les parties pourront avoir au fond sur son interprétation, qu’aucune aire de stationnement à titre privatif n’est expressément prévue dans les locaux loués et que la fonction entrepôt est stipulée dans les locaux fermés.

Les photographies des lieux montrent que devant le local, se trouve un espace où sont matérialisés par des lignes de peinture, des emplacements de stationnement, élément qui n’est pas contesté par la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES .

La SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES ne conteste pas avoir pour habitude pendant la saison d’usage des piscines d’entreposer des palettes de sacs de sel devant le bâtiment loué, en limite de l’espace à usage de stationnement. Cela est confirmé par les constats d’huissier (3 mars 2020 et 8 juin 2020) versés au débat par la SCI LEANDIA.

En présence d’un usage d’entrepôt prévu au bail en intérieur, aucune clause ne venant autoriser cette fonction à l’extérieur du bâtiment et en l’absence de mention expresse de l’usage exclusif d’une ou plusieurs places de stationnement, la pratique de la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES consistant à déposer, plusieurs mois dans l’année, des palettes de sacs de sel sur l’aire de stationnement, constitue un trouble manifestement illicite au droit de propriété du bailleur.

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin d’examiner la question du péril imminent concernant le mur, la cour fera droit à la demande d’enlèvement sous astreinte comme il sera précisé au dispositif de la décision. L’ordonnance dont appel sera donc infirmée.

Afin de préserver le double degré de juridiction, la cour ne se réservera pas la liquidation de l’astreinte.

Il sera fait en outre interdiction à la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES d’occuper l’aire de stationnement par des objets autres que des véhicules, sous peine de 200 € d’amende par infraction constatée.

* sur la provision

La demande de provision se heurte à une contestation sérieuse relativement au préjudice subi par la SCI LEANDIA. Elle sera donc déboutée de cette demande.

* sur les demandes annexes

Dès lors qu’il est fait droit à la demande de l’appelant, il n’y a pas lieu à amende civile.

La SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES supportera les dépens d’appel et de première instance.

Au regard de l’équité et de la situation des parties, la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES sera condamnée à payer à la SCI LEANDIA la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme incluant le coût des constats d’huissier qui n’entrent pas dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme la décision dont appel,

Ecarte des débats les écritures et pièces 7 à 10 transmises par la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES les 15 et 16 mars 2021,

Ne retient les conclusions de la SCI LEANDIA transmises le 17 mars 2021 qu’en tant que conclusions de procédure,

Condamne la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES à enlever les palettes de sacs de sel et tout objet autre que les véhicules automobiles qu’elle aura déposés sur l’aire de stationnement, propriété de la SCI LEANDIA , située devant le local donné à bail commercial, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée,

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte,

Fait interdiction à la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES d’entreposer sur la dite aire de stationnement des sacs de sel ou objets mobiliers autre que des véhicules automobiles,

Dit qu’ à l’issue de l’enlèvement ci-dessus ordonné et si besoin une fois l’astreinte liquidée, toute infraction constatée par huissier fera l’objet d’une pénalité de 200 €,

Déboute la SCI LEANDIA de sa demande de provision,

Dit n’y avoir lieu à amende civile,

Condamne la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES à payer à la SCI LEANDIA la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS PISCINE PYRÉNÉES ATLANTIQUES aux dépens d’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par M^me X, Président, et par M^me F, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

E F G X