CD/CD

Numéro 21/04688

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/12/2021

Dossier : N° RG 20/00745 -

N° Portalis DBVV-V-B7E-

HQPG

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

C J-

Z

SCP C J- Z & F Z

C/

X, Y, E A

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Décembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Octobre 2021, devant :

Madame O, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame ASSELAIN, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

Le dossier a été communiqué au Ministère Public le 19 novembre 2020.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

Maître C DZ

prise en sa qualité de notaire associée au sein de la SCP C DZ & F Z

[…]

[…]

SCP C DZ & F Z

[…]

[…]

Représentées par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistées de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur X, Y, E A

101 Route de Bouilh-Péreuilh

[…]

Représenté par Maître CHAUMONT de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES

Assisté de Maître QUILLIVIC, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 04 FEVRIER 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 18/00171

EXPOSE DU LITIGE

M. X A, agriculteur, et M. G H, propriétaire de divers terrains, ont conclu le 3 janvier 1991 un bail à ferme contenant plusieurs parcelles situées à Peyrun.

Selon acte authentique reçu le 5 février 2013 par Maître C DZ, M. G H a vendu en viager la nu-propriété de ses parcelles à un autre agriculteur, M. I B aux conditions suivantes :

— un bouquet à hauteur de 20.000 €

— une rente viagère d’un montant de 6.000 € par an (500 € par mois).

Le projet d’acte n’a pas été notifié à M. X A en vue de l’exercice de son droit de préemption.

M. G H est décédé le […].

Par jugement du 1er septembre 2015, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes, saisi par M. X A a annulé la vente au motif que le fermier n’a pas été mis en mesure d’exercer son droit de préemption.

Suite à une offre présentée par M. X A le 12 décembre 2017, les ayants droit de M. G H lui ont vendu une partie des parcelles objet de l’acte annulé, au prix de 72.000 €, par acte authentique en date du 29 novembre 2018.

L e 5 f é v r i e r 2 0 1 8 , M . C h r i s t i a n P A N I S S I E R E S a a s s i g n é l a S C P « H é l è n e DZ et F Z'» ainsi que Maître C J- Z devant le tribunal de grande instance de Tarbes aux fins de voir engager leur responsabilité suite à la vente intervenue le 5 février 2013.

Par jugement contradictoire en date du 4 février 2020, le tribunal’a :

— déclaré la SCP « C DZ et F Z » responsable des préjudices causés à M. X A suite à la violation de son droit de préemption lors de la vente intervenue le 5 février 2013 entre M. G H et M. I B ;

— condamné la SCP « C DZ et F Z » à payer à M. X A la somme de 56.669,63 € en réparation de tous ses préjudices ;

— condamné la SCP « C DZ et F Z » à payer à M. X A la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCP « C DZ et F Z » aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 4 mars 2020, la SCP C DZ & F Z et Maître C J- Z ont interjeté appel de cette décision qu’ils critiquent en chacune de ses dispositions.

Suivant leurs conclusions déposées le 18 mai 2020, Maître C J- Z et la SCP C DZ & F Z demandent à la cour :

— de déclarer la SCP DZ & F Z et Maître C DZ recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tarbes du 4 février 2020 (RG n°18/00171) en ce qu’il a retenu que la faute de Maître DZ a causé un préjudice à M. X A.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— de dire et juger qu’il n’est établi aucun lien de causalité entre la faute de la SCP S A R R E L A B O U T – B E R G E R E T & P a t r i c k B E R G E R E T e t d e M a î t r e H é l è n e DZ et le préjudice invoqué par M. X A,

— de dire et juger que M. X A ne démontre nullement sa volonté d’acquérir les biens pour lesquels il disposait d’un droit de préemption prévu par la loi.

En conséquence,

— de débouter M. X A purement et simplement de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire,

— de dire et juger que le préjudice subi réside dans l’insatisfaction de M. X A à pouvoir exercer son droit de préemption.

En conséquence,

— de débouter M. X A purement et simplement de toutes ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire,

— de dire et juger que le préjudice subi réside dans une perte de chance de ne pas avoir pu acquérir le bien.

En conséquence,

— de débouter M. X A purement et simplement de toutes ses demandes.

En tout état de cause,

— d e c o n d a m n e r M . C h r i s t i a n P A N I S S I E R E S à v e r s e r à M a î t r e H é l è n e DZ et à la SCP C DZ et F Z la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. X A aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Jean-François ARIES, avocat, aux offres de droit, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant ses conclusions déposées le 7 août 2020, M. X A demande à la cour :

— de recevoir M. X A en ses demandes, fins et conclusions ;

— de constater la méconnaissance par Maître C J- Z, notaire et associée de SCP C DZ et F Z, des dispositions notamment de l’article L. 412-8 du code rural et de la Pêche maritime et du droit de préemption dont bénéficiait M. A en tant que fermier sur les parcelles dont était propriétaire M. G H lors de l’établissement de l’acte de vente du 5 février 2013,

— de confirmer le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu’il a :

° déclaré la SCP C DZ et F Z responsable des préjudices causés à M. A à la suite de la violation de son droit de préemption lors de la vente intervenue le 5 février 2013,

° condamné la SCP C DZ et F Z à payer à M. X A les sommes de 43.446,50 € au titre de la différence du prix des parcelles, 6.585,60 € au titre de la différence du coût du prêt, 801,60 € au titre du supplément des droits fiscaux et frais notariés, 3.063,91 € au titre du préjudice économique tiré des frais de procédure engagés en vue de l’annulation de la vente litigieuse et 2.000 € au titre des frais de procédure, outre les dépens ;

— d’infirmer le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu’il n’a pas déclaré Maître C DZ responsable ni ne l’a condamnée in solidum avec la SCP C DZ et F Z, et en ce qu’il a alloué à M. A les sommes de 1.271,12 € au titre des fermages et de 1.500 € au titre du préjudice tiré de la perte de chance d’acquérir un patrimoine supplémentaire ;

Statuant à nouveau :

— de juger Maître C J- Z responsable des préjudices subis par M. A et la condamner in solidum avec la SCP C DZ et F Z de toutes les condamnations dès lors qu’elle n’étaye pas dans quelle mesure la SCP C DZ et F Z serait seule responsable des chefs de condamnations ;

— d’appliquer le coefficient de 80 % aux préjudices subis par M. X A au titre de la perte de chance ;

— de condamner Maître C J- Z et la SCP M^e C DZ et M^e F Z notaires associés in solidum à payer à M. X A la somme de 5.395,78 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tiré du paiement des fermages de 2014 à 2018 et la somme de 3.843,80 € au titre de la perte de chance d’acquérir une valeur patrimoniale supplémentaire (1 ha 35 ca 77 de parcelles de terre supplémentaires) ;

— de débouter Maître C J- Z et la SCP M^e C DZ et M^e F Z notaires associés de l’ensemble de leurs demandes ;

— de condamner Maître C J- Z et la SCP M^e C DZ et M^e F Z notaires associés in solidum à payer à M. X A la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2021.

MOTIFS

La faute du notaire qui a omis de notifier le projet de vente à M. X A, fermier titulaire d’un droit de préemption, a été retenue par le premier juge suivant des motifs pertinents que la cour adopte. Les appelantes ne contestent d’ailleurs pas cette faute.

Seuls sont discutés le lien de causalité et le préjudice.

Sur le préjudice économique tiré des frais de procédure engagés afin de faire annuler la vente

C’est par une juste appréciation que le premier juge a retenu qu’en raison de la faute du notaire qui a fait perdre à M. X A son droit de préemption, ce dernier s’est trouvé contraint d’intenter une action en justice en annulation de la vente.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a chiffré ce préjudice à la somme de 3.063,91 € (honoraires d’avocat et d’huissier).

Sur le lien de causalité avec les autres chefs de préjudice

M. X A ayant finalement acquis une partie des parcelles vendues en 2013, il demande à titre de dommages et intérêts, la différence entre les sommes engagées pour cet achat (prix de vente et coût du crédit) et celles qu’il aurait déboursées s’il avait fait usage de son droit de préemption.

Maître C DZ et la SCP C DZ et F Z exposent qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué du fait du surcoût de l’acquisition des parcelles, au motif que rien n’établit que M. X A aurait fait usage de son droit de préemption en 2013. Elles font valoir :

— que M. X A n’était nullement obligé d’acheter lorsqu’il l’a fait en 2018 ;

— au moment de la vente, en 2013, l’aléa tenant au coût final compte tenu de la rente viagère était entier, les conditions alors proposées n’auraient pas été nécessairement acceptées par M. X A,

— M. X A n’avait formulé aucune offre à M. G H précédemment à la vente annulée ;

— lors de l’instance en annulation de la vente, il n’a pas usé de la faculté de substitution que lui offrait l’article L412-10 du code rural.

Le premier juge a justement observé que la question qui se pose est celle de savoir si, en l’absence de faute du notaire, M. X A aurait fait usage de son droit de préemption et acquis les parcelles aux conditions offertes à M. B et que le préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance.

La volonté de M. X A d’acquérir les terres qu’il exploitait en fermage résulte :

— de ce qu’il a engagé des frais et de l’énergie pour faire annuler la vente intervenue entre M. G H et M. B ;

— de ce qu’il a fait une offre d’achat en 2017, à un prix bien supérieur à celui que M. B a versé,

— de s’engager dans un contrat de prêt, alors même que l’issue d’une procédure contre le notaire n’est jamais acquise a priori.

Ces éléments permettent de considérer que M. X A présentait une forte motivation pour devenir propriétaire des parcelles en cause.

L’âge du crédit rentier au moment de l’acte, à savoir 88 ans, n’était pas de nature à le dissuader de contracter.

Le fait que M. X A n’était pas obligé d’acheter les parcelles en 2018 est inopérant quant à la recherche de l’ampleur de la perte de chance. La persévérance dont il a fait preuve démontre au contraire sa volonté forte et durable, dont peut se déduire une forte probabilité d’acquisition du bien s’il lui avait été présenté en 2013.

De même, aucune conséquence ne peut être tirée de l’absence d’offre formée auprès de M. G H précédemment à la vente de 2013.

En ce qui concerne l’absence de demande de substitution lors de l’instance en annulation de la vente, les dispositions de l’article L412-10 du code rural ne permettaient pas à M. X A de prétendre à cette substitution.

En effet, ce texte permet la substitution d’acquéreur à des conditions limitativement énumérées, à savoir :

— lorsque le propriétaire a vendu le fonds à un tiers avant l’expiration des délais reconnus au fermier pour exercer son droit de préemption (délai de 2 mois),

— lorsque le propriétaire a vendu le fonds à un tiers à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés au preneur dans la notification qui lui a été adressée,

— lorsque le propriétaire exige du preneur des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir.

Ces trois situations supposent que les conditions de la vente aient été notifiées au fermier.

Le défaut de notification de l’offre au preneur, qui ne fait courir aucun délai de préemption et ne lui permet pas de connaître les conditions de la vente n’entre pas dans les conditions visées à l’article L412-10 et ne peut donc emporter, fût-elle demandée, la substitution d’acquéreur.

Par suite, le fait pour M. X A de ne pas avoir formé une demande de substitution ne peut pas s’analyser comme une incertitude quant à sa volonté d’acquérir au jour de la vente.

En conséquence de cet ensemble d’éléments, le premier juge a fait une juste appréciation des faits de la cause en retenant que la faute du notaire a entraîné pour M. X A une perte de chance d’acquérir le bien aux conditions de l’acte du 5 février 2013 à hauteur de 80 %.

Sur le préjudice tiré de la différence de prix des parcelles

M. X A a acquis une partie des parcelles initialement vendues, pour une surface totale de 15 ha 51 a 16 ca au prix de 72.000 €.

Le prix de vente tel qu’issu de l’acte du 5 février 2013 dont M. X A a été évincé était de 20.000 € outre une rente viagère annuelle de 6.000 €. Suite au décès du vendeur, le prix effectivement payé par M. B, qui est celui qui aurait été versé par l’intimé s’il avait pu

faire usage de son droit de préemption s’est élevé à la somme de 27.500 € pour une surface de 24 ha 11 a 10 ca (correspondant aux parcelles dont M. X A était fermier). Rapporté aux parcelles finalement acquises par M. X A (15 ha 51 a 16 ca), le prix qu’il aurait payé en 2013 aurait été de 17.692 €.

Ainsi le préjudice subi par M. X A constitué par le supplément de prix à hauteur d’une perte de chance de 80 % s’élève à (72.000 – 17.692) x 80 % = 43.446,40 €. Le jugement sera confirmé.

Sur le préjudice tiré de la différence de frais bancaires, du supplément de droits fiscaux et frais notariés

M. X A justifie de la différence de coût du crédit s’il avait emprunté 17.500 € au lieu de 72.000 €. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice de 6.585,60 € (80% de 8.232 €).

Sur le préjudice tiré des fermages versés de 2014 à 2018

M. X A demande l’indemnisation des fermages qu’il n’aurait pas payés s’il était devenu propriétaire en 2013. Le premier juge a considéré qu’il ne justifiait de leur paiement que pour l’année 2014.

Or, l’acte en date du 29 novembre 2018 par lequel M. X A a finalement acquis une partie des parcelles en cause mentionne (page 5) que 'l’acquéreur règle ce jour au vendeur qui le reconnaît et en consent quittance, directement et par la comptabilité de l’office notarial, le montant des fermages pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017, soit la somme de 6.344,73€'.

M. X A s’est donc bien acquitté des fermages entre 2013 (date de la vente à M. B) et 2017. Lui sera donc allouée la somme de 80 % x 6.344,73 = 5.075,78 € en réparation de ce préjudice, en tenant compte d’une perte de chance de 80 %.

Sur la perte de chance d’acquérir un patrimoine supplémentaire

La vente intervenue en 2018 n’a pas permis à M. X A d’acquérir la totalité des parcelles cédées en 2013 en violation de son droit de préemption. La proportion de 80 % de perte de chance doit être appliquée à ce poste de préjudice, soit 80 % x [ 1 ha 35 ca 77 a x 72.000 / 15ha 38ca 74a – 1.548,53 (valeur d’achat en 2013) ]= 3.843,48 €.

Le jugement sera réformé sur ce poste de préjudice.

En conclusion,

Le préjudice subi par M. X A du fait de la faute du notaire est fixé à la somme totale de 62.015,17 €.

Sont tenus au paiement de cette somme, Maître C J- Z qui a établi l’acte et la SCP au sein de laquelle elle s’inscrit.

Le jugement déféré sera réformé quant au montant du préjudice.

Le premier juge n’a pas statué sur la responsabilité de Maître C J- Z, limitant sa décision à celle de la SCP. La cour statuera sur l’omission.

Maître C DZ et la SCP C DZ et

F Z seront condamnées in solidum à payer à M. X A la somme de 62.015,17 € en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Maître C DZ et la SCP C J Z et F Z supporteront les dépens d’appel et de première instance, in solidum.

Au regard de l’équité, elles seront condamnées in solidum à payer à M. X A la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel, outre celle de 2.000 € au titre des frais de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

C o n f i r m e l e j u g e m e n t d o n t a p p e l e n c e q u ' i l a d é c l a r é l a S C P « H é l è n e DZ et F Z » responsable des préjudices causés à M. X A suite à la violation de son droit de préemption lors de la vente intervenue le 5 février 2013 entre M. G H et M. I B,

Le réforme sur le montant du préjudice,

Statuant à nouveau et statuant sur le chef omis,

Condamne in solidum Maître C J- Z et la SCP C DZ et F Z à payer à M. X A la somme de 62.015,17 € en réparation de son préjudice,

Condamne in solidum Maître C J- Z et la SCP C DZ et F Z à payer à M. X A la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel, outre celle de 2.000 € au titre des frais de première instance.

Le présent arrêt a été signé par M^me O, Présidente, et par M^me M, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

L M N O