SF/RP

Numéro 25/01410

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 06/05/2025

Dossier :

N° RG 24/00939

N° Portalis DBVV-V-B7I-IZWY

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

[P] [M]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Mars 2025, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur VIGNASSE, greffier présent à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [P] [M]

né le 30 Juin 1969 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté de Maître Thierry CAZES de la SCP CAZES THIERRY, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1]

Représenté par Me [D] [T], ès-qualités d’administrateur judiciaire, domiciliée [Adresse 5], nommée à cette fonction par ordonnance du 2 mars 2021, renouvelée

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté de Maître Catherine JUNQUA-LAMARQUE, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 05 MARS 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 24/00089

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [M] est copropriétaire des lots 8 et 9, situés au dernier étage de la résidence [Adresse 1] (64).

Par ordonnance du 2 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a nommé Me [D] [T] ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], du fait de sa situation financière obérée et de la nécessité de travaux urgents en toiture à engager au niveau de l’appartement de M. [M].

Par acte du 23 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait assigner M. [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant en référé d’heure à heure, aux fins notamment de le voir enjoindre à laisser pénétrer les artisans et le maître d’oeuvre dans son domicile pour effectuer les visites d’avant travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, et à quitter son domicile à compter du 18 mars 2024 jusqu’à la fin desdits travaux.

Par ordonnance contradictoire du 5 mars 2024 (RG n° 24/00089), le juge des référés a :

fait injonction à M. [M] de laisser pénétrer dans son logement situé au R+4 du [Adresse 1], les artisans et le maître d''uvre pour effectuer les visites d’avant travaux début mars 2024,

fait injonction à M. [M] et tout occupant de son chef de quitter le logement qu’il occupe au [Adresse 1], à compter du 18 mars 2024 jusqu’à la fin des travaux de réfection de la toiture et au plus tard jusqu’au 30 septembre 2024,

désigné la SARL MORAU-LAGUERRE-CAMY, commissaire de justice à [Localité 7], de dresser un état des lieux de l’appartement de M. [M] le 18 mars 2024,

dit qu’il pourra se faire assister au besoin de la force publique et d’un serrurier,

condamné le Syndicat des copropriétaires à verser à M. [M] une provision de 2 736 ' au titre de ses frais de déménagement et garde-meuble ainsi qu’une provision de 700 ' par mois à compter du 18 mars 2024 et jusqu’au 30 du mois suivant la fin des travaux réalisés dans son appartement, selon contrat de maîtrise d''uvre en date du 23 mai 2022,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

déclaré l’ordonnance exécutoire sur minute,

condamné M. [M] aux dépens.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile :

— que la situation d’urgence est caractérisée par la dangerosité de l’immeuble au regard du risque d’infiltrations par la toiture et d’incendie,

— qu’il ressort des pièces versées au débat que les travaux doivent débuter le 18 mars 2024, ce qui justifie la demande à l’encontre de M. [M] de laisser l’accès à son logement courant mars 2024 puis de le libérer à compter du 18 mars 2024, au plus tard jusqu’au 30 septembre 2024 pour préserver ses droits,

— que l’obligation du Syndicat des copropriétaires d’indemniser le préjudice de jouissance de M. [M] n’est pas contestée dans son principe,

— que l’obligation du Syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réfection du logement de M. [M] se heurte à une contestation sérieuse dans son principe et son montant au vu du contrat de maîtrise d’oeuvre qui exclut les travaux de remise en état du logement, ce qui est confirmé par un courrier de l’administrateur provisoire de la résidence,

— que la durée du relogement de M. [M] est prévue du 18 mars 2024 au 30 juin 2024, sans qu’aucun élément ne permette à ce stade de dire si des retards seront à indemniser ; auquel cas, le principe de l’indemnisation du préjudice de jouissance devrait perdurer.

Par déclaration du 26 mars 2024 (RG n° 24/00939), M. [P] [M] a relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné le Syndicat des copropriétaires à verser à M. [M] une provision de 2 736 ' au titre de ses frais de déménagement et garde- meuble, ainsi qu’une provision de 700 ' par mois à compter du 18 mars 24 et jusqu’au 30 du mois suivant la fin des travaux réalisés dans son appartement, selon contrat de maîtrise d''uvre en date du 23 mai 2022,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 février 2025, M. [P] [M], appelant, entend voir la cour :

dire et juger qu’au regard de l’Ordonnance de référé du 5 mars 2024 :

— la fin des travaux se doit de correspondre à la dernière date des levées des réserves, soit le 22 octobre 2024

— l’indemnisation provisionnelle court jusqu’au 30 novembre 2024

— la Copropriété reste devoir à M. [M] la somme provisionnelle de 2.800 ',

infirmer, réformer ou annuler les termes critiqués de l’ordonnance,

Et statuant à nouveau,

dire et juger que :

la fin des travaux doit correspondre à la date de mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble de l’appartement de M. [M],

que 3 mois à compter de cette date future seront alloués pour réalisation des travaux

que de fait, l’indemnisation provisionnelle dûe par la Copropriété pour privation de la jouissance de l’appartement devra couvrir la période du 18 mars 2024 jusqu’à la date mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble et appartement de M. [M] augmentée d’au moins 3 mois,

Subsidiairement,

ordonner une expertise technique confiée à tel expert que la Cour désignera afin de :

vérifier les travaux réalisés et leur conformité aux DTU et aux règles de l’Art,

définir si les désordres constatés sont des défaut de conception, des non conformités et/ou des malfaçons,

qualifier si les désordres constatés sont des vices apparents ou cachés

définir les moyens pour y remédier,

proposer une date à compter de laquelle l’immeuble et l’appartement de M. [M] pourront être qualifiés techniquement de hors d’air et hors d’eau,

condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à M. [P] [M] une provision de 93 502 ' à valoir sur les travaux de réparation et de réaménagement de l’appartement au titre de la reprise des dégradations des parties privatives et de ses troubles de jouissance grave et ce en application de l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965,

condamner sous le même fondement le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à M. [P] [M] une indemnité provisionnelle complémentaire de 19 026,24 ' au titre des frais de déménagement, garde-meuble et loyers arrêtés à mars 2025,

condamner sous le même fondement le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à M. [P] [M] une indemnité provisionnelle complémentaire de 1 252,00 ' par mois à compter d’avril 2025 inclus et ce jusqu’à la date de mise hors d’air et eau + 3 mois,

rejeter l’intégralité des prétentions et demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], pour être irrecevables,

condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à lui payer une indemnité de 5 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux entiers dépens de référé tant de 1ère instance qu’en cause d’appel (en ce compris le coût du constat du 9 août 2024 pour 480 ' TTC), avec dispense de toute participation de sa part à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 d) alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] fait valoir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 9 et 10-1 d) alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— que l’assignation délivrée à son encontre aux fins d’injonction – expulsion sous astreinte était inutile et abusive au regard de sa bonne foi et de ses diligences opérées en temps et en heure pour libérer son logement,

— que les travaux projetés consistaient en la réfection totale de la toiture, entraînaient l’obligation de vider son appartement et sa destruction puis sa réfection totale, laissée à sa charge sur décision unilatérale de l’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires,

— que les travaux programmés du 18 mars au 30 juin 2024 ne tenaient pas compte des retards liés aux travaux, des retards liés aux intempéries, qui se sont effectivement produits, et du temps des travaux de réfection de son appartement, évalué à trois mois, et de leur financement,

— que le procès-verbal de constat du 9 août 2024 établi après les travaux démontre de graves non conformités et malfaçons en toiture qui empêchent tout commencement de travaux de réfection de son appartement,

— que son préjudice de jouissance pour les dégradations affectant son lot ne souffre pas de contestation et imposait au juge des référés de l’indemniser jusqu’à la remise en état de celui-ci,

— qu’il en résulte que l’indemnité provisionnelle doit couvrir une période allant du 18 mars 2024 jusqu’à trois mois après le versement de l’indemnité pour réfection de son appartement, et non un mois après la remise des clés le 30 juillet 2024 au regard de l’état de son appartement toujours inhabitable, les derniers procès-verbaux de réception étant intervenus le 30 septembre 2024 et les levées de réserve sont intervenues le 22 octobre 2024, permettant de maintenir la provision mensuelle au moins jusqu’au 30 novembre 2024, soit 4 mois supplémentaires,

— mais qu’au regard des malfaçons constaté par le procès-verbal du 9 août 2024, il estime que l’immeuble n’est pas hors d’eau/ hors d’air et que la fin de la provision au titre du préjudice de jouissance ne pourra intervenir que 3 mois après la mise hors d’eau et hors d’air de la toiture,

— qu’il est fondé à demander une provision à valoir sur le cours de reconstruction de son appartement dont il n’a jamais accepté qu’il soit à sa seule charge, qui avait été qualifié d’insalubre en raison de la toiture fuyarde, des fissures et du fort taux d’humidité,

— que de même il est bien fondé à réclamer le paiement d’une provision pour les frais de déménagement et de garde-meuble, les loyers pour son relogement qui a dû se faire dans une résidence hôtelière à compter du 1er novembre 2024 suite un désaccord avec sa logeuse précédente Mme [W], l’assurance habitation locataire,

— que la demande reconventionnelle en dommages intérêts pour faux document est irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel et en outre ne peut prospérer la plainte pénale étant en cours, qu’il a bien souscrit un bail verbal avec Mme [W] pour lequel il a d’ailleurs souscrit une assurance.

Par conclusions notifiées le 25 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], intimé, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamné à verser à M. [M] :

une provision de 2 736 ' au titre des frais de déménagement et réaménagement,

Une provision de 700 ' par mois à compter du 18 mars 2024 et jusqu’au 30 du mois suivant la fin des travaux réalisés dans son appartement, soit jusqu’au 30 juillet 2024 pour la somme de 3 116 ' ,

condamner M. [M] au paiement de la somme totale de 10 895,84 ' correspondant au montant actualisé de l’impayé des charges entre les mains de l’administrateur,

condamner M. [M] au paiement de la somme de 5 000 ' à titre de dommages intérêts pour escroquerie par usage de faux

condamner M. [M] au paiement de la somme de 5 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELAS JUNQUA-LAMARQUE & associés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 25-12, 25-13 et 25-14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du code de procédure civile :

— que M. [M] est de mauvaise foi et a contraint l’administrateur provisoire à engager une procédure judiciaire de référé heure à heure à son encontre car il ne payait pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années, et n’a pas coopéré dans le cadre de la mise en place des travaux de réfection de la toiture qui étaient urgents,

— que M. [M] a lui-même souhaité que les travaux de réfection de son appartement soient laissés à sa charge, étant lui-même entrepreneur en maçonnerie, plâtrerie et électricité,

— que le constat d’avant travaux mentionne que l’appartement de M. [M] était en très mauvais état, de sorte qu’il ne peut solliciter sa remise à neuf à la charge du Syndicat des copropriétaires,

— que tous les travaux de toiture sont conformes à la déclaration préalable de travaux déposée et aux prescriptions imposées par l’architecte des bâtiments de France, et que l’ensemble des réserves a été levé,

— que les devis de réfection de l’appartement de M. [M] sont surévalués, et certains n’ont pas lieu d’être compte tenu de l’état antérieur de l’appartement, de sorte qu’un taux de vétusté et de dégradation d’au moins 90 % du coût des travaux devrait en tout état de cause être appliqué,

— que M. [M] a été en mesure de réceptionner son logement suite à l’achèvement des travaux de toiture dès le 9 juillet 2024, soit 9 jours seulement après la date prévisionnelle de fin des travaux,

— que M. [M] ne justifie au soutien de sa demande de provision d’aucun bail écrit, ni du paiement d’un dépôt de garantie, de frais de rédaction de bail et d’établissement d’un état des lieux,

— que les quittances qu’il produit ne peuvent être retenues, en ce qu’elles ne sont pas signées du bailleur, et semblent correspondre à un bail de mobilité, qui ne peut être supérieur à 10 mois, qui ne peut donner lieu au dépôt d’une garantie, et dont le loyer ne peut fluctuer chaque mois,

— que M. [M] reste débiteur de la somme de 10 895,84 ' au titre des charges de copropriété qui lui incombent,

— que M. [M] n’est pas fondé à solliciter le remboursement du constat du 9 août 2024 qu’il a fait établir de sa propre initiative, alors qu’il a été convoqué à deux reprises pour faire établir un constat de réception de son logement après travaux, et ne s’est pas présenté, de sorte que le Syndicat des copropriétaires a engagé des frais inutilement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2025 pour y être plaidée.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires a communiqué deux nouvelles pièces n° 45 et 46. Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré sur ces deux pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des pièces produites n° 45 à 49 produites par le Syndicat des copropriétaires :

Selon l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Les parties se sont expliquées en cours de délibéré sur la notion d’immeuble hors d’eau/ hors d’air.

Toutefois, les photographies et pièces versées par le Syndicat des copropriétaires le jour de l’audience (45 et 46) et en cours de délibéré (47 à 49) doivent être déclarées irrecevables pour être produites après l’ordonnance de clôture.

Sur’ la demande de provision de M. [M] :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il suffit que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable ou contestée pour rendre possible l’octroi d’une provision, quand bien même l’étendue du préjudice ne serait pas encore entièrement déterminée, le juge pouvant restreindre la provision à la partie du préjudice non sérieusement contestable. (Chambre civile 2, du 10 novembre 1998, 96-17.087, Publié)

En l’espèce, M. [M] estime insuffisante la provision qui lui a été allouée pendant son relogement qui a été plus long que prévu et au titre de la réfection de son appartement suite aux travaux sur la toiture de l’immeuble.

Les travaux ont commencé le 18 mars 2024 et devaient être réceptionnés le 9 juillet 2024 mais, en l’absence de M. [M] pourtant avisé par mail, la réception en présence du commissaire de justice a été reportée au 16 juillet. M. [M] en a été avisé par mail et par LRAR à l’adresse de l’immeuble, n’ayant communiqué aucun bail ni adresse de relogement à l’administrateur provisoire. Absent à nouveau le 16 juillet , M. [M] n’a récupéré ses clés que le 9 août 2024.

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice que M. [M] verse au débat du 4 août 2024, constitué essentiellement de photos et de description succincte sans aucune analyse technique, ne suffit pas à démontrer que la toiture présente des malfaçons.

Il n’est pas non plus justifié qu’au jour où la cour statue les jours visibles à travers les pare-pluie à droite de la fenêtre ayant remplacé le chien assis rendent l’immeuble non étanche à l’eau et alors que le placage et l’isolation intérieure, qui restent à faire, réaliseraient la mise hors d’air de la toiture. Il ne démontre en particulier aucune infiltration d’eau dans son appartement depuis la réfection de la toiture et la pose des menuiseries extérieures.

Les quelques réserves mentionnées au procès-verbal ont en outre été levées le 30 septembre 2024, postérieurement à ce procès-verbal du 4 août 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Par conséquent la cour considère que la provision pour privation de jouissance est justifiée uniquement jusqu’au 31 août 2024.

La Cour relève que dans le procès-verbal de constat de l’existant dans l’appartement de M. [M], établi avant travaux le 15 mars 2024, l’appartement est noté dans un état très dégradé et vétuste :

Le sol est recouvert d’un carrelage en mauvais état, certains carreaux sont fracturés, il comporte un défaut de planéité important ; les plinthes sont arrachées ; le plafond n’est que partiellement doublé de BA 13, ils sont bruts ; derrière, les murs sont vétustes et lézardés ; la cuisine est vétuste, fortement endommagée par l’humidité ; la porte d’entrée est ancienne et mesurent moins de 1,70 m ; une fenêtre de la salle d’eau est cassée, colmatée par une plaque ; les WC sont anciens, la douche est vétuste, des carreaux de faïence se décollent, les joints sont moisis ; dans la chambre le sol est recouvert de parquets massifs anciens ayant un défaut de planéité important et dont plusieurs zones sont décolorées ; les plinthes sont arrachées, les murs sont partiellement revêtues de tapisseries anciennes, une importante lézarde de la cloison présente un affaissement ; le plâtre du plafond de la chambre comporte une importante lézarde.

Le procès-verbal établi dans le même appartement de M. [M] le 19 juillet 2024 à la suite des travaux de toitures constate :

Toutes les cloisons et tous les doublages des murs sont démolis, cet appartement n’est plus composé que d’une seule pièce principale et d’une salle d’eau ; le sol est identique à celui constaté avant les travaux. Les murs sont bruts de béton. La charpente de l’immeuble est neuve, les pannes, chevrons et écrans sous toiture sont apparents. Deux fenêtres de toit sont intégrées dans le pan de toit sud-ouest.

Il ressort ainsi de ces deux constats que l’appartement a été vidé de tous ses meubles et équipements, des cloisons intérieures séparant les pièces, ainsi que du doublage du plafond afin de refaire la charpente.

Le coût de l’aménagement intérieur (revêtement murs et sols), et de l’équipement ménager, menuiseries, peinture et salle d’eau ne peut donner lieu à une provision à la charge du syndicat des copropriétaires, s’agissant de la partie privative du lot qui incombe par principe au copropriétaire exclusivement, les travaux n’ayant concerné que la réfection de la toiture.

La cour estime par contre que la prise en charge par le Syndicat des copropriétaires de l’isolation du logement par un doublage et un isolant sous la toiture, et la remise des cloisons intérieures du logement qui ont été retirées pour la réalisation des travaux de charpente est justifiée. Toutefois, cette provision au regard de la contestation sérieuse, ne peut dépasser, au regard de la vétusté des cloisons et du doublage relevée par le commissaire justice et pour lesquels les désordres ont été aggravés par l’inertie de M. [M] qui ne paie pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années, 20 % du devis MENTA produit par M. [M] pour la plâtrerie, soit la somme de 6 874 ' TTC.

Par ailleurs, il ressort des pièces de M. [M] relatives au loyer prétendument payé entre mars et septembre 2024 qu’aucun bail n’est versé au débat, les quittances de loyer ne sont pas signées de la bailleresse indiquée, et celle-ci a même porté plainte le 8 octobre 2024 contre M. [M], qui aurait occupé son logement suite à des manoeuvres.

La souscription d’une assurance habitation à cette adresse le 24 mai 2024 par M. [M], qui peut se faire par simple déclaration, constitue une simple preuve à soit même, non probante.

Ainsi M. [M] ne démontre pas de réels frais de relogement pendant la période de travaux, même s’il a effectivement subi une perte de jouissance de son appartement qui justifiait la provision allouée par le premier juge qui sera donc confirmée.

S’agissant des frais de garde meuble, si M. [M] justifie bien une facture de déménagement du 12 mars 2024 pour 1 416 ', par contre il ne produit pas de facture de garde-meuble mais seulement un devis du 30 janvier 2024. D’ailleurs la facture de déménagement ne prévoit pas la livraison du mobilier au garde-meuble de [Localité 2] mais une simple livraison à [Localité 4].

Aucune dépense de garde-meuble n’étant effectivement démontrée, cette demande complémentaire doit être rejetée.

Sur la demande de condamnation de M. [M] au paiement de la somme totale de 10 895,84 ' au titre des charges de copropriété actualisées au 18 septembre 2024 :

Il est établi par ailleurs que M. [M] ne paie pas ses charges de copropriété mettant le syndicat en difficulté pour entreprendre les travaux urgents (jugements des 30 septembre 2015 et 16 janvier 2019 condamnant M. [M] en paiement de ses charges, procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2019 mentionnant déjà une dette de M. [M] de 6 544,91 ' de charges impayées), se ménageant ainsi des économies significatives, puisque la dette s’élevait au 18 septembre 2024 à la somme de 16 627,02 '.

Un jugement du 13 janvier 2025 du tribunal judiciaire de Bayonne a condamné M [M] au paiement de la somme de 12'001,52 ' au titre des charges de copropriété exigibles à la date du 11 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de cette date.

Le syndicat des copropriétaires a porté au crédit du compte de M. [M] en vertu de l’ordonnance du 5 mars 2024 une somme de 5 852 ' correspondant à :

2 736 ' correspondant à ses frais de déménagement et de garde-meuble

700 ' par mois soit 3 116 ' (14 jours en mars plus avril à juillet )

Une provision complémentaire de 700 ' pour le mois d’août 2024 doit être mise à la charge du Syndicat des copropriétaires pour la perte de jouissance de son appartement comme indiqué ci-dessus, portant la somme au crédit pour 6 552 ' ramenant sa dette à 16 627,02 – 6 552 = 10 075,02 .

Les travaux de mise hors d’air et de cloisonnement intérieur pouvant être mis à la charge du Syndicat des copropriétaires à titre provisionnel étant évalués ci-dessus à 6 874 ' TTC, le compte de M. [M] reste encore débiteur à l’égard du Syndicat des copropriétaires de la somme de 3 201,02 ' au titre des charges de copropriété.

La cour constate donc qu’il n’y a pas lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de sommes provisionnelles complémentaires au profit de M. [M] mais au contraire de condamner ce dernier au titre des charges impayées à payer la somme provisionnelle de 3 201,02 '.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts pour faux documents produits en justice :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la demande de dommages-intérêts est fondée sur la découverte par le syndicat des copropriétaires de la plainte formée le 8 octobre 2024 par Mme [W] à propos des quittances de loyer de mars à septembre 2024 émises à son nom mais non signées par elle et produites par M. [M] le 2 octobre 2024 au cours de la procédure d’appel.

Il s’agit donc d’un fait nouveau, ces quittances ayant été rédigées postérieurement à l’ordonnance de référé rendue le 5 mars 2024. Cette demande est donc recevable.

Indépendamment de l’issue de la procédure pénale, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] est bien fondé à faire valoir le préjudice résultant pour lui de la production de ces pièces établies pour les besoins de la cause par M. [M] dans une procédure civile en appel aux fins d’obtenir une indemnisation pour frais de relogement plus importante que le préjudice de jouissance accordé par le premier juge.

Dès lors que M. [M] n’a pas été en mesure de produire un contrat de bail, de démontrer, par ses relevés de compte, qu’il a effectivement payé le loyer qu’il allègue, qui est en outre variable tous les mois (de 800 à 1300 ' / mois), les quittances n’étant pas signées par la bailleresse mentionnée qui conteste lui avoir loué sa maison ; il y a lieu de constater la mauvaise foi de M. [M] et de le condamner à payer au Syndicat des copropriétaires à titre provisionnelle la somme de 1 000 ' en réparation à valoir sur son préjudice pour avoir tenté d’obtenir indûment un remboursement de frais locatifs inexistants.

Sur les mesures accessoires':

Les dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été prises équitablement par le premier juge et seront donc confirmées.

Y ajoutant,

M. [M] devra supporter les dépens d’appel et indemniser le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 500 ' .

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les pièces n° 45 à 49 produites par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] postérieurement à la clôture,

Confirme l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions soumises à la Cour,

Y ajoutant :

Dit que l’indemnité provisionnelle de 700 ' / mois pour le préjudice de jouissance de M. [M] est due seulement jusqu’au 31 août 2024,

Rejette la demande d’expertise présentée par M. [M],

Rejette la demande de provisions complémentaires pour les frais de relogement, et ré-aménagement et frais de garde-meuble de M. [M],

Evalue à la somme de 6 874 ' TTC la provision complémentaire due par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à M. [P] [M] au titre de l’isolation de la toiture de son appartement et de la réfection des cloisons intérieures,

Condamne M. [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme provisionnelle de 3 201,02 ' au titre du solde des charges impayées arrêtées au 18 septembre 2024, déduction faite de toutes les provisions à la charge du Syndicat des copropriétaires accordées à M.[P] [M] pour ses préjudices liés aux travaux de la toiture dans son appartement.

Condamne M. [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme provisionnelle de 1 000 ' à valoir sur les dommages intérêts qui lui sont dus au titre de la production de faux documents en justice,

Condamne M. [P] [M] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELAS JUNQUA-LAMARQUE & ASSOCIÉS en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne M. [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette la demande de M. [P] [M] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE