COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/06060 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WBW2

AFFAIRE :

[C] [I] [O]

et autre

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 22]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2023 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 21/00126

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY,

M^e Stéphanie ARENA,

Mme [B] [S] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [C] [I] [O]

[Adresse 14]

[Localité 20]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

Madame [L] [N] [G], épouse [I] [O]

[Adresse 14]

[Localité 20]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

APPELANTS

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ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 22]

[Adresse 18],

[Adresse 4]

[Localité 22]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Guillaume CHAINEAU de la SELAS SERY-CHAINEAU AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [B] [S], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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L’établissement public [Localité 22] procède à l’expropriation d’un bien immobilier sis [Adresse 14] à [Localité 20] (92), à savoir un pavillon d’une surface de 108,80 m² avec jardin, édifié sur la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 13], aux fins de réaliser la [Adresse 24]. La déclaration d’utilité publique est datée du 31 juillet 2019, a été modifiée le 27 décembre 2019, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 9 février 2021.

Saisi par l’établissement public [Localité 22] selon mémoire parvenu au greffe le 17 avril 2023, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 12 juin 2023 fixé le montant de l’indemnité due à M. et Mme [I] [O] de manière alternative, à savoir (sur la base de 4 946 euros/m²) :

— dans l’hypothèse où la construction de l’extension est légale, 538 125 euros au titre de l’indemnité principale et 54 813 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— dans l’hypothèse où la construction de l’extension est illégale, 388 508 euros au titre de l’indemnité principale et 39 851 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

et a également :

— pris acte de la renonciation de M. et Mme [I] [O] à leur droit au logement ;

— renvoyé les parties à se pourvoir à qui de droit ;

— condamné l’établissement public [Localité 22] à payer aux époux [I] [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 16 août 2023, M. et Mme [I] [O] ont relevé appel de ce jugement.

En leur mémoire parvenu au greffe le 14 novembre 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 3 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et l’établissement public [Localité 22] ont accusé réception le 7 mai 2024, M. et Mme [I] [O] exposent :

— qu’un débat les oppose à l’autorité expropriante au sujet de la construction rénovée (il s’agit de l’extension du pavillon côté jardin, sur 30,25 m²) dont il est prétendu qu’elle n’a pas fait l’objet d’une autorisation administrative ;

— que c’est à tort que le premier juge leur a alloué des indemnités alternatives ;

— qu’en effet, il n’était nul besoin d’une quelconque autorisation administrative pour réaliser les travaux dont s’agit, car il ne s’agissait pas d’une extension, cette partie de la maison étant déjà occupée par une construction en bois ;

— que s’il y avait infraction pénale de ce chef, elle serait prescrite, les travaux litigieux ayant été réalisés en 2012 ;

— qu’en tout état de cause le bien sera démoli ;

— que les termes de comparaison trop anciens (2011, 2017) doivent être écartés, de même que les références de la [Adresse 23] qui est une voie très passante et bruyante, à quatre voies, située près d’une voie rapide ;

— que seules les ventes des 25 mai 2019 et 10 juillet 2018 peuvent être retenues parmi les termes de comparaison produits par l’autorité expropriante ;

— qu’ils versent aux débats d’autres références, pertinentes, à savoir 5 ventes et un jugement rendu par le juge de l’expropriation de Nanterre le 15 mars 2021.

M. et Mme [I] [O] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement sur le quantum des indemnités, de fixer, sur la base de 7 000 euros/m², à 838 760 euros (soit 761 600 euros au titre de l’indemnité principale et 77 160 euros au titre de l’indemnité de remploi), le montant des sommes dues, et de condamner l’établissement public [Localité 22] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 15 février 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 10 mai 2024, l’établissement public [Localité 22] réplique :

— que l’extension de 30,25 m² réalisée par M. et Mme [I] [O] a été construite sans autorisation d’urbanisme ;

— qu’il n’y a pas lieu à indemnisation du chef de ladite extension ; que le délai de prescription applicable aux poursuites pénales est de 6 ans ; que la prescription n’est donc pas acquise ; qu’en effet, au 1er mars 2017, date d’entrée en application du nouveau délai susvisé, celui de trois ans n’était nullement acquis ;

— que par ailleurs, une action en démolition reste recevable ;

— que c’est à tort que le premier juge, pour parvenir à un prix moyen de 4 946 euros/m², a refusé de prendre en considération l’ensemble des termes qu’il avait produits et par ailleurs a retenu un autre terme non comparable (le bien situé [Adresse 11] à [Adresse 21]) s’agissant d’un bien constituant un ensemble immobilier constitué de trois parcelles sur plus de 700 m² ;

— que des termes de comparaison anciens peuvent être pris en compte, en les actualisant ;

— qu’il échet de retenir une valeur moyenne de 4 730,89 euros/m², sur la base de 78,55 m² soit 371 611,89 euros ;

— que les contestations formées par les appelants ne peuvent être retenues, car le pavillon est situé près d’une concession automobile, d’une rue passante, et de terrains à usage d’activité si bien que son environnement est bruyant.

L’établissement public [Localité 22] demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a alloué à M. et Mme [I] [O] les indemnités alternatives susvisées ;

— fixer le montant de l’indemnité principale à 371 611,89 euros et celui de l’indemnité de remploi à 38 161,19 euros ;

— condamner M. et Mme [I] [O] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter les prétentions adverses.

Le 31 juillet 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 31 juillet 2024 dont l’établissement public [Localité 22] et M. et Mme [I] [O] ont accusé réception le 2 août 2024, dans lequel il a indiqué :

— que les expropriés se sont affranchis, lors de la construction de l’extension, de toute demande de permis de construire, si bien que seule la surface cadastrale de la construction doit être retenue, soit 84 m² ;

— qu’il produit trois termes de comparaison, à savoir les ventes des 11 février 2020, 25 septembre 2019 et 29 avril 2021, pour aboutir à un prix moyen de 4 947 euros/m² ;

— qu’il propose à la Cour de fixer le montant de l’indemnité principale à 416 000 euros et celui de l’indemnité de remploi à 42 600 euros.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 9 février 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 12 juin 2023.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 juin 2022, date à laquelle a été publié l’arrêté renouvelant la [Adresse 24]. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire de l’immeuble.

Le bien litigieux est un pavillon d’une surface de 108,80 m² sis sur une parcelle de 421 m², avec un jardin à l’arrière de la maison ; il existe un sous-sol semi enterré (sans fenêtre mais avec une porte donnant sur la cour, avec une pièce comportant des éléments de cuisine, et une chambre), un rez-de-chaussée (comprenant une salle d’eau, un salon et une cuisine), un étage (comportant deux chambres et une salle de bains), et un étage sous combles qu’il n’a pas été possible de visiter lors du transport sur les lieux, outre un espace à l’avant qui permet de garer un véhicule. L’ensemble est délimité à droite par une palissade en bois et à gauche par un muret en pierre. Le bien est situé en zone UG du plan local d’urbanisme ; il est bien desservi en transports en commun et en bon état.

Il est constant que l’extension réalisée par les époux [I] [O] (il s’agit d’une cuisine en rez-de-chaussée et d’une cuisine d’été, qui servent de lieu de stockage) l’a été sans permis de construire, sans demande d’autorisation, et sans déclaration préalable, alors que d’évidence l’ampleur des travaux (visible sur les photographies prises avant et après ceux-ci) commandait l’obtention préalable d’un permis de construire, même si auparavant s’y trouvaient des constructions en bois. Dès lors, cette extension ne saurait donner lieu à une quelconque indemnisation, peu important par ailleurs que l’action publique (ou l’action civile, qui serait d’autant plus vaine que le bien a vocation à être démoli) soit prescrite ou non. Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article L 311-8 du code de l’expropriation comme l’a fait le premier juge, et la surface retenue sera de 78,55 m² (soit 108,80 moins 30,25).

Le commissaire du gouvernement invoque trois références de mutation :

— la vente du 11 février 2020 (bien sis [Adresse 8], cédé 4 626 euros/m²) ; les appelants font valoir que cette rue est située dans un environnement bruyant, mais leur propre bien est situé près d’une concession automobile, d’une rue passante, et de terrains à usage d’activité si bien que comme l’a estimé le juge de l’expropriation, il n’est pas démontré que l’environnement du bien susvisé est plus bruyant que celui de l’immeuble litigieux ; il sera également observé que lors des débats de première instance les époux [I] [O] avaient eux-mêmes versé aux débats une référence portant sur un bien sis [Adresse 23] ;

— la vente du 25 septembre 2019 (bien sis [Adresse 1], cédé 5 000 euros/m²) ;

— la vente du 29 avril 2021 (bien sis [Adresse 9], cédé 4 947 euros/m²).

Le premier juge s’est fondé également sur d’autres références :

— la vente du 29 octobre 2017, qui doit être écartée comme étant trop ancienne, l’intimé ne pouvant être suivi en son argumentation lorsqu’il propose d’actualiser des références anciennes, ce qui reviendrait à n’émettre que des hypothèses ;

— la vente du 4 septembre 2019 (bien sis [Adresse 5], cédé 4 650 euros/m²) ;

— la vente du 10 juillet 2018 (bien sis [Adresse 17], cédé 5 618 euros/m²) ;

— le jugement du juge de l’expropriation daté du 15 mars 2021 (bien sis [Adresse 11], évalué à 5 918 euros/m²) ; l’établissement public [Localité 22] objecte qu’il s’agissait, en réalité, d’un véritable ensemble immobilier composé de trois parcelles ; il résulte de la lecture dudit jugement que ce bien comportait une parcelle correspondant à l’allée d’accès bétonnée avec une bande de jardin, jouxtant un terrain, une parcelle au fond supportant un pavillon, et une autre parcelle comportant un jardin avec de nombreuses dépendances ; ce bien est trop dissemblable et cette référence sera ainsi écartée ;

— la vente du 29 avril 2021 (bien sis [Adresse 2], cédé 4 406 euros/m²) ;

— la vente du 16 septembre 2021 (bien sis [Adresse 6], cédé 4 557 euros/m²).

M. et Mme [I] [O] invoquent d’autres termes de comparaison :

— la vente du 14 mai 2020 (bien sis [Adresse 16] cédé 7 903 euros/m²) ; cette référence a été écartée à bon droit par le juge de l’expropriation car trop éloignée ;

— la vente du 9 décembre 2019 (bien sis [Adresse 3], cédé 6 312 euros/m²) ; cette référence doit également être écartée pour les mêmes raisons ;

— la vente du 26 octobre 2018 (bien sis [Adresse 10] cédé 5 265 euros/m²) ; cette référence sera écartée comme trop ancienne ; en outre ce bien est dépourvu de terrain adjacent et se trouve dans un quartier difficilement comparable ;

— la vente du 14 mai 2020 (bien sis [Adresse 15] à [Localité 19], cédé 9 184 euros/m²) ; cette référence sera également écartée comme concernant une autre commune.

L’établissement public [Localité 22] invoque, pour sa part, invoque d’autres références, à savoir :

— la vente du bien sis [Adresse 12], pour 4 419 euros/m² ;

— la vente du bien sis [Adresse 7], pour 4 014 euros/m².

Ces deux ventes, trop anciennes (comme remontant à 2017 et surtout 2011) ne sauraient être retenues, leur actualisation étant trop aléatoire comme il a été dit supra.

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant à M. et Mme [I] [O] sera évaluée à hauteur de la moyenne des références qui ont été retenues ci-dessus, soit 4 829 euros/m², le montant de l’indemnité principale étant de 379 317 euros, par infirmation du jugement.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 36 431 euros

soit 38 931 euros.

La somme susvisée sera donc allouée à M. et Mme [I] [O] au titre de l’indemnité de remploi.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’établissement public [Localité 22].

M. et Mme [I] [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 12 juin 2023 en ce qu’il a fixé le montant des indemnités de dépossession revenant à M. et Mme [I] [O] et a renvoyé les parties à se pourvoir devant qui de droit ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 379 317 euros le montant de l’indemnité principale et à 38 931 euros celui de l’indemnité de remploi dues à M. [C] [I] [O] et Mme [L] [I] [O] ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— REJETTE la demande de l’établissement public [Localité 22] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [C] [I] [O] et Mme [L] [I] [O] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président