Cour d'appel de Pau, 1re chambre, 10 décembre 2024, n° 24/00944

CA Pau
Infirmation 10 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Défaut de pouvoir du représentant du Syndicat des copropriétaires
La cour a constaté que les assignations étaient viciées par une irrégularité de fond, car la société mentionnée comme représentant n'était pas un syndic et n'avait donc pas qualité pour représenter le Syndicat en justice.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la nullité des assignations
La cour a jugé que le Syndicat des copropriétaires, en succombant, devait être condamné à rembourser les frais irrépétibles exposés par la SAS Le Six.
Accepté
Droit aux dépens en raison de la décision favorable
La cour a statué que le Syndicat des copropriétaires, en perdant l'affaire, devait supporter les dépens de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 10 déc. 2024, n° 24/00944
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	24/00944
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie DEYTSBenjamin JAMIJérôme PAUVERTStéphanie OLALLOPascale HAURIE
Cabinet(s) :	LEXE ASSOCIESSCP HAURIE-IBANEZ
Parties :	S.A.S. LE SIX c/ S.C.I. [ Adresse 7, Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

AB/LCC

Numéro 24/03745

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/12/2024

Dossier : N° RG 24/00944

N° Portalis DBVV-V-B7I-IZXA

Nature affaire :

Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

Affaire :

S.A.S. LE SIX

Syndicat des copropriétaires

de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 7]

[Adresse 7]

S.C.I. [Adresse 7]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Novembre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente et Madame de FRAMOND, Conseillère,

assistées de M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, présent à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame de FRAMOND et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. LE SIX

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Virginie DEYTS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, et assistée de M^e Jérôme PAUVERT de a SELARL DESTREMAU ASSOCIES membre de la AARPI LEXE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [Adresse 7] représenté par son Syndic, le Cabinet AGENCE DE LA CÔTE D’ARGENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Stéphanie OLALLO, avocate au barreau de MONT-DE-MARSAN et assistée de M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. [Adresse 7], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Pascale HAURIE de la SCP HAURIE – IBANEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 11 JANVIER 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 22/01429

EXPOSE DU LITIGE :

La résidence [Adresse 7], située à [Localité 8] (40) et soumise au statut de la copropriété, est composée en rez-de-chaussée d’un local commercial, propriété de la SCI [Adresse 7], et initialement exploité par la société Essence-Ciel suivant contrat de bail du 07 mai 2015.

Par acte du 27 janvier 2021, la société Essence-Ciel a cédé son droit au bail à la SAS Le Six, avec l’accord du bailleur, la SCI [Adresse 7], intervenu à l’acte.

Estimant que la SAS Le Six exerçait dans les lieux une activité de restauration prohibée par le règlement de copropriété et les clauses du contrat de bail, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à sa locataire par exploit d’huissier de justice du 07 Juillet 2021 une sommation d’avoir à cesser toute activité de cuisine incommodant les copropriétaires.

Par courrier recommandé du 20 avril 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a mis en demeure la SCI [Adresse 7] de sommer sa locataire d’avoir à cesser toute activité de restauration.

La SCI [Adresse 7] a fait délivrer à sa locataire par exploit d’huissier de justice du 24 mai 2022 une nouvelle sommation d’avoir à cesser toute activité de restauration.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a renouvelé le mandat de son syndic de copropriété, le cabinet Agence de la Côte d’Argent.

Par actes des 19 et 21 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a fait assigner la SCI [Adresse 7] et la SAS Le Six devant le tribunal judiciaire de Mont-De-Marsan aux fins notamment de résiliation judiciaire du bail de la SAS Le Six en raison de la violation du règlement de copropriété par son activité.

Par conclusions d’incident du 02 mai 2023, la SCI [Adresse 7] a soulevé devant le juge de la mise en état l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Mont-De-Marsan au profit de celui de Dax.

Par conclusions d’incident en réplique, la SAS Le Six a sollicité du juge de la mise en état qu’il prononce la nullité de l’action introduite par le Syndicat des copropriétaires en raison d’un vice de fond affectant les assignations introductives d’instance.

Suivant ordonnance contradictoire du 11 janvier 2024 (RG n°22/01429), le juge de la mise en état a :

— rejeté l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la SCI [Adresse 7],

— rejeté l’exception de nullité soulevée par la SAS Le Six,

— débouté l’ensemble des parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’incident et en matière de dépens d’incident,

— renvoyé le dossier à la mise en état.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que les dispositions dérogatoires du décret du 27 décembre 2021 prévoyant que le tribunal judiciaire de Dax est seul compétent dans le ressort des tribunaux judiciaires des Landes pour statuer sur les actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce ne sont pas applicables en l’espèce au regard de la demande de résiliation du bail du Syndicat des copropriétaires qui est fondée sur un règlement de copropriété et des dispositions du code civil et ne s’articule pas sur les textes visés au décret, aucune clause résolutoire n’étant invoquée à l’appui de la demande de résiliation,

— que la nullité soulevée par la SAS Le Six est une nullité sans grief, mais que le Syndicat des copropriétaires a couvert l’irrégularité en justifiant d’une part avoir régularisé un contrat de syndic avec l’EURL Agence de la Côte d’Argent, ayant l’activité de syndic, le 10 juin 2023, de sorte que ce syndic a qualité pour représenter le Syndicat des copropriétaires en justice, et d’autre part en mentionnant cette EURL comme son représentant, dans les conclusions déposées devant le juge de la mise en état.

Par déclaration du 26 mars 2024 (RG n°24/00944), la SAS Le Six a relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté l’exception de nullité soulevée par la SAS Le Six,

— renvoyé le dossier à la mise en état.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Le Six, appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et en ses présentes conclusions, exceptions et demandes,

— les déclarer recevables et bien fondées,

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de son exception de nullité et a renvoyé le dossier à l’audience de mise en état (du 26 mars 2024),

Puis, statuant à nouveau,

— dire et juger constitutif d’un vice de fond le défaut de pouvoir de la société mentionnée dans les assignations du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] comme en étant le représentant,

— dire et juger que ce vice de fond est non régularisable, et en toute hypothèse non régularisé,

— prononcer en conséquence la nullité de l’action introduite par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], et des deux assignations y afférentes,

— constater l’extinction de l’instance,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager dans la présente instance, ce en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de M^e Virginie Deyts, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 117 et 119 du code de procédure civile :

— que seul le syndic peut valablement représenter le Syndicat des copropriétaires en justice,

— que la société mentionnée dans les assignations du Syndicat des copropriétaires en qualité de représentant est dépourvue de tout pouvoir pour ce faire, étant une société commerciale exerçant une activité de restauration, non détentrice d’une carte de syndic,

— que lesdites assignations n’ont donc pu valablement saisir le tribunal, sans qu’elle ait à justifier d’un grief pour solliciter cette nullité, qui n’est pas susceptible de régularisation, en tout état de cause pas par un acte de différente nature (conclusions devant le juge de la mise en état).

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI [Adresse 7], intimée, demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la demande de la SAS Le Six,

— dire et juger qu’elle s’en remet à justice sur la demande de nullité de l’acte introductif d’instance,

— condamner la partie succombante à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’appel.

Au soutien de ses demandes, elle rappelle seulement que le nom exact de sa locataire est la société Le Six.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a conclu le 18 juin 2024.

Par ordonnance du 02 juillet 2024, la présidente de la première chambre de la cour d’appel a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] du 18 juin 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 05 novembre 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS :

Sur la nullité des assignations délivrées par le syndicat des copropriétaires:

Il résulte de l’article 117 du code de procédure civile que «constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— Le défaut de capacité d’ester en justice ;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.»

L’article 121 du code de procédure civile dispose que :

'Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.'

Par ailleurs, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires», et il résulte de l’article 18 du même texte que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi ; seul le syndic a qualité pour représenter en justice le syndicat de copropriétaires.

Enfin, aux termes de l’article 648 du code de procédure civile :

'Tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1° sa date ;

2° a) si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ;

3° les nom, prénoms, demeure et signature du commissaire de justice ;

4° si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.'

En l’espèce, il est constant que les assignations délivrées à la diligence du syndicat des copropriétaires, les 19 et 21 octobre 2022 à la SCI [Adresse 7] et à la SAS Le Six, mentionnent par erreur qu’il agit représenté par la société La Côte d’Argent 'Société à responsabilité limitée au capital de 16.000 €, dont le siège social est situé [Adresse 2] ' [Localité 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 424 034 551", or il est constant que ce n’est pas un syndic mais une société ayant pour activité la restauration.

La confusion vient du fait que le syndic s’appelle 'Agence de la Côte d’Argent'.

Il n’en demeure pas moins qu’en application des textes susvisés, la société assignée en tant que représentant du syndicat des copropriétaires n’est en réalité investie d’aucun mandat et n’a aucune qualité ni aucun pouvoir pour assurer la représentation en justice du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7].

Ainsi, les actes introductifs d’instance délivrés par ce syndicat sont viciés d’une irrégularité de fond, comme l’a retenu le juge de la mise en état.

En revanche, ce dernier ne pouvait considérer que cette irrégularité était couverte par les conclusions déposées ensuite devant lui par le syndicat des copropriétaires et mentionnant son véritable syndic ; il appartenait au syndicat des copropriétaires de faire délivrer de nouveaux actes introductifs d’instance mentionnant son syndic en qualité de représentant légal.

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a débouté la SAS Le Six de son exception de nullité, laquelle sera accueillie.

Sur le surplus des demandes :

L’ordonnance entreprise sera également infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], succombant, sera condamné aux entiers dépens y compris ceux exposés en appel, et à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SAS Le Six la somme de 2.500 €,

— à la SCI [Adresse 7] la somme de 1.000 €,

au titre des frais irrépétibles exposés par elles en première instance et appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SAS Le Six de son exception de nullité, et en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

PRONONCE la nullité des actes introductifs d’instance délivrés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] les 19 et 21 octobre 2022 à l’égard de la SAS Le Six et de la SCI [Adresse 7],

CONSTATE en conséquence l’extinction de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice à payer à la SAS Le Six la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 1.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Virginie Deyts, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE