CF/CD

Numéro 23/02478

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 12/07/2023

Dossier : N° RG 22/02742 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IKZM

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

[Z] [S],

[D], [O] [W]

C/

[K] [M] [J]

épouse [F]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Juillet 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Mai 2023, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [Z] [S]

née le 14 juin 1979 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [D], [O] [W]

né le 05 avril 1978 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés et assistés de Maître MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [K] [M] [J] épouse [F]

née le 25 août 1951 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES – ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 28 SEPTEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 22/00214

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 novembre 2021, Madame [Z] [S] et Monsieur [D] [W] ont acquis deux immeubles situés sur la commune de [Localité 8]. Dès la prise de possession, ils ont constaté la présence de nombreux vices affectant la construction dont ils ont fait part à la venderesse tels que le poêle à granulés inutilisable, des problèmes dans l’alimentation et l’évacuation en eau dans la buanderie et de multiples déformations dans les lambris. Après démontage de certaines parties, d’autres défauts sont apparus tels que des trous béants dans les plafonds, l’installation de nids de rongeurs vivant dans les murs et de la peinture au plomb au stade d’effritement.

Par acte d’huissier en date du 24 juin 2022, Madame [Z] [S] et Monsieur [D] [W] ont fait assigner Mme [K] [J] épouse [F], devant le président du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins d’obtenir la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise.

Suivant ordonnance contradictoire en date du 28 septembre 2022 (RG n° 22/00214), le juge des référés a  :

— rejeté la demande d’expertise de Mme [S] et M. [W],

— condamné Mme [S] et M. [W] à verser à Mme [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] et M. [W] aux dépens.

Le juge des référés a constaté que les requérants produisent des factures de travaux ou de fournitures au nom de Mme [F], antérieurs à leur acquisition, et des devis à leur nom, mais aucun constatation technique démontrant l’existence des désordres qu’ils invoquent pour solliciter une expertise pour conclure à l’absence de motif légitime.

Madame [Z] [S] et Monsieur [D] [W] ont relevé appel par déclaration du 10 octobre 2022 (RG n° 22/02742), critiquant l’ordonnance dans l’ensemble de ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 31 octobre 2022, Madame [Z] [S] et Monsieur [D] [W], appelants, entendent voir la cour :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Madame [S] et Monsieur [W],

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 28 septembre 2022,

— ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal de choisir avec pour mission :

— se rendre sur les lieux,

— convoquer et entendre les parties,

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les désordres allégués et vices affectant les deux immeubles et le jardin,

— fournir tous les éléments techniques de faits de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie à la suite du dépôt du rapport, de déterminer les responsabilités encourues,

— évaluer les préjudices subis,

— indiquer et chiffrer les travaux nécessaires à la réfection des désordres et vices,

— chiffrer le coût des remises en état et des dommages et troubles de jouissance consécutifs subis par les requérants,

— condamner Mme [K] [F] née [J] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les moyens de Madame [S] et de Monsieur [W] sont les suivants :

— l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de son action ;

— les acquéreurs ont découvert des défauts affectant la construction qui ont été dissimulés comme des trous béants dans les plafonds et les murs participant à l’installation d’une trentaine de nids de rongeurs vivants, une peinture au plomb qui recouvrait les murs cachant l’effritement de ces derniers, du manque d’aération des murs recouverts de lambris,

— le motif légitime est donc justifié et les acquéreurs entendent contester l’application de la clause contenue dans l’acte de vente pour un non-recours en cas de vices cachés puisque le vendeur avait connaissance des vices.

Par conclusions déposées le 30 novembre 2022, Madame [K] [J] épouse [F], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, entend voir la cour :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise de Mme [S] et M. [W],

— condamné Mme [S] et M. [W] à verser à Mme [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] et M. [W] aux dépens,

y ajoutant,

— condamner Mme [S] et M. [W] à verser à Mme [F] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] et M. [W] aux dépens de la procédure d’appel.

Les moyens de Madame [F] sont les suivants :

— Madame [F] invoque les dispositions des articles 145 et 146 du code de procédure civile ;

— les demandeurs ne produisent aucune pièce de nature à démonter l’existence d’un motif légitime ;

— l’acte de vente a prévu une clause d’exonération des vices cachés ;

— les diagnostics réalisés font état de la présence de plomb, des anomalies sur l’installation intérieure d’électricité et des consommations énergétiques en classe G.

Vu l’ordonnance de clôture du 17 mai 2023.

MOTIFS

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il convient d’observer au préalable que les appelants acquéreurs des deux immeubles litigieux ne produisent pas l’acte de vente du 10 novembre 2021, lequel a néanmoins été produit par la venderesse Madame [F].

Les consorts [S]/[W] font état de multiples désordres affectant les deux immeubles situés à [Adresse 1] (64) acquis pour la somme totale de 140 000 €.

Or, dès lors que la mention dans la désignation du bien précise : deux maisons d’habitation 'à rénover', les acquéreurs n’étaient pas en droit d’attendre des maisons exemptes de défauts alors que des travaux étaient à entreprendre. Le terme 'rénover’ ne peut être assimilé à un rafraîchissement. Aussi, les désordres affectant le [Adresse 3] tels que relevés par constat du 31 janvier 2023 portant sur les jours de la toiture ne peuvent être retenus et quant à la présence d’un tuyau de fumisterie en matière manifestement fibro-amiantée, l’acte notarié page 21 a précisé que pour l’immeuble 2 le diagnostic a repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, ce que les acquéreurs ne pouvaient donc ignorer.

Quant à l’immeuble 1 situé [Adresse 2], il a été précisé en pages 15 et suivantes de l’acte authentique que des travaux ont été effectués portant sur la mise aux normes de l’électricité, la chape dans la maison et l’installation du réseau eau potable et eaux usées, une murette pour empêcher l’infiltration depuis le jardin, la réfection toiture et balcon, le poêle à granulés et poêle à bois, la réfection de la salle de bains, la peinture des volets et la peinture intérieure. Il a été mentionné que l’acquéreur est averti de l’importance de se faire fournir par le vendeur toutes les factures de travaux et il a été indiqué que les entreprises ayant participé aux travaux étaient l’entreprise Electricité générale Ducamp Laurent, Goarderes Jean-Paul pour la chape dans la maison et la murette, l’EURL Peyroutou pour la réfection de la toiture, du plancher du grenier et balcon, et le poêle à bois entreprise Atre et Pierre Créations. Il a été noté que les assurances responsabilités obtenues de la part de certaines entreprises susvisées étaient annexées et que l’acquéreur a requis la signature de l’acte de vente en cet état. Or, les annexes ne sont pas produites. Néanmoins, alors qu’il existe une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au profit de la venderesse et que des travaux ont été réalisés par des entrepreneurs professionnels, dont il est constant que les appelants ont eu les factures puisqu’ils les produisent eux-mêmes, ces derniers ne peuvent prétendre que les désordres invoqués étaient connus de la venderesse antérieurement à la vente. En outre, le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité du 19 juillet 2021 a conclu à des anomalies auxquelles il fallait remédier ce qui est indiqué dans l’acte notarié en page 21.

En outre, des échanges de courriers ne peuvent venir établir la réalité de ces désordres, ni un devis de menuiseries. Il n’est produit aucun élément de nature à établir le dysfonctionnement du poêle à granulés.

Le constat du 31 janvier 2023 sur la maison n° 1 relève que le sol de la soupente escalier est constitué de terre battue, ce qui était visible lors des visites.

Il est également relevé par le commissaire de justice que sur le mur du séjour Est il est constaté la présence de lais de peinture de couleur vert olive manifestement ancienne et que les solives du linteau fenêtre Nord Est sont fortement dégradées et qu’il y a des traces d’infestation d’insectes xylophages et des phénomènes de pourrissement. D’une part, ces désordres sont apparents, d’autre part, ces éléments n’ont pas l’objet des travaux au vu des factures précitées, et ces éléments doivent être considérés dans les travaux à entreprendre dans le cadre de la rénovation de la maison, la vente portant sur une maison à rénover, y compris celle située au [Adresse 2].

En conséquence, aucun désordre n’est caractérisé susceptible de constituer un motif légitime de nature à favoriser le succès d’une action en garantie de vices cachés.

L’ordonnance de référé qui a rejeté l’organisation d’une expertise sera donc confirmée.

L’équité commande d’allouer à Madame [F] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant :

Condamne Madame [Z] [S] et Monsieur [D] [W] à payer à Madame [K] [J] épouse [F] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Z] [S] et Monsieur [D] [W] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE