TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 08/04/2025

à : Madame [N] [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 08/04/2025

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08356 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZJR

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [M], domicilié : chez Son mandataire la Société [K] CHARPENTIER, [Adresse 3]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [N] [L], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08356 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZJR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 mai 2009, M. [Z] [M] a donné à bail à Mme [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 620 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, M. [Z] [M] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 10 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, M. [Z] [M] a fait assigner Mme [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé pour vente notifié le 17 octobre 2023,ordonner l’expulsion de Mme [N] [L] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,ordonner la séquestration au frais, risques et périls de Mme [N] [L] des meubles laissés dans les lieux ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,fixer à compter du 10 mai 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle au montant résultant du contrat résilié et la condamner à payer cette indemnité jusqu’à la complète libération des lieux,condamner Mme [N] [L] à lui payer la somme de 11 829,26 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 7 février 2025, M. [Z] [M], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 11 828,50 euros.

Mme [N] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique avoir fait une demande auprès du fonds de solidarité pour le logement pour une somme de 11 000 euros. Elle expose avoir eu une baisse importante de revenus mais percevoir désormais un salaire de 2 900 euros, et rechercher un logement elle a déposé une demande de logement social depuis 7 ans, son recours DALO a été rejetée. Enfin elle soutient que l’appartement n’est pas vendable car des travaux dans l’immeuble voisin ont fait bouger les fondations, elle précise ne pas avoir pu fermer sa porte pendant plusieurs jours et ne pas pouvoir utiliser toutes les pièces de l’appartement.

Enfin, elle transmet l’évaluation social qui a été réalisé dans le cadre de la prévention des expulsions locatives.

Il sera référé aux écritures soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à Mme [N] [L] a commencé à courir le 11 mai 2009 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 11 mai 2012 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 11 mai 2021, pour expirer le 10 mai 2024 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par acte d’huissier délivré le 17 octobre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 240 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que la défenderesse n’a pas exercé son droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et qu’elle continue néanmoins d’occuper les lieux précédemment pris à bail.

Il appartient à Mme [N] [L] qui invoque le caractère frauduleux du congé d’en apporter la preuve. Cependant, elle ne produit aucun élément en ce sens. Et il convient de préciser que les troubles qu’elle invoque à savoir l’impossibilité de fermer la porte ou d’utiliser le logement dans son intégralité peuvent faire l’objet d’une action en indemnisation de sa part.

Il convient donc de constater que le congé est régulier au fond, et que le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet de ce congé le 10 mai 2024 à minuit.

Mme [N] [L] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 10 mai 2024 à minuit et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 11 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [N] [L], qui ne justifie pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, a déjà bénéficié, de fait, de délais depuis l’expiration du contrat de bail, le 10 mai 2024, et il sera rappelé qu’elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire et sa demande de délai sera rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [N] [L] est redevable des loyers et charges jusqu’au 10 mai 2024, date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due s’élève à 11 828,50 euros au 4 février 2025 (mensualités de février 2025 et paiement du 04/02/2025 inclus). Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Mme [N] [L], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 11 828,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 6 609,16 euros et à compter de la date de la présente décision pour le surplus en application des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, compte tenu des paiement intervenus après l’assignation.

Mme [N] [L] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08356 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZJR

Le montant de l’arriéré locatif et la situation actuelle de Mme [N] [L] ne permettent pas d’envisager un règlement de l’arriéré locatif dans le délai légal susvisé. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, Mme [N] [L] devra verser à M. [Z] [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [N] [L] par M. [Z] [M] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 6 mai 2009 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 10 mai 2024,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, formulée par Mme [N] [L],

ORDONNE à Mme [N] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [N] [L] à verser à M. [Z] [M] la somme de 11 828,50 euros (décompte arrêté au 4 février 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 6 609,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délai pour payer la dette,

CONDAMNE Mme [N] [L] à verser à M. [Z] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Mme [N] [L] à verser à M. [Z] [M] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection